Uma boa assessoria jurídica na hora de firmar contratos de locação sejam eles residenciais ou comerciais são capazes de gerar segurança jurídica para ambas as partes.

Como são formulados os contratos de locação?

No geral, excluídas as raríssimas exceções, os contratos de locação são formulados por imobiliárias. É certo que quem as contrata é aquele que detém a posse do imóvel e, portanto, esta passa a defender seus interesses.

Assim, as imobiliárias elaboram contratos sob a ótica mais favorável ao seu contratante. No contrato de locação comercial há reflexo em diversas cláusulas. Esse texto trata de uma delas especificamente, qual seja a renovação deste contrato mesmo com oposição do Locador.

Quais os requisitos contratuais para conseguir êxito numa ação renovatória?

Os requisitos básicos são bastante simples mas exigem atenção. O contrato firmado por escrito deve prever uma duração de 5 anos ou mais. Além disso, considerando o último ano de contrato, o Locatário deverá notificar o Locador nos primeiros 6 meses desse ano final informando o desejo de renovar.

Passado esse semestre inicial do último ano o Locatário perde o direito de uma ação judicial obrigando o Locador a renovar o aluguel.

A retomada do imóvel pode me prejudicar?

Evidente que sim. Tomemos a seguinte situação:

Você resolve abrir um novo negócio.

Planeja custos, precificação, público alvo, inventário de bens. Passa anos no local construindo uma base de clientes sólida. O aluguel em R$ 1.000,00, desconsiderando neste cenário as atualizações anuais no preço.

Ao final do contrato de locação, digamos um prazo determinado em 4 anos, o Locador do imóvel lhe comunica que não quer renovar. Em um cenário mais danoso, concorda com a renovação, desde que lhe seja pago um valor a mais, a chamada “luva”. Nessa nossa ilustração o valor será de R$ 5.000,00.

Ora, os prejuízos são incalculáveis e implicam na quase totalidade das vezes, na saída do imóvel e estabelecimento em outro local. Uma vez que o valor de aluguel agora é de R$ 3.000,00, fora a “luva”.

Posso exigir esse prazo da imobiliária?

Esse ponto é de suma importância. Ninguém apresentará essa possibilidade claramente seja o Locador ou seus prepostos. Os contratos propostos tem prazos curtos, com o intuito de não alcançar o requisito de 5 anos. No geral os contratos que nos são apresentados variam de 2 a 4 anos.

Conclusão

A lei garante a manutenção da locação comercial em detrimento aos interesses de retomada do Locador. Essa é a regra, cabendo ao Locador exceções bem determinadas na lei para reaver seu imóvel.

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Texto escrito pelo Dr. André Carotta Zoboli, advogado e sócio de Zoboli & Zuza Advogados Associados.