Alienar imóvel gravado com usufruto.
Minha dúvida é a seguinte.
Imóvel rural doado com reserva de usufruto aos três únicos filhos do casal. O pai já faleceu sem registrar no CRI a doação. Um dos filhos pretende requerer sua parte, anulando o usufruto, visto que não tem outros bens, está em dificuldades financeiras e a mãe (conjuge sobrevivente)que ficou com 100 % do usufruto já inclusive deu uma parte do imóvel em garantia a um banco, para um dos outros filhos poder fazer um empréstimo, sem o consentimento doas outros dois herdeiros. - pergunto: - a usufrutuária pode alienar um imóvel se não é sua proprietária ? - o banco aceitou pq na matrícula do imóvel não consta a doação, visto que não foi registrada. - somente o pai(vivo á epoca) do empréstimo e a mãe assinaram a garantia ao banco. As outras herdeiras temem que a mãe possa novamente fazer isso já que é manipulada pelo filho mais velho que pratica negócios não muito corretos, e trata-se de uma senhora de 70 anos.
- pode-se anular a doação e inventariar o imóvel ou requerer a demarcação de cada parte para cada herdeiro e anular o usufruto, baseando-se no fato dos doadores terem alienado imóvel que não era mais de sua propriedade ?
Aguardo respostas;;
Dani, ocorre o seguinte: A situação é aquela já conhecida e diz o ditado que só é dono quem registra. Há um complicador porque a propriedade foi doada com reserva de usufruto para a mãe, e isso precisa ser levado a registro e dessa forma nenhum dos donatários pode fazer absolutamente nada sem que a mãe (usufrutuaria) renuncie seus direitos. Ocorre que como voces não registraram à epoca oportuna terão que fazê-lo agora para reverter a questão da garantia. Quanto a anulação do usufruto seu irmão nada pode fazer, pois segundo vc disse foi feito uma escritura nesse sentido e ele deve ter concordado na epoca. A menos que sua mâe renuncie esses direitos, voces tem a garantia de que o imovel não poderá ser vendido ok??
DANI,
O procedimento para financiamento agricula, não é simples, ao requerer junto ao banco, os proprietarios nomeados no RGI, devem assinar. Sendo o pai falecido a mae deverá inventariar, ou se não o fizer, pode ser que o banco aceite desde que haja, demarcaçao da área, memorial descritivo e art. do que caberia aquele irmao, onde ambos assinam a hipoteca. Procure o cartório de RGI, deverá constar no registro atualizado, e ver se o financiamento foi averbado, ou baixado, quer dizer deve constar o pagamento do financiamento no RGI. Sendo que não há como alienar um imovel sem a assinatura,consentimento dos legitimos proprietários. Sobre o usufruto se constar no RGI, o banco não da o aceite, pois o bem permanece como garantia da divida até a quitação do débito,não podendo ser alienado. Aconselho, atraves de adv. inventariar.
ANA_1
Não entendi bem sua resposta... Nem o usufruto nem a doação constam na matrícula. Só existe uma escritura pública de doação, que a época do falecimento do pai, foi mostrada ao juiz responsável pelo inventário e este aceitou, disse q era válida. Depois da doação ser feita(os pais não eram mais proprietários), um dos filhos fez um financiamento rural, e os pais assinaram como avalistas e deram parte do imóvel como garantia desta dívida, sem as outras herdeiras saberem / consentirem. Este é o meu questionamento ? Para o banco é válido, já que na matricula do imovel constam os pais como proprietários. Mas existe a doação, sem registro. Um advogado de minha confiança me disse q se for levantada a hipótese de anulação de usufruto, qualquer uma das herdeiras q não sabiam da transação, tem chances de conseguir, pq uma das causas q podem findar o usufrito é se o usufrutuário der o bem em garantia(já q ele não pode fazer isso) segundo a lei. Gostaria de mais opiniões nesse sentido.... Grata...
Ana Bonadimam
Não... Quero demarcar as áreas de cada herdeiro, fazer com q a área da garantia do banco fique dentro da matrícula do herdeiro q contraiu a dívida, pois meu medo é q no caso de o banco executar, vai sair da área total, q é uma matricula única, e depois no momento em que a usufrutuária falecer, como a doação dis que é a área total, dividida em tres partes iguais, os irmãos que não tinham nada a ver com a dívida serão prejudicados. Então acho que o correto é fazer a demarcação, registrar a doação, e se possível, uma das herdeiras quer receber sua parte livre do usufruto, quer anulá-lo visto que motivos e argumentos existem para isso, já que uma das formas de extinguir o usufruto é se o usufrutuário alienar a propriedade, que no meu entender foi o que os pais fizeram quando da época do empréstimo...eles não eram mais proprietários, somente usufrutuários e deram o imóvel em garantia ao banco, sem a concordância e conhecimento das outras duas herdeiras.
