Caros amigos,

 Estou enfrentando sérias dúvidas referentes a um caso que chegou aos meus cuidados ontem. 

 Minha cliente, uma empresa construtora, adquiriu um terreno urbano de forma bem irregular e, agora, pretende tomar as medidas necessárias para regularizar a aquisição. Basicamente, uma empresa "X" vendeu, em 1984, a um cidadão "A", dois lotes em um loteamento fictício, sem o menor traço de regularidade jurídica. Na realidade, os lotes em questão consistiam em uma fração de uma propriedade bem maior, pertencente ao esposo da sócia responsável pela empresa "X", falecido há muito tempo e cujo inventário ainda se encontra em trâmite. O meio escolhido para se celebrar esse negócio foi uma promessa de compra e venda, bastante suscinto, sem cláusula de retratação e sem qualquer registro público do instrumento. Somente há o reconhecimento da firma da responsável pela empresa "X". 

Pois bem, o cidadão "A", após ter quitado os dois lotes e recebido a autorização para lavrar escritura pública da empresa "X" (em 19/11/2004), não obstante a inexistência do loteamento, resolveu ceder os direitos e obrigações do contrato ao cidadão "B" (em 22/11/2007), negócio feito de forma bastante informal, com mero carimbo no verso do instrumento, com uma menção geral à cessão de todas as cláusulas do contrato e a identificação e as assinaturas das partes, informalidade essa permitida no próprio contrato. 

Um dia depois de realizada essa cessão, o cidadão "B", por sua vez, cedeu a minha cliente os direitos e obrigações mencionados (em 23/11/2007), mediante o pagamento da quantia de R$ 20.000,00. O meio utilizado foi o mesmo: O simples carimbo no próprio instrumento, com as informações já descritas. Dessa vez, o único traço de rigor formal foi o reconhecimento da firma do cidadão "B".

Ciente da precariedade do negócio, a minha cliente diligenciou junto ao Registro de Imóveis do município em questão para obter a lavratura da escritura. Nesse momento, descobriu a inexistência do loteamento que, tanto "A" como "B" afirmava existir. O tabelião ainda tentou uma solução "indireta", preparando uma escritura pública de compra e venda, discrimando o negócio como se tivesse sido feito diretamente entre a empresa "X" e a minha cliente, ou seja, eliminando as etapas intermediárias referentes aos cidadãos "A" e "B". Para sua frustração, a responsável pela empresa "X" se recusou a assinar a tal escritura, deixando a minha cliente, agora, com uma simples promessa de compra e venda, bastante "rudimentar", acrescida de dois carimbos de "cessão de direitos". Não custa lembrar importante informação mencionada no início: Os dois "lotes" (cerca de 720 m2) fazem parte de uma propriedade maior, agora integrante da herança do marido da responsável pela empresa "X". Outra informação importante: A empresa que é minha cliente, nesses quase dois anos desde o segundo negócio de cessão, não tomou qualquer medida para assegurar a posse do imóvel.

Questionado pela cliente sobre qual medida a tomar, eu ainda não pude firmar com convicção uma solução em minha mente. Julgo que, claramente, não é o caso de usucapião. Igualmente, receio que não há elementos suficientes para uma ação de adjudicação compulsória. Receio que a alternativa será, tão somente, ingressar com uma ação ordinária contra o cidadão "B", reparando suas perdas e danos, por ter lhe vendido um imóvel inexistente.

Agradecerei imensamente a opinião que os colegas possam dar para me ajudar a dirimir minhas dúvidas.