Quando um contrato de locação de um imóvel residencial é elaborado por prazo indeterminado, pode o locador ou o locatário solicitar a rescisão mediante simples aviso prévio de 30 (trinta) dias, sem gerar multa ou qualquer outro tipo de penalidade.
Mas quando uma locação é firmada com prazo determinado o cenário muda, e muito.
Em um contrato tem prazo determinado o locador não pode solicitar o imóvel de volta, exceto se tiver um motivo previsto por lei, conhecido como denúncia cheia.
Já o locatário poderá solicitar a rescisão, mas ele deverá pagar uma multa rescisória proporcional ao tempo restante de locação, caso esta multa esteja presente no contrato firmado entre as partes.
As determinações que regem esse tipo de relação estão contidas na Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, mais precisamente em seus artigos 46 e 47.
Debateremos neste artigo sobre as condições permitidas para a rescisão de um contrato de locação por prazo determinado.
Contratos de locação com prazo igual ou superior a 30 meses
Caso a locação tenha sido acordada entre as partes com um prazo de trinta meses (dois anos e meio) ou mais, ao terminar o prazo encerra-se o contrato de locação, sem que seja necessário aviso prévio.
Mas a legislação cita qual deve ser sua periodicidade, quer seja a locação residencial ou comercial, esta periodicidade só poderá ocorrer anualmente, ou seja, a cada 12 (doze) meses de locação.
Mas se ambos não quiserem terminar a locação, ou seja, a relação continuar como estava, então o contrato passará a ser considerado como por prazo indeterminado, e neste caso para que ocorra a rescisão da locação bastará um aviso prévio de 30 dias.
Este é o cenário mais comum encontrado em contratos. Mas existem também os contratos com prazo inferior a 30 meses, e nestes casos a figura muda também.
Contratos com prazo inferior a 30 meses
Existem algumas diferenças importantes em relação ao que foi citado sobre os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses.
Quando o contrato tem um prazo determinado e inferior a 30 meses ele automaticamente se torna por prazo indeterminado ao encerrar o prazo.
Parece sutil a diferença, pois no contrato com prazo acima dos 30 meses ele somente se torna por prazo indeterminado após 30 dias após o término do prazo.
E o que acontece quando o contrato se torna por prazo indeterminado neste caso?
A primeira mudança é que o locatário poderá solicitar a rescisão sem que dele seja cobrada qualquer multa, visto que a multa era referente ao cumprimento do prazo, que não existe mais.
A segunda mudança é que o locador somente poderá solicitar o imóvel de volta, sem uma denúncia cheia, depois de 5 anos de locação.
Ou seja, o locatário poderá solicitar a rescisão, mas o locador não, este terá que esperar 5 anos para poder ter o imóvel de volta sem um motivo previsto.
Aviso do término da locação
Quando o prazo estiver para ser encerrado, e caso seja possível a solicitação da retomada do imóvel, é recomendado que o locador notifique o locatário a sua intenção de reaver o imóvel.
Em contratos de 30 meses, por exemplo, poderá o locador enviar esta notificação 30 dias antes do seu encerramento, e com isso na data exata do término o contrato será rescindido e o imóvel retomado.
Este aviso é, além de uma segurança, uma gentileza entre as partes, pois dará tempo suficiente para que sejam tomadas as devidas providências, como, por exemplo, a busca por um novo inquilino ou um novo imóvel para morar.
Conclusão
Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Referências:
