Leilão de imóvel por divida de condominio
Bem amigos preciso da ajuda de vcs.
Tem 6 anos que comprei um imóvel onde o mesmo tinha dividas de condominio que o antigo proprietario questionava o valor cobrado do condominio na justiça, então acreditando no ser humano comprei o imóvel e continuei pagando o condominio que correspondia a mim. Só que hoje fui informado pelo sindico do meu predio que meu Ap estaria indo para leilão para quitar as dividas do condominio no periodo que o antigo proprietario morava. PS: Ele é meu unico imóvel e esta no meu nome e de meu irmão.
O que faço ? esto preocupado já que é meu unico bem.
Rapha Palhares Não entendi a sua frase "creditando não ser humano". Ora, se vc tinha ciência de que havia pendência de condomínio e que já estava em processo de cobrança, esperava o que? Agora ou vc paga e tenta se ressarcir do vendedor ou perde o imóvel. O que não é humano e um condôminio não pagar as sua cota correspondente e achar que os demais moradores devem pagar para ele usufruir. Um abraço, Jaime
"Eu disse acreditando no ser humano" quando eu disse isso me referia em acreditar que como ele me prometeu perdendo ou ganhando ele iria assumir a divida. E da data da compra até hoje meu condominio esta sendo pago.
E mais um observação: Eu não recebi nenhum comunicado e liguei para o ex dono e o mesmo tb não recebeu nada e só soube disso através do sindico.
Isso pode acontecer do imóvel ir a leilão sem eu saber? o imóvel já esta registrado no meu nome
Rapha Palhares.
Dívida de condomínio não tem piedade! É conhecida no ambito do Direito como Dívida Propter Rem (que acompanha a coisa, ou ainda, dívida da coisa), ou seja, não se trata de uma dívida pessoal que o antigo proprietário tinha, mas sim dívida do imóvel. Quando você compra o imóvel carrega com ele TODA a dívida.
Ademais, por ser dívida propter rem não entra na impenhorabilidade relativa ou absoluta! Então, quando você disse "é o único imóvel que está no meu nome" o juiz passa por cima, mesmo que seja considerado bem de família (impenhorabilidade absoluta a luz da lei 8009).
NUNCA fique devendo IPTU ou CONDOMÍNIO. Mesmo que a culpa não seja sua, o problema, no final, acaba sendo.
Contrate um advogado urgente. As teses a serem levantadas são tênues, pois, pelo que você disse, você não foi induzido a erro, eis que sabia o que estava comprando. Além disso, acho difícil conseguir ressarcimento sem instrumento que comprove que ele "se comprometeu a pagar o condomínio no período X".
Se o imóvel estiver no seu nome, com escritura, averbado conforme art. 1245 do Código Civil, então, não tem como estar correndo processo sem você saber. Caso contrário, pode sim, pois a cobrança de condomínio pode ser feita frente ao possuidor (quem está na posse do bem) como do proprietário (quem está na matrícula do imóvel).
Quanto ao direito a um acordo: O que você tem é o direito de PROPOR um acordo. Entretanto, eles não são obrigados a aceitar.
Antes de adentrar no cenário jurídico, é importante compreender a situação. Note que, sob a égide jurídica, o condomínio é a vítima e não você. Essa será a forma como o juiz vai entender.
Partindo dessa premissa, embora difícil de engolir, será mais fácil propor um acordo, por meio de advogado, nos próprios autos (petição) ou, até mesmo, com o advogado do condomínio. Assim, você consegue resolver tudo de forma amigável. Conselho: Pague esta dívida! Após, procure seus direitos com o outro rapaz.
Quanto a aviso: Se o condomínio entrar com ação de cobrança de condomínio, você será citado por oficial de justiça para se defender. Contudo, se eu fosse você, antes que isso aconteça, proponha uma acordo, pois quando cai na mão de advogado, dificilmente isso acontece. Isso porque, como eu disse no começo, eles não são obrigados a aceitar.
meu ap teve o primeiro leilao no dia 02/05/11 sem nada acontecer;outro leilao esta marcado para o dia 23/05/11.meu ap esta avaliado em 77 mil ea divida + ou - de 13 mil. que direito tenho a receber?depois do segundo leilao oq acontece?posso sair sem nada?nao cumpri 2 acordos,nao tenho advogado,por favor preciso de asclarecimentos precisos!grato!
