A SENTENÇA NAS AÇÕES DE DESPEJO E OUTRAS ANOTAÇÕES
Rogério Tadeu Romano
I – NATUREZA JURÍDICA DA AÇÃO DE DESPEJO
A ação de despejo é concedida aos locadores contra seus inquilinos, a fim de que eles obtenham a restituição da coisa locada. Como ensinou Pontes de Miranda(Tratado das ações, VII, § 58, 1) originalmente, no antigo direito português, a ação de despejo era limitada apenas às locações de casas, depois estendida pelos processualistas lusitanos às demais espécies de locação. Hoje, no direito brasileiro, a ação de despejo é competente para que os locadores obtenham a restituição do objeto locado, no caso de haver findado a locação, assim como é igualmente nas hipóteses de ter ocorrido violação do contrato por parte do inquilino ou quanto a lei outorgue ao locador o direito de interromper o contrato locatício, retomando o prédio sem ter havido inadimplemento por parte do locatário.
A ação de despejo é ordinária.
Trata-se de uma ação executiva. A ação de despejo não é condenatória.
Ensinou Ovídio Baptista da Silva(Curso de Processo Civil, volume II, 1990, pág. 143) nas ações in rem, de onde provêm nossas ações executivas, porque não se tratava de dar cumprimento a uma prestação de alguém que estivesse ligado ao autor por um vínculo obrigacional, não havia o que esperar do demandado que fora declarado – no juízo reivindicatório – possuidor injusto, e reconhecido pela sentença o direito de propriedade do autor, nada mais restava a este senão apossar-se, por seus próprios meios, do objeto que lhes pertencia.
A execução, em tais casos, é imediatamente decretada pela sentença não dependendo de uma ação de execução autônoma(hoje tem-se um cumprimento de sentença com o CPC de 2015). A ação real recuperatória já e, em si mesma, executiva.
Todas as ações de despejo – independentemente de suas distintas peculiaridades -, são executivas. E como lecionou Ovídio Baptista(obra citada, pág. 242), o são enquanto ações de direito material, não porque as leis de processo assim o queriam.
Trata-se de ação in rem e não de ação pessoal.
As ações in rem, de onde provêm nossas ações executivas(como é o caso da ação de despejo), não têm vinculação a dar cumprimento a uma prestação de alguém que estivesse liado ao autor por um vínculo obrigacional. Reconhecido o direito de propriedade do autor nada mais restava a este senão apossar-se, por seus próprios meios, do objeto que lhes pertencia.
No julgamento do REsp 1.481.644 foi dito: "A ação de despejo tem o objetivo de rescindir a locação, com a consequente devolução do imóvel ao locador ou proprietário, sendo enquadrada como ação executiva lato sensu, à semelhança das possessórias", observou o magistrado.
"Diante da sua peculiaridade procedimental e sua natureza executiva ínsita, com provimento em que se defere a restituição do imóvel, o desalojamento do ocupante e a imissão na posse do locador, não parece adequada a jurisdição arbitral para decidir a ação de despejo", acrescentou.
"Especificamente em relação ao contrato de locação e à sua execução, a Quarta Turma do STJ decidiu que, no âmbito do processo executivo, a convenção arbitral não exclui a apreciação do magistrado togado, já que os árbitros não são investidos do poder de império estatal para a prática de atos executivos, não tendo poder coercitivo direto", destacou o relator.
Na mesma linha do pensamento aqui manifestado tem a orientação de José da Silva Pacheco(Tratado das locações, ações de despejo e outras, 9ª edição, pág. 549) quando diz que “a sentença que decretar o despejo é sentença executiva. Far-se-á a execução por notificação ao réu e às pessoas que habitem o prédio, se presentes, para que o desocupem no prazo assinado sob pena de despejo. Findo o prazo, o prédio será despejado por dois oficiais de justiça, com o emprego de força, inclusive arrombamento. Os oficiais entregarão os imóveis à guarda de depositário judicial, se os não quiser retirar o despejado, de conformidade com o artigo 65 e parágrafos da Lei 8.245/91.”
Os oficiais, porém, não executarão o despejo até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem, e o sobrestarão até nova ordem, quando houver no prédio pessoa acometida de enfermidade grave.
Como ainda acentuou José da Silva Pacheco, a execução do despejo, após o trânsito em julgado da sentença que o decretar, dar-se-á: a) após a notificação para que o inquilino faça, espontaneamente, a desocupação, no prazo assinado; b) após o prazo de seis meses, no caso de ter sido julgada improcedente o pedido na ação renovatória de locação comercial, sujeita ao artigo 74 da Lei 8.245/91.
Por ser uma ação executiva lato sensu é inadmissível falar, na ação de despejo, em embargos de devedor(RT 524/187).
