O imposto de renda decorrente do ganho de capital incide quando o valor recebido na venda de um imóvel é superior ao custo de aquisição. A alíquota é de 15% sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor da venda.

A Lei 11.196/05 estabelece hipóteses fechadas de isenção que ignoram o dinamismo das relações do mercado imobiliário e restringem direitos dos cidadãos.

Uma das isenções concedidas pela lei se dá quando o produto da venda é utilizado na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, mas o artigo 2º, parágrafo 11, I, da Instrução Normativa 599/05, da Receita Federal, impunha uma restrição da isenção fiscal para quitar financiamento de imóvel já adquirido.

A interpretação da Receita Federal desconsiderou a possibilidade, hoje significativa no mercado imobiliário, da compra do imóvel na planta (em construção), que normalmente precede a venda do imóvel já possuído pelo contribuinte.

Em recente decisão, a 2ª turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) corrigiu essa distorção e aliviou o bolso do comprador de um imóvel, pois entendeu que “a isenção do Imposto de Renda sobre o lucro da venda de imóvel residencial é válida também quando o objetivo é quitar parcela ou saldo devedor de financiamento de imóvel já adquirido pelo contribuinte”. 

A grande maioria da população brasileira não tem condições de adquirir um imóvel novo sem vender o anterior. Portanto, em muitos casos a compra do imóvel novo precede alienação do primeiro imóvel.

Com a forte queda nas vendas, números significativos de distratos e rigidez na concessão do financiamento imobiliário, muitas construtoras passaram a aceitar imóveis usados em negócios, a chamada dação em pagamento, propiciando a permanência dos adquirentes no imóvel até a conclusão do imóvel novo. 

Quando o consumidor entrega seu imóvel à construtora por valor superior ao custo de sua aquisição, também configura o ganho de capital e, aos olhos do fisco, incide Imposto de Renda, pois a transferência do imóvel usado é feita em data posterior à assinatura do contrato de aquisição do imóvel novo, o que afastaria a hipótese de isenção. 

A exposição de motivos que acompanhou o projeto de conversão da Medida Provisória 252/2005 na Lei 11.196/2005 elevou como objetivo da norma “dinamizar o mercado imobiliário e estimular o financiamento de imóveis e a construção de novas unidades, de modo que não poderia a isenção alcançar a quitação de obrigações remanescentes como débitos remanescentes de aquisições a prazo ou prestações de imóveis residenciais já possuídos pelo alienante”.

A interpretação dada pela Receita afeta as expectativas dos contribuintes, desestimulando a aquisição de novos imóveis, enquanto que a interpretação do STJ incentiva a compra de imóveis recepcionando o objetivo precípuo da lei.

Pelas mesmas razões, a isenção deve alcançar os casos em que o imóvel, em vez de ser vendido, é utilizado em dação em pagamento, já que o ganho de capital também é integralmente utilizado no pagamento de parte do preço devido à construtora.