Garagens para o condomínio
Bom dia, o meu condomínio tem apenas garagens no pátio (não tem subsolo). A síndica resolveu fazer uma assembléia para cobrir essas garagens. Ela então fez um orçamento e mandou para todos os condôminos ( a taxa extra ficou mais alta que o valor do condomínio) e disse que quem não pagasse ela levaria para a justiça. A minha dúvida é: A garagem é minha e eu serei obrigada a cobri-la mesmo sem querer? Isso que ela está fazendo é legal? Se eu meu recusar a pagar a taxa ela poderá me colocar na justiça? Se eu tiver rezão posso me basear em que lei?
Agradeço desde já!
Prezada Amiga Mel:
No caso, a cobertura das garagens é benfeitoria útil. Se aprovada em assembleia, todos devem acatar.
Salvo melhor juízo. Grandes abraços.
Código Civil
“Art. 1335. São direitos do condômino:
(...)
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”
“Art. 1341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
(...)”
“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”
Mel Fontenele.
Concordo com Junior, mas para levar a Assembléia a síndica deveria levar 03 orçamento e lá sim os Condôminos resolveria em que orçamento ficar. E tem que levar em consideração valores.
Agora também tem que ver se esta obra é urgente e necessária, pois no meu entender esta é uma obra de benfeitoria. mas não é necessária . Este tipo de obra cabe ao condomínio ,ver se tem uma urgência para esta obra.
Temos as vezes que fazer obras necessárias e urgentes como tubulação, mas temos também que ver o lado dos moradores, podemos sobrecarregar os moradores com tantas taxas extras.
Boa sorte
Melina Fontenele.
Ela fez a Assembléia para ser votado este tipo de obra? 2/3 dos moradores participaram para dar seu voto?
Não adianta ela enviar o orçamento aos moradores, e dar como votado e todos tem que acatar, não é assim não.
Ela pode ter sido votada pelo o número mínimo de pessoas na Assembléia, pois é muito complicado o síndico colocar 2/3 em uma Assembléia para este tipo de votação. Os moradores evitam muito de participar de reunião.Para ter sido votado pelo número de participantes o morador tem que estar presente, pois tem que assinar a Lista de presente a Assembléia. Não pode ela apenas dizer que morador concordou.
Mas o correto é 2/3
Boa sorte
Melina Fontenele.
Na maioria dos condomínio tem um problema dos 2/3, com isso tem-se aprovado com a maioria presente, se é legal não sei, mas é o que acontecido na maioria dos condomínios.
Os moradores não sei o porque não gostam de participar destas reuniões. Esqueçem que ali votam coisas (normas e aprovam ) importantes que depois não terão o direito de reclamar.
Boa sorte
Se o quórum exigido para determinada questão é 2/3 dos condôminos (ou seja, é chamado quórum qualificado ou especial) calculam-se esses 2/3 a partir do total de "CONDÔMINOS" do prédio (o texto legal é claro), e não do total de presentes na assembléia.
Caso contrário, seria o caos: se fossem 2/3 dos presentes na assembléia (e não 2/3 do total de condôminos), num condomínio onde existissem 100 apartamentos, e somente cinco condôminos estivessem presentes à reunião e aprovarssem a despesa, haveria nesse caso aprovação por "unanimidade" dos presentes, e não por 2/3 dos condôminos.
O próprio Código Civil deixa claro que as decisões só podem ser tomadas pela maioria dos PRESENTES quando a lei ou a convenção não exigirem quórum especial, e mesmo assim devendo haver uma segunda convocação, caso a primeria convocação não alcance o quórum de "condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais":
"Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais."
"Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial."
