Incorporação imobiliária é o negócio jurídico pelo qual o incorporador assume o compromisso de realizar, por si ou por terceiros, a construção de unidades imobiliárias em edificação coletiva. Além disso, o incorporador se obriga a transmitir a propriedade dessas unidades aos futuros adquirentes, firmando contratos durante a construção do empreendimento.
Para os negócios imobiliários, a incorporação é definida como movimentação de uma série de fatores de produção para construir e vender, durante o período da construção das unidades imobiliárias em edificações coletivas. Isto envolve e reúne pessoas, bem como a articulação de uma série de medidas na concretização do feito, desde o início da construção até sua conclusão, com a individualização e discriminaçãodas unidades imobiliárias no registro de imóveis.
Maria Helena Diniz conceitua a atividade incorporativa como sendo um negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a construção, para a alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas.
O surgimento do instituto de Incorporação se tornou necessário, com o passar dos anos, devido ao demasiado crescimento populacional e desproporcional em relação a quantidade de espaços aptos à construção de moradias e que foi se agravando deforma descontrolada.
Pela legislação anterior, apenas era possível a construção de uma casa em um terreno, o que diminuía a utilização do espaço físico. Posteriormente, com o surgimento da Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias e também com a criação do condomínio especial, a utilização do espaço físico foi aumentada, pois, apresentou a possibilidade de se construir num mesmo terreno, uma edificação com diversas unidades.
Assim, a Lei de Incorporações possibilitou um maior aproveitamento dos espaços físicos destinados a moradias tornando possível a concentração de um maior número de pessoas morando numa mesma propriedade:
[...] na posição anterior, havia apenas uma casa sobre cada terreno, em geral abrigando uma única família, e, com a criação deste condomínio especial, pode haver diversas unidades autônomas sobre este mesmo terreno e, por consequência, a inclusão de mais moradores.
Portanto, a incorporação imobiliária se fez necessária, uma vez que a propriedade do imóvel passou, então, a submeter-se a um regime de condomínio especial ou relativo, possibilitando a venda dessas unidades condominiais. Estas unidades condominiais, que estão dentro desta propriedade, terão ao mesmo tempo, uma área privativa e uma área de uso comum de todas as unidades.
Destacam-se, também, outros fatores que contribuíram no surgimento das incorporações imobiliárias, tais como o déficit habitacional, incluindo as moradias sem as mínimas condições de habitabilidade versus a insuficiência de recursos públicos para sanar este déficit e a dificuldade para a população adquirir sua própria moradia devido à escassez de terrenos bem localizados e seus preços supervalorizados, a insuficiência de recursos financeiros para a construção isolada, a mão-de-obra custosa, a necessidade de contratação de técnicos de diversas áreas, entre outros.
Em suma, o instituto da Incorporação Imobiliária surgiu através dos condomínios edilícios, os quais foram criados a partir da necessidade de melhor aproveitamento do solo, em razão do descontrolado crescimento populacional e escassez de terrenos para construção de moradias para demanda.
A expressão Incorporação originou-se do vocabulário latino, incorporatio, do verbo incorporare, juntar, unir. No âmbito jurídico, o significado da Incorporação é o agrupamento de determinadas pessoas cuja intenção é a formação de condomínio.
No Código Civil Brasileiro de 1916 não havia previsão a respeito das incorporações imobiliárias, nem dos condomínios em edifícios. O decreto-lei nº 5.481/28 foi o pioneiro a disciplinar a matéria que, posteriormente, sofreu alterações com o decreto-lei nº 5.243/43 e a lei 285/45, o qual dispôs sobre a possibilidade da alienação parcial dos edifícios de dois ou mais pavimentos e trouxe indicações de normas para regulamentar a ocupação dos prédios de habitação coletiva.
Registra-se que o Código Civil vigente também não trata da matéria, somente disciplina a figura do condomínio edilício.
Os primeiros dispositivos legais que disciplinavam a matéria contemplavam tão somente o edifício pronto, já em condições de utilização, regulavam a alienação de suas unidades autônomas e traziam regras de convívio. Não faziam referência da fase pré- condominial, ou seja, na fase do edifício, enquanto incorporação imobiliária, em suas várias etapas que antecedem o empreendimento, como a escolha e aquisição do terreno, a comercialização e a própria construção do edifício.
