5. AQUEDUTO E SERVIDÃO
Outra discussão diz respeito a servidão de aqueduto e direito de vizinhança.
A partir do artigo 1.293, o Código Civil dispensa disciplina a denominada servidão de aqueduto, que assegura ao proprietário ou possuidor necessitado o direito de canalizar e conduzir água por meio de prédios alheios, às suas expensas, devendo, contudo, previamente, indenizar os prédios prejudicados pelo uso do terreno, assim como os eventuais danos que falhas no aqueduto do imóvel possam produzir. “O aqueduto (duto, canal ou tubulação) será construído de modo a causar o menor prejuízo dos proprietários vizinhos [...] e a expensas do seu dono, que, também, arcará com despesas de conservação”. Ao lado disso, o aqueduto será edificado sobre o terreno alheio para atender as necessidades da agricultura e da indústria, tal como às primeiras necessidades da vida, conforme se extrai de uma interpretação conjunta do artigo 117 do Estatuto das Águas, atualmente derrogado, e do artigo 1.293 do Código Civil. Sobre o tema em comento, Hely Lopes Meirelles (Direito de Construir. 10. ed. São Paulo: Malheiros, 2011, p. 69-70) ensinou que:
A canalização das águas pelo vizinho, através dos prédios alheios, é permitida pelo Código Civil (art. 1.293) e pelo Código das Águas (arts. 117. a 138), desde que sejam previamente indenizados os proprietários prejudicados e podendo exigir que o aqueduto (canos, tubos, manilhas etc.) seja subterrâneo quando atravessar áreas edificadas, quintais, pátios, hortas, jardins, bem como casas de habitação e suas dependências. Esta canalização, entretanto, só se justifica quando para atender às primeiras necessidades da vida, para os serviços da agricultura ou da indústria, para o escoamento das águas superabundantes, ou para o enxugo e drenagem dos terrenos. Neste caso, o proprietário prejudicado tem direito ao ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou irrupção das águas, bem como da deterioração das obras destinadas a canalizá-las.
6. OS LIMITES ENTRE OS PRÉDIOS
Para estabelecer os limites certos de sua propriedade territorial, pode o proprietário obrigar o seu confinante a fazer , com ele, a demarcação entre os dois prédios.
Ainda quando a divisão já tenha sido realizada, cabe ao proprietário o direito de exigir o concurso do vizinho para aviventar os rumos apagados ou renovar os marcos arruinados ou destruídos, cabendo para tanto uma ação de demarcação aqui já discutida.
7. A SÍNTESE DE SAN TIAGO DANTAS SOBRE VIZINHANÇA E SUA COMPOSIÇÃO
Segue-se o posicionamento conhecido de San Tiago Dantas sobre o direito de vizinhança.
É proibido construir janelas a menos de um metro e meio do terreno vizinho.
O Código Civil traz normas sobre o direito de construir e determina que o proprietário tem liberdade para construir o que quiser em seu terreno, desde que respeite as normas administrativas de construção e não viole o direito dos vizinhos.
Para que a privacidade das pessoas não seja afetada, o referido Código proíbe que o dono de uma construção, seja prédio ou casa, faça uma janela com visibilidade frontal a menos de um metro e meio da construção do vizinho. Para janelas com visão lateral, que não invadam a privacidade do vizinho, o limite legal é de 75 centímetros de distância.
Em caso de violação do limite de construção da janela, a lei permite que a mesma seja demolida ou tampada.
É matéria típica para os Juizados Especiais Civis, lei 9.099/95, por ser de pequena causa.
R emédios que poderão ser utilizados: cautio damni infecti, nunciação de obra nova se o vizinho já visualizar a construção de tapumes com esses objetivos.
O escoamento de águas e goteiras pode ser objeto de ação própria com base no artigo 461 do CPC, de cunho preventivo, uma tutela inibitória, com o objeto de fazer cessar ou impedir a continuidade do ilícito, sob pena de multa.
O vizinho deve ao outro: sossego, saúde e segurança.
