Compra de um imovel que está em nome de uma criança de 11 anos
Bom Dia ,
Estou comprando um imovel que está em nome de uma criança de 11 anos os pais passaram para a criança esse imovel e na matricula esta como uso e frutos , o que devo fazer para comprar esse imovel ?
Usufruto Usufruto é o direito real sobre coisas alheias, conferindo ao usufrutuário (Pessoa para quem foi constituído o usufruto) a capacidade de usar as utilidades e os frutos do bem, ainda que não seja o proprietário. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.
O usufruto pode recair em um ou mais bens móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro ou parte deste. É instituído por lei (disposição legal – Ex: o usufruto do pai e da mãe sobre os bens dos filhos menores), por ato jurídico inter vivos (Ex: contrato, escritura pública) ou causa-mortis (Ex: testamento, última vontade), por sub-rogação legal (quando o bem sobre o qual incide o usufruto é substituído por outro bem), por usucapião ou por sentença judicial. Tendo sua constituição mediante o Registro no Cartório de Registro de Imóveis, exceto quando não resulta de usucapião.
No Usufruto, o proprietário (comumente chamado nu-proprietário – aquele que tem o domínio, mas não tem a posse) só tirará proveito real do bem quando não mais subsistir o usufruto.
Para salvaguardar os interesses do proprietário, o usufruto deve ser exercido dentro de certos limites legais durante sua existência: a) o usufrutário é proibido de modificar substancialmente a coisa, uma vez que o usufruto se extingue se a coisa perecer ou se transformar de maneira que mude seu caráter; b) O usufrutário também não pode vender o bem de que usufrui (pois não é proprietário), mas pode administrá-lo, inclusive sublocando o bem para terceiros. O usufruto não pode ser alienado, mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso. Portanto, sendo o usufruto inalienável também é impenhorável, mas, se o usufrutuário alugar o imóvel, a renda será penhorável; c) é obrigação legal do usufrutário conservar o bem, para assegurar a devida devolução da coisa no estado em que estava quando recebida e das prestações e tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída. Obrigando-se ainda a dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida contra a posse da coisa, ou os direitos deste. Porém este não é obrigado a pagar as deteriorações resultantes do exercício regular do usufruto. O nu-proprietário poderá vender o bem, mas o comprador terá que respeitar o usufruto, isto é, não terá direito de usar o imóvel nem de colher seus eventuais rendimentos (ex.: receber aluguéis), pois se trata de direitos do usufrutuário, exceto nos casos em que a venda seja feita com 1) a renúncia do usufruto pelo usufrutuário, nos casos de usufruto vitalício e usufruto temporário em que seu prazo não tenha chegado ao fim; 2) que seu prazo tenha sido findado, nos casos de usufruto temporário; 3) com a morte do usufrutuário, nos casos de usufruto vitalício e temporário antes que seu prazo não tenha chegado ao fim
O usufruto é extinto:
a) pela renúncia ou morte do usufrutuário; b) pelo termo de sua duração; c) pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto for constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer; d) pela cessação da causa que o originou; e) pela consolidação; f) por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora ou deixa arruinar os bens; g) por destruição da coisa, por caso fortuito ou força maior; h) pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai.
Quando for constituído usufruto em favor de duas ou mais pessoas, será extinta a parte em relação a cada uma das que faleceram, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desse couber ao sobrevivente. Compra e Venda com Constituição de Usufruto
Definição: É a Escritura na qual é firmado, e expressado na linguagem técnica jurídica, o contrato entre o vendedor que se compromete a vender seu bem imóvel ao comprador, o qual, por sua vez, constitui USUFRUTO em favor de um terceiro, tudo isso nas condições certas e ajustadas, verificando-se a possibilidade jurídica do negócio, identificando as partes que dele participam, avaliando suas capacidades civis e analisando os documentos exigidos.
Obs: A documentação necessária para a lavratura de Escritura de Compra e Venda de Bem Imóvel com Constituição de Usufruto é a mesma da Compra e Venda comum, acrescentando a qualificação das partes usufrutuárias e um ITBI de Constituição de Usufruto, que corresponde a 1% do valor venal do imóvel. Obs: Nas custas da escritura é acrescido um ato adicional correspondente a constituição do usufruto.