Assim, para suprir a lacuna legal existente, veio a Lei Federal nº 4.591/64, chamada de Lei dos Condomínios e Incorporações (LCI). Esta lei foi alterada pela Lei nº 4.864/65, com o propósito declarado para criar estímulos à indústria da construção civil.
A LCI teve seu regulamento dado pelo decreto nº 55.815/65, o qual estabeleceu normas para escrituração nos registros de imóveis, dos registros previstos na Lei 4.591/64.
O pai da Lei de Incorporações, Caio Mario da Silva Pereira, também confirma que “A nova Lei reguladora do condomínio e incorporações veio a preencher lacuna sempre lamentada e imprimir sistema e ordem à matéria”.
Em vista disso, com o advento da Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio nas edificações e as incorporações imobiliárias, se estabeleceram normas relativas à incorporação imobiliária, as quais vieram organizar o instituto, resolvendo assuntos de grande relevância social e econômica pertinente à área. Foi com a vinda desta Lei, que a incorporação imobiliária e o incorporador passaram a receber o reconhecimento expresso da Lei. Destaca-se que a referida Lei disciplina o condomínio edilício em duas fases: a de implantação e construção - a incorporação imobiliária - e a de utilização e administração do condomínio propriamente dito.
A Lei das Incorporações, posteriormente, sofreu a incidência de duas alterações desde sua edição. A primeira já acima referida a Lei 4.864/65 e uma segunda, a Lei nº 10.931/04, a qual regula especificamente o patrimônio de afetação.
Importante mencionar também a base legal da promessa de compra e venda e a promessa de cessão de direitos e obrigações contratuais, instrumentos estes muito utilizados no comércio imobiliário e nas vendas das unidades condominiais em produção.
A promessa de compra e venda está prevista no decreto-lei nº 58 apenas para os terrenos loteados com pagamento do preço em prestações, posteriormente estendida aos imóveis em geral, mesmo não loteados, pelo decreto nº 3.079/38, “tendo-lhe sido atribuída eficácia de direito real oponível a terceiros, desde que não contenha cláusula de arrependimento e esteja registrada no Ofício de Registro de Imóveis, segundo redação determinada pela lei nº 6.014, de 27/12/1973.”
O Código Civil de 2002, em seus artigos 1.225, inc. VII, 1.417 e 1.418, veio a confirmar essa determinação legal. Referente à promessa de cessão, o artigo 69 da lei nº 4.380/64 lhe conferiu a mesma eficácia.
Outras duas leis que são de suma importância para o direito imobiliário, mesmo não influenciando diretamente na incorporação imobiliária, mas que devem ser de conhecimento do incorporador por afetar diretamente o direito à moradia, são: a Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) e a Lei 8.078/90 (Código da Defesa do Consumidor).
É essencial que o incorporador se atenha principalmente às Leis nºs 4.591/64, 10.931/04, 6.015/73 e 8.078/90, quando realizar a incorporação imobiliária e colocar suas unidades autônomas à venda para que, então, todas as ações a serem efetivadas, venham ao encontro da legislação que regula tal atividade.
A aquisição de um imóvel através de uma incorporação imobiliária envolve uma série de riscos e é preciso, na medida do possível, tentar eliminá-los, buscando todas as formas plausíveis para garantir uma compra segura e orientar os adquirentes dos meios jurídicos para se enfrentar os obstáculos que eventualmente possam ocorrer e a forma de superá-los, o que só se consegue com o conhecimento amplo de todos os contratos que o envolvem.
No entanto, é preciso conhecer profundamente os riscos de uma incorporação imobiliária e todos os aspectos desta aquisição para se ter tranquilidade neste investimento.
Preliminarmente, impõe-se a consulta ao Cartório de Registro de Imóveis para possibilitar a análise dos documentos referentes ao memorial de incorporação.
O memorial de incorporação contém os documentos de natureza jurídica, técnica, financeira e empresarial que têm por finalidade oferecer às pessoas que desejam fazer a aquisição, a possibilidade de uma avaliação precisa do que estão pretendendo comprar, bem como, avaliar o risco desta aquisição. O documento de natureza jurídica integrante do memorial é o título de propriedade do terreno onde será construído o edifício. A análise deste documento é indispensável para o futuro adquirente conhecer a credencial fundamental com a qual o proprietário do terreno e o incorporador propõem o negócio.
Os documentos de natureza técnica, que compõem o memorial são: a cópia do projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes, o quadro das áreas da futura edificação que contém os elementos de descrição, de caracterização de toda a edificação e de cada uma das futuras unidades, individualmente.
