contrato de gaveta

Usucapião

Fernando, em cada um dos contratos, sem exceção, imagino que deva haver cláusula obrigando cada um dos adquirentes a quitar a obrigação dos impostos. No último caso não é diferente: não é por se tratar de contrato de gaveta, que este não venha a gerar obrigações. O correto de cada comprador, em qualque situação, é exigir que o alienante exiba os impostos devidamente pagos. Ou então, deve assumi-los. Assumindo, não há mais em que se falar - tem que pagar. Na oportunidade, aconselho: nunca compre imóvel, carro, e nem mesmo um liquidificador que não esteja sendo vendido pelo prorietário de direito, aquele que consta no documento. Boa parte das ações cíveis hoje em trãmite Brasil afora, se dá por pequenos descuidos como esses. Imagine que o titular do imóvel atual, aquele que consta no registro de imóvel, cheque para este último comprador e diga que não o conhece, nunca o viu, ou simplesmente venha a falecer de modo repentino, e os herdeiros não queiram aceitar os contratos seqüenciais!! Imagine quantas ações serão necessárias, tempo e dinheiro gastos, para fazer valer os direitos!

Prezados Fernando, Adriano e Bruno.

Com bem dito pelo Bruno, realmente estes tipos de erros geram muitas ações, mas, com isso, geram muitas jurisprudências. Pelo menos alguma coisa de bom.

Há 15 anos enfrento este tipo de problemas no registro de imóveis em que trabalho.

São 3 apenas as soluções possíveis.

1) Usucapiào; 2) Adjudicação compulsória; e 3) Escritura de Venda e Compra definitiva.

Para que se possa definir qual das 3 será a solução escolhida, antes de mais nada deverá ser feita pesquisa no registro de imóveis competente pelo imóvel para definir qual o último proprietário registrado e se o imóvel já não foi tomado pela Prefeitura por conta do não pagamento do imposto predial e territural urbano - IPTU.

Sabendo o último proprietário registrado e não tendo ocorrido qualquer problema com o fisco (mesmo sem registro de alguma penhora, é bom consultar se para o imóvel não consta dívida ativa ou alguma ação na fazenda pública cobrando IPTU atrasado ou outro tipo de imposto municipal que se vincule ao imóvel (obrigação propter rem).

Para a escritura definitiva, basta que o último proprietário (ou seus reprsentantes legais - inventariante, procurador) compareçam a um cartório de notas para outorgar a escritura.

Havendo qualquer problema neste sentido, melhor tentar resolver administrativamente, pois judicialmente os custos aumentam e a chance de solução rápida vão pelo ralo.

Qualquer escrevente de cartório de notas poderá ser muito útil para solucionar os problemas existentes. Se foram insuperáveis, resta ao advogado propor a ação própria.

Como são apenas 2 açoes possíveis (usucapião e adjudicação compulsória) não há muito que falar, mas apenas observo que se já tiver decorrido o prazo legal para a prescrição aquisitiva do direito de propriedade, melhor entrar com a ação de usucapião muito bem instruída (se possível já com a anuência dos confrontantes), pois se entrar com a ação de obrigação de fazer (adjudicação compulsória) pode ser que o juiz indefira, sendo uma grande perda de tempo.

Se houver pessoa jurídica envolvida, mais indicada ainda a ação de usucapião, uma vez que por ser aquisição originária, estariam resolvidos todos os problemas fiscais da empresa (Lei de custeio da previdência social)que podem impedir a transmissão válida do imóvel. Esse conselho vale inclusive para o caso de a empresa ainda estar ativa.

Espero ter ajudado, mas continuo à disposição.

Eduardo Oliveira

Estou querendo comprar um apto cujo não pode ser transferido, somente pode ser feito agora o contrato de gaveta. Gostaria de saber se eu fizer um contrato com o vendedor, se não corro o risco de ele me tornar o apto neste tempo que eu não passar a escritura do mesmo e tambem um modelo de contrato de gaveta