Resumo: Este artigo discorre sobre a usucapião de bens imóveis, suas várias espécies existentes no ordenamento jurídico brasileiro e, ainda, acerca do seu caráter social. Apresenta uma síntese das características e requisitos para a aquisição da propriedade por meio da prescrição aquisitiva, além de indicar os dispositivos legais atinentes a cada espécie, de modo a possibilitar um conhecimento amplo sobre o tema, o qual encontra previsão na Constituição Federal, no Código Civil Brasileiro e em leis esparsas.
Palavras-chave: Usucapião; Bens imóveis; Propriedade; Aquisição.
1. INTRODUÇÃO
Modalidade de aquisição originária da propriedade, a usucapião (prescrição aquisitiva) é disciplinada pela Constituição Federal (art. 191), pelo Código Civil Brasileiro, em seu livro III, relativo ao direito das coisas, pela Lei 10.257/2001 – Estatuto da Cidade e em demais leis esparsas, onde estão previstas as suas diversas espécies e requisitos.
Ao discorrer sobre o tema, faz-se importante esclarecer que a palavra usucapião pode ser utilizada tanto no gênero feminino, quanto no masculino, embora a primeira seja a mais atual, já que é a constante no vigente Código Civil de 2002 e no Estatuto da Cidade.
Nesse diapasão, os autores Flávio Tartuce, José Fernando Simão, Fábio Ulhoa Coelho e Carlos Roberto Gonçalves adotam a expressão no feminino, enquanto o doutrinador Caio Mário da Silva Pereira a utilizava no masculino, em consonância com o Código Civil de 1916.
Outrossim, pertinente se faz, para uma melhor compreensão do tema, definir posse e tempo, os quais são requisitos essenciais na aquisição da propriedade por meio da usucapião, dentre outros que serão expostos adiante.
Relativamente à posse, existem duas teorias dominantes que tentam explicá-la, a teria subjetiva e a objetiva, esta última adotada pelo Código Civil Brasileiro, já que, em seu artigo 1.196, consta que “considera-se possuidor toda aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”.
Em síntese, segundo a teoria subjetiva, criada por Friedrich Von Savigny, a posse é composta de corpus (retenção física ou disponibilidade sobre a coisa) e animus (vontade de ter para si).
Já a teoria objetiva, propugnada por Rudolf Von Ihering, defende que o animus engloba o corpus, de forma que, para ser possuidor, basta que o indivíduo se comporte como proprietário, em razão do valor econômico do bem.
O tempo, segundo elemento essencial para que a posse se converta em propriedade por meio da usucapião, deve ser contínuo (sem intervalos), com exceção do previsto no art. 1.243. do Código Civil (soma de posses), e com prazos definidos em lei, motivo pelo qual a usucapião é denominada prescrição aquisitiva.
Superadas as questões conceituais supramencionadas, é importante destacar que a posse para fins de usucapião deverá ser qualificada pela intenção de dono, ou seja, o possuidor deverá ter o desejo de transformar-se proprietário do bem, agindo como se assim o fosse.
Nesse contexto, a posse dever ser mansa e pacífica, desvinculada de vícios e defeitos, uma vez que, havendo oposição de eventuais interessados, violência, clandestinidade ou precariedade, resta descaracterizado o direito de usucapir o imóvel.
Sobre o tema, Flávio Tartuce e José Fernando Simão, (2009), enfatizam que a posse ad usucapionem ou usucapível é uma posse especial, que apresenta as seguintes características principais: posse com intenção de dono (animus domini), mansa e pacífica, contínua e duradoura (em regra), com determinado lapso temporal, justa, de boa-fé e com justo título, em regra (os dois últimos aplicáveis à usucapião ordinária, pois são dispensáveis nas demais modalidades).2
Frise-se que posse justa é a que não possui vícios, quais sejam, violência, clandestinidade e precariedade, e posse de boa-fé aquela em que o possuidor desconhece a existências dos referidos vícios.
Destaca-se que os vícios da violência e da clandestinidade sanam, quando cessados, de acordo com o que preceitua o art. 1.210. do Código Civil, ao contrário da posse injusta em razão da precariedade.