Os de natureza financeira são compostos pelo orçamento da obra e pelo quadro que registra os coeficientes de construção.Permitem ao futuro adquirente ter nhecimento do custo total da obra e do custo que será atribuído, individualmente, à unidade que pretende adquirir. Algumas vezes o comprador tem problemas de variadas ordens e decide romper o contrato de aquisição de um imóvel, seja de forma unilateral ou em comum acordo.
Com isso, o negócio firmado entre a construtora e o comprador é desfeito antes da quitação total do imóvel. Logo, como consequência, uma das partes precisa fazer algum tipo de compensação para a outra, seja pagando multas ou devolvendo os valores pagos. A princípio, o distrato é previsto dentro do próprio contrato, ocorrendo quando o comprador ou o vendedor descumprem as obrigações firmadas entre si. Ou seja, ao constatar que o comprador está inadimplente, por exemplo, o próprio contrato concede ao vendedor o direito de pedir o distrato e tomar o imóvel de volta. Ao mesmo tempo, se a construtora atrasar a entrega do imóvel, o comprador também pode cancelar o contrato pedir o ressarcimento do que já foi pago.
Durante muito tempo, os distrato imobiliários foram uma dor de cabeça constante para construtoras e incorporadoras de imóveis. Por não existir uma legislação específica e nem uma jurisprudência sólida sobre o problema, as disputas sempre paravam na justiça e, normalmente, cada caso era julgado de forma diferente.
Resolver esse imbróglio era uma demanda antiga do mercado imobiliário. Entretanto, o projeto para regular o tema ficou um longo período parado no congresso, sem receber a devida atenção. Mas após muitos anos de tramitação, discussão e negociação entre os parlamentares, finalmente foi aprovada, em dezembro de 2018, uma nova lei para tratar dos distrato imobiliários.
No dia 28 de dezembro de 2018, a lei que regulamenta o distrato imobiliário finalmente saiu do papel. Após anos tramitando no Congresso Nacional, a Lei 13.786/2018 foi aprovada no início do mesmo mês e sancionada pelo presidente sem nenhum veto.
Os principais pontos da lei do distrato imobiliário são:
- Pagamento de multa, no valor de 50% do valor já pago, caso o comprador desista da aquisição do imóvel na planta, quando o imóvel estiver no regime de afetação (patrimônio separado da incorporadora);
- Pagamento de multa, no valor de 25% do valor pago caso o comprador desista da aquisição do imóvel na planta, quando o imóvel fizer parte do patrimônio da incorporadora;
- Retenção da corretagem, dos impostos, das taxas de condomínio e do aluguel, caso a desistência ocorra após o imóvel ter sido entregue.
- Prazo máximo de 180 dias de atraso na obra, podendo ser prorrogado por mais 180 dias em comum acordo. Após o prazo, pagamento de multa e concessão do direito de rescisão com ressarcimento total para o comprador, ou indenização de 1% por mês atrasado;
- Possibilidade de transferir o contrato para outro comprador, sem ônus para nenhuma das partes.
Embora a lei seja válida apenas para os imóveis vendidos após a sua sanção, a tendência é que as novas regras beneficiem todo o mercado imobiliário, trazendo segurança jurídica para todas as partes envolvidas. Uma vez que foi estabelecida, de forma clara, como os distratos imobiliários devem acontecer, a legislação fortalece a relação de compra, desestimula a desistência, aumenta a confiança entre as partes e traz uma perspectiva financeira melhor para o caixa das empresas do setor.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRASIL. Código Civil. 20.ed. São Paulo: Saraiva, 2014.
BRASIL. Código de Processo Civil. 20. ed. São Paulo: Saraiva, 2014.
CHALHUB, Melhin Namen. Da Incorporação Imobiliária. 3ª. ed. Rio de Janeiro. Renovar, 2010:
REZENDE, Afonso Celso. Incorporação Imobiliária, Instituição de Condomínios e Loteamentos Urbanos. 11ª edição. São Paulo: Millennium, 2013.
TUTIKIAN, Claudia Fonseca. Da Incorporação Imobiliária: Implementação do direito fundamental à moradia. 1ª edição. Rio Grande do Sul. Quartier Latin, 2011
TUTIKIAN, Claudia Fonseca. Propriedade Imobiliária e o Registro de Imóveis. 1ª edição. Rio Grande do Sul. Quartier Latin, 2011
