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Análise econômica do despejo extrajudicial: nova via de acesso à justiça?

Economic analysis of extrajudicial eviction: a new way to justice?

04/08/2022 às 19:45

SUMÁRIO: INTRODUÇÃO; 1.Do procedimento de despejo extrajudicial; 2. Contextualização do PL com dados estatísticos; 3. Objetivos do PL; CONSIDERAÇÕES FINAIS; REFERÊNCIAS.

Resumo: O presente artigo aborda os aspectos pertinentes em relação ao Projeto Lei nº 3.999/2020, de autoria do Deputado Federal Hugo Leal, sob a ótica da análise econômica do direito e do acesso à justiça. A metodologia utilizada é a revisão literatura a respeito do tema com uso de raciocínio dedutivo. Ainda, o artigo objetiva estimular o debate público como forma de destacar essa relevante iniciativa do legislador apontando se as alterações pontuais legislativas são adequadas para acelerar a medidas judiciais e reduzir a carga jurisdicional, ou podem prejudicar a economia do bem-estar.  

Palavras-Chave: Análise Econômica do Direito; Desjudicialização; Projeto Lei nº 3.999/2020.

Abstract: This article addresses the relevant aspects in relation to Bill n.º 3.999/2020, authored by Federal Deputy Hugo Leal, from the perspective of economic analysis of law and access to justice. The methodology used is the literature review on the topic using deductive reasoning. Furthermore, the article aims to stimulate public debate as a way of highlighting this relevant initiative by the legislator, pointing out whether specific legislative changes are adequate to speed up legal measures and reduce the jurisdictional burden, or can harm the economy of wellbeing.

Key-Words: Economic Analysis of Law; Dejudicialization; Bill n.º 3.999/2020.

Vivemos um período de intensa mudança no ordenamento jurídico e, nesse atual movimento de desjudicialização, as serventias extrajudiciais estão recebendo grande prestígio.

Desta forma, verificou-se que, diante do judiciário totalmente abarrotado e da

morosidade da justiça cada dia ganhando mais destaque como óbice à efetivação do acesso à justiça, a função social das Serventias extrajudiciais no tocante à desjudicialização torna o acesso à justiça plural, trazendo celeridade e segurança jurídica a procedimentos que tinham a natureza essencialmente judicial, com esse deslocamento de competência o legislador “socorreu” o Judiciário e prestigiou a serventias extrajudicias, demonstrando o local adequado para a promoção da extrajudicialização/desjudicilização.[2]

 

INTRODUÇÃO

O Projeto Lei (PL) n. º 3.999/2020 pretende inaugurar o procedimento do despejo extrajudicial no corpo da Lei n. º 8.245, de 18 de outubro de 1991, de autoria do Deputado Federal Hugo Leal e apresentado na casa legislativa recentemente em 30.07.2020.

Nesse contexto, o PL detalha os procedimentos para a realização do despejo extrajudicial como medida de desjudicialização e de desburocratização da retomada de imóveis alugados. 

De antemão, importa assinalar que este procedimento apenas será aplicado nas hipóteses de desfazimento do contrato de locação por falta de pagamento. 

Para tanto, caberá ao locador solicitar a lavratura em ata do pedido de despejo extrajudicial, por cartório de ofício de notas, contendo as qualificações do inquilino, assim como o levantamento de gastos em atraso. 

Considerado o quadro generalizado de superlotação do Judiciário, a abertura da via extrajudicial objetiva acelerar o procedimento para a retomada dos imóveis alugados, bem como para a obtenção dos valores em atraso, aproveitando-se a fé pública delegada aos tabeliães.

Visto esse cenário, o artigo trará uma análise de custos e benefícios da implantação do instituto do despejo extrajudicial no ordenamento jurídico brasileiro sob uma perspectiva jurídica e econômica, notadamente sobre o ponto de vista do acesso à justiça, e das garantias processuais.

1.      Do procedimento de despejo extrajudicial 

Em breves palavras, por não ser o intuito deste artigo detalhar o procedimento, importa tecer algumas linhas sintéticas sobre o funcionamento do instituto do despejo extrajudicial preconizadas nos artigos 66-A, 66-B, 66-C, 66-D, 66-E, 66-F, 66-G e 66-H do Projeto. 

