OS CARTÓRIOS EXTRAJUDICIAIS E SEUS SERVIÇOS
COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL
Acredito que ultrapassada uma singela exposição da base teórica sobre os Cartórios Extrajudiciais, adentramos em temas mais específicos, os quais são mais familiares ao cotidiano do cidadão comum. Vimos no texto anterior, que o proprietário de um bem imóvel tem o direito de usar, gozar e dispor dele.
Já registrei também que, conforme preceitua o artigo 1.245 do Código Civil, “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Da mesma forma constei alhures que título pode ser considerado como o instrumento que constitui, modifica ou extingue algum direito.
Nesta linha, para ser proprietário deve-se registrar o título aquisitivo no Registro de Imóveis. A aquisição pode ser através de diversas formas: por doação, sucessão (herança), arrematação (dívida), dação em pagamento, compra e venda etc... Neste momento, trataremos apenas do negócio jurídico denominado compra e venda.
O título V do Código Civil que trata dos contratos em geral traz consigo no artigo 481 que “pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. Ou seja, o que era meu, agora é seu, pela transferência da coisa mediante o pagamento.
A compra e venda é, portanto, uma espécie de contrato bilateral e oneroso, mediante o qual o vendedor assume a obrigação de transferir bem ou coisa alienável e de valor econômico ao comprador, que por sua vez assume a obrigação de pagar certo preço em dinheiro.
O artigo 108 do Código Civil prevê que “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Dessa forma, se João quer comprar de Maria o lote 05 da quadra 10 do Jardim Aeroporto, caso o imóvel tenha valor (venal e de mercado) menor que R$28.110,00 (30 x R$937,00), a venda e compra poderá ser instrumentalizada através de contrato particular, não havendo necessidade de se lavrar escritura pública.
Em outras palavras, numa compra e venda apenas é necessária a escritura pública se o valor do imóvel for acima de 30 salários mínimos. Caso contrário, ou seja, abaixo desse valor poderá ser feito contrato particular de compra e venda, o qual deverá conter os mesmos requisitos de uma escritura pública, registrando-o no correspondente Cartório de Registro de Imóveis.
Quanto à forma, conforme dito, escritura pública e contrato particular devem se revestir de requisitos para o acesso no Registro Imobiliário. Tendo em vista que eles passarão pelo crivo da qualificação registral, o instrumento (público ou particular) deverá respeitar os Princípios Registrais (Especialidade objetiva, especialidade subjetiva, continuidade, disponibilidade, etc...).
Na prática, devem conter a descrição completa e inequívoca do objeto, ou seja, as características, área, medidas e confrontações do imóvel objetivado de acordo com as constantes da matrícula (especialidade objetiva). Devem conter também, a qualificação completa das partes, tais como nome, estado civil, RG, CPF, profissão, a qual, com relação ao vendedor, deve coincidir com a constante da matrícula (especialidade subjetiva).
Deve, também, haver coincidência entre aquele que figura na matrícula como proprietário e o que consta na escritura ou contrato como vendedor (continuidade e disponibilidade). Outros requisitos de um instrumento de compra e venda (público ou particular) de bem imóvel são as declarações mutuas que consistem na incidência ou não de ônus sobre o imóvel, diligências quanto à obtenção de certidões de ações judiciais, bem como o recolhimento do imposto de transmissão.
Muitas vezes, quando as pessoas não conseguem, por qualquer motivo elaborarem um contrato ou escritura adequados (geralmente por não atenderem algum dos requisitos acima), visam uma via incorreta que é popularmente conhecida como os “contratos de gaveta”.
Os “contratos e gaveta” têm esta designação, pois, na prática, as partes o elaboram sem técnica jurídica, o comprador paga o preço, o vendedor entrega o imóvel e fica por isso, o negócio não é levado a efeito no Registro de Imóveis, o contrato vai para a gaveta de um móvel do comprador.
Essa prática é muito comum nas localidades onde, historicamente, há problemas de parcelamento irregular do solo. O indivíduo tem um lote de 1.000m² e sem observar as normas, vende parte do terreno mediante contrato “meia boca”, negócio jurídico este que trará transtornos ao comprador, ao vendedor e, certamente, o negócio jurídico terá desfecho no judiciário, acarretando em perda de tempo e dinheiro.
Portanto, qualquer pessoa que queira comprar um imóvel, o primeiro passo é identificar o seu registro, saber como é a situação jurídica do imóvel. Para isso, deve solicitar ao correspondente cartório a certidão da matrícula do imóvel, através da qual, o contrato ou a escritura serão elaborados, de modo a respeitar os repisados Princípios Registrais.
O operador ou o estudante de direito certamente já ouviram na faculdade que “quem paga mal paga duas vezes”! Essa é uma velha máxima que me deparo cotidianamente no cartório, pois, aquele que compra sem as devidas cautelas, fatalmente paga muito mais do que imaginava, podendo gastar com custas processuais e honorários advocatícios para a solução do caso.
Contudo, a orientação é no sentido de antes de fecharem um negócio, sobretudo aquele que parece vantajoso, procurem o Cartório de Registro de Imóveis, certamente darão a segurança jurídica necessária para o seu patrimônio.