Por outro lado, justo título, segundo Caio Mário da Silva Pereira, (2008), é aquele que é hábil para a transferência do domínio, mas que não a tenha realizado por padecer de algum defeito ou lhe faltar qualidade específica.3
Ressalte-se, ademais, que a posse ad usucapionem não se confunde com a mera detenção ou com aquelas originárias de algum título, tais como, locação, usufruto, comodato, depósito, etc.
Sobreleva acrescentar, ainda, que a usucapião existe desde os tempos remotos e visa atender a função social da propriedade, pois possibilita o aproveitamento econômico dos bens abandonados, gera estabilidade e, consequentemente, valoriza o esforço daquele que se dedicou a cuidar da coisa negligenciada.
Segundo Orlando Gomes e Lafayette Rodrigues Pereira (apud GONÇALVES, Carlos Roberto, 2018, p. 253):
O fundamento da usucapião está assentado, assim, no princípio da utilidade social, na conveniência de se dar segurança e estabilidade à propriedade, bem como de se consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio. Tal instituto, segundo a consagrada doutrina, repousa na paz social e estabelece firmeza da propriedade, libertando-a de reivindicações inesperadas, corta pela raiz um grande número de pleitos, planta a paz e tranquilidade na vida social: tem a aprovação dos séculos e o consenso unânime dos povos antigos e modernos.4
A depender da propriedade objeto da usucapião, serão fixados os requisitos necessários para a sua aquisição. Tratando-se de bens imóveis, o Direito Brasileiro prevê as seguintes modalidades do instituto em comento: extraordinária, ordinária, especial (também conhecida como constitucional, por estar prevista em nossa Carta Magna, embora existam modalidades especiais criadas por leis ordinárias), indígena e extrajudicial.
2. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Regulada pelo artigo 1.238 do Código Civil, a usucapião extraordinária tem como requisitos: a posse de bem imóvel, como se dono fosse, sem interrupção e nem oposição, por 15 (quinze) anos, independentemente de título e boa-fé.
Ressalte-se que o prazo supracitado poderá ser reduzido para 10 (dez) anos, caso o possuidor habitualmente resida naquele imóvel ou nele tenha efetuado obras ou serviços de natureza produtiva (Art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil).
Sobre esta modalidade de usucapião, reputa-se conveniente trazer à baila os dizeres de Caio Mário da Silva Pereira (2008):
O seu princípio básico está, portanto, na valorização do trabalho humano. Aquele que por quinze anos tem como seu um imóvel, rural ou urbano, cultivando-o ou tratando-o, tornando-o útil à comunidade, não pode ser compelido a deixá-lo à instância de quem o abandonou sem consideração pela sua utilização econômica.5
Referido posicionamento reforça a visão da usucapião como instrumento social, contudo, é fundamental que se tenha em mente que, nos casos em que se aplica o caput, do art. 1.238, do Código Civil, não há a exigência de que o possuidor torne o imóvel produtivo, bastando o decurso do prazo de 15 (quinze) anos.
3. USUCAPIÃO ORDINÁRIA
Segundo Carlos Roberto Gonçalves, (2018), a usucapião ordinária apresenta as seguintes condições: posse de dez anos, exercida com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacífica, além de justo título e boa-fé.6
Tais requisitos estão previstos no artigo 1.242 do Código Civil, o qual dispõe:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.7
Note-se que o legislador também reduziu o prazo de aquisição da propriedade, por meio da usucapião ordinária, para aqueles que preencham os requisitos do parágrafo único do artigo 1.242 do Código Civil.
Nesta espécie de usucapião, ao contrário da usucapião extraordinária, o justo título e a boa-fé são requisitos indispensáveis, logo, a posse deve ser oriunda de um negócio jurídico que, em tese, possua um defeito formal que impeça a consolidação da transferência do imóvel, como por exemplo um contrato de compra e venda contendo vícios, ignorando o possuidor, ainda, os obstáculos para a aquisição desta.
