Estudo sobre as locações de temporada realizadas via aplicativo e análise sobre a natureza jurídica da relação hóspede e anfitrião sob o que rege as leis n. 8.245/1991 e n. 11.771/2008.

 

 

INTRODUÇÃO

O presente trabalho aborda acerca da natureza jurídica das Locações de temporada via aplicativo e faz um comparativo entre as Leis de Locação e o Regulamento Geral do Turismo.

No primeiro capítulo é feita uma introdução a respeito da economia de compartilhamento e mais precisamente das locações realizadas via aplicativo, suas características, a forma de seu contrato, as semelhanças e diferenças em relação as locações de temporada previstas na legislação existente.

De forma mais incisiva e profunda, o segundo capítulo versa sobre as Leis 11.771/2008 e a Lei 8.245/1991 para podermos entender se a relação entre hóspede e anfitrião é considerada uma modaldiade de locação de temporada, da já conhecida lei de locação ou, se aproxima-se mais das normas de hospedagem previstas no regulamento de turismo. Qual a relação jurídica entre anfitriões e hóspedes nessas plataformas de compartilhamento de imóveis? Os anfitriões são locadores ou “vendem hospedagem”? Quais são os embates jurídicos que permeiam esse novo tipo de locação?

O terceiro capítulo busca entender quais os limites das regras impostas pelos condomínios através de suas convenções e regimentos internos e até que ponto essas regras não infringem o direito do proprietário de dispor de sua propriedade. As locações de temporada realizadas polo Airbnb desvirtuam ou não a finalidade residencial dos edifícios? O simples fato de pessoas que não são residentes permanentes circularem pelas áreas comuns dos prédios faz com que hajam danos à propriedade coletiva, aos moradores permanentes?

O quarto e último capítulo faz mensão ao projeto de Lei do senado n. 748/2015 que alteraria a lei do Inquilinato para incluir as locações de temporada realizadas via aplicativo de compartilhamento. São analisadas suas justificativas e intenções.

CAPÍTULO 1

DO COMPARTILHAMENTO DE IMÓVEIS E AS LEGISLAÇÕES EXISTENTES

O Airbnb é uma plataforma on-line que chegou no Brasil em 2012 e destina-se ao compartilhamento de imóveis e serviços de locação para hospedagem, sendo um canal para negócios direto entre anfitriões/hosts (locadores) e hóspedes/guests (locatários), como o próprio aplicativo estabelece ele é uma plataforma entre pessoas.

O aplicativo não é a modernização do velho classificado de imóveis e sim uma nova realidade, cheia de complexidades aos negócios jurídicos tradicionais que vem integrar a nova era da economia de compartilhamento tomando conta do mercado brasileiro, seja por suas características de consume colaborativo, seja por ingressar no país num momento tão delicado economicamente em que diversos imóveis se encontravam parados e sem ocupação.

Brevemente, a economia compartilhada relaciona-se a ação de emprestar/alugar itens entre duas pessoas – peer-to-peer (pessoa para pessoa) – por curtos períodos de tempo, sendo as plataformas digitais (através da internet) o elo entre as partes.

Aliado a essa tendência, o Airbnb (estamos falando do Airbnb mas hoje já existem diversos sites e plataformas digitais como Home Away, VrBO, Trivago, etc, que atuam de maneira semelhante) veio à tona para oferecer aos proprietários com imóveis ociosos a possibilidade de rentabilizar esse espaço (ou parte dele) através da locação de diárias, oferencendo uma rede de aproximação aos clientes que desejam encontrar quartos, casas, apartamentos, etc, para fins de turismo, lazer, viagens a trabalho/estudo ou tratamento de saúde, O aplicativo atua como mero intermediário do negócio, aproximando locador e locatário mas não se envolve diretamente na negociação e nem nos preços estipulados.

Diferentemente dos antigos classificados, as novas plataformas de venda de hospedagem disponibilizam a comunicação direta entre as partes, custos mais baixos para aqueles que buscam bens e serviços e a possibilidade de renda extra para quem compartilha. Nessa perspectiva, o sucesso da plataforma esta ligado a facilidade de conexão entre pessoas, rapidez nas informações, preços menores (se comparados aos praticados nas redes hoteleiras) e a sensação de confiança produzida pelo site por meio de reviews dos hóspedes anteriores. Não há prazo mínimo na locação, há a venda de diárias, não há solicitação de garantias de pagamento (aliás os pagamentos são exigidos antecipadamente), não há vistorias, autorizações por meio dos locadores no caso de sub-locações, etc. Todo procedimento é realizado pela plataforma, sem assinatura de contratos, sem burocracia, de forma simplificada e rápida.

Vislumbramos o surgimento de novos componentes que se distanciam da velha e conhecida locação de temporada tornando mais simples e informal a locação de espaços residenciais mas deixando nebuloso e complexo esse novo enquadramento aos operadores do direito.

