Abertura de inventário pelo credor
Tenho um cliente que fez um contrato de gaveta para compra um imóvel financiado e o vendedor morreu, a viuva não quis transferir o imóvel e tampouco fazer o inventário. Entrei com pedido de abertura de inventário pelo credor, existe uma herdeira em lugar incerto e provavelmente incapaz. Em qual momento posso entra com a adjudicação compulsória requerendo o imóvel? Agradeço se puder ajudar.
Considerando que o contrato foi efetivado e assinado por duas testemunhas juntamente com a esposa do proprietário, e ainda, exista recibo ofertando plena e rasa quitação quanto ao preço, assim como, cláusula expressa validando o contrato face herdeiros e sucessores, e por fim tenha a posse direta do imóvel, digo, a probabilidade de vitória é ótima. Fora disso, após conhecer a real situação ou a confirmação das minha considerações, passarei a dizer sobre o melhor remédio jurídico para efetivar a questão jus.
Att.
Adv. Antonio Gomes
Dr. Antonio, confirmo todas as suas considerações.Como o imóvel era financiado, o comprador possui todos os boletos pagos, IPTU e reside no imóvel desde a data da compra. Inclusive os comprovantes de depósito referente ao preço pago a época do negócio.Por ser financiado o seguro quitou as prestações vincendas e a viuva acha que o comprador tem que devolver esse valor pra ela. O juiz já determinou a abertura do inventário, qual a melhor forma de requerer o imóvel?
Bom!!! diante da possibilidade de herdeiro incapaz e demais informações, como advogado do caso, aguardaria o prazo de 10 anos a contar da vigencia do novo código civil para demandar com ação usucapião. Inventário descartaria eis que não acredito em sucesso por tal caminho face a ausência de promessa de compra e venda pública e eventual presença de incapaz no pleito. Não demandaria com adjudicação compusoria face a possibilidade de não sucesso face ausência de registro no cartorio de título e documentos.
Boa sorte.
Adv. Antonio Gomes
Algo que não entendi... o comprador pagou integralmente o preço ou apenas pagou uma parte e seguia pagando o financiamento? SE não foi pago o valor integral do imóvel, entendo que a viúva tem o direito a receber a diferença no preço do imóvel, visto que se aproveita do seguro do financiamento e não ao comprador do imóvel.
Dr. Antonio Gomes, com todo o respeito ao nobre colega, cujo vasto entendimento com certeza supera minha pobre leitura, mas entendo que o contrato de gaveta não tem este poder. É contrato entre as partes.
Para o caso em questão, o que enxergo é que o domínio do imóvel era do banco, tendo este efetuado um financiamento (talvez com garantia hipotecária) onde é obrigatório contratar o seguro em caso de falecimento. Neste caso, o seguro é personalíssimo, advindo do evento morte e gerando a quitação do financiamento que o falecido tinha com o banco e liberando o imóvel para o espólio.
Por outro lado, ainda no campo da especulação, provavelmente o contrato de gaveta usual é que fulano tenha pago a beltrano a quantia "x" sendo que fulano se compromente a pagar até o vencimento "y" número de parcelas de valor "z" pelo que se entenderá quitado o imóvel e lhe será transferido o domínio.
Ora, falecendo beltrano, recebem na verdade seus sucessores o valor do seguro convertido na quitação do imóvel.
Pretender que fulano receba a quitação é enriquecimento sem causa, pois o mesmo não contratou o seguro, mesmo que na prestação esteja embutido este valor, ele agora integra o preço da coisa. Ou seja, fulano não pagou integralmente a coisa e não pode ter a quitação. Obviamente no caso concreto há que se fazer uma análise detalhada do contrato de gaveta.
Aguardo pareceres diversos dos nobres colegas e, vou verificar alguma jurisprudência a respeito.
Saudações cordiais,
Em tempo, entendo que devo apresentar o fundamento jurídico de minha afirmação, vejamos o REsp 957.757:
Contrato de gaveta Só morte do mutuário original obriga quitação
Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel financiado, segundo as normas do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), não é devido o seguro habitacional quando há a morte do promitente comprador. Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça não acolheu pedido de uma viúva para declarar quitado contrato de financiamento, firmado por seu cônjuge, com a Caixa Econômica Federal.
A viúva propôs uma ação de indenização securitária contra a Caixa Seguradora. Ela alegou que firmou contrato de compromisso de compra e venda de imóvel financiado, segundo as normas do SFH, sem a anuência da instituição financeira e da seguradora. Sustentou que, com a morte de seu marido, promitente comprador, o imóvel deve ser quitado. Assim, solicitou condenação da Caixa Seguradora ao pagamento do saldo devedor do contrato de financiamento.
