I INTRODUÇÃO
UM CONDOMÍNIO, como o próprio nome diz, é o domínio de alguma coisa em conjunto com alguém, que pode ser uma ou mais pessoas. É a maneira como a propriedade se apresenta dividida entre vários proprietários.
Com efeito, quando se compra um terreno sozinho, o comprador têm o domínio. Mas, quando se compra um terreno em conjunto com outras pessoas, o comprador têm um condomínio. Por exemplo, os herdeiros de um imóvel têm um condomínio, ou seja, um em domínio conjunto sobre o mesmo bem.
II DIVISÃO
Além desse tipo de condomínio, que se chama condomínio tradicional ou horizontal, existem condomínios em prédios de apartamentos, que são chamados de condomínios especiais ou condomínio vertical.
Em ambos os tipos, quanto a organização da vida em condomínio, os dois são regidos pela Lei 4.951/64 ( Lei do Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias).
III ESPECIFICIDADES
O condomínio tem suas especificidades, que o diferenciam de uma habitação isolada. Nele há uma mistura de propriedade individual com propriedade coletiva.
O edifício tem unidades autônomas (apartamentos) e cada uma tem identificação própria, diferente da outra, funcionando como residência particular. Por outro lado, tem também, áreas e dependências de uso comum a todos os moradores, tais como: playground, jardim, piscina, sala de jogos, etc. A utilização desses últimos deve ser orientada por regras estabelecidas de comum acordo entre os condôminos e previamente fixadas no Regulamento Interno.
Deste modo, o condômino tem direito pleno e irrestrito sobre a sua unidade autônoma e limitado sobre as áreas comuns que divide com os demais.
IV- DAS DESPESAS CONDOMINIAIS
A arrecadação e as despesas do condomínio devem ser tratadas conforme a necessidade e finalidade.
Dividem-se em dois tipos: as ordinárias, que são aquelas despesas rotineiras e necessárias para o bom funcionamento e manutenção do condomínio (gastos com elevador, energia/água, salários, impostos e encargos sociais, etc.), são de responsabilidade de todos os condôminos, inclusive para com eventuais inquilinos. As extraordinárias, são referentes a obras ou benfeitorias que se incorporam ao condomínio e também aquelas despesas que surgem por gastos imprevistos inerentes ás áreas comuns, além de despesas com gastos judiciais e indenizações, sendo que nesses casos, quem paga não é o inquilino mas sim, o proprietário.
A Lei Condominial no seu art. 9º, §3º, alínea "J" estipula uma receita obrigatória, arrecadada juntamente com o pagamento da quota condominial chamada de fundo de reserva. A única finalidade desta é o pagamento de despesas não previstas no orçamento, nem na arrecadação do condomínio, tais como: obras e reparos de urgência, indenizações trabalhistas, etc.
V QUOTA DE CONTRIBUIÇÃO
Conforme a Lei de Condomínio, o condômino é obrigado a contribuir para o pagamento das despesas do condomínio, na data estipulada na Convenção e de acordo com a quota que lhe couber no rateio.
Ainda, conforme mencionado Diploma Legal, caso o condômino não pagar a taxa mensal no prazo estipulado, ficará sujeito a multa sobre a parcela condominial não paga de até 20% e mais juros moratórios a razão de 1% ao mês, isso no caso de mora por períodom inferior a seis meses. Somente após esse período é que além da referida multa e juros, acrecenta-se a dívida condominial a correção monetária (artigo 12, §3º da Lei 4.591/64).
Disto conclui-se que, é irregular a cobrança de cota condominial corrigida quando o período decorrido não exceder a seis meses. Assim por exemplo: no caso de um morador deixar de pagar uma parcela condominial na data estipulada e após um mês do vencimento original, procurar a administradora ou síndico do condomínio para regularizar a situação e se nessa oportunidade lhe for cobrado o valor da parcela condominial acrescida de multa, juros e correção monetária tratra-se-á de cobrança ilegal, pois não se pode aplicar a correção monetária quando não houver passado seis meses de atraso do pagamento da quota mensal.
VI DA MULTA
Outro aspecto relevante é a interpretação da Lei Condominial com relação a multa. Prescreve o §3º do artigo 12 que a multa pode ser de até 20%.
"Art. 12 O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que ..."