Em seu Conflito de Vizinhança e sua Composição, San Tiago Dantas, estuda a teoria do uso normal, cuja elaboração mais moderna vinha de Ihering, e o critério da necessidade de Bonfarte. Cuida da relação de vizinhança como relação jurídica, dever jurídico e direito subjetivo de vizinhança, analisando o artigo 554 do Código Civil de 1916. Faz reflexões sobre a qualificação dos deveres de vizinhança como relações jurídicas e situações jurídicas propter rem e a natureza real dos direitos de vizinhança, examinando a indenização nos direitos de vizinhança e a dupla origem destes; a coexistência dos direitos e a supremacia do interesse público.
No item 137 de sua clássica monografia, à luz do artigo 554 do Código Civil, apresenta três modos através dos quais o juiz pode compor o conflito: “a) verificando que os incômodos são normais, e que não o seria privar o interferente da livre prática dos atos reclamados, o juiz mandará tolerar os incômodos, atuando o direito de vizinhança, gratuitamente concedido a todos os proprietários, de terem as suas imissões toleradas pelos proprietários dos prédios vizinhos; b) verificando, porém que os incômodos são excessivos por ser anormal o uso da propriedade que lhes dá origem, o juiz indagará se a supremacia do interesse público legitima este uso excepcional; se legítima, e se a ofensa à saúde, segurança ou sossego não é de molde a inutilizar o imóvel prejudicado, o juiz manterá os incômodos inevitáveis e, pela expropriação que assim inflige ao proprietário incomodado, ordenará que se lhe faça cabal indenização (direito oneroso de vizinhança); c) se, porém, o interesse público não legitima o uso excepcional, é de mau uso que se trata e o juiz mandará cessar” (Francisco Clementino de San Tiago Dantas, “O conflito de vizinhança e sua composição”, 2ª edição, texto definitivo, de acordo com observações e notas deixadas pelo autor, Rio, Forense, 1972, pp 280 e 281).
Ensinou, portanto, San Tiago Dantas que o magistrado, diante do conflito submetido ao seu julgamento, tem três soluções para, eventualmente, oferecer às partes: a) mandar tolerar as interferências verificadas; b) mandá-las cessar; c) mandá-las, tolerar, obrigando, porém, o proprietário interferente a pagar ao interferido uma indenização. Para os estudiosos da matéria, a monografia na matéria de San Tiago Dantas representa um fortalecimento da prevalente teoria do uso normal, como se lê do Legado multidisciplinar de Francisco Clementino de San Tiago Dantas, escrito por Fábio Maria de Mattia.
Tem-se do Código Civil - Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002.
Do Direito de Construir
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
§ 1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2º As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho (ação demolitória de natureza cominatória). Cabe tutela de urgência dentro do antigo artigo 273 do CPC.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.
Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.
Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.
Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.
Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho (Será o caso de imissões indevidas que devem ser objeto de ação mandamental de cessação).
Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.
Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes (isso não impede a atuação do poder de polícia com força de autoexecutoriedade). E caso de ação demolitória, independente de danos morais e materiais cobrados com forma cumulativa.
Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.
Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.
Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.
Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.
§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.
§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento (a doutrina brasileira não distingue ressarcimento, pagamento por ato ilícito ou indenização, pagamento por ato lícito). Essa distinção é da doutrina italiana.
8 . OS DIREITOS DE CONSTRUIR E DE TAPAGEM
Assim como pode o proprietário de um terreno plantar as árvores que entender, assim também lhe cabe o direito de levantar edifícios e construções de qualquer natureza, respeitando, entretanto, os regulamentos administrativos e com ressalva aos direitos dos vizinhos.
Veja-se na matéria o artigo 572 do antigo Código Civil e 1.299 do atual, de 2002.
Observe-se, como disse Eduardo Espinola (obra citada, pág. 297) que o regime administrativo da propriedade imobiliária não está compreendido na lei civil, é estabelecido por uma legislação especial, de caráter público, onde vigora o princípio da supremacia do interesse público.