Nessa linha de intelecção, o Projeto exige que conste da ata notarial prova de tentativa de negociação prévia pelo locador. Feita essa ata notarial no Tabelionato da situação do imóvel, o inquilino, após notificação do Cartório de Títulos e Documentos (por intermédio do portal eletrônico: www.rtdbrasil.org.br), no prazo de 30 (trinta) dias, terá as seguintes prerrogativas: (i) realizar acordo em conciliação com o locador, com a ajuda notarial; (ii) purgar a mora, com o depósito do valor integral diretamente na conta do locador; (iii) desocupar o imóvel e entregar as chaves ao tabelião de notas; (iv) judicializar a questão; (v) silenciar.

Na ausência de manifestação do inquilino, o locador poderá decretar o despejo compulsório, inaugurando nova fase procedimental que exigirá a participação do Judiciário na execução do despejo. Com isso, o tabelião encaminhará por Ofício ao Judiciário os autos do procedimento para autorização do despejo a ser promovido por oficial de justiça. 

Todavia, antes do encaminhamento, o despejo já será decretado e o contrato de locação, rescindido por força das disposições normativas do PL. 

Ou seja, a parte de aplicação de medidas coercitivas para efetivação da execução do despejo fica resguardada para o Judiciário, único com o poder de coerção. Assim como na arbitragem, o poder de coerção é resguardado aos detentores de jurisdição estatal, o Judiciário. 

2.      Contextualização do PL com dados estatísticos

  Partindo dessas premissas, ressalte-se que a ASSOCIAÇÃO DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES – ANOREG [3],  em pesquisa quantitativa, aponta que os cartórios é uma das instituições de maior confiabilidade para a população brasileira, o que é um bom indicativo para a aprovação do PL em exame, conforme demonstra a figura abaixo:

Grau de confiabilidade das instituições

(Fonte: ASSOCIAÇÃO DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES – ANOREG, disponível em https://www.anoreg.org.br/site/salas-tematicas/pesquisa-datafolha/, acesso em 01.12.2021)

Ainda, segundo dados apontados pelo CENSO DE 2019[4], dos 72.395 domicílios analisados, 13.282 são locados, o que resulta em 18,34% da ocupação residencial do país, o que

 

já demonstra o grande impacto que a implementação do instituto do despejo extrajudicial na economia e, principalmente, no direito à moradia e direito ao patrimônio, porquanto muito utilizado como fonte de renda. Nesse contexto, FILIPE GUSTAVO destaca a conjuntura fática[5]:

[...] Pesquisa realizada pelo SECOVI-RIO e pela Associação Brasileira Administradoras de Imóveis “4”, constatou que 76,7% das locações residenciais são referentes ao locador que possuem apenas um imóvel e dependem do aluguel para complementar renda.

Assim, conclui o REGISTRADOR[6] que a redução do volume de processos judiciais de despejo por falta de pagamento nas locações residenciais mensais, por temporada e nãoresidenciais trará mais segurança jurídica e valorização ao mercado imobiliário, o que será melhor tratado no tópico seguinte. 

Isso porque a retomada mais rápida do imóvel viabiliza a utilização do ativo para novos contratos, dinamizando não só a renda extraída dessa atividade, mas também equilibrando preços, na balança da oferta-demanda, bem como o fortalecimento do setor imobiliário pela adequação das garantias. 

Infere-se, então, que a aprovação do Projeto estimulará mais investimentos imobiliários com novas aquisições para geração de renda passiva, porque, neste procedimento, o devedor não poderá lançar mão da morosidade do Poder Judiciário, já abarrotado de demandas. Neste ponto, os fatores relativos à economia comportamental são elementos-chave na escolha de adimplir (ou não) o contrato de locação, sair do imóvel ou judicializar a contenda, melhor tratado no próximo tópico. 

Também, os dados fornecidos pelo CNJ em seu RELATÓRIO JUSTIÇA EM NÚMERO 2021[7] demonstram que a taxa de congestionamento média na Justiça Estadual é de 75%[8], ao passo que as despesas totais correspondentes com toda a justiça correspondem a 1,3% do PIB nacional ou 11% dos gastos totais da União. Veja-se abaixo:

 

Fatias de despesa por ramo judiciário

(Fonte: CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, Justiça em Números 2021. Disponível em

https://www.cnj.jus.br/wp-content/uploads/2021/09/justica-em-numeros-sumario-executivo.pdf, acesso em 1.12.2021)

Esses números por si só são indicativos do custo ao Erário para a manutenção de um Judiciário que entrega o direito com mais vagar, haja vista a taxa de congestionamento acima relatada. 

