Dr. Herbert C. Turbuk - Liminares e Despejo em 15 Dias
VALOR ECONÔMICO - LEGISLAÇÃO & TRIBUTOS
Liminares sob a nova lei garantem despejo em 15 dias
Proprietários de imóveis comerciais em São Paulo obtiveram liminares que determinam o despejo de inquilinos no prazo de 15 dias, como determina a nova Lei do Inquilinato - nº 12.112, de dezembro de 2009. O artigo 59 da lei permite a retirada do locatário por inadimplência de um único aluguel ou de fiança. A norma está sendo contestada em uma ação direta de inconstitucionalidade (Adin) ajuizada no Supremo Tribunal Federal (STF) pelo Instituto Brasileiro de Defesa dos Lojistas de Shoppings (Idelos).
Uma das liminares envolve uma loja localizada no centro de São Paulo que está com aluguéis atrasados e não renovou sua fiança. Com a medida, concedida pelo juiz André Salomon Tudisco, da 42ª Vara Cível de São Paulo, o locatário deve deixar o imóvel em 15 dias. Em outro caso, uma loja de produtos náuticos, notificada para desocupar o imóvel - em um contrato de prazo indeterminado - foi obrigada a responder no período de 15 dias sobre o pedido de rescisão do contrato e no mesmo período desocupar o espaço. A liminar é da 6ª Vara Cível de São Paulo. Os lojistas podem recorrer das decisões.
A nova lei está mais dura com os locatários. Pela norma antiga, o dono do imóvel só poderia rescindir o contrato caso o inquilino atrasasse o aluguel duas vezes no período de 12 meses. Agora, basta que ele deixe de pagar apenas um aluguel no prazo de 24 meses. Caso seja ajuizada ação por inadimplência, o juiz deve, pela nova lei, estipular um prazo de 15 dias, prorrogáveis por mais dez, para o locatário quitar a dívida. Até então, não havia uma prazo estabelecido.
Para a advogada especializada em direito imobiliário, Renata Lange Moura, do Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados, que assessorou os locadores nos dois pedidos de liminar, a nova lei equilibra um pouco mais as forças nos contratos de locação. "Até então, os proprietários enfrentavam sérios problemas para retirar de seus imóveis os inadimplentes ou locatários que quebrassem normas dos contratos de locação", diz. A advogada afirma que a nova norma poderá ser também benéfica aos locatários. "A nova norma faz com que haja mais segurança na locação. Isso deve aumentar a oferta."
O advogado Marco Aurélio Souza, sócio do Dauro Dórea & Advogados, alerta que a nova lei pode ser utilizada mesmo em contratos de locação anteriormente firmados. "A aplicação é imediata e vale para todos", afirma. Para se prevenir, no entanto, locadores têm optado por refazer contratos e, assim, evitar conflitos judiciais. "A ideia é firmar contratos longos. E prever a resolução de conflitos na esfera extrajudicial. A Justiça só deve ser utilizada em casos de extrema necessidade."
Enquanto locadores vão à Justiça contra inquilinos inadimplentes, o Instituto Brasileiro de Defesa dos Lojistas de Shoppings tenta derrubar a nova norma no Supremo. Para o Idelos, o parágrafo 1º , inciso IX, do artigo 59 da Lei nº 12.112 seria inconstitucional. O artigo prevê a possibilidade de despejo do locatário, em 15 dias, por falta de pagamento de uma única prestação de aluguel. A entidade argumenta na ação que esse artigo viola princípios constitucionais como a dignidade da pessoa humana e o direito à moradia. A entidade também argumenta que esse artigo viola o direito do contraditório e da ampla defesa ao estabelecer a possibilidade de despejo antes que seja finalizada a ação. A Adin nº 4.366 tem como relatora a ministra do Supremo Ellen Gracie.