Compra e Venda com Reserva de Usufruto
Definição: É a Escritura na qual é firmado, e expressado na linguagem técnica jurídica, o contrato entre o vendedor que se compromete a vender seu bem imóvel ao comprador, sendo que o Vendedor reserva o USUFRUTO do imóvel para si, tudo isso nas condições certas e ajustadas, verificando-se a possibilidade jurídica do negócio, identificando as partes que dele participam, avaliando suas capacidades civis e analisando os documentos exigidos. Obs: A documentação necessária para a lavratura de Escritura de Compra e Venda de Bem Imóvel com Reserva de Usufruto é a mesma da Compra e Venda comum, porém neste caso não se faz necessário o Pagamento de ITBI de Usufruto. Nas custas da escritura é acrescido um ato adicional correspondente a reserva do usufruto.
Compra e Venda com Renúncia de Usufruto
Definição: É a Escritura na qual é firmado, e expressado na linguagem técnica jurídica, o contrato entre o vendedor, o usufrutuário a quem o mesmo reservou usufruto ao adquirir o imóvel e o comprador, o primeiro se compromete a vender seu bem imóvel ao comprador, enquanto o segundo renúncia o usufruto que lhe foi conferido anteriormente pelo primeiro, tudo isso nas condições certas e ajustadas, verificando-se a possibilidade jurídica do negócio, identificando as partes que dele participam, avaliando suas capacidades civis e analisando os documentos exigidos. Obs: A documentação necessária para a lavratura de Escritura de Compra e Venda de Bem Imóvel com Renúncia de Usufruto é a mesma da Compra e Venda comum, acrescentando a qualificação da parte usufrutuária renunciante. Nas custas da escritura é acrescido um ato adicional correspondente a renúncia do usufruto.
Compra e Venda com Anuente Cedente
Definição: É a Escritura na qual é firmado, e expressado na linguagem técnica jurídica, o contrato entre o vendedor que se compromete a vender seu bem imóvel ao comprador, com a anuência (consentimento) de um terceiro, o qual possuiu direitos sobre o bem imóvel em questão, através de contratos firmados entre ele e o vendedor em momento anterior a presente transferência, tudo isso nas condições certas e ajustadas, verificando-se a possibilidade jurídica do negócio, identificando as partes que dele participam, avaliando suas capacidades civis e analisando os documentos exigidos.
Obs: A documentação necessária para a lavratura de Escritura de Compra e Venda com Anuente Cedente é a mesma da Compra e Venda comum, acrescentando a qualificação das partes cedentes, o ITBI de Anuência, que corresponde a 2% do valor venal do imóvel e contrato firmado entre o vendedor e anuente cedente, para que se conste na escritura as formas e preços ajustados da transação anterior.
Obs: Nas custas da escritura são acrescidos um ato adicional correspondente a anuência.
Compra e Venda com Anuente Pagador
Definição: É a Escritura na qual é firmado, e expressado na linguagem técnica jurídica, o contrato entre o vendedor que se compromete a vender seu bem imóvel ao comprador, tendo o pagamento estando sendo efetuado por um terceiro, que é o anuente pagador, tudo isso nas condições certas e ajustadas, verificando-se a possibilidade jurídica do negócio, identificando as partes que dele participam, avaliando suas capacidades civis e analisando os documentos exigidos. O anuente pagador não possuirá direitos sobre o imóvel, salvo se houver uma constituição de usufruto em seu nome. Poderá o mesmo constituir cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade, em caráter vitalício ou temporário.
O valor paga sobre a transação será declarado no imposto de renda do anuente pagador e não do comprador.
Obs: A documentação necessária para a lavratura de Escritura de Compra e Venda com Anuente Pagador é a mesma da Compra e Venda comum, acrescentando a qualificação das partes anuentes, não se faz necessário o pagamento do ITBI nos casos de anuência pagadora.
Fonte:http://www.cartoriomaia.com.br/conteudo/276
Em que pese a clara explanação do que seja usufruto e sua forma de extinção exposta pelo colega Antonio Gomes, a quem rendo minhas homenagens, o questão do consulente é apenas saber se é possível a compra de um imóvel pertecente a um menor menor de 11 anos. Assim , reitero a minha manifestação no sentido de que para adqurir imóvel pertencente a um menor dessa idade, só será possível através de autorização judicial. E mesmo assim o comprador somente adquiririá a nua propriedade. Caso o usufrutuário abra mãe do usufruto, o comprador aquirie a propriedade plena do imóvel. Um abraço, Jaime
A questão posta foi de plano plenamente solucionada pelo nobre colega, sem reparo, a minha colocação sobre o instituto do usufruto no seu inteiro teor do citado Cartório, foi apenas para ofertar aos eventuais visitantes uma leitura mais profunda sobre o tema, o qual julgo importante melhor conhecer.
Cordial abraço.
Antonio Gomes.