A primeira instância reconheceu a validade da transferência do imóvel à viúva e declarou a quitação do contrato de financiamento firmado com a instituição financeira. Ao julgar a apelação da Caixa Seguradora, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina, contudo, reformou a sentença. Os desembargadores entenderam que apenas com a morte do promitente vendedor há incidência da cláusula que prevê a quitação do imóvel financiado.
No STJ, a defesa da viúva sustentou que “o contrato de gaveta firmado entre as
partes transferiu aos novos proprietários todos os direitos a ele ligados, inclusive
aqueles relacionados ao seguro, cujo pagamento está incluído nas parcelas que
passaram a ser pagas pelo autor da ação”.
Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, de fato, não é possível a transferência do seguro habitacional, denominado contrato de gaveta, pois, nas prestações do mútuo, é embutido valor referente ao seguro de vida, e para elas são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal.
Segundo ela, havendo a substituição do segurado originário, as prestações mensais pagas, a título de seguro de vida, são passíveis de reajuste, de acordo com as características pessoais do novo segurado, de modo que é imprescindível a participação do agente financeiro e da seguradora na transferência do imóvel.
“Ao analisar processos análogos, as Turmas que compõem a 2ª Seção decidiram que, em contrato de promessa de compra e venda, a morte do promitente vendedor quita o saldo devedor do contrato de financiamento. Reconhecer a quitação do contrato de financiamento em razão, também, da morte do promitente comprador, incorreria este em enriquecimento sem causa, em detrimento da onerosidade excessiva do agente financeiro”, destacou a relatora. Com informações da Assessoria de Imprensa do Superior Tribunal de Justiça.
REsp 957.757
Processo:
AC 4665 BA 2001.33.00.004665-6
Relator(a):
DESEMBARGADORA FEDERAL SELENE MARIA DE ALMEIDA
Julgamento:
10/03/2008
Órgão Julgador:
QUINTA TURMA
Publicação:
06/06/2008 e-DJF1 p.218 Ementa SFH. "CONTRATO DE GAVETA". MORTE DO ADQUIRENTE ORIGINÁRIO. SEGURO HABITACIONAL. QUITAÇÃO DO CONTRATO. CABIMENTO. 1. Tendo o cessionário pago todas as prestações do mútuo e os prêmios de seguro até a data do falecimento do mutuário original, tem direito à quitação do imóvel, pois o referido trato foi firmado com o mutuário originário e não com o detentor do contrato de gaveta. 2. Examine-se o precedente do Superior Tribunal de Justiça: "CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. 'CONTRATO DE GAVETA'. MORTE DO PROMITENTE VENDEDOR COM A CONSEQÜENTE QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DO MÚTUO HIPOTECÁRIO. SUCESSORES QUE SE NEGAM A CUMPRIR O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato de gaveta: designação atribuída aos negócios jurídicos de promessa de compra e venda de imóvel realizado sem o consentimento da instituição de crédito que financiou a aquisição; sobrevindo a morte do mutuário-promitente vendedor, os respectivos efeitos prevalecem sobre os do negócio oficial (mútuo hipotecário e seguro), sob pena de enriquecimento sem causa, porque a morte do mutuário/promitente vendedor só teve o efeito de quitar o saldo devedor do mútuo hipotecário, porque o prêmio de seguro foi pago pelo promitente comprador. Recurso especial conhecido, mas não provido." 3. Apelação da parte autora provida e apelação da CEF não provida. Acordão A Turma, por unanimidade, deu provimento à apelação da parte autora e negou provimento à apelação da CEF.
Veja
RESP 119.466, STJ
Veja também:
RESP 119.466, STJ
Att. Adv. Antonio Gomes
Muitos são os riscos que envolvem a aquisição de imóvel que já se encontra financiado pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFH) sem a sua regularização frente ao agente financiador, no caso a Caixa Econômica Federal (CEF).
Neste pequeno artigo pretende-se alinhar os principais riscos desta espécie transação, indicar as medidas mais adequadas a serem tomadas pelos dois contratantes (vendedor, que tem o imóvel financiado em seu nome; e do comprador que paga as parcelas, com o intuito de no final ficar com a propriedade do imóvel, tendo o inconveniente de que o financiamento continua em nome de outrem).
Definição e motivos da existência do contrato de gaveta
O contrato de gaveta é um instrumento caracterizado pelo acordo entre alguém que contraiu um financiamento imobiliário e outro que assume o imóvel e, conseqüentemente, o pagamento da dívida através de um contrato particular, sem receber a anuência do agente financiador.