II – A RETENÇÃO DE BENFEITORIAS
Quanto a retenção das benfeitorias essa questão, à luz do princípio da eventualidade, deve ser alegada na contestação(RT 525/230). O STJ assim entendeu:
Recurso Especial nº 1.036.003 - SP (2008/0044936-3)
Relator: Ministro Jorge Mussi
Recorrente: Antonio Carlos Brolio e outro
Recorrido: José Carlos de Mello Sorocaba ME.
EMENTA
Civil. Locação. Ação de despejo. Direito de retenção de benfeitoria. Conexão com os fundamentos da defesa. Reconvenção. Possibilidade. Precedentes do STF e do STJ.
1. A legislação de regência prevê a utilização da reconvenção sempre que houver conexão com a ação principal ou com o fundamento da defesa. Inteligência do artigo 315 do CPC.
2. A alegação de direito à retenção por benfeitorias, de regra, constitui-se matéria de defesa a ser apresentada na contestação. Todavia, não há empeço a que seja objeto de reconvenção. Precedentes do Supremo Tribunal Federal e desta Corte.
3. Presente o vínculo a conectar o fundamento da defesa com a pretensão reconvinte, consistente no contrato locativo, possível a propositura da reconvenção em ação de despejo.
Processual Civil. Abandono do imóvel. Prejudicialidade. Ausência de prévio debate na instância ordinária. Prequestionamento. Inexistência.
1. A falta de debate em torno da questão impede o conhecimento do recurso especial, com incidência, mutatis mutandis, dos enunciados 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal.
2. Recurso especial não provido.
O STF, no passado, a reconheceu a reconvenção na espécie como válida.
RECONVENÇÃO EM AÇÃO DE DESPEJO. ADMISSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO (RE 76096/SP, Relator Ministro XAVIER DE ALBUQUERQUE, SEGUNDA TURMA, julgado em 15/6/1973, DJ de 17/8/1973 -). EM AÇÃO DE DESPEJO, É ADMISSÍVEL, EM CERTAS HIPÓTESES, OFERECIMENTO DE RECONVENÇÃO, NOTADAMENTE PARA PLEITEAR INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. RECURSO EXTRAORDINÁRIO CONHECIDO E PROVIDO. (RE 62058/GB - GUANABARA, Relator Ministro ADALICIO NOGUEIRA, SEGUNDA TURMA, julgado em 4/4/1967, DJ de 24/5/1967).
Observe-se a posição do STJ:
PROCESSUAL CIVIL - RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA - AÇÃO DE DESPEJO - SENTENÇA TRANSITADA EM JULGADO - EMBARGOS DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS DO IMÓVEL LOCADO. I - Hipótese em que a retenção por benfeitorias implantadas pelo locatário no imóvel, objeto dos embargos, é matéria, definitivamente, decidida e preclusa, que haveria de ser arguida, como fato impeditivo, na contestação ou por meio de reconvenção. Porém, dele não se valeu o impetrante. Consoante a doutrina, é na contestação que o locatário exercerá esse direito, já que nas ações de despejo o processo de execução não existe a ensejar oferecimento de embargos, tal como nas execuções comuns. II - Consolidado na jurisprudência do STJ o entendimento no sentido de que é juridicamente impossível a concessão de mandado de segurança contra sentença transitada em julgado. III - Inexistente qualquer ofensa ao direito líquido e certo, descabe o mandamus. IV - Recurso conhecido a que se nega provimento. (RMS 1.324/AL, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/12/1991, DJ 24/2/1992 p. 1866 - grifou-se).
Na doutrina há a lição do ministro Fux(Locações - processo e procedimentos. 5ª edição, revista e atualizada. Niterói: Ed. Impetus , 2008, p. 89, in verbis : A resposta do réu no procedimento ordinário engloba a contestação, a exceção e a reconvenção (art. 297 do CPC). Norteada pelo dogma constitucional do contraditório, a lei das locações previu ampla resposta no procedimento do despejo. [...]. A ordinariedade criou ótimas condições para o oferecimento de reconvenção. Muito embora na consignatória a lei mencione a reconvenção com pedido de despejo, pode haver nesta reconvenção de consignação, com a decisão final da causa em simultaneus processus sobre se a mora era do locador ou do locatário. Nada impede, por exemplo, que o locador ingresse com ação de despejo de retomada para uso próprio e o locatário reconvenha para cobrar despesa que realizou no imóvel autorizada pelo senhorio. A conexão aí estará comprovada pelo mesmo contrato que vai servir de base às pretensões deduzidas. É a conexão derivada do mesmo título a que se referiam os autores italianos .
