Depois de uma negociação de um imóvel existem alguns fatores que podem atrapalhar a sua concretização e a desistência da compra, algo que não é incomum de acontecer.
O contrato de compra e venda quando elaborado cria deveres e direitos tanto para o vendedor quanto para o comprador, aumentando a segurança das partes envolvidas sobre o que foi pactuado, e que tudo seja cumprido.
O vendedor tem como principal preocupação o recebimento dos valores acordados, enquanto o comprador se preocupa se o imóvel estará em bom estado e até mesmo se a documentação dele estará correta.
Mas, cada um, sempre se preocupa se o outro irá desistir ou se arrepender da negociação.
Arrependimento
É comum surgirem dúvidas sobre a questão do arrependimento em um contrato de compra e venda de imóvel, ou a sua promessa.
Ao firmar um contrato de compra e venda, o comprador assume um compromisso, e o vendedor passa a não mais analisar possibilidades de novas vendas, ou suas ofertas, reservando o imóvel para o promitente comprador.
Assim como quem compra também deixa de visitar outros imóveis, analisando outras ofertas que existem no mercado.
E como fica a cláusula de irretratabilidade, irrevogabilidade ou até mesmo a cláusula de arrependimento?
O arrependimento está previsto no Código Civil, mais precisamente no seu artigo 420, e, caso esteja previsto em contrato, poderá fazer com que o comprador perda o valor dado como entrada (sinal) caso ele desista da negociação.
Já o vendedor deverá devolver o sinal dado e ainda pagar o mesmo valor como multa, caso a desistência tenha sido originada por ele.
Multas irregulares
Caso esteja previsto em contrato que o sinal servirá como multa, não deve ser cobrado além desta penalidade, conforme a súmula 412 do STF:
"No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo."
Ou seja, pode ser cobrado o valor dado como sinal de multa e mais juros moratórios e encargos processuais, mas nada além disso.
Entre particulares
A negociação feita entre particulares, ou seja, um imóvel já construído que está sendo vendido entre uma pessoa física para outra, envolve um contrato de compra e venda e a transferência do registro do imóvel e da escritura para o novo proprietário.
A multa neste caso deve estar bem especificada em contrato, ficando entre 10% a 20% do valor da negociação, que servirá como indenização.
Como nestes casos a compra somente é realizada quando ocorrer a transferência da escritura do imóvel, a desistência pode ocorrer em qualquer momento antes deste registro em cartório.
Conclusão
Percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Referências:
