Uma visão atualizada acerca do Airbnb perante nosso Ordenamento Jurídico, principalmente no que tange ao Direito Condominial, Direito do Consumidor e Responsabilidade Civil.

1. INTRODUÇÃO

 

Segundo informações extraídas do seu próprio site [1], é explicado que,

 

O Airbnb começou em 2008, quando dois designers que tinham um espaço sobrando hospedaram três viajantes que procuravam um lugar para ficar. Agora, milhões de anfitriões e viajantes optam por criar uma conta gratuita no Airbnb para que possam anunciar seu espaço e reservar acomodações únicas, em qualquer lugar do mundo. Além disso, os anfitriões de experiências do Airbnb compartilham suas paixões e interesses com viajantes e moradores locais.

 

Além disso, seguindo o site Wikipédia [2], é dito que o “Airbnb é um serviço online comunitário para as pessoas anunciarem, descobrirem e reservarem acomodações e meios de hospedagem.

 

Em 2018, a estimativa de impacto econômico direto gerado no Brasil (somatória da renda total recebida pelos anfitriões com o gasto total dos hóspedes no país) ultrapassou mais de R$ 7,7 bilhões [3].

 

Diante da abrangência, acessibilidade e facilidade trazida pela empresa, inúmeros aspectos e impactos jurídicos também surgiram com o tempo, os quais, com maior relevância e de implicação direta no dia a dia das pessas, serão abordados no presente artigo.

 

2. IMPOSSIBILIDADE DE CONDOMÍNIOS PROIBIREM LOCAÇÕES DE CURTA TEMPORADA VIA AIRBNB

 

Em Outubro/2019, o Relator da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, Ministro Luis Felipe Salomão, iniciou o julgamento que definirá se os condomínios residenciais podem proibir a oferta de imóveis para locação via plataformas digitais, como o caso do Airbnb [4].

 

Em que pese ainda não concluído (suspenso o julgamento em virtude do pedido de vista pelo Ministro Raul Araújo), para o Ministro Relator, não é possível uma limitação das atividades locatícias pelo condomínio residencial, pois as locações via plataformas digitais, ao exemplo do Airbnb, não se inserem no conceito de hospedagem, mas, na verdade, na locação residencial por curta temporada.

 

Igualmente, não se enquadram em atividade comercial passível de proibição pelo condomínio.

 

Além disso, caso fosse permitido aos condomínios que proibissem a locação temporária, o Ministro Relator entende que ocorreria uma violação ao direito de propriedade.

 

Curiosamente, no início desse julgamento, a Quarta Turma admitiu o Airbnb como assistente dos proprietários que apresentaram recurso ao STJ, depois que o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) concluiu que a disponibilização do imóvel para locação pela plataforma digital caracterizava uma forma de atividade comercial, o que era vedado pela Convenção Condominial – O TJRS entende que a ausência de vinculação entre proprietário e inquilinos; a reforma do apartamento, criando novos espaços de acomodação; e o fornecimento de serviços, como lavanderia, por exemplo, seriam motivos suficientes para caracterizar um "contrato atípico de hospedagem", afastando, no caso, a aplicação da Lei de Locação (Lei 8.245/1991).

 

O advogado da empresa Airbnb, explicou, por meio de sustentação oral, que os contratos de locação entre anfitriões e inquilinos não têm qualquer participação direta da plataforma digital, com as partes podendo negociar livremente os termos do acordo. Ou seja, tais contratos não seriam de hospedagem, mantendo a estrita finalidade residencial dos imóveis, inlcusive, sendo disponibilizado no site do Airbnb um espaço próprio para que sejam esclarecidas as normas internas do condomínio, orientações de segurança, horários, etc.

 

Também, o Ministro Luis Felipe Salomão destacou que, correlato aos contratos de hospedagem, a Lei 11.771/2008, que estabelece normas sobre a Política Nacional de Turismo, dispõe a modalidade de hospedagem para turismo, porém, para esse tipo contratual, estabelece a prestação de múltiplos serviços, como arrumação dos cômodos e segurança, excluindo a utilização para fins residenciais.

 

O relator considera que o aproveitamento dos cômodos de um mesmo imóvel ou do imóvel em sua totalidade tem o "nítido propósito de destinação residencial a terceiros, mediante contraprestação pecuniária", colocando tais relações negociais no âmbito do contrato de locação por temporada.

 

Ainda, Salomão aduziu que a jurisprudência do STJ é firmada no sentido de que a análise de norma condominial restritiva passa pelos critérios de razoabilidade e legitimidade da medida em face do direito de propriedade, como o caso do condômino inadimplente não poder ser impedido de usar áreas comuns do prédio ou da possibilidade de flexibilização de norma condominial para permitir a permanência de animais de estimação nas unidades residenciais.

