CARTÓRIOS E REGISTRADOR
Rogério Tadeu Romano
Do que se lê do artigo 236 da Constituição Federal, “os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público”.
A doutrina apresenta os traços principais dos serviços notariais e de registro: a) atividade própria do Poder Público, porém obrigatoriamente exercida em caráter privado e, não facultativamente, como se dá com a prestação de serviços públicos; b) a prestação é transpassada para os particulares mediante delegação e não através de concessão ou permissão , como se lê do caput do artigo 175 da Constituição como instrumentos contratuais de privatização do exercício dos serviços públicos; c) a teor do artigo 175 da Constituição o ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos.
Essa delegação deverá recair sobre pessoa física e não sobre pessoa jurídica, de modo que essa delegação não se fará por adjudicação em processo licitatório e não se traduz em cláusulas contratuais.
A fiscalização desse serviço cartorário será feita pelo Poder Judiciário, do que se lê da parte final do artigo 236, § 1º, da Constituição Federal.
O art. 236 da CF estabelece quatro normas básicas:
1) Cabe ao Judiciário a fiscalização (mas não estabelece qual).
2) A forma de provimento das serventias é por concurso público.
3) O serviço é exercido por natureza privada.
4) É prestado mediante delegação.
Veio a Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994, que regulamenta o artigo 236 da Constituição Federal e dispõe sobre serviços notariais e de registro (Lei dos cartórios), que, no artigo 20, dispõe:
Art. 14. A delegação para o exercício da atividade notarial e de registro depende dos seguintes requisitos:
I - habilitação em concurso público de provas e títulos;
II - nacionalidade brasileira;
III - capacidade civil;
IV - quitação com as obrigações eleitorais e militares;
V - diploma de bacharel em direito;
VI - verificação de conduta condigna para o exercício da profissão.
Art. 15. Os concursos serão realizados pelo Poder Judiciário, com a participação, em todas as suas fases, da Ordem dos Advogados do Brasil, do Ministério Público, de um notário e de um registrador.
§ 1º O concurso será aberto com a publicação de edital, dele constando os critérios de desempate.
§ 2º Ao concurso público poderão concorrer candidatos não bacharéis em direito que tenham completado, até a data da primeira publicação do edital do concurso de provas e títulos, dez anos de exercício em serviço notarial ou de registro.
A lei federal 8.935/94 remeteu aos estados a responsabilidade de estabelecer as normas dos concursos e não especificou a situação dos substitutos que já ocupavam, na prática, a titularidade dos cartórios.
Os serviços notariais são remunerados por taxa, tributo, como se lê no MC na ADIN 1.378, Relator Ministro Celso de Mello. Daí a conclusão: aquele que utiliza serviços notariais ou de registro não é consumidor (artigo 2º do CDC), mas contribuinte, que remunera o serviço mediante o pagamento de tributo.
Na linha do artigo 861 do Código Civil de 1916, tem-se que as inscrições serão feitas no lugar onde estiver o imóvel.
O Registro de Imóveis obedece a regra da descentralização ficando os cartórios ao alcance dos interessados.
Dentro da Zona que for estabelecida em Lei de Organização Judiciária Estadual, o cartório, como registro do lugar da situação, torna-se privativo de todos e quaisquer títulos aquisitivos. Transmissíveis ou onerosos referentes a imóveis nela situados.
Entende-se que só a atração universal dos títulos imobiliários ao cartório zonal condiz com os princípios registrais da especialidade, da continuidade e da publicidade.
Cada cartório de imóveis terá a sua zona própria.
Observe-se que o imóvel pertencente, em certa época, a uma única circunscrição, pode vir a pertencer, em época posterior, a duas circunscrições limítrofes, se, de forma intercorrente, um ato estatal de redivisão administrativa ou de desmembramento do cartório em que estava registrado.