Ainda não temos uma legislação específica para esse tipo de locação1. Hoje a jurisprudência se divide em enquadra-las na lei de locações ou no regulamento geral de hospedagem. Dessa forma, fica o questionamento, as locações via site de compartilhamento devem ser regulamentadas pela Lei 8.245/1991 ou pela Lei 11.771/2008? Vamos analisar a legislação brasileira pertinente no capítulo sub- sequente.

CAPÍTULO 2

DA COMPARAÇÃO DA LEI 8.245/1991 (LEI DE LOCAÇÕES) E DA LEI 11.771/2008 (REGULAMENTO GERAL DOS MEIOS DE HOSPEDAGEM)

Esse capítulo visa fazer um breve comparativo entre o regulamento geral dos meios de hospedagem (RGMH) e a lei de locações (LL) para podermos entender se a locação feita entre hóspede e anfitrião, que considera a venda de diárias, realizada por plataformas virtuais de compartilhamento, se enquadram de fato numa locação de temporada ou, afinal de contas, trata-se de um meio de hospedagem e deveria respeitar as diretrizes da Lei 11.771/2008. Qual a natureza da relação jurídica estabelecida entre o indivíduo que disponibiliza seu imóvel na plataforma e aquele que concretiza a contratação na busca de hospedagem?

A Lei 11.771/2008, que trata das hospedagens para turismo, em seu artigo 21 e 23, menciona que:

Art. 21. Consideram-se prestadores de serviços turísticos, para fins dessa Lei, as sociedades empresárias, sociedades simples, os empresários individuais e os serviços sociais autônomos que prestem serviços turísticos remunerados e que exerçam as seguintes atividades econômicas relacionadas à cadeia produtiva do turismo:

I – meios de hospedagem;

(...)

Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequencia individual e de uso exclusive do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contractual, tácito ou expresso, e cobrança de diária 2.

A referida lei enquadra os meios de hospedagem como o empreendimento ou estabelecimentos prestadores de serviços turístico que exercem atividade econômica relacionada à cadeia do turismo, ou seja, que oferecem unidades de uso exclusivo ao hóspede aliada a outros serviços necessários ao usuário. 

Completa a lei ainda que estabelecimentos ou empreendimentos que se enquandram nessa finalidade estão obrigados ao cadastro no Ministério do Turismo para exercerem suas atividades regularmente 3.

Nas locações de temporada via aplicativos de compartilhamento, apesar do proprietário/anfitrião oferecer serviços de alojamento temporário, mediante cobrança de diária, se utilizando de um acordo tácido, a unidade locada não é um estabelecimento e nem sempre é oferecido unidades de uso exclusive ao hóspede, considerando que é facultado ao anfitrião disponibilizar parte do imóvel, compartilhando as demais áreas. Tampouco é realizado cadastramento junto ao Ministério do Turismo pelos anfitriões para alugarem seus imóveis ou parte deles.

Aqueles que entendem que as locações efetuadas pelo Airbnb tem caráter turístico, de hospedagem, dada a conbraça de diárias e seu curto período de tempo de utilização, consideram que esse tipo de serviço em condomínios residenciais são ilegais uma vez que condomínios com finalidade residencial não permite a modalidade hospedagem. Para essa corrente, se a destinação do condomínio é para fins residenciais, os condôminos não podem dar destino diverso às suas unidades. Nesse caso, o proprietário tem seu direito de propriedade limitado ao direito da coletividade (demais condôminos).

No entanto afirmar que a “hospedagem” oferecida em sites de compatilhamentode imóveis se enquadra na definição de meio de hospedagem é totalmente raso. O imóvel oriundo da locação de temporada, apesar do curto prazo de utilização, tem finalidade residencial, não é um estabelecimento e, os anfitriões não são obrigados a se cadastrarem junto ao Ministério do Turismo. Da mesma forma, a unidade locada não é de uso exclusivo do hóspede.

Contudo é necessário analisarmos a Lei n. 8.245/1991, que trata da locação residencial típica por mais de 90 dias (art. 46), e a locação de temporada, pelo período de até 90 dias. Menciona o art. 48 da referida lei:

Considera-se locação de temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatores que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel4.

O Art. 49 da mesma Lei também estabelece que "o locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato"

A definição da lei chama atenção a diversos pontos que se assemelham ao que encontramos nas locações de temporada via Airbnb ou sites similares. 1) O imóvel locado deve ser destinado à residência temporária do inquilino, ou seja, o contrato não pode ser superior a 90 dias; 2) ao locador, é permitido exigir do inquilino o pagamento antecipado do aluguel. A lei estabelece prazo máximo de 90 dias mas não menciona prazo mínimo para caracterizar esse tipo de locação. Muito embora o art. 48 elenque uma série de destinações para o imóvel locado por temporada, esse não é exaurido, sendo admitidas outras razões, obviamente tendo que ser respeitado o prazo máximo. A lei também permite a forma de recebimento antecipado dos aluguéis e encargos referentes a locação e a regra nas plataformas de locação é exigir pagamento total antecipadamente a entrada no imóvel.

