NUFEI – NÚCLEO DE FORMAÇÃO E EDUCAÇÃO IMOBILIÁRIA

ABADI – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS

UCAM – UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES

PÓS-GRADUAÇÃO EM EXCELÊNCIA NO DIREITO IMOBILIÁRIO.

MÁRCIO ANTONIO ALVES VALENTIM

CONDOMÍNIO DE LOTES: APLICAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

RIO DE JANEIRO – OUTUBRO/2018

Resumo

A presente monografia é um trabalho de pesquisa bibliográfica cujo objetivo investigatório geral, traduziu-se em analisar o condomínio de lotes e a aplicabilidade do regime da incorporação imobiliária a este. O objetivo investigatório específico cingiu-se a se procurar demonstrar que é possível a utilização do patrimônio de afetação ao condomínio de lotes. No que pertine ao problema, este se circunscreveu a questionar a possibilidade de utilização do patrimônio de afetação no condomínio de lotes, considerando que o mesmo está adstrito ao regime de parcelamento do solo, sendo os lotes unidades autônomas, sem edificações. No tocante à metodologia empregada no desenvolvimento do trabalho, a mesma é de natureza indutivo-exploratória, baseada em fontes primárias e secundárias, com o uso, na pesquisa, de material jurídico consistente em livros, revistas, artigos doutrinários, jurisprudência e legislação. Teve, ainda, por escopo a pesquisa, reunir subsídios, de molde a concorrer à integração das lacunas na normatividade existente, para o efeito de aplicar-se a aludido condomínio o regime de incorporação imobiliária, e por via de consequência, a afetação patrimonial. Pretendeu-se nos resultados obtidos, responder ao problema formulado, atingindo-se satisfatoriamente os objetivos indicados, para se concluir que é cabível a incorporação imobiliária no condomínio de lotes, e por conseguinte, a incidência do patrimônio de afetação, haja vista o caráter social deste, em relação aos adquirentes dos lotes.

Palavras-chaves: condomínio de lotes; incorporação imobiliária; patrimônio de afetação.

Abstract

This monograph is a bibliographical research whose general research objective was to analyze the condominium of lots and the applicability of the real estate development regime to this one. The specific investigative objective was limited to trying to demonstrate that it is possible to use the patrimony of affectation to the condominium of lots. Regarding the problem, this one was limited to questioning the possibility of using the patrimony of affectation in the condominium of lots, considering that it is attached to the system of land subdivision, the lots being autonomous units, without buildings. With respect to the methodology used in the development of the work, it is an exploratory-inductive nature, based on primary and secondary sources, with the use of legal material consisting of books, magazines, doctrinal articles, jurisprudence and legislation. It also had the scope of research, to gather subsidies, in order to contribute to the integration of the existing normative deficiencies, for the effect of applying to the said condominium the real estate development regime, and consequently, the patrimonial affectation. The objective was to respond to the problem, satisfying the stated objectives, in order to conclude that it is possible to incorporate real estate in the condominium of lots, and therefore, the incidence of the patrimony of affectation, given the social character the purchasers of the lots.

Keywords: condominium of lots; real estate development; equity of affectation.

Apresentação.

A monografia que ora se apresenta consiste em um trabalho de pesquisa bibliográfica exploratória, a qual teve por fundamento a coleta e seleção de documentos, consistentes em fontes primária e secundárias. Integram a presente, Introdução e quatro capítulos. Na Introdução menciona-se que o condomínio de lotes, foi inserido recentemente no ordenamento jurídico brasileiro vindo somar-se a outras espécies de condomínio, e que ultrapassou o terreno da informalidade para o da formalidade, como um importante mecanismo, dentre outros, de regularização fundiária. No Capítulo I, faz-se um panorama do instituto jurídico do condomínio, seu conceito, origem e natureza jurídica, mencionando-se as espécies de condomínio e seus respectivos regimes legais e, por fim, apresenta-se diferenças e semelhanças entre as espécies condominiais. Versa o Capítulo II, especificamente, sobre a nova espécie, o condomínio de lotes, exibindo-se sua origem, características e aspectos relevantes, dando-se destaque, também, a exigência de ser observada no mesmo as normas edilícias e urbanísticas, realçando-se a aplicabilidade ao aludido condomínio do regime da incorporação imobiliária. Prosseguindo-se na pesquisa, aborda-se no Capítulo III o patrimônio de afetação, fornecendo-se além do conceito de tal figura, sua origem e natureza jurídica, para, na sequência, explanar-se, em breve síntese, sobre o mesmo nos diversos diplomas legais que o contemplam. O Capítulo IV destinou-se ao tratamento do patrimônio de afetação na incorporação imobiliária, expondo o conceito da mesma e da figura do incorporador, as características de aludido patrimônio, bem como seu caráter social, finalizando-se coma exposição acerca do emprego do patrimônio de afetação no condomínio de lotes. No Capítulo V, Considerações Finais, a par de se fazer referência a leis municipais que se propuseram regulamentar o condomínio de lotes, anteriormente à Lei Federal nº 13.465/2017, a qual o inclui no Código Civil, procurou-se demonstrar que a disciplina própria emprestada a tal figura, que se encontrava na informalidade foi um avanço na questão da regularização fundiária, a possibilitar seu registro imobiliário, e que, a aplicação ao mesmo do regime da incorporação imobiliária permite a instituição do patrimônio de afetação no condomínio de lotes.

SUMÁRIO

INTRODUÇÃO. .......................................................................................................... 7

CAPÍTULO I – O INSTITUTO DO CONDOMÍNIO.

1.1 – O Condomínio. Conceito. Origem. Natureza jurídica. ....................................... 9

1.2 – Espécies de condomínio e seus regimes legais. ............................................. 10

1.3 – Diferenças e semelhanças entre as espécies condominiais. .......................... 11

CAPÍTULO II – O CONDOMÍNIO DE LOTES.

2.1 – Origem. Características. .................................................................................. 12

2.2 – Aspectos relevantes sobre o condomínio de lotes. ......................................... 16

2.3 – O Dever de obediência às normas edilícias, urbanísticas e ambientais. ........ 18

2.4 – A aplicabilidade do regime da incorporação imobiliária. ................................. 21

CAPÍTULO III – O PATRIMONIO DE AFETAÇÃO. GENERALIDADES.

 REGIMES LEGAIS.

3.1 – Patrimônio de afetação. Conceito. Origem. Natureza jurídica. ....................... 23

3.2 – O caráter social do patrimônio de afetação. .................................................... 28

3.3 – Patrimônio de afetação no Código Civil. ......................................................... 30

3.4 – Patrimônio de afetação do bem de família legal. ............................................ 33

3.5 – Patrimônio de afetação no Código de Processo Civil. .................................... 34

3.6 – Patrimônio de afetação na Lei nº 11.977, de 7.7.2009. .................................. 37

3.7 – Patrimônio de afetação na Lei nº 9.514, de 20.11.1997. ................................ 40

3.8 – Patrimônio de afetação na Lei nº 11.101, de 9.2.2009. .................................. 40

CAPÍTULO IV – O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

4.1 – Incorporação imobiliária. Conceito. O Incorporador. ....................................... 45

4.2 – A importância do patrimônio de afetação na incorporação imobiliária. ........... 46

4. 3. O regime de afetação patrimonial na Lei 4.591, de 16.12.1964. ..................... 47

4.3.1 – A finalidade e os motivos da constituição do patrimônio de afetação. ......... 49

4.3.2. – O momento e o meio de instituição do patrimônio de afetação. ................. 51

4.3.3 – Deveres do incorporador quanto ao patrimônio de afetação. ...................... 52

4.3.4 – As responsabilidades dos condôminos. ....................................................... 52

4.3.5 – A extinção do patrimônio de afetação. ......................................................... 54

4.4 - A utilização do patrimônio de afetação no condomínio de lotes. ..................... 55

CAPÍTULO V – CONSIDERAÇÕES FINAIS. ........................................................... 56

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS. ........................................................................ 58

INTRODUÇÃO.

A Lei nº 13.465, de 11.07.2017, adentrou no sistema normativo brasileiro com a pretensão de promover a regularização fundiária (rural e urbana), carregando em seu bojo novos institutos jurídicos, dentre eles, o condomínio de lotes (art. 58) e o condomínio urbano simples (art. 61 a 63), os quais vieram somar-se a outras modalidades de condomínio já existentes.

Em 15.03.2018, foi editado o Decreto nº 9.310, o qual em sua ementa expressa que, “institui normas gerais e os procedimentos em relação às duas novas espécies de condomínio, de lotes e urbano simples”, respectivamente, nos artigos 64 a 68 e 69 a 72.

No atinente ao condomínio urbano simples, o legislador preferiu manter sua regulamentação no corpo da Lei nº 13.465, de 11.07.2017, em vez de transportá-lo para o Código Civil.

Já em relação ao condomínio de lotes, que é objeto deste estudo, o legislador optou por acrescê-lo, no Código Civil, no Livro III da Parte Especial, no Título III, Capítulo VII a Seção IV, sob a rubrica “Do Condomínio de Lotes”, disciplinando-o no artigo 1348-A e parágrafos 1ª a 3º.

A par da regulamentação no Código Civil, a espécie legislativa que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766, de 19.12.1979), em seus artigos 2º, parágrafo 7º, segunda parte; e 4º, parágrafo 4º, também tratou do condomínio de lotes, tido estes (os lotes), como unidades imobiliárias autônomas de um condomínio.

Por certo, se pode, desde logo, observar que, o condomínio de lotes está adstrito ao regime do parcelamento do solo, sendo o lote uma unidade autônoma integrante da nova espécie de condomínio, qual seja, um condomínio formado apenas por lotes, sem edificações.

Completando o elenco legislativo, cabe ser dito que também a Lei nº 4.591, de 16.12.1964, a qual em sua ementa dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, é passível de aplicação, no que forem omissos e lacunosos os diplomas legais, que regulamentam o condomínio de lotes.

Em tal conjuntura, o Estado-legislador trocou a incerteza, a imprevisibilidade e a insegurança, por certeza, previsibilidade e segurança, ao criar institutos jurídicos e implementar mecanismos de políticas públicas, para a regularização fundiária, dentre os quais incluiu a figura do condomínio de lotes ora em comento.

