Contrato de locação de imóvel - caução indevida
Fiz um contrato de locação residencial com depósito em caução, e no fechamento do contrato, o inquilino que conhecia direito, me induziu a cobrar três vezes o valor do aluguel mais o condomínio.
No meio do contrato, o inquilino informou que deixaria o imóvel e parou de pagar os aluguéis por quatro meses.
Quando fui pesquisar mais a fundo meus direitos, descobri que deveria ter feito o depósito numa caderneta de poupança especial e também cobrei mais que três vezes o valor do aluguel.
A sala está fechada desde o dia 27 de dezembro, o Inquilino retirou todos seus pertences e nunca mais voltou ao imovel.
Como posso reaver minha sala? Tenho direito a cobrar os aluguéis atrasados? Meu contrato de locação é nulo e não tenho direito algum?
primeiro, o fato de vc cobrar caução é normal, ele serve de garantia ao não pagamento dos alugueis, ae no seu caso vc cobrou três meses e ele ficou devendo quatro, ou seja, na realidade ele lhe deve apenas um mês....o q vc deveria ter feito era mesmo ter depositado esses valores...mas td bem vc não terá q devolvê-los mesmo, pois ele ficou pelos alugueis não pagos....2. qto ao imóvel, existe um contrato vc não pode simplesmente adentrar no imóvel, vc terá q entrar com ação de despejo com cobrança de alugueis cumulada com reintegração de posse....3...embora o locatário tenha se mandado vc não poderá entrar na marra na sua sala..por isso a reintegração de posse..se vc o fizer de entrar na marra!!!!! ele pode até entrar com dano moral contra vc..e vc deixa de ser credor prá ser devedor... bom boa sorte ae prá vc
Emerson,
A coisa não tão simples assim, a lei diz que tenho de cobrar até 3 vezes o ALUGUEL, porém cobrei 3 vezes o aluguel + o condomínio e ainda não fiz o depósito judicial, mas a lei não diz qual a sanção a que estarei sujeito.
Alguns parágrafos abaixo a lei menciona algumas penalidades por cobranças indevidas, que pode ser pena de reclusão de 5 a não lembro quantos dias ou pagamento de 3 a 12 vezes o valor do aluguel.
Meu real problema é saber quanto custará meu erro.
Caução
Caução é um depósito em dinheiro ou a nomeação de um bem móvel ou imóvel de propriedade do Locatário, oferecidos como garantia das dívidas que possam vir a existir em relação à locação.
Quando a caução for realizada em dinheiro, o valor não poderá ultrapassar ao equivalente a 3 (três) meses de aluguel e, ainda assim, deverá ser depositado em caderneta de poupança especial, vinculada, que, ao final da locação, não havendo divergência quanto a débitos da locação, pertencerá ao Locatário.
O Locatário, finda a locação e quitados os compromissos avençados, deverá obter autorização do Locador para levantar os valores depositados, bem como os rendimentos do período.
Se, ao final da locação, restar débito a ser pago pelo Locatário em favor do Locador, poderão as partes, em conjunto, comparecer ao estabelecimento onde se encontra depositada a caução para levantar os valores existentes e ali acertarem os seus débitos e créditos.
Contudo, havendo divergência sobre o valor do débito do Locatário, não sendo possível a solução amigável para o litígio, o Locador deverá obter em juízo a apuração de seu crédito para, depois, mediante autorização judicial, sacar no estabelecimento bancário o valor limite de seu crédito, ficando o restante à disposição do Locatário.
Se acaso o valor em depósito for insuficiente para a quitação do débito do Locatário, poderá o Locador, pela via judicial, cobrar a diferença apurada.
Outro tipo de caução será a de bens móveis - um carro, por exemplo. Nesse caso, o contrato que descreverá o veículo e os números de seu registro junto ao órgão competente, bem como placa, cor e características relevantes, deverá ser levado a registro no Cartório de Títulos e Documentos da comarca.
Finalmente, quando se tratar de bem imóvel oferecido como garantia dos encargos da locação, o contrato deverá descrevê-lo com toda clareza, além de fazer constar o número da matrícula no registro imobiliário, depois levá-lo à averbação junto à matrícula respectiva.
Somente assim estará efetivamente garantida a eficácia da caução, pois a averbação da caução no Cartório do Registro de Imóveis demonstrará, inclusive para terceiros, que o imóvel não está livre de gravames.
O Locador, portanto, terá preferência no recebimento de seu crédito, mesmo se o imóvel for penhorado por outra dívida, ou ainda se for hipotecado para garantia de qualquer outro compromisso. Isso quer dizer que o imóvel ficará garantindo a dívida e valerá, inclusive, contra terceiros.
Por outro lado, é preciso verificar se o imóvel oferecido em caução não possui qualquer outro gravame, penhora ou hipoteca, porque, se tais informações já constarem do registro imobiliário, a caução estará prejudicada, uma vez que as garantias anteriores gozarão de preferência legal. Nesse caso, o Locador só receberá o seu crédito se o imóvel, ao final, for leiloado e obtiver valor que comporte pagar todos os créditos, na ordem em que foram registrados.
A caução também poderá ser prestada por títulos ou ações. Mas, na hipótese de a empresa emissora do título ou ação vir a ter sua concordata, falência ou liquidação decretados, terá o Locatário o prazo de trinta dias para substituir a caução, sob pena de dar ensejo à rescisão do contrato .
E, minha duvida é a seguinte: A lei 8245/91 que define a locação de imoveis, sobre qual a regulamentação caução em dinheiro citada no artigo 38, paragrafo 2, diz que esta conta deve ser regulamentada pelo poder publico (BC) aí fica a pergunta: existe conta especifica para caução em dinheiro regulamentada pelo BC? visto que a dúvida entre as partes são grandes em relação a este tipo de conta.