Preceitua o art. 167, I, 33, da Lei 6.015/73:
"Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I - o registro: 33) da doação entre vivos;"
Por sua vez, reza o art. 172 da mesma Lei:
"Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, 'inter vivos' ou 'mortis causa' quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade."
Já o art. 1.227 do Código Civil dispõe:
"Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código."
A propriedade dos bens imóveis, no Brasil, adquire-se mediante a transcrição. E, no caso em apreço, a escritura pública de doação com reserva de usufruto não foi registrada junto à matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente. Logo, NÃO SE APERFEIÇOOU A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA AOS FILHOS, TAMPOUCO O USUFRUTO VITALÍCIO (QUE TAMBÉM É UM DIREITO REAL) À MÃE, AGORA JÁ VIÚVA.
Então, Sra. Dani, aos olhos do Direito, o imóvel não foi doado, tampouco a mãe tornou-se usufrutuária. Ao contrário, com o óbito do marido, a mãe provavelmente adquiriu a propriedade de 50% da casa (estou imaginando que é meeira) e, os filhos, 1/6 cada. Mas isso - é bom relembrar - em momento posterior ao contrato de financiamento.
Nessa linha, restam prejudicadas as afirmações de que um dos filhos pretende "requerer sua parte, anulando o usufruto"; e de que a mãe, por ser mera usufrutuária, não poderia dispor do bem (incluindo dá-lo em garantia), mesmo porque, à época, só ela e o falecido detinham a propriedade do imóvel (os filhos não).
O fato de o juiz responsável pelo inventário "ter aceitado" a escritura pública de doação é absolutamente indiferente, uma vez que, por não ter sido registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), ela não poderia ser oposta a terceiros (incluindo o Banco). No mais, ao contrário do que a Sra. sugeriu, não era necessária a concordância dos filhos, hoje herdeiros, eis que, na época, eles não eram proprietários do bem. Não existe antecipação de herança.
Nada de irregular, pois, na concessão do financiamento garantido pelo bem imóvel em questão.
A meu ver, não cabe nem mesmo anulação de usufruto, isto porque só se anula aquilo que está perfeito e acabado. Como o usufruto nunca foi registrado como deveria, jamais se aperfeiçoou.
A propósito, diante dessa informação (sobre "o juiz do inventário"...), não entendi a razão da sua pergunta sobre a possibilidade de inventariar o imóvel ("pode-se anular a doação e inventariar o imóvel..."). Afinal, ao que tudo indica, ele já foi inventariado!
Incabível, ainda, a divisão da gleba em várias matrículas, a fim de que cada herdeiro tenha uma. A princípio, a matrícula deve ser única, devendo dela constar o nome e a qualificação dos co-proprietários (embora haja casos especiais). Além disso, não se trata de condomínio "pro diviso".
Parece que todas as suas dúvidas têm como causa a falsa premissa de que a doação não-registrada no CRI bastou para transferir a propriedade, razão pela qual seria imprescindível a concordância dos filhos para dar o bem como hipoteca à instituição bancária. Errado!
Eis o meu parecer sobre o assunto. No entanto, é importante frisar que se trata de uma opinião (devidamente fundamentada, é claro), o que significa que outro advogado poderá vislumbrar um outro caminho. Resta saber se logrará êxito...
De qualquer modo, desejo-lhe boa sorte e espero ter contribuído de alguma forma.
Att.
ARTHUR SPM
Grata pela resposta....mas o imóvel em questão é uma área de campos de 300 hectares de terras, e o casal tinha á época do falecimento do pai mais dois imóveis residencias na cidade e algumas cabeças de gado.
O inventário foi aberto, e os imóveis e o gado foram inventariados, ficando 50% com a mãe e os outros 50 % divididos em 3, para cada filho. A doação foi levada ao juiz que somente mencionou no formal de partilha..." o falecido não deixa dívidas, deixa apenas uma doação..." e as terras não foram inventariadas....A mãe usufrui do arrendamento destas terras, cria gado em cima delas, mora num dos imóveis inventariado junto com uma das filhas, e a outra filha não tem casa para morar, paga aluguel e não pode usufruir(posse) de sua parte no imóvel que a mãe reside nem dos proventos da área rural. Isso é correto ?
