multa por recisão antecipada de contrato de locação
Aluguei um imovel comercial, contrato 24 meses. Prevê multa indenizatoria no valor correspondente à quantidade de alugueis/mes restantes, contados desde a infração ocorrida, até o término do contrato. Decorridos 2,5 meses, inquilino comunica por escrito, com antecedencia de 90 dias, que encerrará a locação dali a 90 dias (por causa de 3 meses de deposito caucionado), o que de fato ocorreu. Inquilino devolveu imovel sem débitos de aluguel, de iptu, de agua, de luz, sem avarias na conservação do imovel, recebeu recibo de entrega de chaves e de acerto de contas parcial, pois não concorda com a cobrança da multa prevista. Foi lhe apresentado calculo da multa contratual, de forma proporcional, como determina o artigo 4º da Lei do Inquilinato e como também determina o artigo 571 do Código Civil atual, portanto eis o cálculo: aluguel mensal vezes a quantidade de meses restantes (18,5 meses). O valor resultante foi dividido por 24 meses (tempo determinado do contrato). A fraçao mensal resultante foi multiplicada por 18,5 meses (tempo restante para a conclusão do contrato). Inquilino se recusa a pagar amigavelmente, alega ser clausula nula, pois considera abusiva, e alega ainda que a lei (ou em ultima analise) a pratica juridica determina que o valor dessa multa seja de 3 meses de aluguel, cobrados proporcionalmente ao restante do contrato. A discordia resume-se que eu entendo que, pelos artigos de Lei citados, a multa a ser paga proporcionalmente é a multa pactuada no contrato de locação, e ele entende que (em última analise), deve ser obrigatoriamente de 3 meses proporcionais. Pedi a ele que me apresentasse o embasamento legal para esses 3 meses, mas ele até agora não me apresentou nada, como também não encontrei nada que pudesse dar amparo a essa pretensão, à não ser a chamada "praxe" que muitas imobiliarias adotam. Enfim, quem tem razão nessa discussão ?? (alegar clausula abusiva penso ser equivocada, pois eu também tenho direito de considerar essa atitude dele um abuso, afinal assumi dividas de alto valor contando com o pagamento mensal desse aluguel para saldar essas dividas, e nele confiei, pois o referido contrato já era o 2º contrato firmado entre nós. No primeiro contrato, ele cumpriu tudo sem nenhum tipo de objeção, foi extremamente correto, e mesmo nesse contrato, enquanto ele permaneceu no imovel, também foi correto, não havia porque duvidar de sua conduta !! Assim confiei, e assumi essas dividas, e por agora estar numa situação dificil, também penso ter o direito de achar que ele foi o abusivo !!
Por favor, se puderem me ajudar, me mostrando claramente, e juridicamente respaldada, quem está com a razão nesta questão !!
Obrigada !!
Marisa Ferreira
Alguém com algum conhecimento jurídico, por favor, me ajudem, respondendo quem tem razão nesta questão, e qual o embasamento legal (artigo de lei, jurisprudencia, acórdão, etc.) que dá razão àquele que estiver correto. Mesmo que seja o costume do mercado, porque o costume prevalece sobre a lei escrita, e sobre o contrato escrito ????
Obrigada
Boa tarde Kessaris, a situação parte do princípio de que a lei veda o enriquecimento ilícito ou enriquecimento sem causa. Outro ponto é que nas relações jurídicas um contrato não pode ser demasiadamente desproporcional a uma das partes, podendo, neste caso, ser anulado judicialmente. De fato, a praxe são os 3 meses de aluguel como multa de rescisão em se tratando de contrato residencial. De se estranhar o fato do inquilino, ao que parece com conhecimentos jurídicos, não ter manifestado qualquer inconformismo quando da assinatura do contrato. Espero ter ajudado a esclarecer a sua dúvida.
Leiteadv, boa noite:
Entendi suas colocações: A idéia da clausula do meu contrato é exatamente eliminar a desproporcionalidade. Vejamos: por lei, estou obrigada a cumprir o contrato até o final, não posso pedir o imóvel, mesmo que venha à ter uma proposta que pague um aluguel maior. Assim, estou comprometida com este contrato até o término. Assim, a clausula do meu contrato também manteria o locatário comprometido até o fim do contrato, com a vantagem de que a lei lhe permite sair e rescindir a locação, desde que pague a multa pactuada. E a lei ainda lhe dá a vantagem de pagar essa multa proporcionalmente ao que restar do contrato. Se analisar na pratica, quem ficou em desvantagem foi eu !! Acreditei na palavra escrita, assinada e contraí dividas contando com os pagamentos de alugueis restantes. Com a saída do inquilino, sem o pagamento da multa pactuada, como vou honrar os compromissos que assumí?? Dizer que ainda assim posso alugar novamente o imóvel é algo muito relativo. Posso alugá-lo rapidamente, como também pode ocorrer de demorar. Os compromissos assumidos não esperam !! Pelo contrário, me cobram multas, se não honrar esses pagamentos no prazo acertado!! Portanto, acho que é preciso cautela e não prejulgar sem antes verificar as situações envolvidas pelo fato ocorrido (a rescisão).
Com relação à enriquecimento ilicito, como pode ser considerado ilicito, se quem quebrou o contrato foi o infrator, por sua livre deliberação?? Quem abriu mão do imóvel, abidcou da locação foi o locatário!! Enriquecimento é algo natural, que a grande maioria dos seres humanos busca, porém concordo que esse enriquecimento tem que ser baseado em honestidade, trabalho, ética, valores morais sadios. O que não consigo ver é aonde está a ilicitude, ao cobrar aquilo que foi pactuado livremente por duas pessoas adultas, livres, cultas e instruídas !!
Outra questão. A lei escrita e o contrato escrito são bem claros. Não deixam margem à dúvidas, ou mesmo interpretações !! Porque então a magistratura irá apoiar sua decisão baseada em costumes (praxe), interpretações, se quando utiliza-se desse expediente está infringindo o artigo 4º da Lei de Introdução ao Código Civil, que em curtas palavras, diz que somente pode-se usar desses recursos quando a lei que regula a questão for omissa ou insuficiente para resolvê-la !! Ao considerar o que o senhor disse, não será a lei a ser respeitada, mas por fim a opinião de um magistrado do direito, que em última análise, é um ser humano como qualquer outro, portanto passível de erros (de interpretação e/ou julgamento). Por isso penso que a lei escrita, quando suficiente para resolver a questão, deve ser aplicada, e não interpretada.
O que busco, assim como muitos que participam deste fórum, além é claro das opiniões daqueles que contribuem com suas análises, é um parecer honesto, isento de interpretações, que podem ter ou não outras conotações.
De qualquer maneira, foi um enorme prazer debater esse assunto com o senhor !! Continuo buscando o tal amparo legal (parece que não existe, mas ainda assim, insistem em querer fazer prevalecer uma idéia contrária ao que foi combinado previamente, e dentro da lei escrita!).
Obrigada!!