 

O Ministro ainda resaltou que,

 

"Com efeito, há mesmo, ao revés, uma ideia de que a locação realizada por tais métodos (plataforma virtual) é até mais segura – tanto para o locador como para a coletividade que com o locatário convive, porquanto fica o registro de toda a transação financeira e dos dados pessoais deste e de todos os que vão permanecer no imóvel, inclusive com histórico de utilização do sistema".

 

Conclui o Ministro Relator que o condomínio não pode impedir a atividade de locação pelos proprietários.

 

Ainda não há data definida para retomada e finalização do julgamento, mas que tem previsão de retomada ainda neste segundo semestre de 2020 [5].

 

Importante registrar que vários Tribunais ainda entendem que a locação via Airbnb seria com finalidade de hospedagem, comercial e turística, podendo ser vedada por normas condominiais internas, que definam a destinação das unidades habitacionais rigorosamente e estritamente para fins residenciais e familiares.

 

Assim, o julgamento do STJ trará uma enorme resolução a respeito dessa discussão.

 

3. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

 

Vários Tribunais vêm adotando a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor em face do Airbnb, caso o usuário dos serviços da plataforma digital sofram qualquer tipo de prejuízo (cancelamento indevido; imóvel não condizer com as características apresentadas; negociação/contato com pessoa que não era efetivo proprietário do imóvel; entre outros).

 

Conforme entendimento pátrio, tais plataformas não são meras intermediárias e devem responder pela falha na prestação dos seus serviços, pois o usuário alcança o imóvel pretendido por intermédio de empresas desse ramo, como o Airbnb.

 

O Desembargador Marcus Tulio Sartorato, do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, no julgamento da Apelação Cível 0301222-37.2018.8.24.0039 [6], reforça a aplicabilidade do Código Consumerista:

 

Inicialmente, deve-se esclarecer que incidem, na hipótese, as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Isso porque ambas as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor estabelecidos pelos artigos 2º e 3º do referido diploma legal. A empresa ré aufere lucro pela disponibilização, em sua plataforma digital, de imóveis de propriedade dos anfitriões: recebe um percentual a cada reserva efetuada em seu sítio eletrônico.

 

Ainda, Sartorato destaca que,

 

A plataforma Airbnb, por realizar a divulgação de imóveis de anfitriões a si vinculados, integra a cadeia de consumo e deve responder pela falha na prestação do serviço. Nesse contexto, verifica-se que o parágrafo único do art. 7º do CDC adotou o princípio da solidariedade legal para a responsabilidade pela reparação dos danos causados ao consumidor, podendo, pois, o consumidor escolher quem acionará, e cabendo ao fornecedor, se houver interesse, ingressar com uma ação regressiva posteriormente”.

 

Nesse aspecto, ao Airbnb aplicam-se as normas consumeristas e esta empresa responde diretamente pelos prejuízos suportados por seus usuários, podendo, posteriormente, ingressar com ação de regresso em face do efetivo proprietário.

 

4. DANO MORAL

 

Os Tribunais Pátrios vêm entendendo que a falha na prestação de serviços, quando do uso da plataforma Airbnb, gera dano moral presumido, como, por exemplo:

 

- Cancelamento da reserva unilateral e sem aviso prévio;

- Erro no período de estadia reservado, sendo inferior ao pactuado;

- Infestação de insetos;

- Imóvel não possuir as características contidas no anúncio, no momento da reserva;

- Impossibilidade de localização do estabelecimento e de contato com o anfitrião;

- Falta da devida assistência por parte do Airbnb;

- Falta de limpeza do local;

- Hospedagem diversa daquela apresentada.

 

Ainda, há uma corrente jurisprudencial que entende que, estando devidamente comprovado, há dano moral no caso de furto de pertences.

 

5. DIREITO DE ARREPENDIMENTO

 

Como há uma grande corrente jurisprudencial que entende pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor, o artigo 49 desse Diploma Legal assegura o direito de arrependimento ao consumidor, sempre que vir a contratar um serviço fora do estabelecimento comercial.

 

Nesse aspecto, o consumidor, usuário do serviço oferecido pela plataforma digital, reservando um imóvel, tem o direito de arrependimento no prazo de 7 (sete) dias, contando do fechamento do negócio/reserva.

 

Ademais, conforme Decreto n.º 7.962, de 15 de Março de 2013 (que Regulamenta o Código de Defesa do Consumidor, para dispor sobre a contratação no comércio eletrônico), em seu artigo 5º, § 2º, “O exercício do direito de arrependimento implica a rescisão dos contratos acessórios, sem qualquer ônus para o consumidor”.