4. USUCAPIÃO ESPECIAL
A usucapião especial é dividida em duas modalidades: usucapião especial urbana (pró-moradia) e usucapião especial rural (pro labore), sendo que ambas constam na Constituição Federal, razão pela qual também são conhecidas como usucapiões constitucionais.
Contudo, faz-se imperioso mencionar que, embora a usucapião especial esteja prevista em nossa Lei Maior, existem algumas modalidades introduzidas no ordenamento jurídico brasileiro por meio de leis ordinárias.
4.1. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
Modalidade de usucapião regulamentada pela Constituição Federal de 1988, mais especificadamente em seu artigo 183, o qual prevê que:
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.8
Anos depois, tal instituto também passou a constar da Lei n° 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) e, posteriormente, o Código Civil de 2002 tratou do tema de forma bem parecida.
Vê-se que o legislador, em todos os institutos legais supramencionados, estabeleceu o prazo mínimo de 05 (cinco) anos e o limite máximo de 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), para que o possuidor (pessoa física) que estabeleça moradia, sua ou de sua família, adquira o domínio do bem, desde que não se trate de imóvel público.
Embora a metragem máxima do imóvel tenha sido delimitada pelo legislador, Carlos Roberto Gonçalves, (2018), enfatiza que nada obsta, todavia, que se adquira pela usucapião especial imóvel urbano inserido em área maior, delimitada a posse ao limite de duzentos e cinquenta metros quadrados.9
Note-se que o estado civil não é um empecilho para que o domínio seja conferido ao homem ou à mulher, ou à ambos, os quais só poderão usufruir deste benefício uma única vez.
Outrossim, tratando-se de moradia, é certo que não há como se adquirir a propriedade exclusivamente de terreno, por meio da usucapião especial.
Frise-se que o Estatuto da Cidade ainda previu modalidade diversa de usucapião urbana, denominada coletiva, a qual está disciplinada em seu artigo 10 e cuida de áreas urbanas ocupadas por diversos pessoas, para moradia e pelo período de 05 (cinco) anos, onde a área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados).
Outra forma de usucapião especial urbana foi criada em 2011, denominada de usucapião familiar, a qual passou a constar do artigo 1.240-A do Código Civil.
Neste caso, o possuidor (coproprietário) que exerça a posse direta e exclusiva sobre o imóvel do casal, na forma de moradia sua ou de sua família, em que o cônjuge tenha abandonado o lar voluntariamente, por 02 (dois) anos ininterruptos, adquirirá a propriedade integral daquele bem, desde que este benefício não lhe tenha sido reconhecido em outra ocasião.
Importante mencionar, ademais, a criação da usucapião imobiliária administrativa (processada extrajudicialmente) como forma de usucapião especial (urbana e rural), introduzida pela Lei 11.977/2009 e alterada pela Lei 13.465/2017, as quais tratam do programa Minha Casa Minha Vida e da regularização fundiária de imóveis, destinando-se a atender a população de baixa renda.
Ao tratar desta última espécie de usucapião, Malhim Namem Chalhub (apud GONÇALVES, Carlos Roberto, 2018, p. 269) esclarece que:
O capítulo III da Lei n. 111.077/2009 transpõe para o direito positivo o reconhecimento da eficácia jurídica da posse como função social, e, para maior celeridade de sua conversão em propriedade, admite seja processada extrajudicialmente a usucapião de imóveis localizados em favelas e assentamentos assemelhados. Por esse meio, a lei desata amarras que, no âmbito judicial, dificultam o acesso do possuidor ao título de propriedade.10
Sobre a usucapião especial de imóvel urbano, Fábio Ulhoa Coelho, (2012), enfatiza que: “como se destina o instituto a amparar os interesses da população de baixa renda, tanto a norma constitucional como as ordinárias limitaram o reconhecimento do direito à usucapião especial de imóvel urbano a certo possuidor por uma só vez”.11
Salienta-se, por fim, que a usucapião especial urbana não se estende aos imóveis de propriedade do Poder Público, assim como qualquer outra espécie de usucapião.