Devia ter descontado o valor que estava devendo no pagamento do apt. e depois ter quitado o condomínio. Com certeza o ex. proprietário sabe do processo, entra no site do TJ do seu Estado e procura pelo seu nome ou do ex proprietário o processo. E vai até a administradora do seu condomínio ou se não tiver vai no síndico e pede o número do processo e propõe o acordo. E procura um adv. de sua confiança URGENTE.
Nossa... apto de 77 mil e dívida de 13 mil e o juiz mandou para leilão p/ quitar esse débito?!?
Existe uma Teoria que chama Teoria do Adimplemento Substancial. Diz que, quando o devedor quitou, ao menos, 80% das parcelas devidas, o bem não pode ser penhorado.
"O adimplemento de mais de 80% das parcelas avençadas no contrato conduz à ausência de mora, que, por ser pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, enseja a extinção do feito sem resolução de mérito.
No caso em tela, a dívida (13 mil) não chega a 17% do importe do imóvel... Utilizando-se de um raciocínio inverso (pois aqui você é devedor), seria uma puta sacanagem, na minha opinião, o magistrado autorizar o leilão do imóvel para pagar importe que não ultrapassa, sequer, 20% do preço do imóvel...
Bom... O grande problema de um Leilão é, em verdade, a 2º praça... veja o artigo abaixo: Art. 692. Não será aceito lanço que, em segunda praça ou leilão, ofereça preço vil
No 1º Leilão ninguém aparece. Isso porque no segundo leilão eles podem arrematar seu imóvel por preço de banana. Diz a jurisprudência e a lei que não poderá ser arrematado por preço vil, contudo, consideram preço vil a arrematação ABAIXO de 50% do VALOR do IMÓVEL (no seu caso, podem conseguir o imóvel, por exemplo, por R$38 mil! Uma miséria!)
Note a jurisprudência abaixo:
"APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. NÃO CONFIGURADO. VALOR OFERTADO EM 70% DO VALOR AVALIADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. Eventual anulação da arrematação judicial daria azo à morosidade jurisdicional, diferentemente do que quer e pensa esta Corte, uma vez que a efetividade da prestação jurisdicional do direito material é a finalidade processual, a qual foi bem sucedida, haja vista a arrematação em 70% do valor da atualização aludida, sendo que considera-se preço vil a oferta que não alcança 50% da avaliação realizada."
Essa situação só não é pior que a esfera trabalhista que, em um cenário como esse, considera preço vil abaixo de 30% do preço do bem...
Na atual situação (leilão), não há muito o que fazer no seu caso, a não ser reclamar o preço, cujo bem foi arrematado. Após a arrematação, há um prazo pequeno prazo para opor EMBARGOS A ARREMATAÇÃO (art. 746 do CPC).. Por meio deste, você pode reclamar coisas limitadas como causa extintiva de obrigação, etc.
O Direito dá grande proteção ao arrematante (aquele que adquire o bem), pois trata-se de Ato Jurídico Perfeito com proteção constitucional (art. 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal).
Espero ter ajudado.
Adquiri um apto na COHAB em Março/2011, com uma dívida de condomíno de R$ 30.000,00 (deste o ano de 2000). Tenho o Balancete Demonstrativo da Administradora, que confirma este valor "Inamdiplência Apto 2311 Condomínio R$ 30.212,11". Pois bem, fechei negócio, concordando com a dívida e à partir daquele momendo comecei a pagar o condomínio em dia. Neste ano a Empresa que administra o condomínio mudou e ao contatá-la para negociar a dívida, me informaram que a dívida esta em R$ 130.000,00 e já entraram com ação na justiça, porém não contra a minha pessoa e sim contra a COHAB. Não sei qual é a melhor maneira de solucionar este problemão, e gostaria de uma orientação à respeito. 1) Devo entrar na justiça contra a Cohab, exigindo que a mesma arque com as despesas ou o cancelamento do Contrato, devido a informação incorreta? 2) No Balancete Demonstrativo da antiga Administradora consta a informação que em Novembro/2010, o condomínio do apto estava no valor de R$ 30.212,11. Isto vale como documento, para exigir a cobrança do valor correto? 3)Posso entrar com pedido de Prescrição(5 anos), visto que a dívida tem 12 anos e não fui notificado judicialmente? 4) Os juros e correções não prescrevem? Qual é o valor correto de correção? Para ter uma idéia, a nova Administradora me deu um exemplo que a parcela do mês de Janeiro/2000 que era de R$ 120,00, com Multa, Correção Monetária e Juros, esta no valor de R$ 2.190,21.