Portanto, o vocábulo "até" deve ser interpretado literalmente, ou seja, não há obrigatoriedade nenhuma em se fixar a multa na razão de 20% , cabendo a Convenção estipular a porcentagem da multa, respeitado o mencionado teto limite.
Na maioria dos condomínios a multa é fixada na razão de 20%, muito embora não haver obrigatoriedade nenhuma na fixação dessa razão, ao contrário do que todos acham.
Com efeito, cabe a Convenção do condomínio fixar a porcentagem da multa. Nada impede da referida porcentagem ser alterada o que exige a aprovação por condôminos que representem 2/3 das frações ideiais (unidades), em assembléia convocada especialmente para esse fim, e desde que, também respeitadas todas as outras formalidades legais para alteração da convenção.
Outro aspecto, este de maior relevância, é que a multa, na maioria dos condomínios, é fixada em 20%, o que deveras é considerado um acréscimo exorbitante, ainda mais nos dias atuais de recessão econômica.
Muitos, procuram a revogação da multa condominial lastreado no disposto na Lei do Consumidor (Lei 8078/90), respectivamente no artigo 52, §1º, segundo o qual, as multas restringem-se ao patamar máximo de 2%.
Contudo, tal alegação não deve prosperar pois, pelo Princípio da Especialidade da Lei, o diploma legal condominial, em face da sua especialidade, prevalece sobre a Lei genérica, no caso o Código de Defesa do Consumidor.
Por outro lado, não pode se aplicar as regras do Código de Defesa do Consumidor ao condomínio, uma vez que não existe relação de consumo, não há relação de consumo entre o condomínio e o condômino, mas sim relação de subsistência mútua.
De qualquer forma, existe projeto de Lei que tramita pelo Congresso Federal desde 1996 que pretende reduzir a multa para o condômino inadimplente para 2%. Entretanto, até final do ano legislativo de 2000 não houve decisão.
O que o Código de Defesa do Consumidor protege é o direito do condômino inadimplente de não ser exposto ao ridículo, nem submetido a qualquer tipo de ameaça ilegal na cobrança de débitos. Por exemplo, o condômino inadimplente não poderá ter o nome divulgado publicamente (como na afixação de seu nome no elevador, hall de entrada, quadro de avisos ou em qualquer área de uso comum do edifício).
O condômino que sofrer constrangimento em razão desse tipo de situações pode se valer do Código de Defesa do Consumidor, precisamente do artigo 42, para resguardar seus direitos.
"Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça"
Outra questão muito debatida é aquela que se refere sobre a penhora do imóvel que este tratar-se de bem de família. Em que pesem os poucos casos de julgados ao contrário, é pacífico o entendimento jurisprudencial que a penhora do bem de família por dívida de condomínio é perfeitamente legal. Senão vejamos:
No caso de dívidas condominias de valor muito elevado, é lícito e perfeitamente corroborado pela Lei Ordinária a penhora do bem de família. A Lei 8009/90 faculta o pedido de penhora do imóvel de bem de família quando a execução da divída se ater as contribuições condominiais sobre ele incidentes. Nesse sentido.
"É passível de penhora o imóvel residencial da família, quando a execução se referir às contribuições condominias sobre ele incidentes" (RSTJ 107/309)
No mesmo sentido: STJ - 4ª Turma, Resp 99.685 RS, Rel Ministro Sálvio de Figueiredo; e RT 739/307, 753/289.
Outra questão controvertida é aquela referente ao desconto do abono de pontualidade.
O abono de pontualidade é um desconto, geralmente de 10%, para o condômino que pagar a taxa até o dia do vencimento. Esse instituto foi criado com intuito de estimular os condôminos a pagar em dia, as despesas mensais do condomínio.
Contudo, referido abono é ilegal.
A Lei estabelece que o condômino que não pagar em sua quota no prazo fixado fica sujeito a multa de até 20% mais juros de 1% ao mês e esse "abono de pontualidade" pode agravar a penalidade do condômino que pagar sua taxa fora do prazo. Isso porque, se o condômino atrasar o pagamento, além de perder o desconto de 10%, estará sujeito ao pagamento da multa de até 20% e juros moratórios. Por exemplo: se a multa for de 20%, o condômino terá de pagar no final o valor acrescido em 30% (20% da multa mais os 10% do desconto que não usufruiu por não ter pago a taxa até o vencimento) e essa porcentagem extrapola o limite da multa, que é de no máximo 20% segundo a Lei.
