Usucapião e IPTU
UMA AMIGA MORA EM UMA CASA, CUJO TERRENO NÃO ULTRAPASSA 250 M E NÃO TEM ESCRITURA ( SÓ IPTU PAGO, NESTE TEMPO, EM NOME DO PROPRIETÁRIO, QUE HÁ MAIS 37 ANOS NÃO SE MANIFESTA),NO MESMO LOTE HÁ 3 CASAS DE IRMÃOS E OUTRAS DUAS QUE FORAM VENDIDAS DE BOCA PELOS OUTROS DOIS IRMÃOS .COMO SOLICITAR O USOCAPIÃO EM NOME DE TODOS OS MORADORES?RESSALTANDO QUE UM DOS IRMÃOS TEM ARQUIVADOS TODOS OS IPTUS, MAS HÁ UM DE 2006 EM ATRASO, PORÉM OS IPTUS APÓS ESTES VEM SENDO PAGOS ANUALMENTE.
DESDE JÁ AGRAÇO!
Olá Priscila!
Se o imóvel for financiado pela Caixa existem julgados, segundos os quais, não cabe usucapião.
Isso acontece porque a Lei 5471/71 prevê a invasão de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação como crime.
Ao contrário se o imóvel estiver quitado, ou se a Caixa o tiver adjudicado, cabe usucapião. No primeiro caso o bem é particular ( se foi quitado ) e na segunda hipótese ( imóvel pertencente à Caixa) existe entendimento jurisprudencial de que as empresas públicas, exercendo atividades econômica, sujeitam-se ao regime das empresas privadas ( artigo 173 da Constituição ) estando seus bens sujeitos a serem objeto de usucapião.
Feitas estas considerações é bom lembrar que o dono do imóvel pode não tê-lo abandonado, bem como pode estar movendo uma açao contra a Caixa em razão de danos estruturais no imóvel. Neste caso ele pode ir á Delegacia e apresentar queixa por "esbulho possessório" que está no Código Penal descrito como crime, ainda que sem emprego de violência na ocupação do imóvel.
Também pode ocorrer de o dono do imóvel esperar você limpar, pintar e melhorar as condições do imóvel e depois pedir a reintegração, que é feita imediatamente quando não se completou ainda um ano de posse. O artigo 1220 prevê que ao possuidor, se for de má fé, são ressarcidas apenas as benfeitorias necessárias, mas não as úteis e voluptuárias.
Quanto à invasão propriamente dita, o tema é polêmico e corremos o risco da discussão não ter fim; mas quanto a invasão de terreno financiado, pelas razões acima, não é recomendável.
Boa Sorte
Paulo
Olá dr. Paulo por favor me ajude.. Certa pessoa mora, em um imóvel dentro de um condominio fechado, eh um sobrado com 70m, a mais ou menos sete anos, ele mora com mae, todos nas viznhança sabem da situação deles, inclusive o sondico do condominio, acontece q há pouco mais de dois anos, eles construiram em frente a este imóvel, uma panificadora, q esta em nome apenas da mae dele, ele nao possui nenhum outro imóvel em seu nome. Minha dúvida eh a seguinte: _ é possoivel entrar com ação de usucapião especial urbana em nome dele, mesmo a mae que também eh moradora do imovel, sendo proprietaria do terreno da panificadora? caso afirmativo, quais as possiveis implicações neste caso?
Obrigada desde ja a quem puder me elucidar tal questão!
Olá Adriano!
Se o contrato de compra e venda ( ou a sucessão de contratos ) que você detém tiver sido feito com a pessoa que figura no registro do imóvel, pode ser que você não precise da ação de usucapião, mas sim de simples pedido de adjudicação do bem. Em outras palavras uma sentença do Juiz substitue a escritura que ainda não lhe foi outorgada.
Mas, se o documento não for apto a este fim, também pode ser pedido o usucapião urbano.
Maiores detalhes sobre ele você pode encontrar neste link abaixo aqui mesmo do Jusnavegandi:
http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=592
Boa Sorte!
Paulo
Olá Paola!
Sua pergunta é muito interessante e polêmica.
Há vários aspectos conceituais, mas sob o prisma da composse vou colocar um ponto em discussão.
Primeiramente, supondo que a área do imóvel seja inferior a 250 metros quadrados, e que caiba a usucapião especial urbana com cinco anos de posse. Supondo, ainda, que não tenha completado cinco anos antes da compra do outro imóvel ( onde está a padaria), vejamos o artigo 1203 do Código Civil que diz o seguinte:
"Art. 1.203. Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida."
Neste sentido, tendo iniciado a posse em conjunto ( composse ), e não tendo cessado esta situação de fato, os dois continuam possuidores em conjunto e todos eles precisam reunir as condições para o pedido de usucapião especial urbano.