Essas leis, como já diziam Planiol, Ripert e Picard (Traité pratique de droit civil français, tome III, Les biens, 2ª edição), se inspiram no interesse público.
Por atender aos direitos que a estes competem, não pode o proprietário do imóvel elevar qualquer construção que invada a área do prédio contíguo ou sobre ele deite goteiras.
Assim ao vizinho cabe o direito de embargar a construção em que a menos de metro e meio do seu, se abre janela ou se faça eirado, terraço ou varanda.
Não estão no mesmo caso, sendo ao invés permitidas, frestas, seteiras ou óculos para luz que não excedam de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento.
Observe-se que tais aberturas para luz não estabelecem servidão, nem prescrevem contra o vizinho, o qual poderá a tempo levantar a sua casa ou muro, ainda que vede a claridade.
A construção de um prédio deve ser feita, de maneira que o beiral do telhado não despeje as águas da chuva sobre o prédio vizinho.
Quando não haja modo de evitar essa vazão de águas, deve deixar, entre esse beirão e o prédio vizinho um intervalo de dez centímetros pelo menos. Era o que se via no artigo 576 do Código Civil de 1.916 e hoje no artigo 1.300 do Código Civil de 2002. No Código Civil de Portugal o intervalo que deve ser deixado é de 5 decímetros, meio metro, advertindo Dias Ferreira (citado por Eduardo Espínola, na obra indicada) que se não se trata verdadeiramente de servidão, muito embora a lei portuguesa inclua o caso no número de servidões legais.
Quando o vizinho não manifeste oposição à janela, sacada, terraço ou goteira que da construção contigua deite sobre o seu prédio, só poderá exigir que se desfaça até ano e dia após a conclusão da obra.
Em se tratando de prédio rústico, as novas construções só poderão ser feitas pelo proprietário de um terreno, sem o consentimento do vizinho, a menos de metro e meio da linha limítrofe.
As construções que possam incomodar ou prejudicar a vizinhos, como estrebarias, currais e pocilgas, deverão conservar a distância fixada nas posturas municipais e nos regulamentos de higiene e saúde pública.
Nas cidades, vilas e povoados, cuja edificação esteja sujeita a alinhamento, o dono de um terreno vago pode, ao construir um edifício, madeirar na parede divisória do prédio contíguo, se este aguantar a nova construção; terá, portanto, de pagar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondente. A matéria era regida pelo artigo 579 do Código Civil de 1916 e, após, pelo artigo 1.305 do Código Civil de 2002. Lafayette (Direito das Coisas) já dizia que “a indenização de metade do custo da parede não orna quem a presta condômino da mesma parede; a indenização representa, não o preço da metade da propriedade da parede, mas o preço do ônus da servidão. A parede, pois, continua no domínio exclusivo do seu antigo dono”.
O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória, até meia espessura no terraço continuo, sem perder, por isso, o direito a haver meio valor dela, se o vizinho a travejar. Neste caso, o primeiro fixará a largura do alicerce, assim como a profundidade, se o terreno não for de rocha. A norma estabelecida no artigo 580 do Código Civil de 1916 e no artigo 1.305 do novo Código procede do Projeto Coelho Rodrigues.
Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, este só poderá fazer alicerce junto, prestando caução ao primeiro pelo risco, que possa correr a sua construção.
O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio de espessura não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédio, e avisando previamente a outro consorte das obras que ali tenciona fazer. A norma é objeto do Código Civil de 1916, artigo 581, e ainda no Código de 2002, artigo 1.306. A matéria provém do Projeto Coelho Rodrigues, artigo 1.467, que se origina do Código de Zurique.
Não pode, porém, sem consentimento do outro, fazer na parede-meia, armários ou obras semelhantes, correspondendo a outras da mesma natureza já feitas pelo lado oposto.