Um ponto que poderia suscitar dúvidas seria sobre a existência ou validade da contratação realizada através do site, uma vez que as partes não assinam instrumentos contratuais formais, realizando todas as etapas de contratação pela própria plataforma. No entanto, mais uma vez decorre da própria lei de locações a resposta de que o contrato de locação "não é solene, podendo revestir-se da forma que as partes escolherem, escrita ou verbal, (...). Sua prova será feita pelos meiosque a lei admitir, bastando o recibo do pagamento do aluguel, para caracterizar a relação ex locato"5. Dessa forma, se a própria lei admite a liberdade de forma na elaboração de seus contratos, é juridicamente válido e eficaz a contratação por meio eletrônico.

As características da locação de temporada colocadas na lei se aproximam muito das adotadas nos sites de compartilhamento de imóveis, tendo a mesma natureza, qual seja, a natureza transitória do aluguel/estadia, não havendo dúvidas que não se trata do comércio de unidades de hospedagem feita por um estabelecimento e sim da locação temporária de um imóvel.

O Ministério do Turismo já se pronunciou sobre a aplicação da lei de locações no caso das locações no Airbnb, deixando claro o não enquadramento na Lei n. 11.771/2008. No entanto, mais recentemente se manifestou afirmando a necessidade de elaboração de uma lei específica uma vez que a falta de regulamentação e não enquadramento na lei de locações gera impactos e insegurança na ordem jurídica, econômica e financeira.

Exemplos no mundo inteiro mostram enfrentamentos e/ou cooperação com os sites de compartilhamento (especificamente Airbnb), países com mais flexibilidade e outros com menos, mas todos tem o pressuposto de que é preciso regulamentar o uso da plataforma tamanho o grau de complexidade jurídica que reveste as aparentes simples transações de aluguel de casas e quartos pelo mundo 6.

CAPÍTULO 3

A FINALIDADE DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS

Apesar da análise do capítulo anterior e do correto enquadramento das locações de temporada via aplicativo de compatilhamento na lei de locação, ainda há paradigmas a serem vencidos com relação as regras e convenções estabelecidas nos condomínios residenciais. Esse tipo de locação leva em consideração somente o acordo entre as partes deixando totalmente de lado o direito dos condôminos e as normas de zoneamento.

Surge uma problemática a ser enfrentada pelos condomínios, no momento de sua implantação ou mesmo através de suas assembléias, de como se comportar perante esse tipo de locação. Muitas dúvidas surgem no dia-a-dia dos condomínios residenciais os quais, na maioria das vezes, não estão preparados para lidar com esse nova realidade. O controle de entradas e saídas pelas portarias, o "entra e sai”constante de pessoas que ali não residem é um fator que gera diversos questionamentos a respeito da segurança e uso das áreas comuns por parte dos demais condôminos residentes permanentes. Como regularizar internamente a locação de imóveis por temporada via aplicativos como Airbnb? O Condomínio pode proibir os proprietários de disponibilizarem suas unidades para locação por temporada via aplicativo?

A questão ainda é muito controvérsia e polêmica pois se por um lado o Direito a propriedade é amplamente assegurado na Constituição e no Código Civil vigente, por outro há quem alega que esse tipo de locação pode desvirtuar a finalidade residencial do condomínio, permitindo uma verdadeira atividade comercial em local destinado somente a moradia. Estamos em contraponto com dois interesses legítimos e antagônicos: o interesse do proprietário em locar seu imóvel o maior número de vezes possível, auferindo a melhor receita para seu investimento; e o interesse coletivo dos demais condôminos em assegurar o bom uso das áreas comuns, segurança do condomínio e o estrito uso residencial do empreendimento.

Vejamos com mais detalhes, o art. 1.228 do Código Civil menciona que “oproprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. Nesse sentido, o direito de alugar o próprio imóvel é indissociável do dirieto de propriedade. O art. 1.335, I também do Código Civil complementa ao mencionar que “são direitos do condômino: usar, fruir e livremente dispor das suas unidades".

Aliado a isso, a locação de apartamentos em um edifício residencial não transforma esse em estabelecimento comercial de cunho hoteleiro. O mero compartilhamento de algumas (ou até de todas) das unidades residenciais não é capaz, por si só, de alterar a destinação do edifício como um todo pois não há serviços hoteleiros como recepção, limpeza, arrumação, etc, prestados de forma organizada em um condomínio residencial.