Atenciosamente Hebert Curvelo Turbuk www.hcturbuk.blogspot.com
Boa noite Dr. Herbert, acho essa alteração na Lei 8245/91 maravilhosa, pois sou administrador de imóveis em São Paulo, contudo antes de mais nada é preciso mudar o judiciário. Fui ao Forum de Santo Amaro em outubro passado e havia uma placa no Cartório da 1ª Vara "estamos juntando petição de agosto", três meses de atraso para juntada de petições!! Lhe pergunto, quanto tempo demorou o deferimento das liminares?? 6 meses?? 8 Meses?? Melhora um pouco, mas não resolve. Att
FOLHA DE S. PAULO - DINHEIRO - 27/2/10
Justiça concede primeiros despejos baseados em nova lei
Proprietários de imóveis em São Paulo começaram a obter na Justiça as primeiras liminares que autorizam o despejo de inquilinos com base na nova Lei do Inquilinato, em vigor no país desde 25 de janeiro.
Os casos em que pode haver despejo, no entanto, são controversos. Para especialistas, alguns dependerão da interpretação dos juízes sobre a regra. A advogada Renata Lange Moura, do Duarte Garcia, Ca- selli Guimarães e Terra Advogados, obteve duas liminares para despejos em imóveis comerciais na capital paulista.
A primeira refere-se a uma ação por não desocupação do imóvel depois do pedido do proprietário. De acordo com as novas regras, esse é um dos casos para o qual o dono pode pedir a desocupação na Justiça por meio de liminar.
A segunda foi movida porque expirou o prazo dado ao locatário para oferecer uma nova garantia (um fiador ou outro tipo de segurança ao credor).
O advogado Lauro Ayrosa, do Demarest & Almeida Advogados, afirma que "vai haver muita discussão" sobre as novas possibilidades de despejo. "Alguns casos vão depender da interpretação do juiz. Entendo, por exemplo, que, por questão de coerência, o prazo estabelecido para que se ofereça uma nova garantia ao proprietário deva contar após a nova lei [em vigor desde 25 de janeiro]."
Mas Ayrosa afirma que há determinações na nova Lei do Inquilinato que já estão em vigor - destacadamente as regras processuais, que definem como transcorre o processo judicial.
A advogada da Pró-Teste (Associação Brasileira de Defesa do Consumidor) Polyanna Carlos Silva discorda de que parte da lei possa vigorar para contratos assinados antes de 25 de janeiro. "Os reflexos da nova lei vão começar a surgir agora. A nova regra não deveria retroagir, mas vamos ter de aguardar como será a jurisprudência para essas questões."
Silva argumenta que nenhuma nova lei pode retroagir para prejudicar uma das partes envolvidas na disputa judicial.
Falta de pagamento Duas semanas após a vigência da nova Lei do Inquilinato, já houve decisões que determinaram o despejo dos inquilinos mesmo por falta de pagamento, baseadas na interpretação das mudanças recentes.
Em decisão de 9 deste mês, o Tribunal de Justiça de São Paulo negou recurso e concedeu despejo a uma empresa do ramo de alimentos. A empresa despejada argumentava que "estabeleceu fundo de comércio, com móveis e funcionários, que, com a retomada do imóvel, serão perdidos e demitidos".
Os desembargadores afirmaram, na decisão, que, com a nova lei, "nada impede a imediata execução do julgado, com o consequente despejo".
Nesta segunda-feira, o Nogueira da Rocha Advogados pedirá liminar para despejar uma propriedade localizada na marginal Tietê; um locatário que administra um estacionamento e deve três meses de aluguel.
"A dívida soma R$ 90 mil", afirma Diego Bridi, advogado do escritório. "O contrato se encerra em abril, e notificaremos de que não há interesse em sua renovação." Bridi afirma que se discute se essas liminares são inconstitucionais por cercear o direito de defesa dos locatários. "Não concordo com essa interpretação de inconstitucionalidade. O objetivo é a celeridade processual", diz.
A advogada Rossana Fernandes Duarte, sócia do Tozzini Freire Advogados, afirma que decisões recentes comprovam que a nova Lei do Inquilinato pode ser aplicada imediatamente. Segundo a especialista, "a nova lei veio confirmar a jurisprudência predominante".
Que inveja da comarca da Ingrid... Aqui no Rio, nas Varas mais ágeis, a juntada demora em média 20 dias no Fórum da Capital. Na Bahia, onde tbm advogo, a juntada pode demorar 3 meses! Isso mesmo: 90 dias... Pior é qdo o réu entrega as chaves do imóvel depois da contestação e o juiz entende por extinguir sem condenar nos ônus da sucumbência... é osso...
ciao.