Do outro lado da balança, não se pode perder de vista que o valor dos emolumentos cobrados pode revelar a medida do despejo extrajudicial como economicamente inviável[9], haja vista a larga concessão da gratuidade de Justiça no Judiciário. Importante destacar que os valores dos emolumentos precisam de lei específica e podem variar conforme o estado, de forma que o ponto discutido dependerá de uma análise posterior da efetiva aplicação do instituto.

Se tal equação não for equilibrada acertadamente, a esfera judicial continuará mais atrativa que a utilização do procedimento preconizado pelo PL, o que levará a manutenção do custo do Judiciário. Isso porque o custo da justiça gratuita é repassado ao Estado; e, portanto, a todos os contribuintes.

Por último, cabe comparar a duração processual dos procedimentos judiciais e extrajudiciais em média. 

Nesse sentido, em São Paulo, com dados do Justiça em Números de 2019 e 2020, a OAB

SANTANA[10] relata que

O prazo de aproximados 5 (cinco) meses pode ser considerado longo e o gasto alto, mas ainda assim, pode ser mais vantajoso se compararmos com o tempo

 

médio de tramitação de um processo no Tribunal de justiça de São Paulo de acordo com o CNJ (Conselho Nacional de Justiça) em seu relatório anual “Justiça em Números” dos últimos 2 (dois) anos: 2019 e 2020. De acordo com o relatório para o ano de 2019, somente na fase de conhecimento, desde a distribuição da petição inicial até a prolação da sentença tem-se um tempo médio de 3 anos e 6 meses, já a fase de execução tem-se uma média de 6 anos e 2 meses. [...] Já para o ano de 2020, esse intervalo sofreu um aumento de seu tempo: 4 anos e 11 meses como tempo médio de tramitação do processo desde a inicial até a sentença no 1º e 2º grau e mais 8 anos e 3 meses para cumprir a execução.

Com essa diferença temporal bem delineada, passamos a estudar os ganhos econômicos advindos da utilização procedimental do despejo extrajudicial, isto é, se os objetivos a que se propõe o PL são realmente passíveis de serem atingidos.  

3.     Objetivos do PL

Tendo em conta essa alarmante conjuntura, importa investigar se o principal objetivo do Projeto Lei, que repousa na simplificação do procedimento de despejo e na facilitação do despejo, realmente é algo factível.

De início, vê-se que o PL viabiliza a utilização da via extrajudicial apenas em casos de inadimplemento do pagamento. Desse modo, o PL pretende reduzir os danos do locador nos casos de inadimplemento ao criar uma via menos burocrática e mais célere, agilizando o retorno do imóvel ao mercado e oportunizando novas locações e a manutenção da renda do locador. 

Para tanto, a primeira crítica que se coloca em jogo é a insegurança jurídica. Explica-se:

com a alteração da Lei n.º 8.245/91, até a notificação do locatário o procedimento será totalmente extrajudicial, retirando a possibilidade de análise pelo juízo de eventuais alegações por parte do locatário, mesmo diante de alegação de inadimplemento do contrato de locação[11]

Aqui, sugere-se que o Projeto expanda o critério de deliberação extrajudicial, ainda que na forma consensual, sobre divergências de cálculo, oportunizando a correção por parte do locador de eventuais problemas pontuais para obter uma tutela mais célere. A mais, o receio de insegurança jurídica não se justifica diante da possibilidade de judicialização do locatário a qualquer momento em que sinta que seus direitos estejam sendo violados.

 

Bem por isso, não há que se falar em malferimento aos princípios do contraditório e da ampla defesa, contemplados no artigo 5º, LV pela Constituição Federal, senão todo procedimento de extrajudicialização seria colocado em xeque por inconstitucionalidade.

Por conta da necessidade de consenso, o devido processo legal impõe a observação procedimental estrita contida no PL, sendo o crivo do Judiciário uma alternativa das partes a todo momento caso entendam necessário por abuso de uma das partes, uma vez que obrigatoriamente todos os atos contam com a participação de advogados habilitados na Ordem dos Advogados do Brasil, conforme artigo 66-B, § 1º. 

Assim, em verdade, não se transfere a solução da causa para o Tabelião, na medida em que o juiz competente poderá rever a situação se algum dos patronos ou partes necessitarem de uma cognição mais ampla. 

É claro que, para o sucesso do PL, é crucial que o Judiciário efetivamente verifique se há a ilegalidade apontada ou se houve evidente intuito protelatório, quando então poderá aplicar medidas de litigância de má-fé, condenação em honorários majorada, entre outras. 

