compra e venda de imóvel - dúvidas
Prezados colegas, fui contratado por um conhecido para intermediar toda a negociação da compra de um imóvel que ele pretende adquirir. Iniciei recentemente o exercício da advocacia e, dessa forma, busco orientações acerca da atuação do advogado nesse tipo de negociação, a fim de prestar ao cliente um serviço de qualidade.
Trata-se de uma casa situada em um condomínio. O comprador, meu cliente, disse que irá dar, inicialmente, um sinal de valor X. Posteriormente, irá vender um terreno e utilizar seu FGTS para dar uma segunda parte do valor. Ao final, pretende pedir um financiamento no banco e finalizar o pagamento.
Qual o contrato a ser feito, contrato de venda e compra ou um compromisso de compra e venda? Em quais detalhes desses tipos de contrato devo ficar atento?
Por conta de quem correm as despesas de cartório, como, por exemplo, para registrar o contrato?
Quais documentos em geral são exigidos pelos bancos para se fazer um empréstimo para essa finalidade?
Quais atitudes devo tomar para me precaver de quaisquer condutas de má-fé por parte do vendedor? Como faço para garantir que se trata de um imóvel idôneo para ser negociado?
Desde já agradeço o auxílio de qualquer colega que se solidarize com esse iniciante que aqui escreve.
Prezado Dr. Gustavo bas
Primeiro, é necessário esclarecer que se o adquirente pretende financiar o imóvel, não deverá lavrar a escritura de compra e venda sem antes verificar junto ao agente financeiro o procedimento adquado para tanto.
Se não houver empecilho em relação à futura liberação do FGTS, nem financiemento, deve fazer uma escritura pública. O contrato particular não é hábil para transmissão de propriedade imobiliária. Se optar por fazer um contrato, deverá ser de compromisso, já que o vendedor se comprometerá a vender e o comprador a comprar da forma ajustada, obrigando-se ambos à escrituração.
Veja que o compromisso poderá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis (certifique isso em sua cidade). E é inevitável que se registre, para garantia futura de que esse bem não seja objeto de pagamento de dívida futura. Digo futura porque esse imóvel poderá continuar a garantir dívidas do vendedor e o comprador poderá ter problemas em relação a isso. Deve, portanto, levantar a situação do vendedor com busca nos Cartórios Distribuidor Judicial, Trabalhista, de Protesto, e outros órgãos de crédito.
As despesas são do adquirente em relação ao registro. Mas podem convencionar de outra forma, principalmente em relação ao contrato preliminar, ou quanto ao compromisso.
Sobre documentos para financiamento, melhor verificar junto à Instituição Financeira que pretende negociar. Cada instituição solicita documentos diferentes, apesar de haver uma série de documentos que são comuns, determinados pelo sistema de financiamento de imóveis. Geralmente são as certidões negativas tanto das partes que negociam quanto em relação ao imóvel, junto à Prefeitura (IPTU). As certidões dos Cartórios Distribuidores e de Protesto também serão necessários, e possuem um prazo relativamente curto para garantia de que o negócio esteja sendo realizado de boa fé.
Verifique por certidão atualizada de que o imóvel seja mesmo do vendedor e que não conste restrições. Insisto para que levante a situação do vendedor junto aos Cartórios. Havendo alguma execução, verifique valor e outros elementos para saber se este imóvel não seja o único a garantir o pagamento.
Essas, algumas contribuições... ouçamos os colegas.
Saudações.
tenho uma duvida gostaria de saber como proceder neste caso! com uma carta de credito concedida pela caixa economica federal comprei uma casa pela construra cr2 dia 6/10 assinei o contrato ja estou pagando 2 parcelas q vem descontada em minha c corrente ja paguei as taxas como itbi e taxas de cartorio, ja paguei ate condominio sem receber as chaves! ligo para o corretor e o mesmo nao me da uma data estimada de entrega das chaves, fui fazer a vistoria da casa e esta faltando a parte eletrica juntamente com algumas pendencias isto ocorreu no dia 29/10/09 eles me deram um prazo de 15 dias para estar td em ordem e este prazo ja passou agora pergunto a vcs como consumidora posso ir a uma delegacia e fazer um boletim de ocorrencia para denunciar a construtora pois comprei paguei e estou sem a casa e sem data prevista para entrega. o q devo fazer?
Prezada Sra. orjana
Sem saber do conteúdo do contrato, difícil sugerir algo.
Mas nesses casos, o PROCON costuma ajudar na solução.
À primeira vista, me parece que a cobrança de condomínio não é correta, já que ainda está em construção o imóvel. Se se tratar de reforma, apenas, creio que o condomínio possa ser cobrado sim, dependendo do que constar no contrato.
Mas quanto ao prazo para entrega, se não existir no contrato multa, deverá ingressar em juízo para que se tenha o termo final, sob pena de multa, a ser paga em caso de inadimplência do vendedor.
Veja no PROCON o que pode ser feito, ou procure um advogado de sua confiança para análise e sugestões.
Saudações.
