Cuidados ao comprar apartamento
Colegas, não sendo a minha especialidade, venho solicitar sugestões sobre cuidados que posso tomar ao adquirir um imóvel. O que verificar para que o imóvel não tenha alguma ação pendente ou ônus gravado? A matrícula é suficiente para tal?
Grato e saudações.
Prezado Wagner
A matrícula de fato é muito importante para mostrar eventual gravame(hipoteca, penhora etc), e principalmente para saber quem figura como proprietário atual. Caso queira cercar-se de mais cuidados, e o imóvel que está adquirindo pertença a um particular, vá ao forum e peça certidão cível(se quiser, criminal também) para ver se contra o vendedor( e sua esposa, se casado for) do apartamento há algum ação, como por exemplo uma "execução" em que a venda do imóvel pode configurar fraude a execução. Se a aquisição for de pessoa jurídica faça o mesmo procedimento acima(fraude contra credores/execução), lembrando também da pessoa física que está por trás. Veja se há inquilinos, se os condomínios, IPTU estão em dia, entre outros cuidados que vc conhece bem. No momento só me recordo dessas cautelas. Boa sorte
Prezado Wagner
Achei na "google", espero que te ajude.
Nesta sessão apresentamos algumas dicas de compra e locação de imóveis.
Dicas de Compra
Dicas do PROCON para a Compra de Imóvel Em Construção ou na Planta
Documentos que o comprador deve exigir na Compra de Imóvel Usado
Precauções na Compra
Vistoria Passo a Passo Dicas de Locação
Dicas do PROCON
Dicas de Compra
Adquirir um imóvel, sonho de milhões de brasileiros, tem se tornado difícil de virar realidade. O alto valor do investimento para os padrões de renda da grande maioria é, talvez, a primeira e principal dificuldade encontrada. Para vencer esta barreira muitos fazem a opção de comprar suas casas ou apartamentos, durante a construção ou na planta, diretamente das empresas incorporadoras. Muitos contratempos podem ocorrer até a entrega das chaves e a transferência legal da posse do imóvel. A atividade de incorporação imobiliária e edificação sob o regime de condomínio é regulamentada pela Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e complementada pela 8078/90.
Dicas do PROCON para a Compra de Imóvel Em Construção ou na Planta
PRINCIPAIS IRREGULARIDADES COMETIDAS PELOS VENDEDORES Veiculação de anúncios e publicidade sem o número do registro da incorporação, como determina o § 3º do artigo 32, da lei 4591/64. Ao invés do número de registro da incorporação, são indicados enganosamente no Contrato de Compra e Venda outros números tais como nº de registro do terreno, nº do registro da Convenção de Condomínio ou o nº do protocolo do registro; Venda de imóveis antes do Registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, em desacordo com o art. 32 da Lei 4.591/64. Venda de imóveis hipotecados nos agentes financeiros, caracterizando fraude e impedindo que o comprador exerça seu direito de averbar o Contrato de Compra e Venda; Alterações no projeto da edificação, já aprovado na Prefeitura, sem a prévia e expressa concordância dos interessados; Atraso na entrega do imóvel; Utilização de materiais diferentes e de qualidade inferior ao anunciado, configurando propaganda enganosa Cobrança de correção mensal das prestações, em desacordo com a lei em vigor; Inserir no Contrato de Promessa de Compra e Venda, com a intenção de desvinculá-lo da Lei 4.591/64, designações não regulamentadas tais como Regime de Preço Fechado, área útil, área total e ainda, cláusulas conflitantes com as daquela lei e/ou redigidas de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance. DIREITOS DO CONSUMIDOR PREVISTOS NA LEI 4.591/64 E 8078/90 Ter indicado no contrato o prazo para entrega da obra, sem justificativas vagas para os atrasos. Constituir Comissão de Compradores para representá-los junto ao incorporador, para todos os assuntos que envolverem o bom andamento da obra. Ser informado, de 6 em 6 meses, sobre o andamento da obra. Ser indenizado por prejuízos decorrentes do atraso ou da não conclusão da obra no prazo ajustado. Impedir alterações no projeto e na execução da obra, nas partes comuns, nas unidades e suas frações ideais ou que prejudiquem terceiros, as quais só poderão ser efetuadas com a aprovação unânime dos interessados. CUIDADOS QUE O CONSUMIDOR DEVE TER NA COMPRA DE IMÓVEIS Exigir do vendedor, COMO É DIREITO DO COMPRADOR, a minuta do Contrato de compra e Venda para prévio exame, bem como o NÚMERO DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO. Pedir no Cartório de Registro de Imóveis cópia da Certidão de Registro da Incorporação e da Licença (Alvará) de construção do imóvel. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE: a) existir hipoteca sobre a incorporação. b) a incorporação não estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis. c) a Licença (Alvará) de construção não estiver regular. Verifique na Prefeitura.