Tanto o Estatuto das Cidades, como o Código Civil, falam em posse para si ou sua família. Neste sentido toda a "família" que continua ocupando o imóvel (com ânimo de dono ) não pode ser proprietária de outro.
Seria diferente se a mãe tivesse abandonado o imóvel, porque então restaria só o filho com as condições pessoais para pedir a usucapião.
Por este prisma nenhum dos dois poderia propor a ação, a menos que completassem 15 anos de posse e o fizessem nos termos do artigo 1238 do Código Civil.
Já, por outro lado, imaginando que desde o início da posse tivessem decorrido cinco anos e depois disso tivessem comprado o terreno da Padaria, ambos poderiam propor a ação de usucapião pois já teriam adquirido a propriedade e satisfeito as condições legais, não implicando em perda do direito à ação de usucapião apenas por ter adquirido outro imóvel. A ação poderia ser proposta pelos dois em conjunto.
Neste sentido há um estudo interessante, neste link:
http://www.ibdu.org.br/imagens/INSTRUMENTODE%20EFETIVAcaODAFUNcaOSOCIALdAPROPRIEDADE.pdf
Neste nesmo sentido, se a mãe, sendo proprietária sem título, quisesse ceder seus direitos para o filho poderia fazê-lo, da mesma forma que poderia fazê-lo em relação a terceiros, situação em que ele proporia a ação como único autor.
Se o juiz interpretar que a inexistência de outros bens tem que ser provada no momento da propositura da ação a solução seria mais difícil, pois a rigor os integrantes da "família" não reuniriam as condições necessárias à procedência da ação.
As partes têm a obrigação de demandar de acordo com a verdade e poderia parecer má-fé o pedido de usucapião em nome de um, quando a posse é exercida com ânimo de dono pelos dois, principalmente se ficar provado ( pela prova testemunhal) que é a mãe que, de maneira mais efetiva, exerce a posse.
Seria muito interessante ouvir a opinião de outros colegas sobre o assunto.
Boa Sorte.
Paulo
olá gostaria de esclarecer uma dúvida: estou prestes a adquirir uma terra por meio de troca em um local privilegiado do litoral de sp, só que esta terra ainda esta em questão. Meu amigo no qual faço esta troca está no local ha 10 anos, mora e tem um restaurante no mesmo local e pretende o usucapião; detalhe a terra tem cadastro na prefeitura so que o dono não paga imposto mais de 20 anos e não moveu nem uma ação ainda.Qual o risco deste meu amigo perder a terra? Este local é uma comunidade isolada e ele não é caiçara nascido lá, tem algo a ver?
ola Paulo
A area total é de 200.000 mil metros, esta cadastrada na prefeitura com escritura de posse .Só que a minha area seria apenas mil metros ; dentro de uma area de cinco mil metros (area desejada ao usucapião); e a respeito da terra não sei bem se é rural, só sei que tem area de preservação junto. obrigada
julia
Olá, comprei os direitos de um ap por 9 mil reais em 2003. Reformei e morei até jan de 2008. Gostaria de saber se tenho direito a usucapiao do mesmo. O sindico trocou a fechadura e me impediu de retirar os outros pertences que ainda possuo lá, como cortinas granitos e lustres. Isso porque o condominio estava atrasado há 2 anos sem pagar. Gostaria de saber se cabe o usocapiao e como posso entrar no ap e retirar meus pertences. Grata
Olá Julia!
Existem alguns pontos que deverão ser observados:
Aparentemente trata-se de uma área rural e como área rural existe uma medida mínima (chamada módulo) que tem de ser observada, inclusive para efeito de registro. Além da ação de usucapião, depois seria necessária uma suscitação de dúvida para tentar registrar a área.
É preciso verificar se não é área de proteção ambiental. Também é preciso verificar se não é área da Marinha, ou definida por lei como pertencente a uma comunidade específica, tal como ocorre como áreas historicamente pertencentes a índigenas ou quilombolas. Para isso é interessante conversar com a comunidade local, corretores de imóveis que conheçam a região, ver se o Instituto de Terras está fazendo algum trabalho nesta região, consultar Cartório de Imóveis, Prefeitura e até Procuradoria do Meio Ambiente.
Quanto ao usucapião, sob uma análise superficial, faltariam 5 anos para o usucapião extraordinário ( 15 anos de posse ) a menos que estejam presentes requisitos para outras modalidades de usucapião, como por exemplo se for caso de propriedade urbana sem possuir outro imóvel ( 5 anos) ou rural, somada a ter sido tornada produtiva e fixado moradia ( também 5 anos).