A jurisprudência brasileira não possui entendimento unânime a respeito do assunto e essa falta de regulamentação específica ainda causa muita insegurança para condomínios e condôminos. Ainda há muitos entendimentos e julgados que consideram que o direito de propriedade encontra limitação na função social da propriedade. O advogado Alexandre Marques, vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP menciona que:

(...) “o proprietário não pode tudo. Ele pode, desde que não prejudique terceiros ou causedanos ao meio ambiente, por exemplo. Quem mora em condomínio deve também respeitar asregras da convenção de condomínio, que é a lei geral que rege a vida dos condôminos (...)"

Os julgados nesse sentido entendem que a locação de temporada via aplicativo é uma violação a natureza residencial dos condomínios, fazendo prevalecer o direito coletivo ao direito de propriedade.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. LOCAÇÃO POR TEMPORADA DE CÔMODOS EM APARTAMENTO. VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. EDIFÍCIO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. USO NOCIVO DA PROPRIEDADE. UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL DE MANEIRA PREJUDICIAL À SEGURANÇA, SOSSEGO E BEM ESTAR DOS DEMAIS CONDÔMINOS. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Hipótese em que a ré/agravante promove a locação de cômodos de seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo (dias, semanas), mediante veiculação de anúncios e propagandas em sites dainternet, com a alteração do nome do condomínio para “ART SUÍTES HOME BOA VIAGEM BEACH”. Tal atividade denota prática nitidamente comercial, destinando o apartamento da agravante a espécie de hospedaria/albergue, o que é vedado pela convenção condominial, que atribui caráter exclusivamente residencial do edifício e veda a destinação diversa das suas unidades imobiliárias. 2. Nos termos do art. 1.333 do Código Civil, a convenção de condomínio é obrigatória a todos os titulares de unidades imobiliárias no edifício. Já o art. 1.336, IV, apregoaque é dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores,ou aos bons costumes”. 3. Presentes os requisitos do art. 273 do CPC/1973 autorizadores da concessão de tutela antecipada, quais sejam, a verossimilhança das alegações do condomínio autor/agravado, consubstanciada na demonstração da prática comercial semelhante à hotelaria realizada pela agravante e da existência de vedação na convenção condominial quanto à destinação não residencial aos apartamentos do edifício e à sua utilização nociva aos demais condôminos; bem como o risco de dano irreparável e de difícil reparação, verificado através do perigo à segurança, tranquilidade e bem estar dos demais condôminos do edifício, a exemplo do incidente já relatado nos autos envolvendo hóspedes e porteiro. 4. Recurso a que se nega provimento para manter a decisão interlocutória agravada, ressaltando-se que fica vedada a locação por temporada do imóvel da agravante nos moldes atualmente praticados (aluguel de cômodos separados no apartamento para pessoas estranhas ao condomínio, por curto período, em alta rotatividade), seja ela proveniente de publicidade veiculada em sites da internet ou qualquer outro meio. (TJPE, AI: 4295245 PE, Relator: José Fernandes, Data de Julgamento: 08/06/2016, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: 25/07/2016)

Diante disso, muitos condomínios residenciais optam por proibir totalmente a locação por temporada em suas unidades ou mesmo impõe uma série de restrições rígidas para esse tipo de atividade. O estabelecimento de multa, a limitação ao número de pessoas que podem ocupar o apartamento ou estabelecimento de quantidade mínima de diárias locadas ou, até mesmo a cobrança de taxas específicas para esse tipo de locação estão em discussão em diversas ações ajuizadas. No entanto, há uma forte corrente contrária a essas medidas e diversos julgados proibindo a limitação ou restrições impostas pelo condomínio ao condômino. Vejamos:

TAXA DE LOCAÇÃO DE TEMPORADA. ILEGALIDADE E ABUSIVIDADE. TAXA CRIADACOM O ESPECÍFICO PROPÓSITO DE SER UMA” MEDIDA DE PREVENÇÃO PARA LOCAÇÕES DE TEMPORADA “. AFRONTA AO DIREITO À PROPRIEDADE.

POSSIBILIDADE DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL PARA TEMPORADA. EXPRESSA PREVISÃO NA LEI DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE USO INDEVIDO DO IMÓVEL. NÃO ESPECIFICAÇÃO DE CONDUTAS INDEVIDAS PELOS LOCATÁRIOS. COBRANÇA ANTECIPADA POR EVENTUAIS DANOS SUPORTADOS QUE CONSTITUI ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DO CONDOMÍNIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR – 8a C. Cível – AC – 1319302-5 – Matinhos – Rel.: Guilherme Freire de Barros Teixeira– Unânime – – J. 12.03.2015)(TJ-PR – APL: 13193025 PR 1319302-5 (Acórdão), Relator: Guilherme Freire de Barros Teixeira, Data de Julgamento: 12/03/2015, 8a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1547 16/04/2015).

