4. DOS DIREITOS DE REMIÇÃO E PEREMPÇÃO
4.1. Direito de Remição
A remissão da hipoteca trata-se da liberação ou resgate do imóvel hipotecado por meio de pagamento da dívida ao credor, competindo ao devedor, ao credor ou ao adquirente.
O próprio devedor poderá remi-la antes da assinatura do auto de arrematação ou de publicada a sentença de adjudicação depois da primeira praça, oferecendo o preço da avaliação ou do maior lance ofertado.
Caso haja mais de uma hipoteca sobre o mesmo imóvel e o devedor não pagar a primeira hipoteca vencida, o credor da segunda poderá promover-lhe a consignação em juízo, citando o primeiro credor para recebê-la e o devedor para pagá-la. Se ainda não fizer o pagamento, o credor da segunda hipoteca o fará, sub-rogando lhe nos direitos da hipoteca anterior (art.1.478, CC), com a finalidade de evitar que o bem seja excutido num momento nada favorável, com cotação baixa no mercado e outros. O valor é suficiente as vezes apenas para primeira hipoteca e não para a sub-hipoteca. A remição feita pelo sub-hipotecário será feita pelo pagamento integral da dívida mais as despesas judiciais.
Ao adquirente do imóvel hipotecado (art.1.481, CC), a lei também confere o direito de remi-lo: Dentro em trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu. Este prazo é improrrogável, porém, os credores podem aceitar a proposta intempestiva feita pelo adquirente, mas todos devem concordar com a liberação do bem. E ainda, se o adquirente não se obrigou a pagar as dívidas aos credores hipotecário, poderá abandonar o bem gravado, exonerando-se da hipoteca (art. 1.479), ou senão, ficará sujeito aos efeitos da execução.
4.2. Perempção
No Código Civil em seu artigo 1.424, inciso II, diz que contrato hipotecário exige que mencione o prazo de vencimento da hipoteca, sendo possível a prorrogação por convenção das partes. Para hipoteca convencional o prazo de validade será por 30 anos, sem ultrapassar este prazo. Esgotado o prazo, as partes deverão realizar novas inscrições (novo título e novo registro), previsto no artigo 1.485. Este prazo, antes era de 20 anos, mas foi alterado para 30 anos pela Lei n. 10.931/04. Isto é, as partes podem acordar o prazo que lhes convier e prorrogá-lo mediante averbação, respeitando o limite estabelecido. Ocorre a perempção da hipoteca quando é atingido o prazo, e terá que ser submetido a um novo registro, preservando o mesmo número de preferência, mantendo a garantia.
É importante ressaltar que tal prazo atinge apenas a hipoteca convencional, pois a legal prolonga indefinidamente enquanto durar a situação jurídica que se pretende proteger, e a especialização tem que ser renovada após 20 anos (art. 1.498).
5. EXTINÇÃO DA HIPOTECA
A hipoteca se extingue dos seguintes modos: com o pagamento total da dívida (a quitação parcial não extingue a dívida); pelo perecimento da coisa; pela resolução da propriedade; pela renúncia do credor; pela remição e pela arrematação ou pela adjudicação (TOLEDO; NETO, 2018). Fundamentado pelo Código Civil, art.1.499.
Retomando as hipóteses elencadas, a hipoteca se extingue, respectivamente, quando:
a) Extingue-se a hipoteca de caráter acessório uma vez extinta a obrigação principal. Pois a hipoteca acessória segue a sorte da principal, extinguindo-se automaticamente a hipoteca, por não ter existência autônoma. A hipoteca subsistirá se for paga parcialmente, mas para ser extinta tem que ser paga integralmente.