O capítulo seguinte é dividido em três partes, nas quais se explana sobre o instituto do condomínio, seu conceito, origem, natureza jurídica, bem como as espécies de condomínio e seus regimes legais, e, ainda, as diferenças e semelhanças entre as espécies condominiais.

CAPÍTULO I – O INSTITUTO DO CONDOMÍNIO.

1. 1. O Condomínio. Conceito. Origem. Natureza jurídica.

O vocábulo “Condomínio” é conceituado por Oscar Joseph de Plácido e Silva (1982, vol. I e II, p. 498), como:

“Palavra formada da preposição com e do substantivo domínio, do latim dominium (direito de propriedade), assinala a circunstância de ser a propriedade pertencente a mais de uma pessoa.

Desse modo, tecnicamente, condomínio, na linguagem do Direito Civil, significa o direito simultaneamente tido por várias pessoas sobre o mesmo objeto, incidindo tal direito não em uma parte determinada, mas num quinhão ideal, atribuído segundo a força do direito próprio de cada pessoa.

O condomínio, pois, indica a propriedade em comum, ainda em estado de indivisão, ou seja, pro indiviso.”

Como a própria palavra expressa, condomínio, derivativa do latim condominium, ocorre quando há um domínio de mais de uma pessoa simultaneamente sobre um determinado bem, ou partes de um bem, seja ele, móvel ou imóvel, divisível ou indivisível.

O Condomínio, na visão mais generalista, é espécie da comunhão, enquanto esta última, o gênero.

Para Puig Peña[1], o condomínio é a forma de comunhão por força da qual a propriedade de um bem corpóreo pertence a uma pluralidade de pessoas por cotas-partes qualitativamente iguais.

No Brasil, segundo a legislação brasileira, tem-se expressa a ideia do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. Tanto que, ter-se-á o condomínio, nas palavras de Caio Mário da Silva Pereira, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e todas envolvidas têm igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes. Cada condômino, portanto, tem assegurada uma fração, ou quota da coisa.

Em continuidade, se expõe sobre as espécies condominiais e seus regimes legais.

1.2. Espécies de condomínio e seus regimes legais.

No tocante às espécies de condomínio, pode-se a listar as seguintes:

• Voluntário (civil, tradicional, geral ou comum) – CCB/2002, artigos 504; 1.314 a 1.326;

• Necessário – CCB/2002, artigos 1.327 a 1.330 (arts. 1297 e 1298; 1304 a 1307);

• Edilício (Condomínio Especial ou em Planos Horizontais) – CCB/2002, artigos 1.331 a 1.358 e Lei nº 4.591, de 16.12.1964, artigo 8º, letra “b”;

• Vertical (de casas) – Lei nº 4.591/1964, artigo 8ª, letra “a”;

• Urbano Simples – Lei nº 13.465, de 11.07.2017, artigos 61 as 63;

• Condomínio Fechado ou de fato, ou ainda, Loteamento de Acesso Controlado - Lei nº 13.465, de 11.07.2017, artigo 78 e, regulamentado pela Lei nº 6.766/1979, nos artigos 2º, § 8º e 36-A.;

• De Lotes (Loteamento condominial) – CCB, artigo 1.358-A e §§ 1º a 3º e Lei nº 6.766, de 19.12.1979, artigos 2º, § 7º (2ª parte) e 4º, § 4º, Decreto-Lei nº 9.310, de 15.03.2018, artigos 64 a 68;

Quanto ao condomínio de lotes, é imperioso realçar, na oportunidade, que o legislador federal não condicionou a instituição do mesmo à prévia existência de lei municipal ou distrital específica.

No entanto, é salutar que se o faça incluir no plano diretor, o qual é o instrumento básico de política de desenvolvimento e expansão urbana, consoante o artigo 182 e parágrafo 1º da Constituição da República, pois não se pode olvidar da competência concorrente das três esferas legiferantes sobre direito urbanístico (CRFB, art. 24, inc. I) e a competência suplementar municipal inserta no artigo 30, inciso II da Carta Magna.

No que diz respeito ao equivocadamente nomeado “condomínio fechado ou de fato”, na realidade, trata-se do “loteamento de acesso controlado”, que foi introduzido no ordenamento jurídico nacional pela Lei nº 13.465, de 11.07.2017, artigo 78 e regulamentado pela Lei nº 6.766/1979, nos artigos 2º, § 8º e 36-A.

1.3. Diferenças e semelhanças entre as espécies condominiais.

O condomínio de lotes, pelo qual se infere de toda legislação que o regulamenta, apresenta-se com várias diferenças em relação às demais espécies, apesar de haver pontos em comum com estas.

Assim, tanto no condomínio de lotes, como nos condomínios edilício e urbano simples, no voluntário (geral), no necessário e no vertical, a propriedade é particular, sendo que nestes há edificação, o que não ocorre naquele.

No condomínio de lotes, a fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao seu potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

No condomínio urbano simples, a fração ideal do solo e de outras partes comuns, se houverem, são expressas em forma de percentual para cada unidade autônoma.

Já no condomínio voluntário (comum) e no necessário, os condôminos têm quotas ideais, em abstrato, sobre a coisa toda, presumindo-se a igualdade das mesmas.

Quanto ao condomínio vertical (casas térreas ou assobradadas), há discriminação da parte do terreno ocupada pela edificação e, também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva, como jardim e quintal, e de fração ideal do todo do terreno e partes comuns, correspondentes às unidades.

Enquanto o condomínio edilício é tido como uma universalidade de fato, a teor do artigo 90 do Código Civil, sendo representado ativa ou passivamente em juízo pelo síndico ou administrador (C. Civil, art. 1.348, inc. II e CPC, art. 75, inc. XI), o mesmo podendo ocorrer com o condomínio urbano simples, se assim for formalizado em acordo entre os condôminos e, no condomínio voluntário (comum), em que pode ser escolhido um administrador para representar os demais condôminos, a lei nada diz em relação ao condomínio de lotes quanto à existência de síndico ou administrador, referente ao mesmo, inexistindo, contudo, óbice legal para tanto.

No condomínio edilício, as frações ideais no solo e nas outras partes comuns, são identificadas em forma decimal ou ordinária no instrumento de constituição deste, atreladas a cada unidade imobiliária.

Também diferencia-se o condomínio de lotes do condomínio edilício, pois este deve ter Convenção e Regimento Interno, e ainda, o condomínio urbano simples, que pode ter contrato, instrumentos aptos para disciplinar deveres e direitos dos condôminos, bem como, a gestão das partes comuns, o que não é exigível de início para aquele, a não ser que os condôminos dos lotes resolvam, por consenso, adotá-los.

Da mesma forma, como se dá no condomínio edilício, no condomínio urbano simples, no condomínio vertical (de casas), com unidades autônomas, ostentando matrículas próprias no fólio real, poderem as unidades ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, o mesmo ocorre no condomínio de lotes, vez que, cada lote se constitui em unidade própria independente.

Assim como as disposições da Lei nº 4.591/1964 com alterações implementadas pela Lei nº 4.864/1965, se aplicam ao condomínio edilício, no que não contrariarem as disposições do Código Civil que o regem (arts. 1.331 a 1.358), a mesma lei será aplicável ao condomínio de lotes, para fins de incorporação imobiliária, caso em que a implantação das obras de infraestrutura deste ficará a cargo do empreendedor, o qual no caso será tido como incorporador (embora não se trate de projeto de incorporação stricto sensu).

As normas legais reguladoras do condomínio edilício previstas no Código Civil em seus artigos 1.331 a 1.358, serão aplicáveis, no que couberem, ao condomínio de lotes, notadamente em relação ao rateio das despesas necessárias à conservação e fruição das partes que servirem aos interesses comuns de todos.

No condomínio de lotes, assim como nas demais espécies em que há unidades imobiliárias autônomas, cada um dos titulares dos lotes, se obriga a adimplir com os encargos e tributos que recaírem sobre sua unidade.

Cabe enfatizar que, diferentemente das outras espécies de condomínio, o de lotes, por ser tratar de um empreendimento peculiar, não se tratando propriamente de um loteamento, em sua acepção estrita, não há cessão de áreas para o Poder Público Municipal ou distrital, podendo haver, quando muito, uma contraprestação para estes.

Dando-se prosseguimento ao estudo, explana-se especificamente sobre o instituto do condomínio de lotes.

CAPÍTULO II – O CONDOMÍNIO DE LOTES.

2.1. Origem. Características.

O condomínio de lotes, como importante instrumento de regularização imobiliária, há muito tempo pendia de análise nas duas Casas do Congresso Nacional, com vias a se formalizar o que se encontrava na informalidade.

Tal modalidade de condomínio, pelo que se sabe, nasceu no final da década de 1960, a partir da implementação de programas habitacionais estimulados pelo Governo Federal, aplicando-se o artigo 3º do Decreto-Lei nº 271, de 28.02.1967, com a seguinte redação:

Art 3º Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condôminos e as obras de infraestrutura à construção da edificação.

Tinha larga incidência o condomínio de lotes, no Estado do Rio Grande do Sul, em especial, na Cidade de Santa Maria, entre as décadas de 1970 a 1980, utilizando-se os loteadores do referido Decreto-Lei nº 271/1967 (art. 3º) e da Lei nº 4591/164 (art. 8º, letra “a”), para concessão da respectiva licença pelo município.

Há notícias, também, de que tal espécie de condomínio já tinha previsibilidade em determinadas localidades, pela edição de leis municipais, como verbi gratia, a Lei Complementar distrital nº 710/2005, dispondo sobre os “Projetos Urbanísticos com Diretrizes Especiais para Unidades Autônomas”, sendo autorizadas, portanto, no Distrito Federal, a instituição de aludida modalidade de condomínio.

Esse tipo de condomínio passou a ter maior conotação no prelúdio do século XXI, a partir de estudos efetivados por, notários, registradores, operadores e aplicadores do Direito.

