M Sampaio, A convenção tem que ser registrada no álbum imobiliário e para isso há necessidade de que todos o titulares de unidades a assinem. Portanto, o morador não titular da unidade não tem legitimidade para assinar a convenção registrável. Como a convenção regula as relações dos condôminos, podem os moradores, na absoluta impossibilidade de se encontrar a pessoa legitimada para assiná-la, elaborar uma convenção regrando a vida condominial, reconhecer a fima de todos para que tenha valor entre eles. O que não pode é um condomínio ter vida harmoniosa sem um regramento próprio. m abraço, Jaime

M Sampaio, A convenção tem que ser registrada no álbum imobiliário e para isso há necessidade de que todos o titulares de unidades a assinem. Portanto, o morador não titular da unidade não tem legitimidade para assinar a convenção registrável. Como a convenção regula as relações dos condôminos, podem os moradores, na absoluta impossibilidade de se encontrar a pessoa legitimada para assiná-la, elaborar uma convenção regrando a vida condominial, reconhecer a fima de todos para que tenha valor entre eles. O que não pode é um condomínio ter vida harmoniosa sem um regramento próprio. m abraço, Jaime

Olá Jaime,

Em primeiro lugar, muito obrigado por ter respondido, entretanto, gostaria de esclarecer que, o proprietário do prédio faleceu e os moradores continuaram morando nos apartamentos, e o Condomínio nunca instituiu uma Convenção, como o Condomínio está passando por alguns problemas, inclusive de ordem financeira, os moradores estão com interesse em instituir uma Convenção, inclusive com Registro no Cartório Imobiliário.

Contudo, a minha dúvida diz respeito ao fato de que a maioria dos moradores tem apenas a posse, nunca tiveram a propriedade, também, são mais de 20 anos que o proprietário do prédio faleceu, e nunca apareceu nenhum herdeiro, .

Conforme supramencionado, se os atuais moradores que tem apenas a posse mansa e pacífica, assinarem a convenção, está não terá eficácia? mesmo levando ao Registro Imobiliário?

Atenciosas saudações.

MSampaio, Como já disse, quem não tem título de propriedade registrado no registro de imóveis não tem legitimidade para firmar convenção registrável. Entretanto, podem elaborar uma convenção, que embora não levada a registro de imóveis, tem valor entre eles. Um abraço, Jaime

Jaime,

Obrigado pelos esclarecimentos.

Um abraço.

Oi querida,.

Não sou advogada mas vou tentar ajudá-la OK? A convenção deve ser subscrita pr 2/3 dos condôminos, sendo que serão equiparados aos condôminos os promitentes comradores e os cessionários de direitos das unidades. No meu condomínio ninguém tem escritura, por problema na Cobstrutora; temos apenas os contratos de gaveta, ou seja, temos apenas a posse e isso não nos impediu de registrar a convenção o cartorio.

Boa sorte

Marisa, Antes de se manifestar, preste a ateção a questão proposota, no caso em epígrafre, trata-se de pessoas que estão na posse do imóvel sem nenhum título que os garanta continuar nessa posse, podendo ser desapossados a qualquer momento. Portanto se não têm contrato de promessa de compra e venda ou outro título que lhes garanta algum direito, não têm legitimidade para firmar a convenção. Um abraço, Jaime

Marisa,

Primeiramente, quero agradecer pela informação, em segundo, gostaria de esclarecer que os moradores não possuem contratos (mesmo os de gaveta), alguns moravam na condição de locatário, outros com a permissão do proprietário (que já faleceu há mais de 20 anos), existe situação de morador que ocupa a unidade há mais de 20 anos. Diante de problemas com inadimplência, a maioria dos moradores estão querendo instituir uma convenção e registrar no Cartório de Registro de Imóveis, o problema é justamente a falta do título de propriedade, ou seja, a falta de legitimidade.

Impende ressaltar que até o momento não foi feito inventário, nunca apareceu herdeiro. Já pensei em orientar que se faça o inventário, ou que requeiram o usocapião, mas sinceramente não sei qual a medida mais benefíca para os moradores que estão na posse há bastante tempo.

Diante a situação supracitada, conto com o apoio e colaboração de todos, para que eu possa ajudar os moradores que se encontram nessa situação de impasse.

Atenciosas saudações!

Oi Dr Jaime

Então minha advogada é ainda melhor do que eu imagino; ela já conseguiu ajuizar ação até mesmo de quem a gente só tinha o nome, e nada mais nada menos do que isso, só o nome. E o melhor é que ganhamos a ação. Ela usa até mesmo o livro de atas para provar que o cidadão assina como condômino. Ou as contas de luz. Alias, já teve juiz que aceitou como prova de posse os condomínios em nome da pessoa. Porque bem entendido, ninguém fornece contrato de gaveta para ser acionado por dívida em condomínio.

Mas voltando ao registro da Convenção, que é a dúvida da consulente. Na época foi pedido para nós e usado pelo advogado todas as contas de condomínio, luz, telefone, extrato bancário, enfim, tudo o que nós tinhamos. E como eu disse, a conveção foi devidamente registrada. E precisou da assinatura de 2/3 dos possuidores.

Essa lei é federal ou, por cartórios serem estaduais, pode mudar alguma coisa de um estado para outro?

Abraços

Marisa, Aqui se trata exclusivamente sobre constituição de uma convenção de condomínio, onde os interessados não detêm título de propriedade. Até o advento do Código Civil de 2002, a criação de uma convenção e o seu registro era regrada pela Lei 4.591/64 e o seu registro pela Lei dos Registros Público, Lei 6015/74 e pelos provimentos das Corregedorias do Poder Judiciário de cada Estado. O Código Civil de 2002, a partir do seu art. 1.331, regra o nascimento de um condomínio e de como ele será administrado, embora eu entenda que ainda subsistem as regras da Lei 4591, naquilo que não contrariarem o Código Civil, já que não foi revogada expressamente pelo novo regramento. No que consiste ao registro de uma convenção, além da Lei dos Registros Públicos, o disciplinam os provimentos da Corregedoria de Cada Estado. Sei, por exemplo, que no Estado de São Paulo e no RS, os signatários de uma convenção apta a ser levada ao registro público, devem ser os mesmos que lá figuram como proprietários ou promitentes compradores. Assim, mantenho a minha posição de que posseiros ou inquilinos não têm legitimidade para firmarem uma convenção apta a ser registrada no álbum imobiliário.

Quanto ao comentário da Marisa, digo-lhe que aqui falamos em tese, já que não temos conhecimentos integral de cada caso. O fato de sua advogada ter conseguido uma sentença favorável em um processo, não se pode avaliar, eis que desconhecemos suas particularidades.   

Feliz Natal, Jaime

Oi dr. Jaime

Antes de mais nada, feliz natal para o senhor também.

Só para esclarecer, nós conseguimos registrar o prédio e a convenção em 2000, antes portanto dessa lei que o sr. falou. Consta como proprietária uma construtura que faliu a mais de 25 anos e quem subscreveu a convenção foram os posseiros; mas essa sua informação é muito relevante, porque eu pretendia alterar a convenção e pelo jeito lá vem problemas.

Agradecida pela resposta, e novamente boas festas ao senhor e sua família.

Abraços

Marisa, Como disse, cada caso é um caso, esse condomínio que vcs registraram só conseguiram porque não havia registro anterior, era um obra recem construída. Quanto a alteração da convenção penso que não havrá problema pois agora todos já tem registro em seus nomes. Feliz Natal. Jaime