b) Pelo perecimento da coisa. Se o perecimento for total há a perda da garantia, pois, a hipoteca não pode ficar sem objeto. Com a perda da embarcação, a hipoteca naval será extinta, ocorrendo o cancelamento do seu registro, ou pela perda da aeronave, prevista em lei, tem que ser perda total. Se for parcial, a garantia permanecerá sobre a parte remanescente. Se o bem hipotecado for destruído por culpa de terceiro compelido a ressarcir o dano, o direito do credor hipotecário sub-roga-se no valor dessa indenização de perdas a danos, conservando seu direito de preferência
c) Pela resolução da propriedade. É quando a aquisição de uma propriedade está condicionada com todas as suas prerrogativas e obrigações a conclusão de uma situação ou advento do termo, ocorrendo este feito, extingue-se a hipoteca devido ao implemento da condição resolutiva ou do termo ajustado.
d) pela renúncia do credor quanto à garantia real, deverá ser expressa, assegurando o pagamento da obrigação principal. Seu efeito imediato é converter o credor hipotecário em quirografário, ou seja, deixará de haver preferência em seu favor. Por ser um ato unilateral, não necessita do consentimento do devedor.
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e) Pela remição. Consiste na liberação do bem gravado mediante pagamento realizado pelo devedor e sua família, pelo credor sub-hipotecário ou pelo terceiro adquirente, pois, com a liberação do imóvel hipotecado, tem-se a extinção da garantia real. No caso da remição feita pelo segundo hipotecário (sub-hipotecário), libera apenas da primeira hipoteca, mas continua vinculado a seguinte (o credor da segunda hipoteca que exerceu o direito de remição).
f) Pela arrematação ou adjudicação do imóvel, sendo a extinção do ônus, com o parcelamento do imóvel gravado, e quem o adquirir receberá livre e sem impedimento, citando o credor hipotecário, sob pena de se tornar ineficaz a venda, para que possa este comparecer e defender seu direito, realizada em praça pública, conforme as formalidades legais. A arrematação e adjudicação distinguem-se não pelo ato, mas sim pelo sujeito, quando um dos credores hipotecário, ou cônjuge, ou ascendente e descendente do executado derem maior lance, ocorre assim adjudicação, quando não ocorre desta forma, o bem vai a hasta pública, sendo possível terceiros arrematá-lo.
Este rol que se encontra no dispositivo citado, não é taxativo. Por exemplo, pode ocorrer pela anulação em virtude de fraude contra os credores, quando o devedor insolvente oferece como garantia real a algum dos credores (art. 163, CC). Extingue-se também, quando se consuma a usucapião em favor de terceiros que retém a posse, que após a declaração de aquisição de domínio por usucapião, deve desaparecer o gravame constituído pelo dono anterior. A usucapião é forma originária de aquisição de propriedade.
Como consequência da extinção da hipoteca, deverá proceder ao cancelamento da inscrição realizado pelo oficial do respectivo registro, por averbação à margem com a menção da data, sob responsabilidade de sua assinatura e menção da causa extintiva.
Extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova.
O cancelamento da hipoteca opera da mesma forma que ocorreu em seu registro. Conferindo publicidade ao ato, dando conhecimento a todos a solução da dívida do devedor.
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
O presente estudo mostrou os principais pontos no contexto jurídico da hipoteca como um dos direitos reais de garantia.
Na hipoteca, ficou estabelecido que é um legítimo direito real previsto no rol taxativo do artigo 1.225 do Código Civil. Trata-se da gravação de garantia sobre um imóvel, visando cobrir/garantir o pagamento de uma dívida originária de uma obrigação, perdurando tal garantia enquanto a obrigação existe. Tal hipoteca conduz a confiança de que caso a dívida não seja resolvida, o credor terá preferência total, podendo excuti-lo, aliená-lo tudo com intuito de satisfazer a totalidade do seu crédito, bem como dos acessórios.
Em vista disso, foi exposto no decorrer deste trabalho os elementos jurídicos essenciais para se ter sobre a hipoteca, seu conceito, sua forma de aquisição e requisitos e as formas de extinção destes institutos.
REFERÊNCIAS
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