 Tem-se como características do condomínio de lotes, as abaixo arroladas:

a) deverá ser produto de parcelamento do solo;

b) deverá observar as normas previstas na Lei nº 6.776/1979 (arts. 6º a 9º; 12; 18 a 23);

c) o lote é tido como uma unidade imobiliária integrante de um loteamento condominial[2];

d) como unidade autônoma, o lote deverá ter matricula própria no Livro 2 (Registro Geral) no registro imobiliário (Lei nº 6.766/1979, art. 20), com adstrição ao princípio da unicidade matricial (Lei nº 6.015/1973, arts. 176, § 1º, inc. I);

e) há exigência de aprovação prévia do loteamento condominial pelo Poder Público municipal ou distrital (Lei nº 6.766/1979, arts. 12 e 18);

f) o loteador é equiparado ao incorporador imobiliário;

g) há equiparação dos compradores de lotes aos condôminos do condomínio edilício comum;

h) as vias de circulação interna constituem bens privados, e portanto, estão sujeitas a todo e qualquer tipo de restrição instituída pelos condôminos.

 i) os entes públicos municipal ou distrital podem estipular limitações administrativas, edilícias, urbanísticas, ou ambientais, impondo obrigações de fazer, de não fazer ou tolerar, em decorrência do exercício de seu poder de polícia (CRFB/1988, art. 182, § 2º; C. Civil, art. 1.299; TFR – Súmula 142) considerando a supremacia do interesse público sobre o privado, exemplificando-se: estipulação de gabarito para as construções, obediência a determinados padrões arquitetônicos, permissão de inspeção sanitária e de segurança das edificações, obrigação de não desmatar a terra, de preservar determinado tipo de vegetação, de não poluir uma fonte de água, e etc.;

j) podem, também, os Poderes Públicos municipal ou distrital estabelecerem direitos reais sobre referido condomínio, em seus benefícios, da coletividade e da proteção da paisagem urbana;

k) a edificação que vier a ser levantada em cada lote do condomínio, não gerará repercussão nos cálculos de áreas (privativa e comum) e da fração ideal, diversamente do que ocorre no condomínio edilício comum;

l) pode haver compensação ao poder público municipal, decorrente das áreas que ficarão incluídas no condomínio, como verbi gratia, doação de área em local diverso para construção de escola, creche, praça, posto de saúde e etc;

2.2. Aspectos relevantes sobre o condomínio de lote.

O condomínio de lotes apresenta alguns aspectos relevantes, que merecem uma breve abordagem.

Há questionamentos se o novel instituto seria uma incorporação ou um loteamento.

Primordialmente, há que se frisar quanto à natureza jurídica de mencionado instituto, tratar-se de um condomínio, pois o legislador, assim o preferiu, encartando-o no Código Civil (art. 1358-A e parágrafos) ao lado de outras categorias de condomínio, dentro do Livro III da Parte Especial, Título III, Capítulo VII, Seção IV[3].

Destarte, a nova figura é um condomínio, em plano horizontal, sem edificações, havendo possibilidade para tanto, que deve ser produto de um parcelamento do solo.

A propósito, a Lei nº 6.766, de 19.12.1979, em seu artigo 2º, caput, dispõe que “O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.”, foi acrescida de um parágrafo 7º, o qual expressa, “O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.”

Assim, a primeira parte do parágrafo 7º do artigo 2º, refere-se ao lote mencionado no parágrafo 4º do artigo 2º, objeto de parcelamento do solo, sob a forma de loteamento tradicional, enquanto a segunda parte do mesmo parágrafo 7º, diz respeito ao lote, porém inserido dentro de um condomínio, de um empreendimento assemelhado a outro instituto, o loteamento de acesso controlado, a que já fizemos alusão alhures, sem, entretanto, confundir-se com este, que tem disciplina diversa (Lei nº 6.766/1979, arts. 2º, § 8º e 36-A).

Outra questão importante, pertine à aplicação da Lei nº 4.591, de 16.12.1964, tendo em vista o estabelecido no parágrafo 3º do artigo 1358-A do Código Civil, cuja dicção é a seguinte:

Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor

Ora, apesar da redação pouco técnica do dispositivo, alguma doutrina já vem se inclinando, que tal norma legal não versa especificamente sobre projeto de incorporação imobiliária, e que o empreendedor o qual a mesma se refere, são aqueles sujeitos que a Lei nº 4.591/1964, considera incorporador, inclusive os por extensão (arts. 29, caput; 30 e 31, alíneas “a” a “c”).

Desta forma, ao lado das normas, civis, integrativamente pode-se aplicar no que couberem, os dispositivos das Leis nºs 6.766/1979 e 4.591/1964, ao instituto do condomínio de lotes.

Assim, por exemplo, incidiriam os artigos 2º, parágrafo 5º; 6º; 9º; 12; 18 a 23 da Lei de Parcelamento do solo urbano, e artigos 31-A e 32, alínea “j” da Lei de Incorporações Imobiliárias.

Ponto também importante, é o concernente ao parágrafo 4º do artigo 4º da Lei nº 6.766/1979, o qual explicita que:

“No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.”.

Certamente, tal rol do parágrafo 4º do artigo 4º da Lei de Parcelamento do solo urbano é meramente exemplificativo, vez que, o legislador usa a expressão “tais como”, a indicar a permissão de outros virem a ser criados, podendo estes serem exigíveis pelo ente público municipal ou distrital (no caso do Distrito Federal) ou pelo Ministério Público (CCB, art. 553 e CPC, art. 178, inc. I).

Impende, outrossim, citar, por essencial, o dever de obediência no condomínio de lotes, o que vier a dispor o Poder Público municipal ou distrital, relativamente às posturas edilícias e urbanísticas (Decreto nº 9.310/2018, art. 65 e § 2º), as quais são, ademais, necessárias para as outras modalidades de condomínio[4].

Por fim, não se pode deixar de fazer referência, que o Decreto nº 9.310/2018, em seu artigo 66 e parágrafo 1º, veio permitir que os núcleos urbanos informais consolidados, constituídos sob a forma de condomínio de lotes, possam ser objeto de regularização das construções já existentes, o que será feito individual ou coletivamente[5], de acordo com critério a cargo do ente público municipal ou distrital.

2.3. O Dever de obediência às normas edilícias, urbanísticas e ambientais.

Os legisladores da Lei nº 13.465/2017, bem como do Decreto nº 9.310/2018, se preocuparam com o dever de obediência nos condomínios de lotes, às normas edilícias e urbanísticas; e, principalmente, à observância dos regulamentos na execução das obras de infraestrutura das futuras edificações.

No tocante às posturas edilícias e urbanísticas, o Decreto nº 9.310/2018 expressa no artigo 65, caput e seu parágrafo 2º, que o Poder Público municipal ou distrital poderão dispor sobre estas, para implantação do condomínio de lotes, sendo que as novas edificações, naqueles construídas, estão jungidas a obedecê-las.

A propósito, fiel à orientação doutrinária e ao Direito legislado, a nossa jurisprudência, se consolidou no entendimento do STF, que sempre reconheceu e proclamou a legitimidade das imposições urbanísticas pelos Municípios, no ordenamento urbano e no controle da edificação, consoante o seguinte aresto:

A autoridade municipal pode dispor sobre a segurança dos edifícios, sua harmonia arquitetônica, alinhamento, altura, ingresso, saídas arejamento, enfim, acomodações às exigências que a vida humana, nas grandes cidades, vai tornando cada vez mais difícil. (RT 248/675. Itálico nosso)

Não custa relembrar que, a Constituição brasileira agraciou o município com competências, concorrente para legislar sobre direito urbanístico (art. 24, inc. I), e suplementar às legislações federal e estadual, no que couber (art. 30, inc II), além do que atribuiu-lhe no artigo 30, inciso VIII, a competência para promover o ordenamento territorial, por meio de planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano.

Oportuno mencionar-se ainda, o artigo 1299 do Código Civil, que autoriza as construções, determinando o respeito aos direitos de vizinhança (arts. 1277 a 1298) e aos regulamentos administrativos, consubstanciados estes no Código de Obras e em normas edilícias complementares.

Concluída as obras de infraestrutura no condomínio de lotes, cabível a averbação na matrícula da gleba, no Livro 2 (Registro Geral), do competente registro imobiliário da situação daquele, assim como, o registro da instituição do respectivo condomínio e sua respectiva convenção[6].

Não obstante, também deve-se ter em mente que, tal modalidade de condomínio, necessariamente deverá observar o disposto nos artigos 170, inciso VI e 225, caput da C.R.F.B/1988, ciente da necessidade de realizar estudo de impacto ambiental e publicizá-lo, sob pena de responsabilização pelas condutas e atividades consideradas lesivas ao meio ambiente, sendo certo que poderão ser aplicadas sanções penais, administrativas e civis, independentemente da obrigação de reparar os danos ambientais causados, como se extrai da redação do inciso IV do parágrafo 1º e do parágrafo 3º do citado artigo 225 de nossa Constituição Republicana, este último combinado com o artigo 1º, inciso I da Lei nº 7.347, de 24.07.1985 (Lei da Ação Civil Pública).

Por sua vez, a Lei n°6.938, de 31.08.1981 (Dispõe sobre a Política Nacional do Meio Ambiente, seus fins e mecanismos de formulação e aplicação, e dá outras providências), ao tratar “DOS OBJETIVOS DA POLÍTICA NACIONAL DO MEIO AMBIENTE”, em seu artigo 4º, sinaliza em seus diversos incisos, com destaque para os de números I, II, VI e VII, como Política Nacional do Meio Ambiente, à preservação e restauração dos recursos ambientais com vistas à sua utilização racional e disponibilidade permanente, concorrendo para a manutenção do equilíbrio ecológico propício à vida, penalizando o infrator, pelo não cumprimento das medidas necessárias à preservação ou correção dos inconvenientes e danos causados pela degradação da qualidade ambiental, independente das sanções definidas[7] pela legislação federal, estadual e municipal, conforme o texto legal do artigo 14, caput e a primeira parte do seu parágrafo 1º., obrigando-o a indenizar (obrigação propter rem).  No mesmo naipe, a Lei Federal nº 12.651/2012 - Código Florestal -, ao discorrer sobre tal política, prevê as mesmas penalizações, de âmbito penal, administrativo e civil, contra o transgressor ambiental, que a aludida Lei n° 6.938/1981 disciplina.

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2.4. A aplicabilidade do regime da incorporação imobiliária.

Conforme o disposto no artigo 3º do Decreto-Lei nº 271/1967, já citado, às edificações, em se tratando de loteamentos, se equiparam às construções na incorporação imobiliária. Desta feita, as obras de infraestrutura constituem elementos de equiparação entre o loteamento e a incorporação imobiliária.