 

6. DA POLÍTICA DE CANCELAMENTO

 

No caso do Airbnb, há uma atipicidade na política de cancelamento, pois cada anfitrião/proprietário do imóvel define sua própria política de cancelamento.

 

Ou seja, quando fechada a locação, surgirão as informações sobre o cancelamento.

 

Caso o usuário se sinta lesado pela política imposta, ocorrendo situação fora de uma razoabilidade ou por ausência de informação clara e precisa, nasce o direito de debater judicialmente eventual prejuízo suportado [7].

 

7. CONCLUSÃO

 

O Airbnb criou uma grande inovação, inclusive, no âmbito jurídico pátrio, sendo tema de muito debate, estudo e com questões ainda necessárias de pacificação pelo Poder Judiciário, mas que já demonstra, pelos seus julgados, os caminhos e entendimentos que sedimentarão o tema no futuro breve.

 

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Texto de Autoria de Jhonson Cardoso Guimarães Neves (OAB/PR 56.313), sócio-advogado do escritório Agibert & Neves Advogados Associados (e-mail: [email protected] | Instagram: @agibertenevesadvocacia). Bacharel em Direito pela Universidade Tuiuti do Paraná (2009), atuante como advogado no ramo do Direito Imobiliário, Direito Condominial, Satisfação de Crédito, Direito do Consumidor, Direito de Família e Sucessões, Responsabilidade Civil e Direito Contratual desde setembro de 2010. Extensão e Aperfeiçoamento em Direito Imobiliário, Contratos e Negociações pela Fundação Getúlio Vargas – FGV (2020); Atualização em Direito Sucessório pela Escola Superior de Advocacia (ESA) da Ordem dos Advogados do Brasil, Seção Paraná – OAB/PR (2020). E-mail: [email protected]

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Referências:

[1] O QUE é o Airbnb e como ele funciona?. Airbnb, 2020. Disponível em:  <https://www.airbnb.com.br/help/article/2503/o-que-%C3%A9-o-airbnb-e-como-ele-funciona>. Acesso em: 15 de out. de 2020;

 

[2] AIRBNB. Wikipédia, a enciclopédia livre, 2020. Disponível em: <https://pt.wikipedia.org/wiki/Airbnb>. Acesso em 15 de out. de 2020;

 

[3] MARCONDES, Pyr. Impacto econômico direto do Airbnb no Brasil supera R$ 7,7 bilhões em apenas um ano. Proxxima, 2019. Disponível em: <https://www.proxxima.com.br/home/proxxima/noticias/2019/07/22/impacto-economico-direto-do-airbnb-no-brasil-supera-r-77-bilhoes-em-apenas-um-ano.html>. Acesso em 15 de out. de 2020;

 

[4] Relator vota pela impossibilidade de que condomínios proíbam locações de curta temporada via Airbnb. STJ, 2019. Disponível em: <http://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/Relator-vota-pela-impossibilidade-de-que-condominios-proibam-locacoes-de-curta-temporada-via-Airbnb.aspx>. Acesso em 15 de out. de 2020;

 

[5] Processos de grande repercussão jurídica e política estão na pauta do STJ no segundo semestre. STJ, 2020. Disponível em <http://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/02082020-Processos-de-grande-repercussao-juridica-e-politica-estao-na-pauta-do-STJ-no-segundo-semestre.aspx>. Acesso em 15 de out. de 2020;

 

[6] TJ-SC - AC: 03012223720188240039 Lages 0301222-37.2018.8.24.0039, Relator: Marcus Tulio Sartorato, Data de Julgamento: 16/04/2019, Terceira Câmara de Direito Civil;

 

[7] TJ-PR - RI: 00438275220188160182 PR 0043827-52.2018.8.16.0182 (Acórdão), Relator: Juíza Melissa de Azevedo Olivas, Data de Julgamento: 14/08/2019, 1ª Turma Recursal, Data de Publicação: 14/08/2019.


Autor

  • Jhonson Cardoso Guimarães Neves

    Jhonson Cardoso Guimarães Neves (OAB/PR 56.313), é Sócio do escritório Agibert & Neves Advogados Associados.

    Bacharel em Direito pela Universidade Tuiuti do Paraná (2009), atuante como advogado no ramo do Direito Imobiliário desde setembro de 2010.

    Extensão e Aperfeiçoamento em Direito Imobiliário, Contratos e Negociações pela Fundação Getúlio Vargas – FGV (2020); Atualização em Direito Sucessório pela Escola Superior de Advocacia (ESA) da Ordem dos Advogados do Brasil, Seção Paraná – OAB/PR (2020).

    Áreas de atuação: Direito Imobiliário; Direito Condominial; Satisfação de Crédito; Direito do Consumidor; Direito de Família e Sucessões; Responsabilidade Civil, Direito Contratual.

    Litigante, consultor e parecerista.

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