Verificar a idoneidade da empresa incorporadora no Fórum, nos Cartórios de Registro de Protestos e no PROCON. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE: a) existir processos na Justiça contra o vendedor. b) existir protestos de títulos nos Cartórios. c) existir registro de lesões ou danos a consumidores, no PROCON.
Ler e reler cuidadosamente o Contrato de Compra e Venda, se possível com a orientação de um advogado, ANTES DE ASSINAR qualquer documento ou FAZER QUALQUER PAGAMENTO. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE: a) não constar no Contrato o NÚMERO DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO no Cartório de Registro de Imóveis. b) não constar no contrato os DIREITOS DO CONSUMIDOR/COMPRADOR, previstos nas leis 4.591/64 e 8.078/90, especialmente seu art. 46. c) as informações do contrato DIVERGIREM das da Certidão de Registro de Incorporação e Alvará. d) não constar do Contrato o REGIME DE CONSTRUÇÃO: Obra por Empreitada Reajustável ou a Preço Fixo e Obra por Administração ou a Preço de Custo.
Visite outros imóveis que estejam sendo construídos ou tenham sido entregues recentemente pelo vendedor. Informe-se com outros compradores. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE: a) existir problemas de construção, de qualidade e de acabamento na edificação. b) as reclamações de defeitos na construção e no acabamento não foram sanadas pelo incorporador. c) forem detectados impedimentos legais e atrasos injustificados na. entrega de outras obras. d) quando da entrega dos imóveis seus preços ficaram acima dos ajustados nos contratos e/ou do mercado.
RECOMENDA-SE fazer constar no contrato cláusula que garanta a sua IMEDIATA RESCISÃO E DEVOLUÇÃO dos valores pagos, devidamente corrigidos, caso a obra não seja entregue na data ajustada ou sua conclusão seja retardada injustificadamente.
Efetivada a compra, vá ao Cartório de Registro de Imóveis para AVERBAR, À MARGEM DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO ou Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas TESTEMUNHAS, o que dará GARANTIAS LEGAIS.
Documentos que o comprador deve exigir na Compra de Imóvel Usado
Cópia da Escritura e do registro do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis Certidão Negativa de Débitos Condominiais (em caso de apartamento). Caso não estejam quitados, os débitos recairão sobre o novo proprietário Certidão de propriedade com negativa de ônus com vintenária (situação do imóvel durante os vinte últimos anos) Certidões pessoais do vendedor em distribuidores civis, justiça federal, cartório de protesto e executivos fiscais devem ser verificados na cidade na qual se localiza o imóvel e na qual resida o vendedor, caso sejam diferentes Certidão Negativa de IPTU e o carnê com as parcelas quitadas. Mas fique de olho no prazo: todas as certidões têm validade de trinta dias Certidão de Propriedade, com averbação da construção, em se tratando de casa. Senão, o novo proprietário corre o risco de estar comprando apenas o terreno e não a construção
Precauções na Compra
Alguns cuidados são necessários antes de se comprar um imóvel. Estes cuidados podem garantir o sucesso da da aquisição e evitar transtornos e prejuízos. São eles: Solicitar ao vendedor do imóvel as Certidões Negativas dos Cartórios de Protestos dos últimos cinco anos. Isso vai apontar se ele tem títulos protestados. Na capital, essa consulta deverá ser feita nos dez cartórios da área. Solicitar ao vendedor as Certidões Negativas dos Distribuidores Cíveis referentes aos últimos dez anos. Esse cuidado aponta se a pessoa que está vendendo o imóvel teve seus poderes interditados pela família, se é tutelado ou se há outros entraves. Com as Certidões Negativas da Justiça Federal, no período de dez anos, verificar se o atual proprietário do imóvel tem ações e execuções cíveis, criminais e fiscais contra ele. Solicitar a Certidão Negativa de Tributos Municipais do imóvel. Este documento é expedido pela prefeitura e aponta se há débitos no pagamento do IPTU. Solicitar a Certidão de Filiação Vintenária atualizada do imóvel. Este documento é expedido pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e relata todas as alterações realizadas no registro nos últimos 20 anos, apontando se existe ônus, dívida ou ação de execução sobre o imóvel pretendido, ou se o mesmo está penhorado. Essas despesas devem ser de responsabilidade do proprietário/vendedor do imóvel. Mas pode ocorrer acordo entre as partes para a divisão dos gastos. Verificar a atual escritura do imóvel e as anteriores, para saber se entre elas há alguma fraudada, o que poderá invalidar a aquisição. Caso o representante do vendedor esteja intermediando a negociação por meio de procuração, o ideal é solicitar uma cópia do documento, ir até o cartório onde o mesmo foi lavrado, verificar o livro onde foi registrado e pedir uma certidão atualizada da procuração em questão. Verificar se foi feita a averbação da construção do imóvel em cartório, se a contribuição do INSS da obra foi recolhida e se o imóvel está regularizado na prefeitura local, com planta aprovada e habite-se. No caso de apartamento, solicitar ao síndico do edifício uma declaração de quitação das taxas de condomínio. Verificar com alguns vizinhos detalhes importantes sobre o imóvel: sua situação legal e até mesmo sobre o próprio condomínio. Vale a pena checar todos esses detalhes para fazer uma aquisição tranqüila.