No concernente as obras de infraestrutura no condomínio de lotes, estabelece o parágrafo 3º do artigo 1358-A do Código Civil, que “Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.” 

Quanto à estrutura básica, do parcelamento do solo urbano, na modalidade de loteamento, o parágrafo 5º do artigo 2º da Lei nº 6.766/1979, estatui que:

A infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

Em regra, as obras e serviços referentes ao fornecimento de água potável e eliminação de detritos sanitários domiciliares, nestes incluindo-se a captação, condução, tratamento e despejo adequado, com suas respectivas redes de esgoto, tais competem ao município. Da mesma forma, o fornecimento e abastecimento com rede própria, também é atribuição do ente municipal.

Entretanto, em se tratando de condomínios de lotes, em que não há transferência de áreas para a municipalidade, os encargos referentes às obras de infraestrutura acima elencados, consoante o dispositivo da lei citada (C. Civil, art. 1358-A, § 3º), será de responsabilidade do empreendedor, se houver incorporação imobiliária.

Consoante entendimento de alguns doutrinadores, a norma civilística em questão (parágrafo 3º do art. 1358-A), “não deve ser aplicada literalmente, de forma a autorizar-se o empreendedor a transferir aos adquirentes das unidades autônomas (lotes) a obrigação de construir essas obras de infraestrutura”. Assim, poder-se-ia flexibilizar a norma legal em comento, permitindo ao incorporador efetivar as obras de infraestrutura necessárias ao empreendimento, para que no futuro possa negociar as unidades imobiliárias autônomas, embutindo no preço destas o que despendeu com referidas obras.

Necessário se faz que, o projeto de incorporação preveja a realização de aludidas obras de infraestrutura, e conste do mesmo a quem caberá sua execução.

Em havendo incorporação imobiliária, seria possível inclusive o emprego da figura do patrimônio de afetação, o qual é objeto de exposição, em continuidade ao presente estudo.

CAPÍTULO III – O PATRIMONIO DE AFETAÇÃO. GENERALIDADES. REGIMES LEGAIS.

3.1. Patrimônio de afetação. Conceito. Origem. Natureza jurídica.

De proêmio, importa consignar que, o signo patrimônio, tem derivação do latim patrimonium, de pater, o qual em sua origem ostentava a acepção de bens de família ou dos bens herdados dos pais.

O conceito também tem uma acepção ligada à herança e aos direitos adquiridos enquanto integrantes de uma determinada comunidade ou de um grupo social.

Em sentido econômico, o conceito de patrimônio atrela-se à formação por aquisição de bens em seu sentido lato, tais como, propriedades, veículos, maquinários, dinheiro, títulos mobiliários, e etc, seja para uma pessoa física ou para uma pessoa jurídica, estejam eles, em suas próprias mãos ou em mãos de terceiros.

Para a contabilidade, segundo Aurélio Buarque de Holanda Ferreira[8], patrimônio é a parte jurídica e material da azienda.

Em sentido jurídico, o vocábulo patrimônio, quer significar uma agremiação de bens, direitos e obrigações com valor econômico, pertencentes a uma pessoa física ou jurídica, esta de direito privado ou público.

Oscar Joseph de Plácido e Silva define patrimônio como sendo:

“No sentido jurídico, seja civil ou comercial, ou mesmo no sentido do Direito Público, patrimônio entende-se o conjunto de bens, de direitos e obrigações, apreciáveis economicamente, isto é, em dinheiro, pertencentes a uma pessoa, natural ou jurídica, e constituindo uma universalidade.

O patrimônio, assim, integra o sentido de um complexo de direitos ou de relações jurídicas, apreciáveis em dinheiro ou com um valor econômico, em qualquer aspecto em que seja tido, isto é, como valor de troca, valor de iuro ou como um interesse, de que possa resultar um fato econômico.

Nesta acepção, o patrimônio é considerado uma universalidade de direito, constituindo, assim uma unidade jurídica, abstrata e distinta dos elementos materiais que o compõem, de modo que podem estes ser alterados, pela diminuição ou aumento, ou mesmo desapareceram, sem que seja afetada sua existência, que se apresenta juridicamente a mesma durante a vida do titular dos direitos ou relações jurídicas que o formam.

(...)

Patrimônio. Em sentido restrito, é o vocábulo empregado para designar uma certa massa de bens, a que se deu destino certo, ou que foi constituída ou composta como uma afetação especial.

É o caso das fundações, cuja personalidade decorre da instituição patrimonial, em que foi erigida.” (1980, p. 330)

Expõe, ainda, o autor ora citado:

“Patrimônio automatizado. Ou patrimônio autônomo, entende-se a massa de bens que se constitui por si mesma ou se desmembrou de outro patrimônio, para formar uma universalidade de bens, a qual se afeta um fim ou um objetivo especial, em regra de interesse coletivo e para cumprir destino, que lhe é determinado pelo poder público.

(...)

Patrimonizar. “Formado de patrimônio, na linguagem jurídica quer significar o verbo: constituir um patrimônio com um fim especial, seja pela separação de bens e valores pertencentes a outros patrimônios, ou pela acumulação de valores, resultante de lucros ou proveitos em negócios de um estabelecimento ou instituição de interesse público.

Dessa forma, a afetação ou o fim especial atribuído aos bens, que passam a constituir ou a formar um patrimônio, é que integra o sentido de patrimonizar” (1980, p. 331)

O vocábulo afetação advém do latim affectatus, a significar pôr em determinada disposição, fazer recair sobre um bem certo ônus ou destinação, com vias a garantir uma obrigação.

 Segundo Irene Nohara, parafraseando José Cretella Júnior, “Afetar significa destinar, consagrar, aparelhar ou batizar algo que está fora do mundo jurídico para que fique preparado, apto a produzir os efeitos esperados.”[9]

A afetação consiste, na lição de Plácido e Silva, na “imposição de encargo ou ônus a um prédio ou bem, e que se destina à segurança de alguma obrigação ou dívida, à utilidade pública, ou ao uso público” (1980, p. 101).

Infere-se dos conceitos expendidos que a afetação incidente a quaisquer bens (móveis ou imóveis, corpóreos (materiais) ou incorpóreos (imateriais)), estriba-se na finalidade, a que os mesmos se destinam ou ao emprego que se dará a estes.

Convém mencionar que, a afetação pode ser expressa ou tácita, voluntária, por ato espontâneo; legal, quando decorre da própria lei; judicial ou especial, se decretada ou imposta por decisão jurisdicional, como se dá, por exemplo, para satisfazer à obrigação de prestação alimentar, e ainda, administrativa[10], se a mesma provém de ato ou determinação de ente estatal, dotando um bem dominial de uso especial, para destinação específica ao uso coletivo ou para utilização de serviços de natureza pública.

A toda evidência, a afetação tem como elemento definidor a utilização, a indicar a indisponibilidade, seja ela, absoluta ou relativa de um complexo de bens ou de um bem específico.

A afetação[11], assim, se caracteriza pela destinação fática ou jurídica de um patrimônio ou bem particularizado a uma determinada finalidade, que pode ser individual ou coletiva.

Destarte, a afetação pode ocorrer em dois graus a saber: plural, quando ela engloba vários bens de um mesmo acervo dominial e, singular, se recai apenas sobre um deles.

Ademais, a afetação de um conjunto de bens ou mesmo de um bem individualizado, tanto pode importar na alteração da titularidade de domínio, como se dá, verbi gratia, na hipótese de dotação de bens a uma fundação privada, bem como na restrição ao regime dominial, de forma transitória, exemplificando-se com a constituição de um capital para a solvabilidade de prestação alimentícia, oriunda de ato ilícito.

Não é ocioso mencionar que, a afetação de patrimônio[12] ou bens pode ocorrer tanto na esfera privada, quanto no âmbito público, restringindo-se neste último caso aos bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial, catalogados, respectivamente, no artigo 99, incisos I e II do Código Civil vigente[13].

 Especialmente no que toca à afetação de bens públicos, doutrina Diogo de Figueiredo Moreira Neto que:

“Esta metadestinação poderá ocorrer tanto em virtude de um fato jurígeno quanto em razão de um ato jurídico. ... Afetação ao domínio público por fato jurígeno ocorrerá, por hipótese, com a construção de uma obra pública num terreno particular, observe-se que neste caso, porque a afetação não se deu através de uma desapropriação regular – que seria uma afetação por ato jurídico – há ilicitude que se resolve em perdas e danos ...” (1989, p. 284)

A propósito, há que se lembrar que os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial carregam o ônus da inalienabilidade, enquanto estiverem sob o regime de afetação pública, para os fins a que foram destinados.

Nada obstante a afetação, tanto os bens públicos como os privados que estejam subjugados a tal regime, podem ser objeto de desafetação, a qual consiste na extinção ou redução, fática ou jurídica, em relação ao uso específico que lhes fora determinado, resultando, destarte, a possibilidade de alienação dos mesmos.

Em se tratando dos bens públicos de uso comum do povo ou de uso especial, a desafetação se dará por lei, liberando-se tais bens de suas finalidades originárias, passando do patrimônio de afetação para o patrimônio disponível da Administração Pública, encartando-se na classe dos bens dominicais, aos quais é permitida a alienação, a teor do enunciado no artigo 101 do Código Civil atual[14].

Menciona o administrativista acima indicado que:

“Desafetação dar-se-á, como outra hipótese, se um auto oficial imprestável para o uso público é descarregado para ser alienado sob concorrência pública, o que se faz por ato administrativo. Finalmente, para citar uma hipótese em que a desafetação se dá por fato jurígeno, quando uma cataclisma arrasa um edifício público fazendo-o perder totalmente sua serviência específica.” (op. cit, p. 284/285).

No caso dos bens privados, a desafetação se operará pela cessação da causa que a originou, pelo esgotamento do fim a que se propunha, pela sub-rogação da indisponibilidade em outros bens de idêntica valoração econômica, por consenso, se previsto e autorizado em lei.

No tocante à natureza jurídica do patrimônio de afetação, ou seja, em sua essência, substância ou razão de ser, como categoria jurídica, o mesmo se enquadra como uma universalidade de direito, encontrando-se esta hospedada no artigo 91 do Código Civil[15].

Por certo, o patrimônio de afetação, como universalidade de direito, guarda afinidade, com a herança, com a massa falida, com os bens dotados de uma fundação, por constituir-se em um complexo de bens, direitos e relações jurídicas, as quais possuem conteúdo econômico.