Sra. Ana, Muito obrigado pelo elogio. =]
Sra. Dani, Por que a propriedade rural não constou do inventário? Estranho... Quanto à filha que está passando por dificuldades, abrem-se a ela dois caminhos: buscar a sua parte em dinheiro, através de uma ação de extinção de condomínio, a ser ajuizada contra os demais proprietários do mesmo bem; ou intentar ação de arbitramento de aluguel contra a mãe e a irmã (uma medida, portanto, um tanto delicada), a fim de obrigá-las a lhe pagar um aluguel proporcional.
Att.
Dani, briga de família é sempre difícil de resolver. Questões não resolvidas em vida pelos pais causam mortes, discussões e sofrimento aos filhos – principalmente se algum deles tiver desvio de caráter.
O fato é que um advogado pode bolar um meio de solucionar o caso mas usualmente surge um entrave na hora dos integrantes da família enfiarem a mão no bolso... Nessa oportunidade um filho caminhoneiro pode alegar, misturando alhos com bugalhos, que não é justo pagar o mesmo valor pago pelo caçula que teve a faculdade de medicina paga pelo pai. Já presenciei isso.
Essa história de “manipulação” de pai pelo filho queridinho existe em muitas famílias....
Fiz uma leitura aos comentários dos advogados que já se manifestaram e verifiquei que todos expuseram idéias muito boas e bem articuladas.
Para te ajudar faço as seguintes observações. Minha análise é perfunctória e se baseia apenas no seu relato.
- A reserva de usufruto para o pai não será registrada facilmente porque o imóvel tem restrição por conta da garantia dada ao banco.
A operação foi feita regularmente com o banco .- que está em total boa –fé – e por conta disso um JUIZ não deve reverter a garantia dada.... Isso , ao meu ver , é inviável.
Como lembrou o dr. Tito, só é dono quem registra...
- Acredito que as dificuldades financeiras relatadas autorizam e recomendam o ingresso de uma ação de alimentos em face da mãe da interessada. Outra alternativa é pedir a fixação de uma renda ou o direito de “USO” de 1/6 do imóvel.
Sua segunda questão sobre inventario está um pouco confusa.
No que toca à demarcação de uma parte para cada herdeiro anoto que a mesma depende do tamanho da área – pois há limites de parcelamento do solo, da regularidade fiscal no que tange ao ITR e de várias outras questões.
A demarcação não é simples, deve ser feita por “GPS” atualmente...
Por conta de vários complicadores costumo deixar imóveis rurais fora de inventário, arrolando os apenas depois por sobrepartilha, para não “truncar” o processo em que as partes desejam vender alguma casa rapidamente.
No caso não vislumbro a possibilidade de um pedido de extinção de condomínio porque vc diz que a parte passa por dificuldades financeiras.
O melhor será, como disse, buscar uma condenação da matriarca em verba alimentar. Boa sorte!
Dr. Artur SMP
A atitude dos pais ao fazerem a doação em vida era justamente evitar despesas futuras com inventário pelos filhos. ..O imóvel tem um valor alto ...são 300 hectares que valem aproximadamente R$ 5.500,00 a hectare. Na época que o casal fez a doação foi a explicação que deram aos filhos para fazer a tal doação. O advogado que encaminhou o inventário entendeu que não era necessário inventariar, pois afirmou que a doação é válida, mesmo sem o registro ( disse q o registro é necessário somente para dar conhecimento a terceiros) mas existe a escritura pública de doação....alegou isso ao juiz nos autos do inventário e o juiz assim concluiu...A informação que os filhos tem é de que no momento do falecimento da mãe, apresentam a documentação necessária e tomam a posse do imóvel... Mas aí eu pergunto ? Se cada um ou um herdeiro quiser vender a sua parte, não existe uma demarcação de onde ficam dentro da área total a sua parte... Segundo a sua primeira resposta a doação não é válida sem o registro... Então um dos herdeiros pode requerer agora que se abra novo inventário e seja feita a divisão cfe a lei determina...50% para a viúva meeira e os outros 50% aos filhos ? O que seria gasto para fazer um inventário deste porte ?
Sra. Dani,
Diante dos seus novos esclarecimentos, tenho que é imprescindível verificar, junto ao C.R.I., o que consta a respeito da gleba para, depois, decidir qual o caminho a tomar. Por isso, e tendo em vista a complexidade do caso, a contratação de um advogado é medida que se impõe.
O que eu posso dizer, seguindo a mesma linha de pensamento que vinha adotando (de que a doação não se aperfeiçoou), é que, como a área não foi partilhada, o direito de cada um não pode ser dividido, é dizer, individualizado. Essa conclusão decorre do disposto no art. 1.791, par. único, do Código Civil, "verbis": "Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio".