Vistoria Passo a Passo
Tenha a planta baixa da unidade e o memorial descritivo sempre à mão. O memorial traz todas as especificações do empreendimento e das unidades (apartamentos ou casas). Sua posse é indispensável para uma checagem detalhada. Cuidado com as denominações "similar" ou "equivalente", termos que podem causar divergência com relação à qualidade dos acabamentos. Verifique se não houve inversão na numeração da unidade adquirida, checando os finais e as prumadas do edifício. Cheque a qualidade da construção e dos materiais, comparando as marcas instaladas com as mencionadas no memorial. Merecem mais cuidados itens como metais e louças; azulejos e pisos. Atente também para a qualidade das instalações elétrica, hidráulica, de gás, telefonia e interfonia. Confira o nivelamento dos pisos. Pode haver degraus de um ambiente para outro. Para saber se as paredes estão tortas ou com excesso de ondulações na massa fina ou gesso observe-as contra a luz, pelos cantos. Veja se a pintura (cor e textura) está homogênea. Solicite à incorporadora ao menos um soquete em cada um dos ambientes para checar o funcionamento dos pontos de luz. Na cozinha e no banheiro, verifique se louças, bancadas e acessórios estão quebrados, trincados ou riscados. Olhe o estado e a fixação dos tampos de pedra das pias. Tampos com fixação através de estrutura metálica costumam ser mais resistentes. Cubas e sifões também precisam ser checados, há possibilidade de vazamentos. Abra todas as torneiras, os chuveiros e acione as descargas, de preferência ao mesmo tempo, para checar se a pressão é boa e se há vazamento nas ligações (flexíveis e sifões). Confira a qualidade das esquadrias (portas e janelas). Abra e feche esses itens várias vezes e teste travas e chaves. Confira o estado das ferragens. Muitas vezes as dobradiças são lixadas, perdem a proteção e acabam por enferrujar. Um balde d'água serve para verificar o nivelamento dos pisos das áreas frias (área de serviço, banheiro e cozinha). Se a água empoçar é sinal de problema A impermeabilização do box e da varanda também devem ser verificadas assim. Despeje bastante água nos ralos para verificar se há refluxo causado por entupimento. Confira se o número de vagas na garagem bate com o número especificado no memorial. Cheque a proteção contra incêndio do condomínio, hidrantes, portas corta-fogo, etc. Não esqueça de fazer uma vistoria geral no edifício, visitando áreas comuns como playground, piscina, sala de ginástica, home theater e salão de festas.
Prezado Wanderson
Procure observar qual a data que está na procuração, se esta não foi revogada, veja se está com firma reconhecida. Se o cartório onde a procuração foi feita fica perto de seu domicílio, procure informar-se sobre a procuração. Caso esteja tudo certo, é legal a negociação feita por procuração. Lembre-se de tomar os cuidados já citados quando for comprar um imóvel. Boa sorte
Dra. Zenaide,
Desculpe pela total ignorância no assunto. Mas para melhorar meu entendimento favor esclarecer: 1 - Como poderia checar se a procuração foi revogada? 2 - O contrato particular de compra e venda é obrigatório? 3 - Qual a diferença entre o contrato acima e o Contro Público de Compra e Venda? 4 - Qual a diferença entre registrar o imóvel no cartório e escriturar o imóvel no cartório.
Desde agradeço as informações, que estão sendo muito úteis na aquisição que estou a realizar.