Nesse mesmo sentido, o TJMG:
"EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA - TAXA DE REFORMA COBRADA POR CONDOMÍNIO - NECESSIDADE DE APROVAÇÃO DA DESPESA EXTRAORDINÁRIA EM ASSEMBLÉIA - OBSERVÂNCIA DO QUORUM FIXADO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - EXIGIBLIDADE AFASTADA - HONORÁRIOS DE ADVOGADOS - REDUÇÃO - POSSIBILIDADE. - A possibilidade de cobrar judicialmente as despesas extraordinárias realizadas em condomínio pressupõe a aprovação das obras em assembléia, pelo quorum fixado na convenção de condomínio. - Hipótese na qual, de acordo com a convenção do condomínio autor, para a realização de benfeitorias ou inovações no edifício, em valor superior a 10 (dez) salários mínimos, o que se aplica à reforma de fachadas, seria necessária autorização de maioria qualificada que represente 2/3 dos proprietários das frações ideais, o que não ocorreu no caso dos autos. A assembléia realizada no dia 30 de junho de 2005, a fim de deliberar sobre a reforma do prédio, foi realizada com a presença de apenas 31 (trinta e um) dos 120 (cento e vinte) condôminos, violando a regra instituidora de maioria qualificada. - Não tendo o condomínio autor se desincumbido do ônus de comprovar a aprovação da obra de reforma de fachadas pelo quorum estipulado na convenção de condomínio, é improcedente o pedido de cobrança em juízo de eventuais valores inadimplidos junto aos condôminos.- À luz dos critérios legais previstos no artigo 20, § 3º, do CPC, é possível reduzir o valor dos honorários de advogados fixados na espécie."
Veja que no acórdão em questão, o condomínio possuia 120 condôminos, mas somente 31 compareceram a uma assembléia cujo assunto demandava 2/3 de aprovação. Nesse caso, haveria necessidade de 2/3 de 120, ou seja, no mínimo 80 votos favoráveis para aprovação da matéria.
Se considerássemos que fossem 2/3 de 31 (que foram os presentes), a despesa seria aprovada com os votos favoráveis de apenas 21 condôminos, o que seria absurdo, pois 21 estariam decidindo pelos outros 99.
Sendo assim, em um condomínio de 144 condôminos, o quórum de 2/3 equivale a 96 condôminos, cujos votos devem ser favoráveis à aprovação da matéria. "Nem 30 moradores na reunião" não podem decidir pelos demais, por desrespeito ao quórum estabelecido na convenção.
Hen_BH,
É correto dos 2/3 do total de condôminos, mas na pratica estão sendo votados com apenas os presentes, pois não sei porque moradores não querem participar de Assembléias. Esquecem que ali esta sendo votados as normas, e que quando questionados eles acham que tudo esta errado, mas participar e tentar mudar , nada!!!!
Agora se você colocar na convocação que será direcionado a GARAGEM, todos descem para participar, sabe porque? Eles gostam mais dos carros do que de sua própria família.
É triste falar assim, mas é o quem vem acontecendo, infelizmente.
Fui a uma Assembléia para constituir um Condomínio, e vários assuntos foram levantados, mas na hora da Garagem, todos questionaram o valor do seguro sobre se seu veículo for arranhado ou amassados na garagem o valor de 50.000,00 da cobertura esta pouco?
É triste vê este tipo de pessoas.
Se estas pessoas não participam de reuniões, cabe os demais condôminos votarem e aprovar , pois se for esperar que 2/3 em Assembléia e o condomínio não faz nada. Obras ficam paradas, nada é feito infelizmente é assim.
Na lei o escrito é muito bom, mas na prática é diferente.
Posso estar errada no que escrevi, mas é o que vemos por aí a fora.
Boa sorte
Na minha opinião, isto também é uma alteração de fechada no condomínio. Pois muda as características visuais do condomínio. Para isto seria necessária a aprovação de 100% dos proprietários das unidades. E não somente 2/3 do quórum da assembléia de condomínio. Outro motivo a se preocupar é que estas coberturas em vagas de garagem devem ser aprovadas na prefeitura municipal. E isto vai acarretar outros problemas, como no caso de aumento do IPTU de cada unidade. Isto se a prefeitura aprovar, o que é bem provável que não ocorra. O que vai mudar também é a fração ideal em matrícula de cada unidade, já que a área construída vai mudar com as coberturas. Vale a pena consultar um advogado. Primeiro para resolver o seu problema e depois para instruir sua síndica a fazer o correto. Abraços!