O desmembramento de um cartório atinge necessariamente todo imóvel que, pertencendo a princípio a um só cartório, passa em seguida a pertencer em parte a esse cartório e em parte a outro. Será o caso, inclusive, de um imóvel que venha a ser loteado.
Mas ao atingir o imóvel, o desmembramento que for feito não prejudica a situação jurídica preexistente, que for constante do livro do cartório primitivo. Assim ensinou Afrânio de Carvalho(Registro de Imóveis, 2º edição, 1977, pág. 425) que o assento desses livros foi escriturado por um serventuário a quem o Estado delegara competência para fazê-lo no lugar do imóvel. Efetuado o assento no cartório que contemporaneamente era o competente, conserva a sua validade pelo tempo afora, dispensando a repetição em outro cartório que depois se torne competente para recebê-lo. Mas, a teor do artigo 170 da Lei 6.015, com a redação dada pela Lei 6.216, de 1975, subentende, porém, a inércia a dispensa da repetição reconhecida no artigo segundo o qual “O desmembramento territorial posterior ao registro não exige sua repetição no novo cartório.”.
Vem ainda a questão da competência concorrente.
Ainda lecionou Afrânio de Carvalho(obra citada, pág. 427) que “a fim de atalhar os inconvenientes advindos da competência concorrente de dois cartórios sobre o mesmo loteamento, releva fazer a inscrição deste em ambos, de modo que cada qual reja, mas com exclusividade, a parte situada sob a sua jurisdição. Se os compradores não conseguiram compelir o loteador a efetuar a segunda inscrição, restarão ainda dois recursos para obtê-la, a saber, ou uma correição do juízo no processo do loteamento, ou uma certidão retrospectiva do cartório da primeira inscrição, que relacione os lotes que passam a pertencer ao cartório da segunda.”
Segundo Afrânio de Carvalho a segunda providência parece a mais indicada, devendo essa providência vir da Corregedoria de Justiça.
Tal raciocínio deve aplicar-se ainda a incorporação de edifícios, se acaso pudesse dar-se a esses.
Determina o artigo 169 da Lei de Registros Públicos:
Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).
I - as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição; (Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975).
II – os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições limítrofes, que serão feitos em todas elas, devendo os Registros de Imóveis fazer constar dos registros tal ocorrência. (Redação dada pela Lei nº 10.267, de 2001)
III - o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.(Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)
O imóvel deve estar matriculado no Livro nº 2 - Registro Geral - obedecido o disposto no art. 176 que determina:
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3. (Renumerado do art. 173 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: (Renumerado do parágrafo único, pela Lei nº 6.688, de 1979)
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei;
II - são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: (Redação dada pela Lei nº 10.267, de 2001)
a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; (Incluída pela Lei nº 10.267, de 2001)
b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. (Incluída pela Lei nº 10.267, de 2001)
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
5) o número do registro anterior;
III - são requisitos do registro no Livro nº 2:
1) a data;
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
3) o título da transmissão ou do ônus;
4) a forma do título, sua procedência e caracterização;
5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.
§ 2º Para a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, não serão observadas as exigências deste artigo, devendo tais atos obedecer ao disposto na legislação anterior . (Incluído pela Lei nº 6.688, de 1979)
§ 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001)
§ 4o A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo. (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001)
§ 5º Nas hipóteses do § 3o, caberá ao Incra certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio. (Incluído pela Lei nº 11.952, de 2009)
§ 6o A certificação do memorial descritivo de glebas públicas será referente apenas ao seu perímetro originário. (Incluído pela Lei nº 11.952, de 2009)
§ 7o Não se exigirá, por ocasião da efetivação do registro do imóvel destacado de glebas públicas, a retificação do memorial descritivo da área remanescente, que somente ocorrerá a cada 3 (três) anos, contados a partir do primeiro destaque, englobando todos os destaques realizados no período. (Incluído pela Lei nº 11.952, de 2009)
§ 8o O ente público proprietário ou imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso poderá requerer a abertura de matrícula de parte de imóvel situado em área urbana ou de expansão urbana, previamente matriculado ou não, com base em planta e memorial descritivo, podendo a apuração de remanescente ocorrer em momento posterior. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011).
