Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Pergunta-se! O seu contrato é de quanto tempo e quando foi prorrogado?
1- O que é denúncia vazia? r. A denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo proprietário, podendo ser feita sem necessidade de justificativa quando termina o prazo de locação estipulado em contrato. Ela poderá ser feita independentemente de notificação ou aviso.
2- Quando a denúncia vazia pode ocorrer? r. A) Nas locações que a partir de 20/12/1991 foram contratadas por escrito, e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses ( 2 anos e meio ).
NOTA: Se o inquilino permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o proprietário poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.
B) Nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o inquilino tiver permanecido na locação por mais de cinco anos ininterruptos.
NOTA: As locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas através de recibos, contas de luz, testemunhas, etc.
3- Existem outros casos onde a desocupação do imóvel pode ocorrer? r. Sim. A retomada do imóvel pode, ainda, ser solicitada pelo proprietário nestes casos:
a) acordo formal entre as partes; b) infração legal ou contratual; c) falta de pagamento do aluguel e/ou encargos; d) necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público ( Prefeitura, por exemplo) e que seja recusada pelo inquilino ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel; e) alienação, venda ou cessão do imóvel. Nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias; f) extinção do usufruto ou fideicomisso. Nestas situações o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias; g) em todos os casos citados na resposta à pergunta de no. 7.
4- Se o prazo de locação ainda não estiver terminado, o proprietário pode vender o imóvel e exigir a saída do inquilino? r. Caso a locação esteja no prazo determinado, mesmo que o imóvel seja vendido, transferido ou cedido a terceiros,a permanência do inquilino no imóvel estará garantida durante este período desde que, no contrato, conste cláusula de vigência para o caso de venda e o contrato esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
5- Se o inquilino quiser sair do imóvel antes de terminado o prazo da locação contratada, ele deverá pagar alguma coisa ao proprietário? r. O inquilino poderá rescindir o contrato de locação no prazo determinado e sair do imóvel desde que pague a multa pactuada ( proporcional ao prazo ) ou, na falta, a que for determinada judicialmente. Saiba que o inquilino não é obrigado a pagar a multa se a rescisão do contrato de locação decorrer de transferência de emprego para outra localidade, feita pelo seu empregador. Neste caso, o proprietário deverá ser notificado com pelo menos 30 dias de antecedência.
6- Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer? r. Se o contrato for por prazo indeterminado, o inquilino poderá desocupar o imóvel comunicando o proprietário com 30 dias de antecedência. Este comunicado deve ser feito por escrito, em duas vias. Uma delas ficará com o inquilino e deverá ser devidamente protocolada pelo proprietário.
7- Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses ( dois anos e meio), em que casos o proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel? r. a) no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação; b) para uso próprio, do cônjuge ou companheiro; c) para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham de imóveis próprios; d) para demolição e edificação; e) para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20% ( vinte por cento ); f) em todos os casos citados na resposta à pergunta de no. 3.
LEMBRE-SE; a intervenção do Poder Judiciário, por meio da ação de despejo, só ocorre quando não for possível o acordo ou a desocupação voluntária do imóvel. Caso o proprietário tenha entrado com uma ação de despejo para retomada do imóvel, e o inquilino concordar com a desocupação e manifestar-se por meio de advogado no prazo da contestação, serão concedidos seis meses para a desocupação do imóvel. Se o inquilino respeitar o acordo, não pagará as despesas processuais e os honorários do advogado do proprietário.
NOTA; CASO NÃO RESPEITE O ACORDO, ALÉM DE ARCAR COM AS CUSTAS, O INQUILINO RECEBERÁ A ORDEM JUDICIAL DE DESPEJO.
8- A falta de pagamento do aluguel pode ocasionar uma ação de despejo? r. Sim. A falta de pagamento de aluguel e dos encargos da locação, como água, luz, condomínio,etc., constitui uma infração contratual e pode acarretar uma ação de despejo por falta de pagamento.
9- Durante o andamento da ação de despejo, o inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento? r. Sim. O inquilino poderá, no prazo de contestação, evitar o despejo requerendo a autorização para o pagamento integral da dívida atualizada.
10- Quantas vezes o inquilino pode se utilizar do recurso de pagar o aluguel após a ação de despejo por falta de pagamento? r. No período de um ano, o inquilino só poderá utilizar este recurso por duas vezes. Se nesse período for movida uma terceira ação por falta de pagamento, o despejo é inevitável.