Conforme julgou o Tribunal de Justiça do Paraná, "a existência de uma taxaque seja uma 'medida de prevenção para locações de temporada’ é manifestadamente ilegal e abusiva, eis que limita indevidamente o direito à propriedade"7.

Tanto a proibição quanto a imposição de limites e multas podem encejar a busca do judiciário por condomôminos insatisfeitos, correndo o risco de que este anule a proibição ou a imposição de multa imposta.

Em 2017, outra vez o Tribunal do Paraná, entendeu como afronta ao direito de propriedade a aplicação de multas à condômino que alugava seu apartamento por temporada via aplicativo e afastou as multas aplicadas pelo Condomínio. Esse, por sua vez, alegou que a locação realizada caracterizava hospedagem negocial o que desvirtuava o caráter residencial do edifício.

ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes da Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso de Apelação, nos termos do voto do Desembargador Relator. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA - MULTA APLICADA AO CONDÔMINO - IMPOSSIBILIDADE - AFRONTA AO DIREITO À PROPRIEDADE - LOCAÇÃO DO IMÓVEL PARA TEMPORADA EXPRESSAMENTE PREVISTA NA LEI DE LOCAÇÃO - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE USO INDEVIDO DO IMÓVEL OU DESVIO DE FINALIDADE - SENTENÇA MANTIDA RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO (TJPR - 9a C.Cível - AC - 1602433-0 - Curitiba - Rel.: José Augusto Gomes Aniceto - Unânime - - J. 23.02.2017) (TJ-PR - APL: 16024330 PR 1602433-0 (Acórdão), Relator: José Augusto Gomes Aniceto, Data de Julgamento: 23/02/2017, 9a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2002 03/04/2017)

Os Julgadores entenderam que "a vedação imposta pelo condomínio não dispõe de amparo legal que a justifique, uma vez que a locação de imóvel urbano por temporada é pratica que se encontra devidamente prevista no art. 48, caput, da Lei n. 8.245/1991”. Tampouco foi verificado qualquer tipo de desvio de finalidade uma vez que esse tipo de locação tem caráter residencial, ainda que de uso temporário.

A locação de temporada é apenas uma das modalidades de locação prevista no ordenamento pátrio, e ainda que se refira a situação transitória, também se destina à residência do locatário, distinguindo-a apenas em razão do seu prazo de duração ser menor, não podendo ultrapassar 90 dias 8.

O Tribunal ainda complementa que o recebimento de vantagem econômica pelo condômino que locou sua unidade não altera a função residencial do edifício uma vez que a contraprestação onerosa pela locação é uma das características inerentes a esse tipo de relação jurídica.

Nesse sentido, finaliza a discussão resguardando o direito de propriedade e deixando claro o enquadramento das locações de temporada, mesmo as realizadas via aplicativo, na Lei 8.245/1991.

Cada condômino tem o direito de usar e usufruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos 9.

Contudo, levando em consideração a teoria de que as locações de temporada via aplicativo tem natureza de locação de temporada residencial, estão asseguradas aos proprietários a locação de suas unidades via aplicativo, não havendo desvio de finalidade do edifício residencial e nem enquadramento dessa modalidade em venda de hospedagem. Para se proibir a locação de temporada deve o condomínio ter comprovação de que há uso indevido, desvirtuado, comercial nessa prática, causando prejuízos à coletividade condominial.

Muitos condomínios alegam que o alargamento desse tipo de locação nos edifícios acarreta grande preocupação à segurança e à danos ocasionados nas áreas comuns da propriedade. No entanto, além da falta de prova com relação a prejuizos ocasionados ao bem comum na maioria das ações ajuizadas que tratam sobre o tema, em havendo dano a solução já é dada pelo Código Civil, pela aplicação de multa ao condômino.

O Código Civil prevê em seu art. 1.337:

O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuido à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem10.

Inclusive se levarmos em consideração o argumento dado, deveriam ter restrições a hóspedes e visitas frentes a moradores. O argumento de que os locatários de temporada colocam em risco a segurança do demais condôminos ou a conservação das áreas de utilização comum do efidício caem por terra quando vislumbramos que danos podem ser ocasionados por qualquer pessoa, seja condômino ou não e, o direito está ai para amparar e regular tais necessidades. O Código Civil é claro e prevê a possibilidade de aplicação de multas sempre que o condôminio ou locatário descumprir as regras estipuladas em convenções ou regulamentos internos.

Já vimos que a simples decisão em assembléia não é suficiente para limitar ou proibir que proprietários loquem suas unidades através de sites ou aplicativos de compartilhamento mas, e a proibição em convenção de condomínio ou a alteração dessa para proibir esse tipo de locação?

A convenção de condomínio, em princípio, é elaborado pela construtora e pode ser modificada através de assembléia convocada para esse fim, ou seja, a informação de alteração deve constar já na convocação da assembléia. No entanto, para que alterações aconteçam na convenção é necessário uma votação com quorum qualificado, com a concordância de dois terços dos proprietários.