A propósito, não imaginava que a área possuía esse tamanho. É possível, sim, que haja matrículas diversas, no entanto, também é possível que a matrícula seja única, mesmo porque o art. 234 da Lei 6.015/73 faculta a unificação das matrículas, em se tratando de imóveis contíguos.
Quanto aos custos de eventual sobrepartilha ("continuação do inventário"), não posso opinar a respeito, mesmo porque não tenho dados para calcular o imposto de transmissão da propriedade, com a correspondente multa tributária. Também por essa razão, a contratação de um advogado é imprescindível.
Já sobre a quota-parte de cada um em caso de divisão, provavelmente (veja: provavelmente) seria 50% para a viúva e 16,66% para cada um dos três filhos.
Por fim, um conselho: tente não processar a mãe. Seja a ação de alimentos, seja a ação de extinção de condomínio, o desgaste emocional seria muito grande. Não sei se o preço psicológico e social valeria a pena...
Bom, minha participação termina por aqui! Espero ter ajudado!
Att.
Grata por todos os esclarecimentos...
Carlos Morais - Vc diz ---se estabelece um condomínio entre os herdeiros e a viúva e depois do falecimento desta, entre os herdeiros...
E para uma possível venda então tem que se desfazer o condomínio ? Todos tem que concordar? Apenas um pode solicitar a extinção do condomínio ? Qual o procedimento a adotar se um dos herdeiros necessitar vender sua parte ?
Numa possível venda todos os herdeiros devem assinar um contrato, para que haja segurança jurídica no negócio. Uma escritura, vale dizer, sequer pode ser lavrada se a documentação do imóvel não estiver regularizada. Não há necessidade de se desfazer o condomínio para vender. Mas todos devem concordar com valores e condições - é ai que tudo trava. Um único interessado pode requerer a extinção, pela via judicial, com o fito de se tornar único proprietário. Entretanto, deve dispor de recursos para comprar a parte do co-proprietário. Se um herdeiro precisar vender a sua parte deve a princípio tentar a venda com o co-proprietário, que tem direito de preferência na aquisição. Isso em termos de contrato de gaveta,ok? Mas problemas podem surgir no negócio. Acho que não compensa ir além porque vc disse que a pessoa passa por dificuldades financeiras e esta ação para desconstituir o condomínio será portanto inviável. Uma melhor análise da situação há que ser feita com exame de documentos.
Por favor, esclareçam-me:
Imovel rural doado a três filhos de criação ( sendo um interditado legalmente,faculdades mentais, em 2001, ea doação fora em 1982). Um dos herdeiros permaneceu no local tomando a casa da doadora como moradia e seus filhos casaram e construiram nessa propriedade,só que as casas estão bem proximas umas das outras.Foram construidas três. Na época, a propriedade produzia bastante banana e café.Então a doadora como boa fé, deixou o seu genro como meieiro dela ,so que isso foi apenas verbalmente. Com o passar dos anos as prestações de conta não estavam ficando como antes ea propriedade não rendia mais da mesma forma. Então por motivos financeiros e de uma má pretação de contas a doadora,ainda viva e lucida,quer anular essa doação parcialmente para vender 2/4 da área em terras,ou seja metade do que restou tirando as quatro casas exixtentes no local. E essa filha não a considera mais e seus filhos que são "netos " da doadora nem vão visita-la,ou seja,acham que são donos absolutos de tais terras.
É possivel essa anulação?? Ela pode ser feita por meio de um processo e encaminha ao juiz??
Por favor,aguardo respostas.Obrigado!!!!
Boa noite.
Aproveitando o assunto:
- Meu pai tem uma companheira com metade da sua idade;
- Existe um documento de união estável com incomunicabilidade de bens adquiridos antes e durante a união;
- Metade do apto. onde moram (50%) está em meu nome;
- Passou seus 50% como instituição de usufruto para ela.
Perguntas: 1. No seu falecimento, como é feito o inventário, já que seus 50% serão passados para mim?; 2. Serei nu-proprietária de 100% e ela usufrutuária de 50%?; 3. Como fica esta situação? Que direito filha terá neste apartamento se a companheira tem 50% de usufruto?; 4. Com este documento (incomunicabilidade), ela não fará parte do inventário, certo?; 5. Ele já deu muito dinheiro à ela (pois está com demência), fora o que ela levou do apto. em que moram.
Agradeço um retorno com as explicações.
Obrigada