11- Se o proprietário não aceitar receber o valor do aluguel, o que o inquilino poderá fazer para pagar esse aluguel e evitar, assim, uma ação de despejo por falta de pagamento? r. Se o proprietário se recusar a receber o pagamento do aluguel, o inquilino deverá efetuar este pagamento em juízo. O depósito em juízo é feito por meio de uma ação chamada "ação de consignação", que só um advogado poderá fazer. Atualmente, com as alterações feitas no Código de Processo Civil ( lei 8.951/94 ), o inquilino poderá cumprir sua obrigação de pagamento efetuando um depósito da quantia devida em um estabelecimento bancário, nos moldes da lei. Apenas os bancos estatais estão autorizados a aceitar este tipo de depósito.
12- Se o inquilino efetuar o depósito do valor do aluguel no banco ( de acordo com a lei), o proprietário ainda poderá entrar com a ação de despejo? r. Sim. O proprietário pode discordar do valor referente ao aluguel que foi depositado pelo inquilino junto ao banco. Por uma ação de despejo, o proprietário poderá pedir o imóvel alegando, inclusive, o não pagamento integral da obrigação ( dívida ).
13- O proprietário pode se negar a fornecer recibo de aluguel e encargos? r. Não. O proprietário é obrigado a entregar o recibo discriminando o valor do aluguel e dos encargos, tais como água, luz, condomínio, etc. No caso das habitações multifamiliares ( cortiços ), se o locador olu sublocador negar-se a dar o recibo, o inquilino ou sublocatário deverá dirigir-se à delegacia mais próxima e comunicar o fato ao delegado. A recusa do fornecimento de recibo é crime previsto na lei do Inquilinato.
14- Se a imobiliária quiser cobrar taxas a elaboração do contrato, ficha cadastral, etc, o inquilino deverá pagar? r. Não. Estas despesas devem ser pagas pelo proprietário do imóvel.
15- Muitas vezes, quando o inquilino se recusa a pagar as taxas cobradas pelas imobiliárias ( ficha cadastral, elaboração de contrato, etc), corre o risco de não conseguir alugar o imóvel. O que este inquilino deve fazer nesta situação? r. A fundação Procon/sp orienta este inquilino a pedir um recibo discriminando o pagamento. Uma outra alternativa é o inquilino pagar com um cheque nominal, tendo o cuidado de escrever no verso do cheque a finalidade do pagamento ( por exemplo, "este valor refere-se ao pagamento da taxa de ficha cadastral, cobrado pela imobiliária Casas & Casas ltda"). Deste modo, depois que estiver dentro do imóvel, o inquilino poderá fazer uma reclamação junto a um órgão de defesa do consumidor.
16- Se o inquilino morrer, sua família pode continuar morando no imóvel? r. Sim. Morrendo o inquilino, a locação é assumida pela mulher ( cônjuge ) ou companheira e, sucessivamente, pelos herdeiros e pessoas que viviam na dependência econômica do locatário, como por exemplo , seus filhos.
17- Se o inquilino tiber feito obras ( benfeitorias ) para melhor aproveitar o imóvel ou deixá-lo mais bonito, ele tem o direito a receber de volta o valor gasto nestas obras quando terminar o contrato de locação? r. Não. O proprietário só é obrigado a reembolsar o inquilino pelas despesas com as obras necessárias para conservação de um imóvel- são as chamadas benfeitorias necessárias. Qualquer obra para embelezar ou melhorar o imóvel é considerada benfeitoria voluntária, e o valor que o inquilino tenha gasto com elas não será indenizado.
18- Quais os documentos normalmente exigidos para a elaboração de um contrato de locação? r. Por parte do proprietário: título de propriedade, procuração, se o contrato for assinado por um representante, cédula de identidade, CPF, contas de serviços públicos, tais como água, luz, etc. e carnê do IPTU. Por parte do inquilino: carteira de identidade, CPF e comprovação de renda ( contra-cheque ). Por parte do fiador ( se existir ): cédula de identidade, CPF, escritura definitiva do imóvel colocada em fiança e carnê do IPTU do imóvel do fiador.
LEMBRE-SE: ao desocupar o imóvel, o inquilino deve solicitar a vistoria e o comprovante da entrega das chaves ao proprietário ou imobiliária. Senão, o aluguel pode continuar sendo cobrado.