O art. 1351 do Código Civil é claro nesse sentido:

Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do efifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos 11.

Sabemos que uma alteração com 2/3 dos votos nesse sentido é uma tarefa árdua, para não dizer impossível. E, com isso, há uma corrente que entende que a simples presença da finalidade residencial na convenção de condomínio é suficiente para inibir tal prática.

Já vislumbramos em diversos julgados nesse trabalho que o entendimento está se direcionando no enquadramento das locações de temporada via aplicativo na Lei de Locações e não no Regulamento Geral de Turismo uma vez que, dentre inúmeras outras características, a lei prevê a locação com menos de 90 dias para fins residenciais. E ainda, não está se dando um fim diferente do que o residencial ao se alugar um apartamento ou parte dele por alguns dias. Os guests (linguagem dada pelo aplicativo) assim como os locatários usufruirão de uma residência por um espaço de tempo menor do que o comumente realizado/aceito e como já exemplificado, inclusive em jurisprudência, a exploração monetária da locação nada mais é que a contraprestação natural dela, permitida em lei. O imóvel não está sendo locado para fins comerciais, como escritórios ou algo do tipo. As locações feitas respeitam o fim residencial, para moradia, ainda que provisória. A simples proibição da locação de temporada realizada via aplicativo fere direito constitucional do propriedade e está sujeito a pleito judiciário por parte do locador.

Não obstante, como o cenário é de muitas incertezas na área jurídica, havendo ainda algumas controvérsias na jurisprudência, o melhor caminho ainda é a adoção pelos condomínios de cautelas com o intuito de contemplar o interesse de todos os envolvidos. A permissão da locação com a regulamentação e previsão de eventuais danos ou pertubações ocasionadas pelos locatários é a forma mais saudável de convivência entre todos. Evitar medidas bruscas de proibições pura e simples causam menos problemas jurídicos aos condomínios.

CAPÍTULO 4

PROJETO DE LEI DO SENADO (NO. 748/2015)

Tramitava no Congresso Nacional um projeto de lei do senado (n. 748/2015) que alteraria a lei do inquilinato para atualizar a locação de temporada e incluiria a modalidade de compartilhamento de imóveis residenciais realizada por meio de sites e aplicativos.

O projeto de autoria do senador Ricardo Ferraço (PMDB-ES) foi arquivado em 2015 ao final da Legislatura. Vale, de qualquer forma entender as modificações sugeridas no art. 48 da Lei 8.245/1991. Vejamos:

O atual parágrafo único passaria a parágrafo 1, com a seguinte redação:

Parágrafo 1:  No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, caso o locatário solicite, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram 12.

A alteração valorizaria a modernização do regime de locação para temporada, facultando ao locatário exigir o rol de utensílios presentes no imóvel (sendo esse mobiliado) e não mais exigindo tal burocracia. Segundo palavras do senador“privilegia-se, assim, a autonomia da vontade, e homenageia-se a praticidade"13.

Seriam ainda acrescentados os parágrafos 2 e 3:" Parágrafo 2:  Não descaracterizam a locação para temporada:

I – O oferecimento de imóveis residenciais para locação, em todo ou em parte, por meio de sítios eletrônicos ou aplicativos, observados o disposto no caput;

II – A cobrança, em apartado, de valores como indenização das despesas com limpeza.

Parágrafo 3: O locador que prestar qualquer serviço regular de hospedagem deverá obter os cadastros do Ministério do Turismo e os demais cadastros previstos em lei14.

A inclusão do parágrafo segundo deixa claro que a locação de temporada via aplicativo se enquadraria no conceito locação de temporada já previsto na lei n. 8.245/1991, afastando toda e qualquer interpretação que a aproximaria das hospedagens previstas no Regulamento de Turismo. O autor reforça que o projeto segue as orientações do Ministério do Turismo que já havia se pronunciado de que a locação via aplicativo não se enquadra na Lei Geral de Turismo, "estabelecendo que a locação de imóveis residenciais para temporada segue sendo tratada no âmbito da Lei 8.245/1991, independentemente do auxílio de novas ferramentas tecnológicas"15.

O projeto tinha o cuidado de detalhar que a cobrança de itens indenizatórios como a limpeza do imóvel e a utilização de roupas de cama não retiraria a natureza de locação do contrato realizado, ou seja, não configuraria a presença de serviços de hospedagem.

Segundo justificativa do autor “é extremamente comum exigir do inquilino que,ao final do contrato, promova a pintura e o asseio do imóvel, exigência essa que pode ser feita mediante a estipulação de valor a ser pago em favor do locador, que se encarregará de realizer essa pintura e essa limpeza".

