tudo bem com você?
A impermeabilização de caixa d’água em um condomínio é uma questão complexa, pois a classificação dessa despesa como ordinária ou extraordinária não é unânime, mesmo entre juristas, mens ainda entre curiosos e leigos. Despesas ordinárias são geralmente aquelas necessárias para a administração e manutenção do condomínio, enquanto despesas extraordinárias são aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção, mas interessam à estrutura do edifício ou, de alguma forma, aumentam o seu valor. Portanto, a classificação da impermeabilização de uma caixa d’água depende do contexto específico, podendo tanto ser considerada uma despesa ordinária quanto uma extraordinária, de acordo com minha experiência em casos assim e conforme o Código Civil e com as decisões dos Tribunais de Justiça e do STJ (Superior Tribunal de Justica) em casos exatamente iguais a esse. Respeitam-se as opiniões divergentes desta.
É aconselhável consultar um advogado em sua cidade para obter conselhos específicos sobre essa questão.
Espero ter ajudado.
LUCIANO DE OLIVEIRA ADVOGADO
A lei que regula essa relação é a lei do inquilinato (8245/91). Lá, estão descritos quais são os direitos e deveres de cada parte, assim como quais gastos cabem ao proprietário ou não.
Para facilitar o entendimento, veja abaixo quais despesas cabem a cada parte.
Inquilino São de responsabilidade do inquilino todas as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, de manutenção, como:
Salários e encargos trabalhistas dos funcionários; Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; Consumo de água, luz, esgoto; Manutenção e conservação dos jardins Manutenção e conservação de equipamentos, como: elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, etc.; Manutenção e conservação de equipamentos de lazer, como: piscina, sala de ginástica, etc.; Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; Seguro condominial.
Entendo da seguinte maneira: a limpeza da caixa d'água ocorre a cada seis meses (em São Paulo é lei) e já é prevista e provisionada na previsão orçamentária anual, sendo portanto uma despesa ordinária. Já a impermeabilização da caixa, se bem feita, dura anos e anos (chega a durar uma vida) portanto a classifico como despesa extraordinária.