Assim, como universitates juris, a universalização no patrimônio de afetação é instituída por normatização legal, que lhe impõe um regime especial próprio e diferenciado, relativamente aos bens e direitos que a integraram, considerados individualmente.

Convém frisar que, nada obstante o patrimônio de afetação ostente a natureza jurídica de universalidade de direito, o mesmo não tem personalidade jurídica, assim como as demais universalidades referidas acima, as quais detém apenas capacidade processual ativa e passiva para estarem em juízo, desde que devidamente representadas.

A propósito, imperioso trasladar-se o Enunciado de nº 288 da IV Jornada de Direito Civil[16], verbo ad verbum:

Arts. 90 e 91. A pertinência subjetiva não constitui requisito imprescindível para a configuração das universalidades de fato e de direito.

A respeito dos regimes legais do patrimônio de afetação, dentro do sistema normativo brasileiro, aludida universalidade de direito tem previsão em várias espécies legislativas, dentre outras, as seguintes:

a) Lei nº 4.591, de 16.12.1964, artigos 31 – A a 31-F;

b) Lei nº 9.514, de 20.11.1997, artigos 10, incisos I a III; e 11, incisos I a VI;

c) Lei 10.406, de 10.01.2002 (Código Civil), artigos 62 a 69; 1.711 e 1.712;

d) Lei nº 8.009, de 29.03.1990;

e) Lei nº 10.931, de 02.08.2004, artigos 1º a 10;

f) Lei nº 11.101, de 09.02.2005, artigos 119, inciso IX e 142;

g) Lei nº 11.977, de 07.07.2009, artigo 21 e parágrafo único;

h) Lei nº 13.105, de 16.03.2015 (Código de Processo Civil), artigo 533, parágrafo 1º.

i) Lei nº 10.931, de 02.08.2004, artigos 1ª a 10.

3.2. O caráter social do patrimônio de afetação.

Hodiernamente a expressão “função social” tem largo emprego, cabendo destacar, especialmente, da propriedade, da posse, da empresa, da família, do contrato e etc, pelo que, pode-se cogitar de sua aplicabilidade, também, ao patrimônio de afetação, na seara imobiliária.

Decerto, a ideia de socialidade se traduz em uma proposta de compreensão, em que há o respeito aos direitos individuais privados, porém estes estão adstritos a mecanismos regulatórios, de natureza pública, orientados à finalidade do bem comum, do que propriamente ao dos titulares daqueles, vez que mira a reciprocidade, a igualdade e a solidariedade.

Com efeito, a Constituição da República de 1988, em seus artigos 5º, inciso XXIII e 170, inciso III, ao estatuir que “a propriedade atenderá à sua função social”, na esteira das Cartas Constitucionais que a precederam, quais sejam, a Constituição de 16.07.1934 (art. 11, número 17) e a de 18.09.1946 (art. 147), incorporou a idéia a que se fez referencia acima, expressando-a nas normas mencionadas.

Seguindo tal raciocínio pode-se dizer que a socialização da propriedade, traduz-se pela sua destinação útil, com escopo precípuo direcionado mais ao interesse coletivo, do que propriamente ao individual.

O jurista Orlando Gomes, a respeito, averba que:

(...) pode-se concluir que pela necessidade de abandonar a concepção romana da propriedade, para compatibilizá-la com as finalidades sociais da sociedade contemporânea, adotando-se como preconiza André Piettre, uma concepção finalista, a cuja luz se definam as funções sociais desse direito. No mundo moderno, o direito individual sobre as coisas impõe deveres em proveito da sociedade e até mesmo no interesse de não proprietários. Quando tem por objeto bens de produção, sua finalidade social determina a modificação conceitual do próprio direito, que não se confunde com a política de limitações específicas ao seu uso. A despeito, porém, de ser um conceito geral, sua utilização varia conforme a vocação social do bem no qual recai o direito – conforme a intensidade do interesse geral que o delimita, e conforme a sua natureza na principal rerum divisio tradicional. A propriedade deve ser entendida como função social tanto em relação aos bens imóveis como em relação aos bens móveis.” (2004, p. 129)

Conforme se observa das diversas leis que preveem em seus textos a figura do patrimônio de afetação, pode-se dizer que, os bens que o integram ficam sujeitos a uma espécie de tutela especial, de molde a incidir sobre os mesmos interesses metaindividuais, haja vista que, o princípio da função social pode ter eficácia não apenas em relação a uma coletividade ou número indeterminado de pessoas.

A respeito, imperioso trazer-se à liça os Enunciados de nº 360 da IV Jornada de Direito Civil e de nº 26 da I Jornada de Direito Comercial, ambos da CEJ/CJF:

IV Jornada de Direito Civil:

Enunciado nº 360:

O princípio da função social dos contratos também pode ter eficácia interna entre as partes contratantes.

I Jornada de Direito Comercial

Enunciado nº 26:

O contrato empresarial cumpre sua função social quando não acarreta prejuízo a direitos ou interesses, difusos ou coletivos, de titularidade de sujeitos não participantes da relação negocial

Na sequência, apresenta-se uma visão panorâmica do patrimônio de afetação nas leis acima arroladas no item 3.1.

3.3. Patrimônio de afetação no Código Civil.

O patrimônio de afetação no Código Civil de 2002, tem previsão nos artigos 62 a 69[17] e 1.711 a 1.722[18], normas estas que disciplinam, respectivamente, os institutos das fundações particulares e do bem de família voluntário ou convencional.

A existência do patrimônio de afetação nas fundações particulares, as quais são criadas por escritura pública ou testamento, nos termos do artigo 62 do Código Civil ressai evidente, haja vista que a norma legal, em apreço, pressupõe como um dos elementos a dotação especial, pelo instituidor, de bens livres, devendo especificar o fim a que se destina este complexo de bens (universitates bonorum).

Outrossim, ressai do catálogo do parágrafo único do mesmo artigo 62 mencionado, que as fundações privadas são destinadas  a fins não lucrativos[19], o que reforça a afetação patrimonial dos bens que são doados para sua constituição, o que também encontra embasamento nos artigos 63 e 69 da lei civil ao prever, respectivamente, a incorporação do patrimônio afetado, em caso de insuficiência dos bens, da ilicitude, da impossibilidade  ou se inútil a finalidade, ou ainda, se vencido o prazo de existência, em outra fundação, que se proponha a fim igual ou semelhante.

Também no que pertine à figura do bem de família voluntário, em que os cônjuges ou a entidade familiar, por escritura pública ou testamento, convencionem destinar até 1/3 (um terço) de seu patrimônio líquido (dedução feita do passivo, correspondente às obrigações), consistindo em prédio residencial urbano  ou rural, com suas pertenças e acessórios, há a afetação patrimonial, com destinação especial para domicílio familiar.

Convém frisar que, o bem de família poderá abranger valores mobiliários, não excedentes ao valor do imóvel instituído, cuja renda dos mesmos será destinada para a conservação do bem imóvel e o sustento da família.

E ainda, um terceiro poderá instituir bem de família, por testamento ou doação, sendo que neste caso, necessária se faz a aceitação expressa dos cônjuges ou da entidade familiar, para que o ato produza seus efeitos legais.

A destinação do imóvel para domicílio da família, é feita com cláusula de isenção de execução e penhora, ou outro meio coercitivo de arrecadação, desde que, quando de sua instituição, não haja dívidas, de molde a prejudicá-la, haja vista que aludida isenção só concerne a dívidas futuras que vierem a incidir sobre o bem imóvel, excepcionando-se as decorrentes de tributos e cotas condominiais, por ostentarem estas naturezas propter rem.

A afetação patrimonial, no caso de bem de família voluntário, em decorrência de sua destinação específica, resulta das redações dos artigos 1.715 e parágrafo único, 1.717 a 1.719 e 1.721, do Código Civil.

Aproveitando-se a ensanchas,             merece ser transcrito o Enunciado nº 628 da VIII Jornada de Direito Civil[20], referente ao artigo 1.711 do CCB, ex textus:

ENUNCIADO 628 – Art. 1.711: Os patrimônios de afetação não se submetem aos efeitos de recuperação judicial da sociedade instituidora e prosseguirão sua atividade com autonomia e incomunicáveis em relação ao seu patrimônio geral, aos demais patrimônios de afetação por ela constituídos e ao plano de recuperação até que extintos, nos termos da legislação respectiva, quando seu resultado patrimonial, positivo ou negativo, será incorporado ao patrimônio geral da sociedade instituidora.

3.4. Patrimônio de afetação do bem de família legal.

A Lei nº 8.009, de 29.03.1990[21],a qual dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, fêz incidir a afetação sobre o patrimônio caracterizado pelo imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, abarcando o terreno sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza, e todos os equipamentos, nestes incluídos os de utilização profissional, além dos móveis que guarnecerem a casa, devendo os bens estarem quitados.

O instituto tem como objeto um único imóvel, o qual sirva de moradia permanente da família, sendo que no caso de locação incide sobre os bens móveis de propriedade do locatário, que guarneçam a residência.

Na hipótese de o imóvel ser rural a impenhorabilidade se circunscreverá à construção afetada à sede da moradia com os respectivos bens móveis, e no caso da pequena propriedade rural (Lei nº 8.629, de 25.02.1993, artigo 4º, inciso II, alínea a)[22], desde que trabalhada pela família e até quatro módulos fiscais, a mesma não será objeto de penhora para pagamento de débitos decorrentes de sua atividade produtiva (CRFB/1988, artigo 5º, inciso XXVI), de acordo com o expresso no parágrafo 2º do artigo 3º da Lei de impenhorabilidade do bem de família (Lei nº 8.009/1990).

As ressalvas à afetação, que permitem a penhora ficam por conta dos incisos II a VII do artigo 3º da lei indicada[23].

3.5. Patrimônio de afetação no Código de Processo Civil.

Prevê o artigo 533 e parágrafo 1º do Código Processo Civil atual[24] hipótese em que a afetação patrimonial se perfaz por decisão judicial, pela qual o juiz determina a constituição de um capital, representado por bens imóveis ou direitos reais sobre os mesmos, por títulos da dívida pública, ou, por aplicações financeiras em banco oficial, os quais não poderão ser alienados ou penhorados, constituindo-se em patrimônio de afetação, com vias à satisfação obrigacional de prestação de alimentos, decorrentes de indenização por ato ilícito.