Observe-se que a ressalva constante do artigo 169, I, da Lei de Registros Públicos tem o caráter transitório, devendo aplicar-se apenas a duas situações transeuntes, a primeira relativa aos loteamentos, a segunda, às incorporações, quando um ou outro se tiver formalizado anteriormente à vigência da Lei(artigo 167, II, n. 3 e 6).
A não ser, portanto, nessas duas situações consideradas passageiras, prevalece a regra de fazer-se o registro, seja qual for a espécie, no cartório sob cuja jurisdição estiver o imóvel. Para tal, é mister que se abra a matrícula sempre que se apresente um título para assento continuativo. Mas quando o imóvel estiver inscrito em outro cartório, o título há de ser instruído com certidão retrospectiva atualizada do imóvel.
Mas nenhum registro será feito sem que o imóvel esteja matriculado(artigo 236 da Lei de Registros Públicos). A matrícula é ato obrigatório para todos os bens imóveis, e será criada quando for feito o primeiro registro de um determinado bem.
Nela deverão constar todas as informações relativas ao imóvel, como os antigos proprietários, quando foi feita a primeira matrícula e a situação do bem, ou seja, se há sobre ele algum ônus real como hipoteca por exemplo.
O ato de processamento do registro chama-se prenotação, e esse ato é importante pois determina a ordem de prioridade do registro, estabelecendo o marco inicial do direito de propriedade.
Anote-se o artigo 1.246 do Código Civil:
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Há a impossibilidade da matrícula conter mais do que um imóvel em sua descrição, bem como da abertura de matrícula de parte ideal de imóvel, consoante interpretação do artigo 176, § 1º, inciso I da Lei 6.015/73.
A unitariedade exige que a matriz abranja a integralidade do imóvel, e que a cada imóvel corresponda única matrícula. A agregação de prédios contíguos supõe a unidade social ou econômica do todo, formado com a anexação dos imóveis antes autônomos, de sorte que não se vislumbra exceção à rígida concepção de unitariedade perfilhada pelo direito brasileiro.
A expressão “cada imóvel” contida no referido artigo 176 da Lei 6.015/73 significa unidade territorial com continuidade de área, contornos definidos e individualizada de outras glebas.
Observe-se a redação dos artigos 237 e 237 – A da Lei ¨6.015 para melhor compreensão da matéria:
Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro. (Renumerado do art. 235 e parágrafo único com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
§ 1o Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.(Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 2o Nos registros decorrentes de processo de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária, o registrador deverá observar o prazo máximo de 15 (quinze) dias para o fornecimento do número do registro ao interessado ou a indicação das pendências a serem satisfeitas para sua efetivação.(Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
§ 3º O registro da instituição de condomínio ou da especificação do empreendimento constituirá ato único para fins de cobrança de custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
Quanto à responsabilidade civil pelos atos praticados pelos notários e tabeliães, a doutrina e a jurisprudência se dividem.
O Supremo Tribunal Federal, nos julgamentos do RE 175. 739-SP; RTJ 169/364, RE 212. 724 – MG, RTJ 170/341, entendeu que a responsabilidade é do Estado, entendendo que “os cargos notariais são criados por lei, providos mediante concurso público, e os atos de seus agentes, sujeitos à fiscalização estatal, são dotados de fé pública, prerrogativa esta inerente a ideia de poder delegado pelo Estado”.
Outro entendimento é de que, à luz do artigo 22 da Lei 8.935/94, a obrigação de reparar o dano decorrente de atividade notarial é objetiva e pessoal do oficial (tabelião ou notário) e que a serventia ou cartório são partes passivas ilegítimas para responder, por serem desprovidos de personalidade jurídica.