Assim, o acesso à justiça, como à ordem jurídica justa, não equivale ao acesso ao Judiciário, tanto que o processo de desjudicialização aqui fomentado se faz necessário para melhorar a qualidade das decisões emanadas do Poder Judiciário e reduzir o orçamento destinado para tal Poder. 

Lembre-se o leitor que esta aceleração dos despejos, com a alteração da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, não se dá em detrimento do acesso à justiça, haja vista que o inquilino poderá sempre recorrer à Justiça e interromper o procedimento da via extrajudicial. Ao contrário, a dinamização do volume processual aumentará o acesso verdadeiro à Justiça, sendo deste modo mais célere.

Assim, o tempo ganho[12] com a retirada de muitas causas do Judiciário permitirá o dispêndio de tempo nas causas que realmente demandam uma instrução probatória profunda e são de maior complexidade com o aumento da qualidade decisória. 

Ainda, a diferença de efeitos na retomada do imóvel torna o procedimento do PL mais vantajoso do que simplesmente apresentar o contrato com planilha de valores no Tabelionato de Protesto para a cobrança da dívida.

 

De conseguinte, a conquista dos objetivos acima alinhavados pela aprovação do PL perpassará pela conscientização da sociedade brasileira – de cultura litigante – sobre os custos do Judiciário para que haja responsabilidade no exercício dos direitos.

Esse fator – se não tomado com a devida cautela – pode tornar ineficaz o despejo extrajudicial, considerando que o devedor poderá acionar as cortes judiciais, o que traz à lume a debate sobre a cultura litigiosa brasileira e os comportamentos dos agentes econômicos. 

Claro que é de bom tom o acesso ao Judiciário para o combate de eventuais injustiças nos casos em que o contraditório e a ampla defesa devam ser ampliados, tais como revisão de valores ou renovação locatícia, ou mesmo discordância da planilha apresentada pelo locador. 

Caberá, por isso, aos locadores se acautelarem com prudência e boa-fé no cálculo apresentado a fim de não abusar de eventuais multas previstas ou alterar índices acordados para juros, correção monetária e honorários, sob pena de perda da retomada rápida do imóvel com a judicialização do procedimento pelo locatário. 

Dessa maneira, vê-se que o comportamento do locador também condiciona o do locatário, o qual terá interesse em reduzir o montante de dívida com a saída mais rápida e menos burocrática do imóvel.

Para tanto, as partes contarão com a presença obrigatória de advogados, de sorte a instrui-las sobre a técnica jurídica e afastar eventual hipossuficiência científica ou técnica e ampliando a verificação da regularidade do procedimento que passa pelo crivo do tabelião, das partes e dos advogados constituídos.

             

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Importante consignar que já existe procedimento extrajudicial de retomada de imóvel em garantia, consagrada no Decreto-Lei nº 70/1966 a partir do artigo 31 e seguintes. Portanto, não se trata de medida desconhecida ao ordenamento jurídico brasileiro. A esse propósito, lembre-se que, na arbitragem, as medidas executivas e de coerção necessitam da intervenção do juiz togado.

Apesar da nossa forte cultura de judicialização, a conscientização de que o Judiciário não detém o monopólio da resolução de conflitos, o que dialoga com a tendência do Legislador brasileiro em apostar na desjudicialização e na expansão dos métodos alternativos de resolução de conflitos, tais como a usucapião extrajudicial, o divórcio extrajudicial e o inventário extrajudicial na tentativa de desafogar o Judiciário. 

Visto isso, ao longo deste artigo, notou-se que o maior benefício que se extrai é a implantação de política pública de retomada dos imóveis de forma mais célere, sem necessidade de intervenção judicial prolongada, dispensando o curso de processos que poderiam durar anos para obter uma resposta concreta.

REFERÊNCIAS

BRASIL, ASSOCIAÇÃO DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES – ANOREG, disponível em https://www.anoreg.org.br/site/salas-tematicas/pesquisa-datafolha/, acesso em 01.12.2021;

_____, CONSELHO FEDERAL. Colégio Notarial do Brasil. Disponível em http://www.notariado.org.br/blog/notarial/funcao-social-das-serventias-extrajudiciais-edesjudicializacao, acesso em 01.12.2021;

_____, INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA – IBGE. Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua Anual - 1ª visita. Disponível em: https://sidra.ibge.gov.br/tabela/6821#resultado, acesso em 01.12.2021;

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BOSSOLANI, Moira R. de T, Despejo extrajudicial e seus possíveis impactos no mercado de locação, disponível em: https://www.youtube.com/watch?v=ST4CrgetfJc, acesso em 01.12.2021;

MAUX, Filipe Gustavo Barbosa. A ata notarial nos despejos extrajudiciais e consignação extrajudicial das chaves. Disponível em: http://www.anoregrn.org.br/noticia/a-ata-notarialnos-despejos-extrajudiciais-e-consignacao-extrajudicial-das-chaves/5839, acesso em 25.11.2021.