III – OS PRAZOS PARA DESOCUPAÇÃO
O artigo 63 da Lei nº 8.245/91 estabelece os prazos para a desocupação. Vejamos:
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9º ou no § 2º do art. 46.
(Revogado)
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2º Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto nos casos em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
(Revogado)
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)
§ 4º A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.
Tem-se em síntese segundo o que prescreve a Lei do Inquilinato(Lei nº 8.245/91);
É de quinze dias o prazo:
a) Despejo por falta de pagamento(artigo 9º,III);
b) Despejo por infração contratual(artigo 9º II);
c) Despejo por denúncia prevista no artigo 46, § 2º);
d) Quando entre a citação e a sentença não houverem decorrido mais de quatro meses.
É de seis meses o prazo:
a) Estabelecimento de ensino(artigo 63, § 2º);
b) Repartição pública, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino, no despejo com fundamento nos artigos 9º, IV ou 53, II, se entre a citação e a sentença de primeiro grau houver ocorrido mais de um ano.
É de um ano:
a) No caso do item anterior, letra b, se não ocorrer o transcurso de um ano entre a citação e a sentença.
Toda vez que não ocorrer qualquer das hipóteses traçadas no artigo 63 supra, o prazo que deve ser fixado na sentença, que julgar procedente o pedido na ação de despejo é de trinta dias.
IV – A EXECUÇÃO PROVISÓRIA
O parágrafo quarto do artigo 63 acentua que quando a sentença de primeiro grau fixar, desde logo, o valor da caução o autor deve promover a execução provisória. Ora, a caução é uma contracautela necessária.
Observe-se que dessa decisão que determina o despejo cabe o recurso de apelação, mas somente no efeito devolutivo. Tal acontecerá, outrossim, nas ações de despejo, consignação de aluguel(de natureza declaratória), revisional e renovatória(de índole constitutiva).
Nesse caso a responsabilidade do exequente é de natureza objetiva.
Os autos do recurso irão para o Tribunal; os autos do cumprimento de sentença provisória permanecem com o juiz de primeiro grau.
A criação de novos autos (chamados de carta de sentença) incumbe ao exequente. O exequente deve atender ao art. 522 do NCPC, sendo que, necessariamente, há o requerimento inicial (forma de dar início ao cumprimento de sentença). Na instrução deste requerimento, o exequente deve juntar cópia de peças dos autos principais (incisos do art. 522 NCPC).
Como bem lembrou Flávia Teixeira Ortega(Cumprimento Provisório da Sentença) os autos do recurso irão para o Tribunal; os autos do cumprimento de sentença provisória permanecem com o juiz de primeiro grau.
A criação de novos autos (chamados de carta de sentença) incumbe ao exequente, pois a necessidade produz a atividade. O exequente deve atender ao art. 522 do NCPC, sendo que, necessariamente, há o requerimento inicial (forma de dar inicio ao cumprimento de sentença). Na instrução deste requerimento, o exequente deve juntar cópia de peças dos autos principais (incisos do art. 522 NCPC).
V- OUTROS ASPECTOS PROCESSUAIS
É competente para as ações de despejo o foro do lugar de situação do imóvel.
O valor da causa corresponde a 12 meses de aluguel, com exceção das ações que estão vinculadas à extinção do contrato de trabalho, no caso de ser a ocupação do imóvel pelo locatário vinculada a sua relação de emprego.
Em qualquer ação de despejo deverá ser dada ciência do pedido aos sublocatários consentidos que poderá intervir nos autos como assistentes.
Entende-se que não há ônus de se dar ciência da ação de despejo ao fiador, da ação que tiver por fundamento(causa petendi) a falta de pagamento, a não ser que do contrato conste cláusula expressa nesse sentido. Se houve, deve o autor pedir a mera intimação dele, sem que isso implique na figura de intervenção de terceiros, chamamento ao processo. Seu interesse gravita em torno do cumprimento ou não da obrigação contratual(BJA/66.560).
Lembra ainda José da Silva Pacheco(obra citada, pág. 540) que o fato de indevidamente o locatário haver cedido sem consentimento por escrito do locador o objeto da locação não livra o cedente da ação de despejo, uma vez que a relação existente é entre o locador e o locatário.
Descabe na ação de despejo a denunciação da lide(BJA 64.660).
Não cabe ação de despejo contra o comodatário, uma vez que esse contrato é gratuito.
O artigo 58, I, da Lei 8.245/91 incluiu o despejo entre os processos que tramitam durante as férias e não se suspendem pela superveniência delas.
Por fim, dir-se-á que não há litispendência entre a ação de despejo por falta de pagamento e a execução decorrente de não-pagamento do locativo e demais encargos de locação(BJA/62.580).