Segundo o Professor Bruno Mattos E Silva, "os famosos 'contratos de gaveta', no âmbito dos negócios imobiliários, consistem em compromissos de compra e venda (ou em cessão de compromissos de compra e venda...), que não podem ser registrados no cartório imobiliário, em razão de expressa necessidade de intervenção do banco que financia o imóvel na condição de terceiro anuente". (O registro possível dos “contratos de gaveta”, http://www.professoramorim.com.br/amorim/dados/anexos/181.doc).
A jurisprudência também conceitua contrato de gaveta como a "designação atribuída aos negócios jurídicos de promessa de compra e venda de imóvel realizados sem o consentimento da instituição de crédito que financiou a aquisição".(STJ, REsp 119.466/MG, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 04.05.2000, DJ 19.06.2000 p. 140)
Desta forma podemos observar que no contrato de gaveta existem dois contratantes, a) o mutuário, que é aquele que financiou o imóvel junto a CEF; b) o terceiro que assume os direitos e obrigações do antigo proprietário (o mutuário), sendo que este contrato não é levado a conhecimento da CEF, vindo a se tornar irregular na visão do agente financiador.
Alguns dos motivos que levam os contraentes a optar pelo contrato de gaveta são identificados no voto do Sr. Ministro Garcia Vieira, no julgamento efetuado pela Primeira Turma do STJ, no Recurso Especial (REsp) nº 118.059-RS:
"Como se vê, o mutuário só pode transferir o contrato a terceiro se este satisfizer as condições legais e obtiver novo financiamento ou ocorrer a quitação do imóvel. Para que haja a anuência do agente financeiro é indispensável sejam atendidas as exigências legais específicas do Sistema Financeiro, tais como renda familiar suficiente para aquisição da casa própria e não ser o terceiro adquirente proprietário de outro imóvel... O próprio contrato firmado pelos mutuários com o agente financeiro só admite a transferência do financiamento, com a anuência deste e este contrato é para ser cumprido".
Uns dos motivos, que acredito sejam determinantes na opção pelo contrato de gaveta, é apontado pelo o professor Bruno Mattos E Silva, ob. cit.: as altas taxas de juros praticadas no Brasil. Vejamos os motivos apontados por este insigne jurista:
Na maior parte dos casos, os índices que reajustam o saldo devedor são diferentes dos índices que reajustam o valor da prestação. Em regra, o saldo devedor é reajustado, mês a mês, por índices que refletem a variação das taxas de juros, ao passo que o valor da prestação é reajustado por índices que refletem a variação salarial da categoria do mutuário ou por índices de correção monetária. O resultado, evidentemente, é um grande descompasso entre o valor do saldo devedor e o valor da prestação. É uma matemática que não fecha. O valor do saldo devedor passa a ser proporcionalmente muito maior do que o valor da prestação. É por isso que é tão comum a existência de dívidas imobiliárias com valor é superior ao valor de mercado do imóvel, a despeito do mutuário ter pago diversas prestações. Se fosse o valor da prestação recalculado, dividindo-se o valor do débito pelo número de meses faltantes, o valor da prestação passaria ser muito mais alto do que era por ocasião do início do contrato de financiamento. Os bancos exigem o recálculo para anuir com a venda e com a transferência do valor do financiamento. Para o comprador, o valor da prestação recalculado dessa forma tornaria inviável a aquisição do imóvel. Opta, assim, por não comunicar ao banco que comprou o imóvel, mantendo-se o financiamento em nome do mutuário que com ele contratou originalmente.
A (ir)regularidade do contrato de gaveta
A CEF considera o contrato de gaveta irregular porque o art. 1° da Lei 8.004/90 que o mutuário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) transfira a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, exigindo que a formalização de venda (promessa de venda, cessão ou promessa de cessão do imóvel financiado) se dê em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.