PEGHINI, César, Academia Nacional de Direito Notarial e Registral – AD NOTARE.3ª Ata da Coordenadoria de Tecnologia e Desenvolvimento Legislativo, 2021;

ROCHA, Débora Cristina de Castro e ROCHA, Edilson Santos. O projeto 3.999/20 e os seus impactos nos contratos de locação, disponível em https://www.migalhas.com.br/depeso/336090/o-projeto-3-999-20-e-os-seus-impactos-noscontratos-de-locacao, acesso em 01.12.2021.

SUNSTEIN, Cass & Holmes, Stephen. The Cost of Rights: Why Liberty Depends on Taxes.

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VIANA, Antônio Aurélio de Souza, e PAOLINELLI, Camilla Mattos. O acesso à Justiça sem Justiça, disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-nov-05/viana-paolinelli-acessojustica-justica, acesso em 01.12.2021.

 

[1] 

[2] BRASIL, CONSELHO FEDERAL. Colégio Notarial do Brasil. Disponível em http://www.notariado.org.br/blog/notarial/funcao-social-das-serventias-extrajudiciais-e-desjudicializacao, acesso em 01.12.2021.

[3] BRASIL, ASSOCIAÇÃO DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES – ANOREG, disponível em https://www.anoreg.org.br/site/salas-tematicas/pesquisa-datafolha/, acesso em 01.12.2021

[4] BRASIL, INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA – IBGE. Pesquisa Nacional por

Amostra de Domicílios Contínua Anual - 1ª visita. Disponível em: https://sidra.ibge.gov.br/tabela/6821#resultado, acesso em 01.12.2021.

[5] MAUX, Filipe Gustavo Barbosa. A ata notarial nos despejos extrajudiciais e consignação extrajudicial das chaves. Disponível em: http://www.anoregrn.org.br/noticia/a-ata-notarial-nos-despejos-extrajudiciais-econsignacao-extrajudicial-das-chaves/5839, acesso em 25.11.2021.

[6] Idem.

[7] BRASIL, CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, Justiça em Números 2021. Disponível em https://www.cnj.jus.br/wp-content/uploads/2021/09/justica-em-numeros-sumario-executivo.pdf, acesso em 1.12.2021.

[8] Idem, disponível em https://www.cnj.jus.br/wp-content/uploads/2021/11/relatorio-justica-em-numeros2021221121.pdf, acesso em 1.12.2021.

[9] PEGHINI, César, 3ª Ata da Coordenadoria de Tecnologia e Desenvolvimento Legislativo. Academia Nacional de Direito Notarial e Registral.

[10] BRASIL, Ordem dos Advogados do Brasil de Santana. Análise sobre o Projeto de Lei do Despejo Extrajudicial. Disponível em https://oabsantana.org.br/757-2/, acesso em 25.11.2021.

[11]  ROCHA, Débora Cristina de Castro e ROCHA, Edilson Santos. O projeto 3.999/20 e os seus impactos nos contratos de locação. Disponível em:https://www.migalhas.com.br/depeso/336090/o-projeto-3-999-20-e-os-seusimpactos-nos-contratos-de-locacao, acesso em 01.12.2021.

[12] SUNSTEIN, Cass & Holmes, Stephen. The Cost of Rights: Why Liberty Depends on Taxes. Nova Iorque: W.W. Norton & Company, 1999. Espaço Jurídico Journal of Law [EJJL], 17(2), 681–688, p. 146: “The simple fact that rights have costs, therefore, already demonstrates why rights entail responsabiüties”. 

Sobre o autor
Lucas Medeiros Gomes

Graduado em Direito pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro. Ex-Especialista em Regulação na Agência Nacional do Petróleo, Gás Natural e Biocombustíveis. Mestre em Direito pela Universidade Federal do Estado do Rio de Janeiro. Ex-Defensor Público Federal. Juiz Federal Substituto no Tribunal Regional Federal da 3ª Região.

Informações sobre o texto

Este texto foi publicado diretamente pelos autores. Sua divulgação não depende de prévia aprovação pelo conselho editorial do site. Quando selecionados, os textos são divulgados na Revista Jus Navigandi

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