Acabei de me mudar para um apartamento e, estou encontranso um grande problema para levar meus móveis pra lá. A administração do condomínio diz que sempre que tiver alguma mudança para entrar no condomínio é preciso que tenha uma autorização por escrito. Quanto a isso, eu concordo. Mas, o problema é o seguinte, a administração só está aberta de segunda a quinta das 09:00h as 18:00h e nas sextas-feiras, eles fecham as 17:00h. E ainda, só abrem um único sábado por mês, com isso, tenho um grandíssimo problema para conseguir levar meus móveis aos poucos pra lá. Não posso faltar no serviço para buscar uma bendita autorização que vale por uma semana apenas. Resumindo, não sabia de nada disso até estar com a chave na mão. Preciso saber, se a administração não teria que ser um pouco mais flexível com os horários de atendimento para poder atender a todos. E se ela não sendo, como neste caso, quais são os meus direitos.
Obrigada pela atenção.
Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.
Pelo que entendi seu caso se aplica ao artigo supra.
Lei é para ser cumprida e o Juiz vai aplicar se verificar a hipótese.
Ola, preciso de uma ajuda para montar um contrato de locação de um espaço em que terei que fazesr uma edificação. Alguém pode me assessorar? Favor entrar em contato para podermos acertar os detalhes.
Grato,
Rodrigo [email protected]
Estou preocupada com a situação de uma conhecida que mora num imóvel alugado a 22 anos sendo que tem contrato desde 1992. A um ano atrás este imóvel passou a ser de outro proprietário, e não foi feito contrato por escrito, apenas verbal. Ele reside num apto próprio, e pediu que ela saísse de lá no prazo de 3 meses porque pretende morar lá. A mãe dela faleceu a pouco tempo e agora ela está sozinha e nem tem para onde ir. Este proprietário pode agir desta forma sendo que ele tem residência própria?
Fiz um contrato de 30 meses com o meu inquilino, este praso venceu em 30/set 09 durante esse tempo tive vários aborrecimentos, porém, próximo do vencimento ele mudou de atitude ,passou a pagar em dia , pintou a casa eas coisas melhoraram Ao terminar o contrato, ainda meio desconfiado, renovei por apenas 12 meses os quais terminam agora 30 set 10 hoje é 22/07 e ainda não recebi o pgto de junho do aluguel os aborrecimentos são 1) retirou a porta da cozinha e colocou na garagem 2) lotou a casa c/ tanta gente que a lavanderia virou dormitório 3) o banheiro principal (tem dois) virou lavanderia 4) colocou torneira no hall de entrada
Nidele, pelo seu relato a locação está vigendo por prazo indeterminado e, nestes casos, o locador/proprietário pode retomar o imóvel, dando prazo de 30 dias para o locatário devolver o imóvel.
Com a venda do imóvel há 1 ano houve a prorrogação do contrato anterior, haja vista não ter procedido à renovação por escrito.
O prazo de 90 dias é dado quando a retomada se dá na vigência de um contrato.
O fato do locador ter imóvel próprio não significa que não possa retomar neste caso concreto.
ciao, Lia
Jobovi,
Diante da infringência contratual do locatário, este contrato pode ser rescindido judicialmente.
No seu contrato deve haver cláusula informando que caso o locatário faça alterações no imóvel, qdo da retomada, deverá devolver no estado em que alugou.
Querendo, deve mover ação de despejo c/c cobrança de aluguéis, resssaltando dever o locatário devolver o imóvel da forma que o recebeu. O seu advogado saberá como redigir.
ciao, Lia
Fico-lhe muito agradecido, lia pela sua resposta realmente, este enquadramento está correto,porémo o que não acho nada justo é que para tocar uma demanda de 2 alugueres atrazados , que mesmo protestado mal chega a R$1000,00, necessito pagar R$2,666,00 que é o preço de um advogado aqui rem São Paulo, para abrir este processo de despejo , pos não me enquadro naqueles quesitos que podem fazê-lo no tribunal de pequenas causas. No seu modo de ver, eu tenho alguma alternativa? muito grato j.bosco
Por favor, preciso de uma orientação urgente: Sou locatária há mais de 05 anos. Agora o proprietário resolveu vender o apartamento, consultando-me sobre o meu interesse. Como não tenho o dinheiro não pude aproveitar. A partir de então a imobiliária colocou à venda em seu site. Surgiu uma pessoa interessada, porém querendo morar no apartamento assim que o comprar. Como o prazo de 90 dias não é interessante para o proprietário, pois pode perder a oportunidade da venda, a imobiliária me avisou que o dono atual, que ainda não concretizou a venda, vai me pedir o imóvel para uso próprio, para que eu saia em 30 dias, só que, na realidade, ele vai vender para que o outro possa mudar antes dos 90 dias, que seria de lei, no caso de venda. É um artifício! Isso pode?
Desde já agradeço a quem puder me responder. Preciso retornar para imobiliária amanhã!!!