A jurisprudência, por sua vez, tem reconhecido em diversos julgados a possibilidade da realização dos contratos de gaveta visto que considera legítimo que o cessionário (pessoa a quem se transfere um direito ou crédito) do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no contrato de gaveta:
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. FCVS. "CONTRATO DE GAVETA". TRANSFERÊNCIA DE FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE CONCORDÂNCIA DA CEF. POSSIBILIDADE. 1. A orientação jurisprudencial desta Corte considera ser o cessionário de imóvel financiado pelo SFH parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados "contratos de gaveta", porquanto, com o advento da Lei n.º 10.150/2000, teve ele reconhecido o direito à sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo. 2. Recurso Especial não provido. (REsp 868.058/PE, Rel. Ministro CARLOS FERNANDO MATHIAS (JUIZ CONVOCADO DO TRF 1ª REGIÃO), SEGUNDA TURMA, julgado em 17.04.2008, DJ 12.05.2008 p. 1)
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SFH. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO DE CONTRATO VINCULADO AO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CESSÃO DE DIREITOS REALIZADA APÓS OUTUBRO DE 1996. ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SÚMULA N. 7/STJ. 1. Tratando-se de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25 de outubro de 1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquirida legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas. 2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 922.684/DF, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 03.04.2008, DJ 28.04.2008 p. 1)
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL PELO SFH. COBERTURA PELO FCVS. CESSÃO DE DIREITOS CELEBRADA SEM A INTERVENÇÃO DA ENTIDADE FINANCEIRA. "CONTRATO DE GAVETA". LEGITIMIDADE DO CESSIONÁRIO PARA PROPOSITURA DE AÇÃO REVISIONAL. I - "O adquirente de imóvel através de "contrato de gaveta", com o advento da Lei 10.150/200, teve reconhecido o direito à sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo. Por isso, tem o cessionário legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos" (REsp nº 705231/RS, Rel. Min. ELIANA CALMON, DJ de 16.05.2005). II - Recurso especial provido. (REsp 888.572/RS, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 05.12.2006, DJ 26.02.2007 p. 566).
Tendo em vista que o direito não deve se divorciar da realidade social a Desembargadora do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, assentou na Apelação Cível n° 2002.71.00.047382-1 que "a jurisprudência tem reconhecido a legitimidade dos adquirentes que firmaram os chamados 'contratos de gaveta' nos pleitos relativos ao imóvel financiado, porquanto a utilização social em larga escala desses ajustes não pode ser ignorada nas decisões judiciais".
Quando o cessionário do contrato de gaveta paga integralmente o financiamento, o STJ reconhece o direito de este regularizar o imóvel em seu nome:
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. TRANSFERÊNCIA DE FINANCIAMENTO. NÃO INTERVENÇÃO DO AGENTE FINANCEIRO. "CONTRATO DE GAVETA". PAGAMENTO INTEGRAL DO MÚTUO. SITUAÇÃO CONSOLIDADA PELO LAPSO TEMPORAL. 1. Se a transferência de imóvel financiado apesar de efetivada sem consentimento do agente financeiro consolidou-se com o integral pagamento das 180 prestações pactuadas, não faz sentido declarar sua nulidade. 2. Em tal circunstância, os agentes financeiros, que se mantiveram inertes, enquanto durou o financiamento, carecem de interesse jurídico, para resistirem à formalização de transferência. (REsp 355.771/RS, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18.11.2003, DJ 15.12.2003 p. 186).
Não é só a jurisprudência que reconhece a legalidade dos contratos de gaveta, vejamos o posicionamento do advogado especializado em Direito Imobiliário RONALDO GOTLIB COSTA, em seu conceituado Guia do Mutuário em forma de pergunta e resposta, onde, além de deixar claro o direito do contratante, apresenta ácida e acertada crítica a expressão "gaveteiro":
"23. Sou 'gaveteiro'. Também tenho direitos? Em primeiro lugar, é preciso dizer que somos contra esta nomenclatura, 'gaveteiro', pois faz crer que o negócio firmado é ilegal e, por isso, deve estar escondido (na gaveta), o que não é verdade. O contrato de gaveta é perfeitamente legal. Só não é reconhecido pelo banco. Cumpre, porém, todos os requisitos legais que lhe asseguram a validade. Portanto, o gaveteiro pode pleitear seus direitos da mesma forma que o mutuário original".
Desta forma, verifica-e que apenas o agente financiador não reconhece o contrato de gaveta e os direitos e obrigação do cessionário nele inseridos, restando plenamente reconhecido pela ampla maioria da jurisprudência e da doutrina.
Cabe destacar que a Lei nº 10.150/00, prevê a possibilidade de regularização das transferências efetuadas sem a anuência da instituição financeira até 25/10/96, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei nº 8.692/93.
Principais riscos do contrato de gaveta para o comprador
Talvez, o maior problema seja a falta de reconhecimento do contrato de gaveta pelo agente financiador conforme tratamos acima o que gera inúmeros problemas levando os cessionários a recorrerem ao judiciário para verem seus direitos preservados. Alguns destes problemas, que julgarmos mais relevantes, serão analisados a luz da jurisprudência.
Um risco relevante envolve os casos de ocorrência de seguro de vida vinculado ao financiamento, que quite o bem em nome dos herdeiros em caso de falecimento do proprietário original, que contraiu o empréstimo junto ao agente financeiro, cujos herdeiros poderão pleitear a posse do imóvel, dificultando o reconhecimento do contrato de gaveta.