O dono do prédio ameaçado pela construção de chaminés, fogões ou fornos, no prédio contíguo, ainda que a parede seja comum, pode embargar a obra e exigir caução contra os prejuízos. A matéria foi regida pelo artigo 582 do Código Civil anterior e hoje pelo artigo 1.308 do novo Código Civil. Foi haurido do Código Civil de Zurique, reproduzido no Projeto Coelho Rodrigues.
Não é lícito encostar à parede-meia, ou à parede do vizinho, sem permissão sua, fornalhas, fornos ou forja ou de fundição, aparelhos higiênicos, fossas, canos de esgotos, depósitos de sal ou de quaisquer substâncias corrosivas, ou suscetíveis de produzir infiltrações daninhas.
Mas são permitidos, de todo, os fornos de cozinha e as chaminés ordinárias.
Independente das considerações de direito ambiental, são proibidas quaisquer construções que possam poluir ou inutilizar, para o uso ordinário, a água do poço ou da fonte alheia já existentes.
Não é permitido fazer escavações que tirem, ao poço ou à fonte de outrem, a água necessária, salvo se apenas diminuírem o suprimento do poço ou da fonte do vizinho e não forem mais profundas que as deste, em relação ao nível do lençol-d’água.
O proprietário de um imóvel deve permitir que o vizinho mediante aviso prévio, nele entre, utilizando-se temporariamente da parte que se tornar indispensável a qualquer obra de limpeza, reparação, construção de seu próprio prédio.
Assim ainda nos casos de limpeza ou reparação dos esgotos, goteiras e aparelhos higiênicos, poços e fontes já existentes.
Por fim, diga-se, como já acentuado, que o proprietário tem o direito e, ordinariamente, é obrigado por disposições regulamentares a cercar, murar, valar ou tapar, de qualquer maneira, o seu prédio urbano ou rural.
Os tapumes divisórios podem consistir em sebes vivas, cercas de arames ou de madeiras, valas ou qualquer outros meios de separação dos terrenos, observadas as posturas municipais que aí se imponham.
Os tapumes divisórios construídos entre propriedades presumem-se comuns, sendo obrigados a concorrer em partes iguais para as despesas de construção e conservação os proprietários confinantes.
Na matéria foi editado o artigo 588, parágrafo terceiro do Código Civil de 1916:
Art. 588. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar, ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, conformando-se com estas disposições:
§ 1º Os tapumes divisórios entre propriedades presumem-se comuns, sendo obrigados a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação, os proprietários dos imóveis confinantes. (Redação dada pelo Decreto do Poder Legislativo nº 3.725, de 15.1.1919)
§ 2º Por "tapumes" entendem-se as sebes vivas, as cercas de arame ou de madeira, as valas ou banquetas, ou quaisquer outros meios de separação dos terrenos, observadas as dimensões estabelecidas em posturas municipais, de acordo com os costumes de cada localidade, contanto que impeçam a passagem de animais de grande porte, como sejam gado vacum, cavalar e muar.
§ 3º A obrigação de cercar as propriedades para deter nos seus limites aves domésticas e animais, tais como cabritos, porcos e carneiros, que exigem tapumes especiais, cabe exclusivamente aos proprietários e detentores. (Redação dada pelo Decreto do Poder Legislativo nº 3.725, de 15.1.1919)
§ 4º Quando for preciso decotar a cerca viva ou reparar o muro divisório, o proprietário terá o direito de entrar no terreno do vizinho, depois de o prevenir. Este direito, porém, não exclui a obrigação de indenizar ao vizinho todo o dano, que a obra lhe ocasione.
§ 5º Serão feitas e conservadas as cercas marginais das vias públicas pela administração, a quem estas incumbirem, ou pelas pessoas, ou empresas, que as explorarem.
Da mesma maneira que o proprietário é obrigado a tolerar o acesso de seu prédio ao vizinho, para obras e reparos na casa deste, assim também deve permitir-lhe a entrada em seu terreno com prévio aviso, para decotar a cerca viva, reparar o muro ou tapume, salvo sempre o direito de ser indenizado se dano daí vier a sofrer.