Há ainda o entendimento de que a responsabilidade é do tabelião ou notário, mas subjetiva com base no artigo 38 da Lei nº 9.492/97.
Temos a lição de Hely Lopes Meirelles (Direito Administrativo brasileiro, 29 edição, pág. 80 a 81): “Agentes delegados: são particulares que recebem a incumbência da execução de determinada atividade, obra ou serviço público e o realizam em nome próprio, por sua conta e risco, mas segundo as normas do Estado e sob permanente fiscalização do delegante. Esses agentes não são servidores públicos, nem honoríficos nem representantes do Estado; todavia, constituem uma categoria à parte de colaboradores do Poder Público. Nessa categoria encontram-se os concessionários e permissionários de obras e serviços públicos, os serventuários de ofícios ou cartórios não estatizados, os leiloeiros, os tradutores e intérpretes públicos, as demais pessoas que recebem delegação para a prática de alguma atividade estatal ou serviço de interesse coletivo”.
Disse ainda Hely Lopes Meirelles (obra citada, pág. 81): ‘Embora nossa legislação seja omissa a respeito, esses agentes, quando atuam no exercício da delegação ou a pretexto de exercê-la e lesam direitos alheios, devem responder civil e criminalmente sob as mesmas normas da Administração Pública de que são delegados, ou seja, com responsabilidade objetiva pelo dano (CF, art. 37, § 6º), e por crime funcional, se for o caso (CP, art. 327); pois não é justo e jurídico que a só transferência da execução de uma obra ou de serviço originalmente público a particular descaracterize sua intrínseca natureza estatal e libere o executor privado das responsabilidades que teria o Poder Público se o executasse diretamente”.
Para Sérgio Cavalieri Filho (Programa de Responsabilidade Civil, 9ª edição, pág. 261) não há justificativa alguma para responsabilizar o Estado diretamente em lugar do delegatário. Argumenta que se este aufere todas as vantagens econômicas da atividade delegada; se a exerce através dos prepostos que escolheu, sob o regime de direito privado e se tem a delegação de forma vitalícia (até a morte), nada mais justo e jurídico que a ele se atribua o ônus.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 545. 613/MG, Relator César Asfor Rocha, 4º Turma, entendeu que o tabelionato não detém personalidade jurídica, sendo a responsabilidade pessoal do titular da serventia. No caso de dano decorrente de má prestação de serviços notariais, somente o tabelião à época dos fatos e o Estado possuem legitimidade passiva. Esse julgamento se distancia de outro, no Superior Tribunal de Justiça, no REsp 476.532/RJ, quando se entendeu que o Cartório de Notas, conquanto não detentor de personalidade jurídica, equipara-se a uma dessas figuras denominadas pessoas formais, tais como a massa falida, o espólio, a herança jacente, a vacante e o condomínio.
Aliás, o artigo 22 da Lei 8.935/94 determina que “os notários e os oficiais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiro, na prática de atos próprios de serventia, assegurando aos primeiros direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos”. Da mesma maneira, o artigo 21 da citada norma disciplina que “o gerenciamento administrativo e financeiro dos serviços notariais e de registro é da responsabilidade exclusiva do respectivo titular, inclusive no que concerne às despesas de investimento e pessoal”.
Em verdade, o cartório não possui capacidade processual, uma vez que todas as relações estão concentradas na pessoa do tabelião, que detém completa responsabilidade sobre os serviços, como disse Sérgio Cavalieri Filho (obra citada, pág. 262).
Supremo Tribunal Federal já apresentou entendimento de que, após a promulgação da Constituição de 1988, o ingresso nas atividades notariais só pode ser efetuado mediante aprovação em concurso público, nos termos dos artigos 37, II, e 236, § 3º da Constituição do Brasil.
Essa posição jurisprudencial foi confirmada quando do julgamento da ADI 3.978, Relator Ministro Eros Grau, DJe de 11 de dezembro de 2009.
