A usucapião é uma das formas de se atingir a regularização fundiária de um empreendimento. Trata-se de modalidade originária de aquisição da propriedade mediante o exercício de posse mansa, inconteste e contínua sobre determinado imóvel durante o lapso temporal estipulado pela Lei.
Para usucapir o imóvel superficiário, o usaucapiente deve cumprir os seguintes requisitoslegais:
posse do bem com intenção de dono,
(posse mansa e pacífica,
posse contínua, duradoura e sem intervalos
posse justa, ou seja, sem violência ou clandestinidade.
A combinação desses atributos garante a estabilidade da propriedade e assim o direito legal a ela.
A legislação civil estabeleceu uma classificação que leva em consideração o decurso do tempo. Nas hipóteses em que há título que sustente a posse exercida (contratos ou termos de acordo, por exemplo) e haja boa-fé do requerente, o bem pode ser usucapido em 15 anos (usucapião extraordinária).
Se, por outro lado, a posse é exercida sem amparo em qualquer instrumento jurídico e sem a demonstração de boa-fé, o bem só pode ser usucapido depois de passados 20 anos (usucapião ordinária). Esses prazos podem ser reduzidos em algumas situações específicas, ainda o art. 3º, IV, do Provimento 65/2017 do CNJ, afirma a possibilidade do pedido de usucapião recair sobre imóvel que não está matriculado, nem transcrito.
O reconhecimento da usucapião pode ser pleiteado pelas vias judiciais, ou extrajudicial via cartório, grande inovação do Código de Processo Civil foi conferir amplo tratamento à usucapião extrajudicial. Cumpridos os requisitos elencados na norma (Lei de Registros Públicos, artigo 216-A), onde pode requerer o reconhecimento da aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião no Cartório de Registro de Imóveis da comarca de situação do imóvel.
Os documentos que devem ser levados ao Cartório estão elencados no Provimento CNJ nº 65, de 14 de dezembro de 2017. Dentre eles, destaca-se a Ata Notarial, que deve ser lavrada pelo Tabelionato de Notas para atestar a descrição do imóvel usucapido, o tempo e as características da posse, a forma de aquisição da posse, a modalidade da usucapião pretendida, o número de imóveis atingidos pelo pedido e o valor do bem.
Recentemente, a legislação processual passou por uma alteração importante, na medida em que o silêncio dos confrontantes e do Poder Público passou a ser considerado como anuência para o prosseguimento do pedido de usucapião extrajudicial. Havendo quaisquer dúvidas sobre os limites do imóvel usucapido, o Registrador pode certificar essa questão por meio de diligências in loco.
Caso seja negada a usucapião extrajudicial, nada impede o ajuizamento da ação judicial pelo interessado.
Neste contexto passamos a regularização fundiária, mas o que é regularização fundiária? quais seus tipos?
Em síntese, tem-se por regularização fundiária a união de medidas jurídicas, ambientais, urbanísticas e sociais, com o objetivo de regulamentar assentamentos até então irregulares, bem como a regulação de seus ocupantes.
Como consequência de sua aplicação, ocupantes desses assentamentos passam a ter direitos antes não proporcionados ou garantidos:
Em primeiro lugar, a cidadania, por meio da garantia constitucional do direito à moradia.
Em segundo lugar, o cumprimento da função social da propriedade e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
Há dois tipos de regularização fundiária: urbana e rural.
Aspectos jurídicos da Lei de Regularização Fundiária
A regularização fundiária era regida pela Lei n. 11.977/2009, que dispunha sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas.
A Lei trazia os seguintes princípios:
I – proporcionar à população de baixa renda o acesso à terra urbanizada, com prioridade de permanência na área ocupada, assegurando-se a habitabilidade e melhores condições de sustentabilidade urbanística, social e ambiental;
II – políticas setoriais de habitação, de meio ambiente, de saneamento básico e de mobilidade urbana, nos diferentes níveis de governo; com as iniciativas públicas e privadas, visando à integração social e à geração de emprego e renda;
III – participação dos interessados em todas as etapas do processo de regularização;
IV – estímulo à resolução extrajudicial de conflitos; e
V – concessão do título preferencialmente para a mulher.”
No governo de Michel Temer, em 2017, foi sancionada a Lei 13.465/2017, que alterou vários dispositivos da antiga normativa que tratava sobre a regularização fundiária, citada acima.
A atual lei dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal. Também institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União e dá outras providências.
Sobre os registros das ações de regularização
Quem conduz os registros das ações de regularização fundiária é a Secretaria de Patrimônio da União (SPU), tanto no eixo urbano quanto no eixo rural. As áreas geridas pela SPU são transferidas para o INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária.
A título de esclarecimento, no site do Ministério da Economia, Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, é possível encontrar que:
As ações de regularização fundiária conduzidas pela Secretaria do Patrimônio da União – SPU – baseiam-se no princípio constitucional da garantia da função social da propriedade e na garantia do direito à moradia de famílias que ocupam com fins residenciais áreas da União”
A SPU pode atuar de duas formas: direta ou indireta.
Direta: transfere o direito sobre o imóvel ou ainda autoriza o uso ao beneficiário final da política pública.
Indireta: transfere o imóvel de sua propriedade para um agente intermediário, como o município, que o recebe para promover ações necessárias para a titulação do beneficiário final.
O Ministério da Economia, Planejamento, Desenvolvimento e Gestão explica que:
Uma das ações administrativas prévias ao processo de regularização fundiária de territórios da União ocupados por Povos e Comunidades Tradicionais, é a declaração do imóvel como de interesse do serviço público por meio de Portaria, a chamada PDISP. Essa portaria garante tanto, ações diretas da SPU, como, por exemplo, do INCRA, nos casos de Comunidades Quilombolas”
Nova Lei de Regularização Fundiária (Lei 13.465/2017)
Como já citado, em 2017 foi sancionada a Lei 13.465/2017, alterando dispositivos sobre a regularização fundiária. Foram cerca de 20 legislações modificadas.
A nova lei trouxe novas terminologias, como Reurb-S (regularização fundiária de interesse social) e Reurb-E (regularização fundiária de interesse específico).
A lei atual adota um entendimento de área urbana conforme a sua finalidade, não importando se, formalmente, o assentamento objeto da regulação esteja localizado em área considerada rural, tornando mais célere e fácil o deferimento da usucapião.
Legitimação de Posse e Legitimação Fundiária
A legitimação de posse, como o nome sugere, garante a posse aos moradores. Já a legitimação fundiária é uma nova forma de aquisição originária da propriedade (Art. 23 da Lei 13.465/2017), a exemplo do que ocorre no reconhecimento administrativo da usucapião.
Áreas públicas ou privadas podem sofrer legitimação fundiária, assim venha fazer uma consulta com a RFA advogados e estaremos sanando as duvidas a respeito do tema.