A afetação patrimonial operar-se-á, também, na hipótese do parágrafo 2º do vaticinado dispositivo legal[25], se houver a inclusão da parte exequente em folha de pagamento de pessoa jurídica, para atender à prestação alimentícia, enquanto perdurar a obrigação, incidindo aludida afetação especial, sobre coisa móvel, qual seja, dinheiro.

À vista disso, tanto o Supremo Tribunal Federal (STF), tal qual o Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao sumularem suas jurisprudências, nos verbetes nº 493 e 313, entenderam que necessária se faz a garantia da constituição de capital para satisfação do pensionamento alimentar por ato ilícito, inobstante a condição financeira do demandado, traduzindo-se similarmente numa forma de afetação patrimonial[26].

Ainda sob o espectro processual, conferindo efetividade a segregação patrimonial, já prevista no artigo 791 do hodierno código processual civil, o artigo 832, afasta da execução os bens impenhoráveis e inalienáveis, sendo complementado pelo artigo 833, destacando o inciso XII, salvo, no que toca às obrigações relacionadas ao objeto do patrimônio de afetação, pelas quais esses bens respondem, podendo inclusive ser objeto de constrição e expropriação, como retrata o parágrafo 1º deste último artigo.

Conforme o professor Melhim Chalhub, se “poderia estender a exclusão aos bens submetidos ao regime legal de afetação” a redação do artigo 832, mas sob o ponto de vista do artigo 833, inciso XII. Já o processualista Cassio Scarpinella Bueno anuncia como nova hipótese de impenhorabilidade, vez que omissas são as redações de ambos os artigos.

Com efeito, a impenhorabilidade dos créditos, inovação trazida pelo inciso XII do artigo 833 do novo Código citado, tem por finalidade preservar os recursos destinados à execução da obra e a efetiva entrega das unidades aos adquirentes, conferindo, também, mais segurança jurídica à sistemática do patrimônio de afetação.

A regra introduzida pelo predito inciso XII do artigo 833, robustece ainda mais o regime do patrimônio de afetação ao tornar compulsória a impenhorabilidade dos créditos oriundos da alienação das unidades imobiliárias, estendendo, portanto, o conceito de patrimônio de afetação para torna-se impenhorável, o que beneficia tanto o incorporador como também os adquirentes do empreendimento.

Exposa Eduardo Cinelli[27], ao tecer comentários sobre o artigo 833 do CPC/2015, que:

Por esse regime, a empresa incorporadora pode separar cada empreendimento de seu patrimônio criando ao mesmo um patrimônio próprio (de afetação), de modo que os recursos dele advindos sejam utilizados tão somente para pagamento das despesas relativas àquela incorporação. 

A regra do art. 833 não só reafirma o patrimônio de afetação, mas vai além, ao tornar compulsória a impenhorabilidade dos recursos. Se antes a lei facultava a criação do patrimônio de afetação, hoje torna impenhorável os recursos de toda incorporação, alargando assim seu conceito.

Fato é que, apresenta a Lei de Ritos Civis atual, com esse dispositivo uma separação imprescindível         dos créditos originários de alienação de unidades imobiliárias incidíveis a todo tipo de incorporação imobiliária, independentemente de opção pelo incorporador pelo regime de afetação do patrimônio.

O aludido artigo, por esse inciso, é de suma relevância, não só jurídica, porém, econômica, para o momento pelo qual atravessa o Estado como um todo, haja vista que visa parcialmente o amadurecimento da teoria do patrimônio de afetação, e mais além, a proteção e segurança jurídica aos compromissos de compra e venda, e a garantia da função social da incorporação imobiliária perseguindo a proteção do patrimônio[28].

3.6. Patrimônio de afetação na Lei nº 11.977, de 07.07.2009

A Lei nº 11.977, de 07.07.2009, a qual dispõe sobre o Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas, alterada pela Lei nº 13.465, de 07.07.2017, ao disciplinar o Fundo Garantidor da Habitação Popular – FGHab, em seus artigos 20 a 32, explicita que o mesmo terá natureza privada e patrimônio próprio dividido em cotas e separado do patrimônio dos cotistas (art. 20, § 2º), veio permitir em seu artigo 21 e parágrafo único a constituição, de forma facultativa, do patrimônio de afetação[29], na hipótese do inciso II do artigo 20.

Com efeito, a União é autorizada, pela lei, a participar de aludido fundo, até o importe de R$ 2.000.000.000,00 (dois bilhões de reais), cuja integralização das cotas poderá ser realizada pelas formas relacionadas nos incisos I a IV do parágrafo 5º do já citado artigo 20, da lei em comento[30].

Uma das finalidades do Fundo Garantidor da Habilitação Popular – FGHab, é garantir o pagamento aos agentes financeiros de prestação mensal de financiamento habitacional, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, devida por mutuário final, em caso de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento, para famílias com renda mensal até determinado patamar (R$ 4.650,00  - quatro mil, seiscentos e cinquenta reais -), quando da publicação da lei)[31].

A respeito, estabelece o artigo 27 e seu inciso I, que:

Art. 27.  A garantia de que trata o inciso I do caput do art. 20 será prestada mediante as seguintes condições: 

I – limite de cobertura, incluindo o número de prestações cobertas, a depender da renda familiar do mutuário, verificada no ato da contratação; 

A segunda finalidade é encarregar-se do saldo devedor do financiamento imobiliário, quando ocorrer a hipótese de falecimento e invalidez permanente, além das despesas de recuperação relativas a danos físicos ao imóvel para mutuários com renda familiar até a quantia anteriormente mencionada.

Neste sentido, estatui o inciso II do artigo 20, com redação dada pela Lei nº 12.424/2011, in expressis:

Art. 20 (...)

II - assumir o saldo devedor do financiamento imobiliário, em caso de morte e invalidez permanente, e as despesas de recuperação relativas a danos físicos ao imóvel para mutuários com renda familiar mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais).

A propósito, neste caso, não se faz necessário a contratação de seguro, para tais coberturas, como se extrai do texto do artigo 28, in verbis:

Art. 28.  Os financiamentos imobiliários garantidos pelo FGHab, na forma do inciso II do caput do art. 20, serão dispensados da contratação de seguro com cobertura de Morte, Invalidez Permanente - MIP e Danos Físicos ao Imóvel - DFI. 

Na hipótese em foco, a facultatividade da constituição do patrimônio de afetação, na dicção do caput do artigo 21 é para a cobertura da assunção do saldo devedor referente ao financiamento imobiliário, nos casos especificados no inciso II do artigo 20, não havendo comunicação deste com o restante do patrimônio do FGHab (Fundo Garantidor da Habitação Popular), ficando aquele, de forma exclusiva, associado à garantia da dita cobertura.

Este patrimônio de afetação, uma vez constituído, o que se fará por meio do registro de seu instrumento no Cartório de Registro de Títulos e Documentos (art. 21, parágrafo único), nos termos do artigo 127, parágrafo único da Lei nº. 6.015, de 31.12.1973[32], ficará a salvo de penhora, arresto, sequestro, busca e apreensão, ou qualquer outro ato de constrição judicial ou extrajudicial, que porventura se originem de obrigações outras do Fundo Garantidor da Habitação Popular – FGHab.

3.7. Patrimônio de afetação na Lei nº 9.514, de 27.11.1997.

A Lei nº 9.514, de 20.11.1997, a qual dispõe acerca do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), havendo estabelecido a alienação fiduciária de coisa imóvel, ao disciplinar o regime fiduciário em seus artigos 9º a 16, instituído este por companhia securitizadora sobre créditos imobiliários, a fim de lastrear a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários, por declaração unilateral, no contexto do Termo de Securitização de Créditos, a par de incluir os requisitos elencados nos incisos I a III do artigo 8º, dentre as condições a que deve subordinar-se, encontra-se o patrimônio de afetação, contemplado nesses e no artigo 11 e incisos I a VI.

A formação do patrimônio de afetação, no regime fiduciário a que se alude, perfaz-se pela totalidade dos créditos, que lastreiem sua emissão da respectiva série de títulos, caracterizando-se os mesmos por um patrimônio em separado, inconfundível com o da companhia securitizadora, mantendo-se apartados do patrimônio desta até que se complete o resgate de todos os da série a que estejam afetados.

Tais créditos, que compõem o patrimônio de afetação do regime fiduciário, reservam-se, exclusivamente à liquidação dos títulos aos quais se encontrem afetados, assim como para solver as despesas de administração e de obrigações fiscais.

Os créditos incorporados são imunes a qualquer ação ou execução pelos credores da companhia securitizadora, além do que não podem ser objeto de constituição de garantia ou excussão por aqueles (credores) por mais privilegiados que sejam os créditos dos mesmos, só estando adstritos a responderem pelas obrigações atinentes aos títulos a ele (patrimônio) afetados.

3.8. Patrimônio de afetação na Lei 11.101, de 09.02.2005.

No que pertine ao patrimônio de afetação, no caso de falência, do qual trata à Lei nº 11.101, de 09.02.2005, convém fazer-se um breve histórico acerca de situações fáticas ocorridas no ramo imobiliário.

Durante a década de 1990, enormes abalos na estrutura da construção civil brasileira ocorreram, em virtude de grandes construtoras e incorporadoras terem a respectiva falência decretada, o que causou consideráveis prejuízos para a economia nacional e para a segurança do sistema de aquisição imobiliária.

O caso com maior repercussão nacional foi o da Encol S/A, incorporadora e construtora sediada na cidade de Goiânia, Estado de Goiás, que contava com empreendimentos por praticamente todo o Brasil, e que quebrou ao adotar o “efeito bicicleta”, levando à ruina milhares de compradores, investidores, instituições financeiras e etc, deixando 710 prédios inacabados.

Contudo, não foi a única sociedade empresarial a passar por tal situação, pois diversas outras incorporadoras e construtoras não realizaram gestão adequada e a falência foi consequência direta, sendo exemplo disso, no Estado de São Paulo, a Incorporadora BHM, a qual não concluiu diversos empreendimentos por Campinas e região, e recentemente a Construtora Mudar, que teve recentemente sua falência decretada, com multifárias obras inacabadas em São Paulo, Rio de Janeiro e Mato Grosso — todas com foco em mutuários de baixa renda[33].