4.2. USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
Também denominada pro labore, esta espécie de usucapião especial exige do possuidor que ele torne o imóvel rural produtivo e que faça dele a sua moradia, além do requisito temporal ininterrupto e sem oposição de 05 (cinco) anos e do tamanho máximo de 50 (cinquenta) hectares de área situada em zona rural, conforme previsão do artigo 191 da Constituição Federal de 1988.
Frise-se, por oportuno, que é imprescindível que o usucapiente não seja proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural. Outrossim, não há a aplicação deste instituto no caso de imóveis públicos, uma vez que são insuscetíveis de prescrição aquisitiva.
A corroborar a afirmação de que nenhum imóvel público pode ser objeto de usucapião, convém citar a súmula n. 340. do Supremo Tribunal Federal, na qual consta que “desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião12”.
Ao tratar da usucapião especial, Caio Mário da Silva Pereira, (2008), enfatiza, com brilhantismo, o caráter social desta e a necessidade de o possuidor tonar o imóvel usucapiendo produtivo por seu trabalho.
In verbis:
12.As características fundamentais desta categoria especial de usucapião baseiam-se no seu caráter social. Não basta que o usucapiente tenha a posse associada ao tempo. Requer-se, mais, que faça da gleba ocupada sua moradia e torne produtiva pelo seu trabalho ou seu cultivo direto, garantindo desta sorte a subsistência da família, e concorrendo para o progresso social e econômico.13
Consigna-se, finalmente, que, de acordo com Flávio Tartuce e José Fernando Simão, (2009), nesta modalidade de usucapião, não há qualquer previsão quanto ao justo título e à boa-fé, pois tais elementos se presumem de forma absoluta, pela destinação que foi dada ao imóvel, atendendo a sua função social.14
5. USUCAPIÃO INDÍGENA
Tutelando os direitos dos índios à propriedade, a Lei 6.001/1973 – Estatuto do Índio, previu, em seu artigo 33, a possibilidade destes adquirirem a propriedade da área ocupada como própria, por meio da usucapião especial.
Ipsis litteris:
Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.15
Verifica-se que, neste caso, há exigência do requisito temporal de 10 (dez) anos ininterruptos para se consumar a prescrição aquisitiva. Outrossim, o imóvel usucapiendo deverá ter tamanho inferior a 50 (cinquenta) hectares e não poderá pertencer às terras de domínio da União, àquelas reguladas pela lei supramencionada ou as de propriedade coletiva da tribo.
Por fim, assim como todas as outras modalidades de usucapião, a posse deve ser exercida com a intenção de dono.
6. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Modalidade recente de usucapião, na qual o possuidor poderá requerê-la diretamente ao cartório de registro de imóveis, conforme preconiza o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (introduzido pelo novo Código de Processo Civil):
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:16
Note-se que o usucapiente poderá optar por formular o requerimento por meio de ação judicial ou administrativamente perante o cartório de registro de imóveis, sendo que, nas duas hipóteses, é necessário um advogado.
Optando pela via extrajudicial, o artigo retrocitado prevê os documentos necessários para a análise do requerimento, confira-se:
Art. 216-A – (...)
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384. da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.17
Após o protocolo do requerimento, a União, o Estado, o Distrito Federal e o Município serão cientificados sobre o pedido, assim como será publicado edital em jornal de grande circulação ou em meio eletrônico (este último se autorizado por regulamento do órgão jurisdicional competente), para ciência de eventuais outros interessados, tudo a cargo do oficial de registro de imóveis.
Estando a documentação regular, decorrido, in albis, o prazo para manifestação de terceiros interessados e não havendo diligências pendentes para o esclarecimento de dúvidas, o oficial registrará a aquisição do imóvel.
Todavia, caso o pedido seja impugnado, seja por terceiros interessados ou por qualquer Ente público, os autos serão remetidos ao Juízo competente, ocasião em que o requerente poderá emendar a inicial.
Igualmente, se o pedido for rejeitado pelo oficial de registro de imóveis, o requerente ainda poderá ingressar com ação judicial de usucapião.