Imagino que o local seja muito interessante, mas é preciso verificar objetivamente os requisitos que tornem possível uma regularização futura, porque sempre envolve um risco. A recomendação é sempre para comprar um imóvel com documentação já regularizada, uma vez que mesmo fazendo todas as pesquisas possíveis pode existir uma ação na Justiça discutindo a posse do imóvel ou outra situação desconhecida (dívidas, falência, inventários, desapropriações, etc.) que prejudiquem o processo de usucapião.
Boa sorte
Paulo
Olá dr paulo henrique, eu estou com um problemão com o iptu da minha área. Como eu já venho conversando com vcs a respeito do meu usucapião e a divida enorme de iptu que tem essa área que eu moro com mais 19 moradores. Estou com um outro problema, dos 20 moradores somos 7 que entraram no usucapião, que estamos se esforçando pra pagar o iptu todo mes correndo atrás dos outros moradores para arrecadar o valor das parcelas, que hoje está em r$ 674,00 em 10 x. O meu problema é que alguns moradores não querem pagar, não se preocupam se chegar a perder o seu terreno. O que devo fazer? Posso deixar de pagar o iptu isso implicaria na decisão do meu usucapião ou quando o juiz der a sentença ai eu e os outros moradores corremos atrás desse iptu que vai ficar para trás? O valor é muito alto para que só os 7 paguem. O que posso fazer?
Dr Paulo ou outro colega;
Bom, não tenho experiência nesta área, mas como é caso de família, irei desbravar... Conto com a ajuda dos nobres conhecedores.
Meu pai comprou um terreno há mais de 15 anos com promessa de compra e venda. Ocorre que o terreno ao lado por sempre estar "cheios de matos" e alagado pois era um brejo, passou a cuidar dele sem oposição- aterrou e cercou, plantou, colocou material para obras .
Importa registrar que quando construiu a casa- no seu terreno , por erro de marcação pois o terreno era "nesgado" uma pequena parte "invadiu" esse terreno.Sempre o preocupou isso... Ocorre que ele já o possui há mais de 15 tb, mas não tem título de compra. Gostaria de orientação sobre como propor a usucapião. Se é viável, quais os primeiros passos... Ah! Há pouco tempo, foi a prefeitura e parcelou os débitos fiscais.
Por favor, me orientem.
Abç
Boa tarde Dr Paulo
Ocorreu um fato, se puder me esclarecer, agradeço: Terreno de pessoa já falecida, possui a falecida uma filha legitima viva com 80 anos sem filhos e 7 netos. Existe um terreno com escritura registrada. Porém, a família tomou conhecimento há dias que em 2003 esse terreno foi vendido por estranho e o suposto comprador pagou os IPTUS atrasados em 2004 e construiu uma casa pequena no local, pensando ser o legitimo proprietario. Na prefeitura consta como proprietária a Falecida. também, Obteve-se informação do local que reside o vendedor. quais os procedimentos para recuperar o bem se possível passo a passo. Desde já , seria essa informação de grande ajuda. Esse bem é o único, familia toda é pobre, não foi inventariado.
Dr. Paulo, acredito que possa me auxiliar, possuo um imóvel que apresentou problemas extruturais e o Seguro do SFH, pediu que desocupasse para reparos, o caso vem se alastrando desde 1992, já passou por várias seguradoras e até agora nada, atualmente esta com a EMGEA , que não repara e ainda esta me cobrando um saldo devedor, o imóvel esta hipotecado, já foi invadido várias vezes e desocupado, a seguradora quando pediu a saida disse que se responsabilizaria pela desocupação e o reparo do imóvel, existe débitos de IPTU desde 2002, o invasor fez acordos com a Prefeitura e nunca cumpriu, inclusive sofre ações de execução fiscal pelo não cumprimento e agora o invasor entrou com uma ação de usucapião ele não tem o meu endereço e não como a Juiz ira me mandar notificar, Gostaria por favor de orientações a respeito, sou muito grato
sou meeira de um terreno em salvador com 994m/2 de area. 2 dos herdeiros estao na italia e nao se manifestao quanto a venda do imovel e nem aparece para solucionar o problema . o que devo fazer ? quais os caminhos mais rapido ,eu posso pedir a divisao do terreno junto a prefeitura? OBRIGADA, ELIZETH
Minha mãe comprou um terreno há mais de 35 anos, o tereno tem mais de 1000m2, e já tem casas dos 08 (oito) filhos construída, só que com o tempo ela acabou perdendo o recibo de compra e venda, possui recibos de pagamento do mesmo, ela paga o IPTU desde 1972, o terreno é parte de um loteamento, todos os outros lotes já tem escritura, na prefeitura o único lote que esta livre é o nosso. Pelo tamanho do terreno posso entrar com o processo de usucapião separado ou em conjunto? quais documentos preciso? demora muito tempo? custa muito caro?
Favor enviar resposta para o e-mail: [email protected]
Obrigada e um abraço,
Raimunda Souza