Em decorrência dos casos de quebra sucessivos, e por adotar a politica do “efeito bicicleta”, inúmeros adquirentes de unidades imobiliárias tiveram seus sonhos frustrados e economias perdidas e, diversos são os “esqueletos” de empreendimentos dessas sociedades, ainda hoje existentes, tomados por invasores e sem perspectivas de resolução, além de tentarem aqueles buscar desses embrolhos, o capital investido.

A Lei nº 11.101, de 09.02.2005, que revogou expressamente o Decreto-Lei nº 7.661, de 21.06.1945, veio regular a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária, trazendo em seu bojo menção aos patrimônios de afetação, consoante estampado no inciso IX do artigo 119, cuja redação ora se traslada:

 Art. 119. Nas relações contratuais a seguir mencionadas prevalecerão as seguintes regras:

(...)   

IX – os patrimônios de afetação, constituídos para cumprimento de destinação específica, obedecerão ao disposto na legislação respectiva, permanecendo seus bens, direitos e obrigações separados dos do falido até o advento do respectivo termo ou até o cumprimento de sua finalidade, ocasião em que o administrador judicial arrecadará o saldo a favor da massa falida ou inscreverá na classe própria o crédito que contra ela remanescer.

Referido dispositivo legal dispõe sobre os patrimônios de afetação, constituídos para cumprimento de destinação específica, não sendo inútil citar-se o artigo 142 da lei indicada[34], pois este trata sobre as modalidades de alienação do ativo dos bens arrecadados no processo de falência, estando excluídos da mesma, os bens afetados, ante sua destinação especifica, e consequente indisponibilidade.

Paulo Salvator Fantini[35], ao comentar o inciso IX do artigo 119 da Lei de Recuperação e Falência explana:

“Ora, o inc. IX, neste ato comentado, complementa aquelas disposições. Se o empreendimento estiver sob regime de patrimônio de afetação e sobrevier a falência do empresário – incorporador, incidirá o comando normativo deste inciso, ou seja, “os patrimônios de afetação, constituídos para cumprimento de destinação específica, obedecerão ao disposto na legislação respectiva, permanecendo seus bens, direitos e obrigações separados dos do falido até o advento do respectivo termo ou até o cumprimento de sua finalidade”.

Concluído o empreendimento, e como consta literalmente da norma, o administrador judicial “arrecadará o saldo a favor da massa falida ou inscreverá na classe própria o crédito que contra ela remanescer”. Como em empreendimentos dessa natureza, sua execução e conclusão se subordinam aos aportes feitos pelos compromissários compradores, existindo o patrimônio de afetação, o terreno onde fixado o empreendimento não será arrecadado. A salvo também ficarão as acessões, a obra civil, os créditos, débitos e obrigações inerentes ao empreendimento. Anote-se: as quotas mensais, cobradas dos compromissários, para realização das obras, serão destinadas ao empreendimento. Não irão para a massa falida. E uma Comissão de Representantes ficará investida de poderes gerais e especiais para administrar o patrimônio de afetação e o empreendimento nele em execução.

A adoção desse regime jurídico, todavia, depende da iniciativa do incorporador, a quem cabe instituir o patrimônio de afetação (art. 31-A da Lei 4.591/1964).”.

Apesar de a Lei nº 10.931/2004 ter previsto o patrimônio de afetação, ao promover modificações na Lei nº 4.591/1964, sinalizou o legislador que se afastaria esse da questão da falência, e extensivamente, se aplicaria a recuperação judicial e extrajudicial.

Na verdade, o aludido diploma legal, com as alterações introduzidas pela Lei nº 10.931/2004, já havia estabelecido:

“Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação” (art. 31-D da Lei 4.591/1964).   

A par dos diplomas legais especificados que contemplam em seus textos normas previsoras da figura do patrimônio de afetação, outra há que o regulamentam, especificamente em relação à atividade da incorporação imobiliária, quais sejam, as leis nºs 10.931, de 02.08.2004 e 4.591, de 16.12.1964, cujo estudo é objeto do capítulo seguinte.

CAPÍTULO IV – O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

4.1 – Incorporação imobiliária. Conceito. O Incorporador.

A Lei nº 4.591, de 16.12.1964 conceitua a incorporação imobiliária, no parágrafo único de seu artigo 28[36], sendo esta a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas.

Acerca de tal instituto, Melhim Namem Chalhub (2000, p. 39) afirma que:

A incorporação imobiliária é atividade empresarial de extraordinário alcance social e econômico, seja porque tem por finalidade atender uma necessidade humana essencial, seja porque encerra uma atividade econômica de grande repercussão em razão dos volumes de recursos que mobiliza e também de sua especial força geradora de trabalho na mais larga escala, empregando profissionais das mais variadas categorias e alavancando a demanda de inúmeras espécies de indústria.

Na sequência, expressa a lei mencionada, em seu artigo 29 – caput, quem pode ser considerado incorporador (pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, inclusive, também o loteador), para a seguir catalogar nas alíneas “a”, “b”, “c”, quem pode nominar-se incorporador, atribuindo a estes a iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias[37].

Caracteriza o início da incorporação, a venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de quota ideal de terreno vinculada a projeto de construção, ou o contrato de construção assinado pelo incorporador, ou por adquirente.

Por certo, o objeto do contrato de incorporação se consubstancia na edificação, pactuando as partes avençantes cláusulas e condições, a par das estabelecidas pelo legislador infraconstitucional, de cunho obrigatório, a que estão jungidos os incorporadores, relacionadas nos artigos 32 e 43 da lei em comento.

4.2 – Importância do patrimônio de afetação na incorporação imobiliária.

O instituto do patrimônio de afetação na incorporação imobiliária, visou proteger, em especial, e de início, os que em 16.03.1999, quando o cenário da construção civil brasileira foi bruscamente modificado, em razão da decretação da falência da Encol S/A – Engenharia, Comércio e Indústria e também da prisão preventiva do seu controlador, com base ainda na revogada Lei de Quebras (Decreto-Lei nº .7661/1945).

Sabe-se que referida construtora, causou prejuízos a milhares de adquirentes diretos[38], e também para todo o sistema imobiliário.

Com o apoio e pressão de diversas áreas, além dos vários anteprojetos de lei apresentados por parlamentares, o Governo Federal editou a Medida Provisória (MPv) nº 2.221, em 04.09.2001, introduzindo, acrescendo e alterando dispositivos da Lei nº. 4.591/64, os quais correspondiam à criação da possibilidade de adoção de patrimônio de afetação nas incorporações brasileiras.

A inovação culminou em incluir novos postulados básicos para a segurança desejável, ou seja, patrimônio e contabilidade apartada por empreendimento (contas bancárias distintas das contas do incorporador) (Lei nº 4.591, artigo 31-D, incisos V e VIII), com o controle e ingerência dos adquirentes, por meio da Comissão de Representantes, mas facultou ao exclusivo arbítrio dos incorporadores a adoção ou não do sistema. A lei, para este caso, não previu expressamente sanção quando violada a regra pelo incorporador.

A posteriori, surgiu a Lei nº 10.931, de 02.08.2004, dispondo sobre “o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário”, sendo ainda diploma alterador do Decreto-Lei no 911, de 1o.10.1969, das Leis no 4.591, de 16.12.1964 (Lei de Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), no 10.406, de 10.01.2002 (Código Civil brasileiro), dentre outros diversos diplomas, dando, ainda, outras providências, tendo revogado a MPv nº 2221/2001.

Acerca do tema, Paulo Salvator Fantini explicita que:

Mais recentemente, sempre com preocupação de proteger os que investem poupança em incorporações imobiliárias, surgiu a Lei 10.931/2004 que possibilitou, a critério do incorporador, ficar a incorporação submetida ao regime de afetação, “pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador. (op. cit., p. 452)

A lei aludida, por meio das disposições introduzidas na Lei nº 4.591/1964, arquitetou um empreendedor regime jurídico para as incorporações imobiliárias, desde que seja formado o patrimônio de afetação, apesar de ser facultado ao incorporador a sinalização de tal iniciativa.

A respeito, pontua o citado doutrinador:

Trata-se de uma blindagem contra os efeitos de eventual falência do incorporador ou incorporador-construtor sobre o empreendimento. O administrador judicial não poderá – se existente o patrimônio de afetação – arrecadar nem o terreno, nem as obras, nem as acessões, nem receber os créditos e nem cobrar os débitos do empreendimento. (ibidem)

Destarte, mesmo que apresente dificuldades na prática, pois ressai o aumento da possibilidade de fraude, a instituição do regime de afetação pode ser realizada no curso da incorporação, com a retirada da contabilidade da incorporadora da parte relativa à incorporação específica.

4. 3. O regime de afetação patrimonial na Lei nº 4.591, de 16.12.1964.

O patrimônio de afetação na incorporação imobiliária está disciplinado nos artigos 31-A a 31 – F da Lei nº 4.591/1964, no Capítulo I-A, acrescentado pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004, caracterizando-se o mesmo, por ser uma faculdade do incorporador, o qual poderá ou não submeter determinados bens a tal regime.

No concernente aos bens que integram o patrimônio de afetação, estes compõem-se dos seguintes, listados no artigo 31-A e parágrafo 4º da lei indicada:

a) o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária;

b) os demais bens e direitos a ela vinculados;

c) o produto da cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias.

Por certo, aludidos bens conservar-se-ão separados do acervo patrimonial do incorporador, considerando que, o patrimônio de afetação não tem interligação com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral daquele, nem tampouco, com outros patrimônios de afetação pelo mesmo constituídos, conforme se extrai da dicção do artigo 31-A e parágrafo 1º da lei em referência.

Ademais, o patrimônio de afetação somente responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva, sendo que, conforme já reportado no Capítulo III, item 3.7, os efeitos da decretação da falência ou insolvência civil do incorporador, não o atingirão, pelo que os bens que o compõem não serão recolhidos à massa concursal (Lei nº 4.591/1964, arts. 31-A, § 1º e 31-F).

Quanto aos bens que se excluem do patrimônio de afetação na incorporação imobiliária, impende mencionar-se os previstos no artigo 31-A, § 8º, incisos I e II, da lei em comento, quais sejam:

a) os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, considerando-se os valores a receber até sua conclusão, e, bem assim, os recursos necessários à quitação do financiamento para a construção, se houver;

b) o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação de construção contratada sob o regime de empreitada ou por administração.

