1. CONCEITO DE EFITEUSE
A Enfiteuse, também denominada aforamento ou emprazamento, é o negócio jurídico pelo qual o proprietário (senhorio) transfere ao adquirente (enfiteuta), em caráter perpétuo, o domínio útil, a posse direta, o uso, o gozo e o direito de disposição sobre bem imóvel, mediante o pagamento de renda anual (foro).
O Código Civil Brasileiro de 1916, Capítulo II - DA ENFITEUSE, artigos 678 a 694, bem como, artigo 2.038 do Código Civil Brasileiro de 2002, determinam dentre outros aspectos, que a enfiteuse pode ser mantida ou transferida pelo enfiteuta (domínio útil), mediante pagamento de foro e laudêmio.
Salienta-se que a lei confere, tanto ao senhorio direto, quanto ao enfiteuta, o direito de opção (art. 683 a 685) nas alienações. O senhorio direto, antes de vender, deve oferecer a transferência ao enfiteuta, o qual por sua vez, igualmente tem esta obrigação, se pretender transferir o domínio útil:
Art. 684. Compete igualmente ao foreiro o direito de preferência, no caso de querer o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em pagamento. Para este efeito, ficará o dito senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, em semelhantes circunstâncias, ao foreiro.
Art. 685. Se o enfiteuta não cumprir o disposto no art. 683, poderá o senhorio direto usar, não obstante, de seu direito de preferência, havendo do adquirente o prédio pelo preço da aquisição.
Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio...
A cobrança de foro ou laudêmio pode ser gerada por contrato de compra e venda, permuta, doação ou dação em pagamento, etc., conforme for o ajuste entre o Estado e o enfiteuta adquirente do domínio.
2. CONCEITO DE FORO E LAUDÊMIO
O laudêmio, receita patrimonial devida ao Estado a cada transação onerosa havida sobre o imóvel aforado (compra e venda, permuta, cessão de direitos, conferência de bens, etc. ) a fim de que se autorize a transmissão do bem, por meio de emissão de guia competente, regulamentada no art. 102 a 103 do Decreto de Nº 174, de 20 de novembro de 1940, será de 5% fixado pela lei em vigor por ocasião de transferência ao Estado do domínio sobre os terrenos Reservados e o foro, regulamentado no artigo 49 do referido Decreto.
O artigo é claro ao determinar que, em caso de transmissão hereditária, o laudêmio não deve ser cobrado, não sendo condicionado ao fato de a transmissão ser onerosa ou gratuita.
Desta forma, conclui-se que em relação à transferência hereditária ocorrida entre o de cujus e os herdeiros, não poderá o Estado realizar à cobrança de laudêmio, contudo, a transferência feita pelos herdeiros aos compradores deve ser objeto de cobrança de laudêmio, eis que não se trata de transmissão hereditária.
O Foro ou cânon, receita pelo uso do domínio pleno, não está regrado em lei estadual, desta forma, observamos o regramento federal, adotando-se o índice previsto art. 101 do Decreto de nº 9.760, de 05 de setembro de 1946: " Os terrenos aforados pela União ficam sujeitos ao foro de 0,6% (seis décimos por cento) do valor do respectivo domínio pleno, que será anualmente atualizado".
3. CARÁTER TRIBUTÁRIO
Doutrinariamente, o Enfiteuse se constitui em direito real – alienável e transmissível a herdeiros - sobre bem imóvel.
Segundo Rosenvald e De Farias:
“É o direito real limitado que confere a alguém, perpetuamente, poderes inerentes ao domínio, com a obrigação de pagar ao dono da coisa uma renda anual, conhecida como foro. O instituto é denominado também emprezamento ou aforamento.
Aquele que tem o domínio do imóvel aforado é o senhorio direto, titular do domínio eminente ou direto; aquele que possui imediatamente é o enfiteuta ou foreiro, o titular do domínio útil (art. 678 do CC16).”
Cumpre salientar, em que pese a natureza de direito real da enfiteuse, originada de contrato que remonta à época do Império e não de imposição legal, conforme os demais tributos, recebe tratamento de tributo pelos doutrinadores. Conforme lição de Hely Lopes Meirelles:
“(...)Entretanto, para a cobrança do crédito tributário, qualquer que seja a origem ou espécie, a prescrição é de cinco anos, consoante estabelece o Código Tributário Nacional (art. 174) e em igual prazo ocorre a decadência do direito de constituir esse crédito (art. 173)” (Direito Administrativo Brasileiro – pág. 655/666 – Malheiros – 24ª edição).
A união legislou sobre a matéria através da Lei Orçamentária de nº 4.320, de 17 de março de 1964, a qual estabeleceu quais são os créditos da fazenda passíveis de inscrição em Dívida Ativa:
Art. 39. Os créditos da Fazenda Pública, de natureza tributária ou não tributária, serão escriturados como receita do exercício em que forem arrecadados, nas respectivas rubricas orçamentárias. (Redação dada pelo Decreto Lei nº 1.735, de 20.12.1979)
(...)
§ 2º - Dívida Ativa Tributária é o crédito da Fazenda Pública dessa natureza, proveniente de obrigação legal relativa a tributos e respectivos adicionais e multas, e Dívida Ativa não Tributária são os demais créditos da Fazenda Pública, tais como os provenientes de empréstimos compulsórios, contribuições estabelecidas em lei, multa de qualquer origem ou natureza, exceto as tributárias, foros, laudêmios, alugueis ou taxas de ocupação, custas processuais, preços de serviços prestados por estabelecimentos públicos, indenizações, reposições, restituições, alcances dos responsáveis definitivamente julgados, bem assim os créditos decorrentes de obrigações em moeda estrangeira, de subrogação de hipoteca, fiança, aval ou outra garantia, de contratos em geral ou de outras obrigações legais. (Incluído pelo Decreto Lei nº 1.735, de 20.12.1979) (destacou-se)
(...)
§ 4º - A receita da Dívida Ativa abrange os créditos mencionados nos parágrafos anteriores, bem como os valores correspondentes à respectiva atualização monetária, à multa e juros de mora e ao encargo de que tratam o art. 1º do Decreto-lei nº 1.025, de 21 de outubro de 1969, e o art. 3º do Decreto-lei nº 1.645, de 11 de dezembro de 1978. (Incluído pelo Decreto Lei nº 1.735, de 20.12.1979)
Assim, resta clara a natureza não tributária do instituto, contudo, poderá ser inscrito em dívida ativa e será cobrado como se tributo fosse, o qual devem ser aplicadas as regras concernentes aos impostos.