Att, Edilson
Bom dia.
Agradeçõ as opniões
Tenho dividfa de condomínio de um acordo , como segue,
parcelas vencidas cerca de 3550 paracelas à vencer cerca de 2400 (estou em dúvida, um advogado falou que não tem problema eu pagar nos vencimentos no banco, mas estou em dúvida). honorários cerca de 900 total - 5800
Essa multa de 50% aproximadamente 2800, levando o total para cerca de 9500
A multa é realmente alta e está impossibilitando o pagamento.
A minha dúvida é, nas parcelas que vão vencer , quando fizemos o acordo já foi embutido juros para a data de pagamento, agora estão antecipando, cobrando mais 1% de juros e depois a multa, mesmo eu tendo assinado, qual o limite disso , a assinatura se sobrepõe a lei? não há lei para isso? quem cobra, munido da confissao, não importando as circunstâncias, pode tudo? Meu único apto. pode ser penhorado? Quanto tempo normalmente ocorre entre a penhora e o leilão?
Propus o parcelamento, (com base em um planejamento sólido e já posto em prática) até novembro, que é quando vence a última parcela do acordo e faria um sacríficio, até de subsistência para honrar, e levando-se em conta que tenho pago os condomínios normalmente e estando ciente e já planejado, que em algum momento teria que pagar um valor substancial. Não foi aceito, só aceitam a vista.
Sei que o condominio não é obrigado a aceitar nenhum parcelamento, mas não seria algo de bom senso, uma vez que minha dívida real é de pouco mais de 3000,00, já paguei 23 de 36 parcelas, cerca de 3000,00 seriam de parcelas a vencer, mas honorários advocaticios?
Pessoal, estava olhando o Site do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e houve a Prescrição de Cotas de Condomínios vencidas a mais de 5 anos de um condomino !!! Vejam o teor: "Apelação nº 0204309-28.2010.8.26.0100,..Nessa esteira, recente julgado deste Egrégio Tribunal de Justiça, “in verbis”: “COBRANÇA DESPESAS CONDOMINIAIS. Prescrição Cobrança que se submete ao prazo prescricional de cinco anos Inteligência do art. 206, §5º,I, do CC/2002, observada a regra de transição do art. 2.028 domesmo diploma legal Sentença mantida Recurso não provido”.( TJSP Rel. Cláudio Hamilton 27ª Câmara de Direito Privado Julgado em 17.07.2012 ). Vale ainda citar o seguinte julgado do Colendo Superior Tribunal de Justiça “com a entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das quotas condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do CC/02, observada a regra de transição do art. 2.028 do CC/02”. ( Recurso Especial número 1139030/RJ - Relatora Ministra Nancy Andrighi - Julgado em 18.08.2011 ). Ante o exposto, NÃO SE CONHECE do recurso interposto pelos requeridos; a seguir, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso do autor e, de ofício, reconhece-se a prescrição de parte do período exigido, nos moldes desta decisão." Isto pode ser usado como Jurisprudência?
Att,
Edison Soares
Boa noite amigos, o juíz já bateu o martelo referente a um apto que minha sogra financiou pela Caixa, minha sogra faleceu em 2009, desde essa época até hoje minha cunhada mora nesse apto e não paga nem IPTU e nem o condomínio, a divida chegou a 17.000,00, meu ex sogro que não era pai de nenhum dos filhos da minha sogra continua pagando as prestações do apto e só, mais nada, depois de a justiça condenar os herdeiros a pagar essa divida de condominio e os herdeiros não cumprirem, o que vai acontecer daqui por diante ? quanto tempo mais deve acontecer o leilão desse apto e minha cunhada ser despejada ( que é o que eu torço ) ? obrigado.