A desconfiguração de locação ocorreria somente quando a disponibilização do imóvel fosse indissociavelmente acompanhada de um conjunto de serviços regulares prestados pelo hospedeiro, ou seja, excluiriam-se pequenas manifestações de hospitalidade mas teriam a cautela de evitar a proliferação de hospedarias e hotéis ilegais. O projeto, em suas justificativas, deixava claro que os aplicativos de compartilhamento serviam para facilitar a conexão entre locador e locatário, com a finalidade de se alugar imóveis ou parte deles. Qualquer tentativa daqueles que oferecessem serviços típicos de hotelaria (o que não inclui a cobrança de taxa de limpeza) deverim ser descaracterizadas da previsão legal e enquadrados na Lei do Turismo. Para ilustrar a situação é mencionado uma decisão do Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul na qual a apelante defendia a locação de quartos de uma residência em que todas as portas tinham marcações, característica inerente a ambientes e estabelecimentos hoteleiros 16.

Certamente, se esse projeto não tivesse sido abandonado e arquivado no fim da legislatura (como muitos são), a sua aprovação modernizaria nossa legislação para enquadrar os diferentes setores da econômia nas tecnologias peer-to-peer,viabilizando a troca de informações, conexões entre pessoas e realização de contratos em tempo real através de plataformas ou sites. A regulamentação e incentivo do uso das ferramentas de modernização com certeza contribuiria para o desenvolvimento da economia e, no caso das locações de temporada, apoiaria o favorecimento do turismo, o desenvolvimento de cidades menores, que muitas vezes não dispõe de rede hoteleira, ampliando as fontes de renda dos cidadãos brasileiros.

Como já comentamos anteriormente, as novas ferramentas estão movimentando grupos e legisladores do mundo inteiro afim de evitarmos a busca do judiciário para resolução de controvérsias e o Brasil não pode ficar para trás.

CONCLUSÃO

As locações de temporada via plataforma ainda se encontram sem regularização específica mas, o entendimento de sua natureza jurídica fica bem claro se compararmos as normas vigêntes (lei de locações e regulameto geral do turismo). Analisamos que a locação de temporada via aplicativo não é a venda de hospedagem em estabelecimento determinado para esse fim pelo simples fato de se comercializar diárias. A lei 8.245/1991, ainda que desatualizada, é sim a ferramenta certa para nortear as disputas judiciais nesse sentido. As locações feitas pelo Airbnb, ou qualquer outra plataforma, visam a venda de locação para fins residenciais. Essas usalmente tem tempo inferior a 90 dias, são realizadas por um contrato entre as partes – ainda que seja um acordo não formalizado e de forma eletrônica – e se utilizam de pagamento integral antecipado, o que vai em sentido com a permissão presente na lei do inquilinato.

As convençoões de condomínio prevêm uma finalidade residencial para a utilização de suas unidades. Da mesma forma, ao proprietário é dado o direito de locar sua propriedade e receber contra-prestação onerosa por isso. O fato de terem locatários temporários circulando no condomínio e destes estarem presentes por pouco tempo, não faz com que a finalidade residencial do prédio seja desviada. O locatário ou guest está no local para dormir, descansar, passear, para usar do imóvel como residência, ainda que por curto espaço de tempo. Há a preocupação pelos condômínios de que desgates e danos na área comum possam ser mais frequentes com a rotatividade maior de pessoas, mas como vimos, isso pode ser resolvido na esfera cívil o e condomínio pode regularizar esse tipo de situação responsabilizando o proprietário por danos causados por seus hóspedes. Enfim, há inúmeras maneiras de resolver essas peculiaridades, no entanto, a dura pena de proibir já está levando inúmeros proprietários à esfera judicial e conseguindo garantir seus direitos com decisões a seu favor, fazendo prevalecer o direito de propriedade e afirmando que a locação de temporada via aplicativo se encaixa na lei de locaçõe e não desvirtuam a finalidade residencial dos condomínios. O discurso desses de que a circulação constante de pessoas estranhas aos residentes permanentes pode prejudiciar o andamento e a seguranca do local é muito superficial se pensarmos que nesse locais também circulam visitas e hóspedes que são pessoas estranhas à aqueles locais.

O aplicativo realiza o cadastro das pessoas que o utilizam e ao proprietario é possível fazer uma seleção sobre seus hóspedes e conhecê-los um pouco mais através de comentários e indicações de locações anteriores realizadas. É, em primeiro lugar, interesse e preocupação daquele que está abrindo sua casa e locando seu imóvel (normalmente mobiliado e completo em acessórios) ter um guest com bonsreviews e comentários positivos anteriores. Caso contrário, o proprietário não deixaria seu bem nas mãos de uma pessoa em más referências. O fato da relação entre as partes ser superficial não faz com que esse tipo de relação seja mais insegura que as demais.

