Colega, entendo que o juiz pode penhorar o bem uma vez que o imóvel ainda esta em nome dos fiadores, e estes não opuseram qualquer reijeição, isto se já não estiver penhorado e o oficial de justiça estar apenas indo intimar da penhora, não sei se é o caso, primeiro precisa de uma certidão atualizada do registro de imóvel para ver o que aparece.. ( se nada estiver consigado passe a escritura e registre imediatamente, isto pode ajudar embora se comprovado fraude podera ser anulada)

Como advogado do novo proprietário, entraria com embargos de terceiros esclarecendo ao juiz que o bem é seu... demonstrando com a certidão e o contrato, mas antes alguns pontos a apeciar, este contrato de gaveta tem ao menos firmas reconhecidas para marcar a data de sua efetivação, para que não seja alegada fraude?, se os fiadores venderam a propriedade antes ou depois de serem intimados da execução? pois se foi depois fica caracterizada a fraude, e o novo proprietário pode ser prejudicado, pois poderá perder o bem e terá que cobrar dos fiadores a devolução os danos, etc. pois o juiz pode entender que antes de comprar poderia ter feito um levantamento que havia litigio sobre o bem...

Mas tudo é matéria de prova, e das datas em que ocorreu a venda, pois se antes da execução não há que se falar em fraude, assim os embargos seram procedentes. mas sempre cautela, pois existem muitas fraudes deste tipo e o juiz já esta acostumado a lidar com tais fraudes, quando o fiador vê que seu bem pode ser tomado, ele inventa um contrato de gaveta, normalmente sem recolhecimento de firma e simples, com as testemunhas, que poderam ser intimadas a esclarecer ao juiz, a veracidade do contrato e sua data, e ao comprador demosntra de forma inequivoca que despendeu daquela quantia para a aquisição, sua origem etc....)

Prezado Colega.

Segundo meu entendimento a solução do problema está na própria Lei do Inquilinato. Vejamos:

Locação dos Imóveis Urbanos - Lei do Inquilinato - L-008.245-1991

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Acrescentado pela L-011.196-2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

Das Penalidades Criminais e Civis

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

obs.dji: Aluguel;

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do Art. 42 e da locação para temporada.

Segundo a informação do colega, o proprietário exigiu dupla garantia, ou seja, a fiança e a caução, o que ocasiona a nulidade do contrato nessa parte, não podendo executar o fiador ou a garantia oferecida e, ainda, estará sujeito a responder processo na esfera criminal, por contravenção penal.

Sendo assim, s.m.j. sugiro ao colega que ingresse, de imediato, com Embargos de Terceiros, sem esperar o ato de constrição judicial. Os Embargos podem ser propostas por quem já sofreu ou está na iminência de sofrer a turbação. E, nesses Embargos, além de alegar que quando adquiriu o imóvel através de contrato particular a caução não estava averbada no RGI, alegue também a nulidade da fiança. Ato Nulo não prescreve e não gera qualquer efeito, assim, o fato de não haver contestado a ação é irrelevante. Espero haver colaborado com o colega. Qualquer nova dúvida pode mandar um E.Mail que responderei imediatamente.