Oi Wanderson
Procure ver em que cartório foi feita a procuração, ou se foi reconhecida a firma do vendedor, pois se estiver reconhecida o cartório deve ter a assinatura . Com relação ao imóvel, vá ao Cartório em que ele está registrado e peça certidão para saber quais as averbações(Av.) constam nas matriculas.
Os contratos públicos são feitos em cartórios e dão mais segurança; o particular é entre pessoas, e as vezes nem registram. A quarta pegunta, quem deve entender melhor são os cartorários do registro de imóveis. Para mim, são sinônimos.
Dra Zenaide,
Sou vendedor de um imovel e minhas certidoes pessoais estao ok. Ocorre que tive 02 empresas, nao mais trabalho com elas a muitos anos, e ambas estao inaptas perante a Receita Federal. O Comprador quer que eu regularize a situacao das empresas (DEclaracoes, eventuais debitos previdenciarios) para adquirir meu imovel. Isso é necessario ? Ele corre algum risco se comprar minha casa ?
deve haver uma certidão da matrícula do imóvel atualizada , de protestos dos útimos 20 anos do cartório de registro de títulos e documentos dos vendedores, certidão de processos civeis, criminais ...do foro onde tem domicíio, tudo isso para evitar que não exista gravame do bem, os processos em andamento devem ser verificados um por um, já com relação à empresa aberta, esta se não houver pendências judicias, basta ir na Receita Federal e solicitar o histórico, onde irá constar se há ou não pendências, o importante é verificar o gravame do bem, no caso tal pedido é apenas para precaução.
Wagner
Não esqueça da Certidão da Justiça do Trabalho (mesmo pessoa física), da Justiça Federal que você providencia pela internet, além das pessoais cíveis e executivos fiscais, protestos, arrestos e sequestros e da Receita Estadual, certidão negativa municipal do imóvel, matrícula atualizada e negativa de ônus reais, pode pedir uma vintenária também para garantia, e certidão negativa do condomínio, certidão e não apenas o comprovante de pagamento dos últimos meses.
Olá Estamos efetuando a compra de um apartamento no interior de São Paulo. O apartamento custa R$65.000,00. O problema é que o vendedor tem um processo para pagamento de uma dívida de R$4.000,00 em 2005 (provavelmente uns R$9-10 mil atualmente). O imóvel está sendo utilizado como garantia para o pagamento dessa dívida. Gostaria de saber se há a possibilidade de comprar o imóvel, mesmo que com ordem judicial para que parte do pagamento que efetuaremos seja usada para extinguir a dívida legal do vendedor, ou até se há algum outro meio de comprar que não nos acarrete prejuízo. Desde já agradeço.
Prezados, estou com problemas justamente na transação de compra de um imóvel; havíamos adiantado 10.000,00 de entrada em um apartamento de R$ 130.000,00. E a proprietária disse que ficaria no aguardo do financiamento da CEF, data limite até 12/02/2010, no entanto esta semana a proprietária vendeu o apartamento para outra pessoa e além de não querer pagar multa, juros e correção do dinheiro inicial dado em setembro, disse que só deve pagar 2/3 do valor. Embora não entenda muito de legislação o contrato que fizemos com ela junto à imobiliária não tinha cláusula nenhuma que citava essa situação. Gostaria de saber dos senhores, como devo proceder? O que é meu de direito? A proprietária nem se encontra mais no país, embarcou para o japão na sexta-feira e disse para uma terceira pessoa acertar conosco o contrato de distrato.
Rafael a primeira coisa que tem que fazer é procurar saber em qual processo que o imóvel está penhorado, e nele poderá entrar com embargos de terceiro e negociar com o credor o valor, com a retirada da restrição ai voce compra o imóvel do proprietário , descontado o que pagou, essa é a melhor forma, pois jamais aconselharia alguém a comprar um imóvel penhorado, devido a evicção (perda da coisa via sentença judicial)
DRA ZENAIDE:
Vou me aproveitar da sua experiência em Cartório e perguntar: A certidão negativa fornecida pelo Síndico do condomínio abrange somente as TAXAS ou, também, outros problemas que gravam o apartamento, como, v.g., uma decisão da ASSEMBLEIA GERAL que determinou, antes da venda, por uma diferença de UM VOTO, a demolição de um acréscimo feito na cobertura do apartamento?
PS: o CONDOMÍNIO JÁ INGRESSOU COM DEMOLITÓARIA CONTRA A ADQUIRENTE
GRATO
OSWALDO