A normalização elaborada pelo Senado que atualizaria a antiga modalidade de locação de temporada e incluiria a famigerada locação via aplicativo encerrariam as discussões acerca da natureza jurídica desse tipo de locação e privaria o judiciário das inúmeras causas a respeito do assunto, no entanto, foi arquivada no final da legislatura em 2015, permanecendo a questão para análise judicial.

A nova era de compartilhamento, do consumo compartilhado e consciênte tem feito os países e grupos do mundo inteiro se manifestarem sobre o que pensam e de como resolverem os problemas jurídicos e tributários gerados por essa modernização. Países mais flexíveis como a Holanda ou locais mais restritivos como Nova York e Barcelona já se pronunciaram sobre o assunto. O foco é que não podemos ficar travando brigas jurídicas entre normas desatualizadas e sim sermos eficientes em produzir e atualizar o nosso ordenamento conforme a economia e demanda atual. O Airbnb surgiu no Brasil num momento super delicado econômicamente, em que diversos condomínos estavam com seus imóveis parados e osciosos por falta de procura, muitas vezes gerando um custo altíssimo para os edifícios por terem suas quotas e mensalidades atrasadas. Nesse sentido, nosso legislativo necessita atuar de maneira inteligente e regularizar a normatização atual mantendo e detalhando a permissão desse tipo de locação uma vez que não podemos fechar os olhos aos novos moldes do consumo colaborativo e da era de compatilhamento.

 

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1 Havia um projeto de lei do senado (n. 748/2015) que iremos detalhar mais adiante.

2 BRASIL, Lei sobre a política nacional de turismo, de 17 de Setembro de 2008.

3 Art. 22. Os prestadores de serviços turísticos estão obrigados ao cadastro no Ministério do Turismo, na forma e nas condições fixadas nesta Lei e na sua regulamentação. Da mesma forma, o art. 23,  1oestabelece que ös empreendimentos ou estabelecimentos de hospedagem que explorem ou administrem, em condomínios residenciais, a prestação de serviços de hospedagem em unidades mobiliadas e equipadas, bem como outros serviços oferecidos a hóspedes, estão sujeitos ao cadastro de que trata esta Lei e ao seu regulamento.

4 BRASIL, Lei n. 8.245 de 18 de Outubro de 1991.

5 SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do Inquilinato comentada. 9a ed. ver. atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2014. p.205.

6 Para maiores informações sobre disputas judiciais em diversos países e regulamentações do Airbnb vide o artigo: AIRBNB E OS IMPASSES REGULATÓRIOS PARA O COMPARTILHAMENTO DE MORADIA: NOTAS PARA UMA AGENDA DE PESQUISA EM DIREITO.https://www.researchgate.net/publication/321156274_AirBnB_e_os_impasses_regulatorios_para_o_compartilhamento_de_moradia_notas_para_uma_agenda_de_pesquisa_em_direito

7 TJPR – 8a C.Civel – AC – 1319302-5 – Martinhos – Rel.: Guilherme Freire de Barros Teixeira –Unânime – J. 12.03.2015.

8 TJPR - 9a C. Cível - AC - 1602433-0 - Curitiba - Rel.: José Augusto Gomes Aniceto - Unânime - J. 23.02.2017)

9 IDEM

10 BRASIL, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – art. 1.33711 BRASIL, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – art. 1.351

12 BRASIL. Projeto de Lei do senado n. 748/2015 que altera a Lei n. 8.245/1991, art. 48, parágrafo 1.

13 idem, p.3.

14 BRASIL. Projeto de Lei do senado n. 748/2015 que altera a Lei n. 8.245/1991, art. 48, parágrafo 3.

15 Idem

16 TJMS - 3a C. Cível – Apelação 0800624-66.2015.8.12.0006 – Camapuã – Rel.: Eduardo Machado Rocha – 06.10.2015

 

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do Inquilinato comentada. 9a ed. ver. atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2014.

BRASIL, Lei n. 8.245, de 18 de Outubro de 1991. BRASIL, Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. BRASIL, Projeto de Lei do senado n. 748/2015

TAVOLARI, BIANCA. AirBnB e os impasses regulatórios para o compartilhamento de moradia: notas para uma agenda de pesquisa em direito. https://www.researchgate.net/publication/321156274_AirBnB_e_os_impasses_regul atorios_para_o_compartilhamento_de_moradia_notas_para_uma_agenda_de_pesq uisa_em_direito. 2017, acesso em Março de 2019.

JORDÃO, Tales. Proibir a locação de temporadas em condôminio. http://www.sindicoprofissional-jean.com.br/2017/06/08/proibir-temporada- condominios. Acesso em Março de 2019.

CABRAL, Cristiano. Airbnb versus lei de locações. https://blog.cristianosobral.com.br/airbnb-versus-lei-de-locacoes. Maio de 2017. Acesso em Março de 2019.


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