Recente pesquisa do Ministério do Desenvolvimento Regional revelou que cerca de 30 dos 60 milhões de imóveis urbanos se encontram em situação irregular.
Isso aconteceu devido a uma série de fatores históricos e o principal foi a herança do sistema de registro português das sesmarias, que não tinha sido projetado para um país com as dimensões do nosso.
Em 1973, foi publicada a lei 6.015, para regulamentar os registros públicos. Depois de uma espera de 3 anos, chamada de vacatio legis, entrou em vigor no ano de 1976.
A nova lei alterou significativamente a maneira em como o imóvel passou a ser registrado, catalogado e individualizado.
O sistema em vigor até então, das transcrições, não dispunha de bons elementos para individualização do imóvel, fornecendo informações para limitação da propriedade como árvores, cercas, linhas férreas e outras propriedades.
O problema dessas descrições vagas é que causavam mais problemas do que protegiam o proprietário imobiliário.
Com a entrada em vigor da lei de registros públicos, surgiu a matrícula, conforme conhecemos hoje.
Nela, ficam registrados todos dados importantes relacionados aquela propriedade imobiliária, como seu endereço, marcas geodésicas de confrontação, cadeia dominial sucessória assim como todos os ônus e gravames relativos aquele imóvel como hipoteca, alienação fiduciária, anticrese, penhora e outros direitos reais.
A grande mudança nesse modelo inaugurado no ano de 76 foi a possibilidade de encontrar toda vida pregressa do imóvel detalhada, bem como a situação atual do imóvel, em um só lugar.
A própria lei determina a migração dos sistemas, no primeiro registro que a ser lavrado em relação àquele imóvel, criando uma matrícula a partir da transcrição existente.
Imóvel irregular
Existem diversos motivos que levam o imóvel à irregularidade.
Dentre as mais comuns estão entre os imóveis que foram alterados fisicamente, alteração que não foi averbada na prefeitura. Isso acontece pois nem sempre o proprietário obtém a licença necessária para aquela edificação e, em consequência, a obra não pode ser apontada na matrícula.
Mas estamos tratando de uma outra forma de irregularidade, a formal ou documental.
Além da hipótese já exemplificada acima, existem outros motivos que podem empurrar seu imóvel para a irregularidade, como a ausência de formalidade para o contrato de compra e venda e a sucessão de direitos dos contratos de gaveta.
A primeira reside no ordenamento legal que determina que a venda de imóveis, com valor superior a 30 salários mínimos seja feita com contrato de compra e venda por escritura pública.
Isso mesmo! Caso o imóvel que pretende comprar tenha o valor de mercado ou valor venal superior a esse patamar, o contrato deverá obrigatoriamente ser feito por escritura pública junto ao cartório de títulos e não o de imóveis.
O famoso contrato de gaveta, nos casos de imóveis com valor superior a esse patamar, não tem a possibilidade de transmitir a propriedade, apenas se registrado junto à matrícula de garantir a prioridade na compra.
Por outro lado, caso o contrato de gaveta preencha alguns requisitos, ele poderá ser usado em um processo judicial chamado adjudicação Compulsória onde o Juiz é chamado para substituir a vontade de uma das partes que não cumpre de maneira injustificada ou não tem condições de cumprir.
São casos onde superada a venda e quitação dos valores avençados, o vendedor de forma injustificada não assina o contrato contido na escritura pública, para aí sim com a certidão desta escritura promover a transferência da propriedade junto ao cartório de imóveis.
Existem estratégias e caminhos diferentes utilizados para regularização de imóveis e para escolher a que mais se adequa ao caso é necessário a análise, no mínimo de 3 documentos: a matrícula do imóvel, o cadastro junto à municipalidade do local do imóvel e no caso do imóvel rural, junto ao INCRA a sua inscrição e quitação do imposto ITR.
Depois de analisados esses documentos e concatenado com os fatos relatados, o advogado especializado em direito imobiliário terá condições de escolher dentre as ferramentas disponíveis qual a melhor opção.
A regularização de imóveis entrega diversos benefícios para o proprietário e a maior de todos eles é a tranquilidade de ter o seu nome na matrícula do imóvel.
Além disso, impede que problemas financeiros do antigo proprietário possam afetar sua propriedade ou lhe causar prejuízos financeiros com a contratação de profissionais para solução da questão.
Outra grande vantagem do imóvel regular é a possibilidade de utilizá-lo como garantia para empréstimos ou mesmo financiamento imobiliário, caso você pretenda vender.
Um financiamento imobiliário ou mesmo uma alienação fiduciária podem ser determinantes na venda do imóvel. A ausência dessa possibilidade devido a irregularidade do imóvel, afeta de sobremaneira a venda dele.
E por fim, a maior de todas vantagens, a valorização de aproximadamente 50% do valor de mercado, tendo em vista que aquele que adquirir o imóvel não terá que regularizá-lo mais tarde.
Enfim, diante de uma cesta de problemas que podem acontecer diante de um imóvel irregular, você vai insistir em perder o sono, sua tranquilidade e viver com esses riscos, ou prefere desfilar por aí ostentando a matrícula do seu imóvel com seu nome nela?
O procedimento de regularização, em alguns casos pode ser feito pela via extrajudicial, o que acaba por diminuir a espera para a solução da irregularidade.
Quando não possível, o socorro no judiciário igualmente irá garantir a regularização do imóvel lhe conferindo a propriedade plena com todos os direitos dela decorrentes.
Caso ainda tenha dúvidas, busque o seu advogado de confiança e especializado em direito imobiliário. Não aceite imitações!