A propósito, segundo o escólio de Marcelo Terra[39], “também não afetáveis os recursos auferidos pelo incorporador, a título de: a) - locação/arrendamento de vagas de garagem; b) - locação/arrendamento de espaços publicitários”.

Segundo o mesmo doutrinador, igualmente não são afetáveis:

a) - os recursos necessários à restituição aos condôminos em decorrência da extinção do respectivo contrato de alienação de unidades autônomas (Código de Defesa do Consumidor, art. 53), podendo o incorporador dispor do numerário para restituição do condômino rescindendo; b) - as unidades devidas em permuta ao antigo proprietário do terreno.

4.3.1 – A finalidade e os motivos da constituição do patrimônio de afetação.

Consoante se extrai da redação do artigo 31-A da Lei de Incorporações, a finalidade do patrimônio de afetação é à consecução da incorporação correspondente e entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Desta forma, os recursos financeiros do patrimônio de afetação, nos termos do parágrafo 6º do aludido artigo, serão utilizados para:

a) - pagamento; ou

b) - reembolso das despesas inerentes à incorporação.

No tocante aos motivos pelos quais o incorporador poderá aderir ao regime do patrimônio de afetação na incorporação imobiliária, é oportuno listar-se os seguintes:

a) - se eventual benefício do RET (Regime Tributário Especial)[40] compensar os riscos da gestão e da potencial interferência dos condôminos;

b) - se houver imposição, como condição negocial, para fins de concessão de financiamento à produção;

c) - se houver imposição pelo mercado comprador;

d) - se houver imposição, como condição negocial, para fins de concessão de apólice.

4.3.2. – O momento e o meio da instituição de patrimônio de afetação

No que pertine ao momento e ao meio de instituição do patrimônio de afetação, estes estão previstos no artigo 31-B da Lei nº 4.591/1964, dispondo tal norma legal que a afetação patrimonial, poderá se efetivar a qualquer tempo, por meio de averbação no Registro Imobiliário, por termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, igualmente, pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.

Convém mencionar que, o termo de afetação da incorporação imobiliária é passível de ser averbado, junto à matrícula do imóvel, haja vista que o artigo 167, inciso II, da Lei nº. 6.015/1973, traz apenas rol exemplificativo, não exaustivo.

Neste sentido, dispõem o artigo 31-B e seu parágrafo único da Lei 4.591/1964, incluídos pela Lei 10.931/2004, ad litteram:

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.

A propósito, o Enunciado nº 324 da IV Jornada de Direito Civil da CEJ/CJF:

É possível a averbação do termo de afetação de incorporação imobiliária (Lei n. 4.591/64, art. 31b) a qualquer tempo, na matrícula do terreno, mesmo antes do registro do respectivo Memorial de Incorporação no Registro de Imóveis.

No caso, a averbação do termo de afetação de incorporação imobiliária, confere publicidade ao ato, para conhecimento de terceiros.

O requerimento para averbar o termo de afetação, pode ser realizado a qualquer tempo, no início ou no curso da incorporação, não havendo unanimidade de entendimento em relação a anuência do titular do direito aquisitivo, quando houver alguma unidade negociada.

Importa mencionar que, a lei em apreço não cogita da aquiescência dos condôminos, adquirentes de unidades alienadas antes da instituição do regime patrimonial diferenciado, bem como, do agente financiador da construção, caso a instituição se formalize antes da contratação do mútuo imobiliário, nem tampouco, do proprietário do terreno, permutante e credor de unidades autônomas do futuro empreendimento.

A respeito de tal aquiescência, há controvérsias, vez que existe entendimento sufragando a tese de que seria recomendável a expressa concordância dos interessados acima mencionados, à futura constituição do patrimônio de afetação, nos contratos de aquisição do terreno, de alienação de unidades e de empréstimo à produção.

No concernente à questão, o Enunciado nº 323 da IV Jornada de Direito Civil da CEJ/CJF, ex textus:

É dispensável a anuência dos adquirentes de unidades imobiliárias no “termo de afetação” da incorporação imobiliária

4.3.3 – Deveres do incorporador quanto ao patrimônio de afetação.

Pelo artigo 31-D e seus incisos I a VIII da Lei nº 4.591/1964, constituem deveres do incorporador, dentre os que já lhe caibam por lei, administrar de modo adequado o patrimônio de afetação, incluso a tomada de medidas necessárias; manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; diligenciar e aplicar os recursos captados, que se fazem necessários à incorporação; no prazo mínimo trimestral apresentar à Comissão de Representantes, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período.

4.3.4 – As responsabilidades dos condôminos.

No tocante às responsabilidades dos condôminos, na hipótese de falência ou insolvência civil do incorporador, a teor do parágrafo 11 do artigo 31-F da Lei examinada, caso estes se decidam pela continuação da obra[41], os mesmos se sub-rogarão automaticamente nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento desta, se houver.

Também haverá responsabilidade individual de cada condômino pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação, conforme expressa o parágrafo 12 do artigo citado. A aludida responsabilidade será calculada:

a) na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades;

b) ou, por outro critério deliberado em assembléia geral por 2/3 (dois terços) dos votos dos adquirentes.

Ainda a respeito da responsabilidade dos condôminos, há de se fazer menção ao artigo 9º da Lei nº 10.931, de 02.08.2004, o qual relaciona as seguintes obrigações, que devem satisfeitas por estes, dentro do prazo de até 1 (um) ano, contado da deliberação da continuidade da obra ou, até a data da decretação da falência ou da insolvência do incorporador, ou ainda, até a data da concessão do “habite-se”, se esta ocorrer em prazo inferior a um ano da deliberação de continuidade da obra, consistindo tais obrigações em: a) tributárias; b) trabalhistas; c) previdenciárias.

Acaso os condôminos fiquem inadimplentes, no que concerne a referidas obrigações, tal ato importará na perda da deliberação pela continuação da obra (Lei nº 4591/1964, art. 31-F, § 1º), bem como a cessação dos efeitos do regime de afetação.

4.3.5 – A extinção do patrimônio de afetação.

O artigo 31-E, em seus incisos I a III arrola as hipóteses em que haverá a extinção do patrimônio de afetação, a saber:

a) - pela averbação da construção, registro dos títulos de transferência de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento (inciso I);

b) - revogação em razão de denúncia da incorporação (prazo de carência), depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas, ou de outras hipóteses previstas em lei (inciso II); em face desse dispositivo, conveniente que a afetação somente seja requerida após o implemento das condições previstas no prazo de carência;

c) - por liquidação deliberada pela assembléia geral dos condôminos (inciso III);

d) - por não pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, sempre em até um ano da deliberação de continuidade da obra, ou até a data da concessão do “habite-se”, se esta ocorrer em prazo inferior (art. 9º, da Lei n.º 10.931/2004).

4.4 - A utilização do patrimônio de afetação no condomínio de lotes.

Conforme já explanado no Capítulo II, item 2.4, possível é a aplicabilidade do regime da incorporação imobiliária ao condomínio de lotes, por via de consequência, cabível o emprego do patrimônio de afetação à referida espécie condominial.

Por certo, ante a redação pouco clara do parágrafo 3º do artigo 1.358-A do Código Civil, com espeque no Decreto-Lei nº 4.557, de 04.09.1942 (L.I.N.D.B), o qual em seu artigo 4º autoriza o uso de meios integrativos no cumprimento da lei, quais sejam, a analogia (juris e legis), os costumes e os princípios gerais de direito, é possível a aplicação, no que couber, ao instituto do condomínio de lotes a Lei nº 4.591/1964.

Dentre estas normas de lei em referencia, que trata das incorporações imobiliárias, dentre outras, empregar-se-á ao condomínio de lotes o artigo 31-A e seus parágrafos, e demais dispositivos seguintes, atinentes à figura do patrimônio de afetação.

CAPÍTULO V - CONSIDERAÇÕES FINAIS.

A toda evidência, a realidade fática de há muito estava a exigir a regulamentação legislativa do condomínio de lotes, vez que, como é cediço, o direito não pode estar a reboque dos fatos. Assim, tal espécie de condomínio que se encontrava na marginalidade, recebeu o aval para sua regularização, a nível federal.

Desta feita, com a regulamentação do novo instituto, o legislador pátrio afastou a insegurança jurídica até então existente, possibilitando, inclusive, que os loteamentos condominiais anteriores à vigência da Lei nº 13.465, de 11.07.2007, granjeiem ingresso no registro imobiliário.

Muito embora se tenha conhecimento da propositura da ADI nº 5771/DF – Medida Cautelar, deflagrada pela Procuradoria Geral da República em 2017, questionando dispositivos da lei referida, certo é que, a mesma trouxe importantes institutos, para atender a realidade da demanda social.

Não se pode negar que, sem embargo das imprecisões redacionais e atecnicidades contidas na lei em comento, a mesma consubstancia-se em um necessário e importante avanço na questão da política de regularização fundiária, sendo que as legislações locais anteriormente editadas sobre referido instituto, não podem subsistir de forma autônoma em confronto com a lei federal.

Assim, neste contexto, ao lado de outros institutos, que foram introduzidos pela Lei 13.465/2017, os quais apresentam-se de grande utilidade para a coletividade, como um todo, o condomínio de lotes não poderia permanecer sem regulamentação, sendo, então, contemplado com disciplina legal própria no Código Civil.

Inobstante deficiente e lacunosa a normatividade relativa ao condomínio de lotes, é possível a integração da mesma, pelos meios postos à disposição dos operadores e aplicadores do direito, com o emprego da analogia, da interpretação principiológica doutrinária e jurisprudencial, para que o instituto aludido atenda aos fins a que se propõe.

Em tal ordem de ideias, dessumi-se que o legislador infraconstitucional que ousou em regulamentar o condomínio de lotes, ao que tudo indica não foi infenso à aplicabilidade, de forma supletiva ao mesmo, das normas disciplinadoras da incorporação imobiliária, inclusive as que dizem respeito à importante figura do patrimônio de afetação.

Por fim, cabe frisar-se que, apesar das enormes resistências por parte de incorporadoras na instituição do patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias, tal não o desmerece; ao contrário, a previsão de seu emprego, também no condomínio de lotes, pode se configurar em relevante atrativo para o alavancamento de negociações das unidades imobiliárias.

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