Vejamos como a jurisprudência tem julgado os casos envolvendo o seguro do SFH:
EMENTA: SFH. CONTRATO DE GAVETA. MORTE DO MUTUÁRIO. QUITAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES PELO SEGURO. CONTINUIDADE DE PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES PELA CESSIONÁRIA. ERRO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. LEGITIMIDADE ATIVA. DIREITO RECONHECIDO. 1. A jurisprudência tem reconhecido a legitimidade dos adquirentes que firmaram os chamados contratos de gaveta nos pleitos relativos ao imóvel financiado, porquanto a utilização social em larga escala desses ajustes não pode ser ignorada nas decisões judiciais. 2. Com a quitação definitiva do débito pelo seguro, em decorrência do falecimento do mutuário original, os valores pagos posteriormente eram indevidos, impondo-se a sua restituição, de acordo com a regra do artigo 964 do Código Civil de 1916 (atual artigo 876 do CC de 2002). 3. Tendo a autora, a quem foram transferidos os direitos e obrigações decorrentes do contrato de mútuo habitacional, assumido a posse do imóvel em 28 de dezembro de 1998 e exibido a prova do pagamento das parcelas atrasadas, referentes ao período compreendido entre julho e novembro de 1998, bem como das que venceram, a partir de então, até agosto de 2000, é irrecusável o reconhecimento de que tais pagamentos foram por ela efetuados. 4. A prova da continuidade do pagamento das prestações à instituição financeira, tendo o seguro quitado integralmente as obrigações decorrentes do mútuo, constitui, por si só, a demonstração do erro, nos termos da lei civil, a ensejar a repetição do indébito. 5. Apelo provido. (TRF4, AC 2002.71.00.047382-1, Terceira Turma, Relatora Maria Helena Rau de Souza, DJ 13/04/2005)
Nesta situação o cessionário recebeu o que pagou indevidamente (prestações após a quitação pelo seguro), sendo que não foi noticiado nada em relação a propriedade do imóvel, mas entende-se que a cessionária pode registrar o imóvel em seu nome no CRI.
Outra questão sobre o seguro, é que apesar de o cessionário poder revisar o valor pago ao seguro judicialmente para tentar baixar o seu custo, caso ocorra seu falecimento, os seus herdeiros não poderão usar o valor do seguro para quitar o bem:
EMENTA: SFH. "CONTRATO DE GAVETA". MORTE DO TERCEIRO/ADQUIRENTE. SEGURO HABITACIONAL. QUITAÇÃO DO CONTRATO. INCABIMENTO. Embora válida a transferência de contrato de mútuo hipotecário ao cessionário, mesmo direito não alcança a quitação do bem quando se trata de caso de morte desse (atual) cessionário, já que tal pretensão não encontra respaldo, pois o referido trato foi firmado com o mutuário originário e não com o detentor do contrato de gaveta. Apelação improvida. (TRF4, AC 2004.72.08.002083-5, Terceira Turma, Relator Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz, D.E. 29/08/2007)
DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. TERCEIRO ADQUIRENTE. LEGITIMIDADE ATIVA. SEGURO. IPC DE MARÇO DE 1990. MULTA MORATÓRIA. JUROS ANUAIS EFETIVOS. ANATOCISMO. TÍTULO ILÍQUIDO. O terceiro adquirente de imóvel financiado pelo SFH, na ausência de prova do não preenchimento, por ele, dos requisitos necessários à obtenção do financiamento em exame, tem legitimidade ativa para propor ação em nome próprio tendo como objeto o respectivo contrato. De examinar-se, preliminarmente, a questão da existência ou não de legitimidade para demandar em juízo, em nome próprio, de terceiro que, mediante a aquisição de imóvel, acaba assumindo a responsabilidade pelo respectivo financiamento sem, todavia, a prévia anuência do agente financeiro. Mantido o litisconsórcio entre as partes embargantes. Foi pactuado pelas partes na cláusula vigésima oitava que o vencimento antecipado da dívida por inadimplemento configura-se independentemente de notificação judicial ou extrajudicial. O seguro porventura previsto no contrato somente poderia dar cobertura por morte para o mutuário que firmou o contrato com o agente financeiro, tendo a respectiva apólice vinculação com o mutuário-cedente e não com o cessionário do contrato de gaveta. Correta a aplicação pela CEF do IPC de 84,32% sobre o saldo devedor correspondente ao mês de março de 1990. Precedentes da 2a Seção desta Corte, da Corte Especial do STJ e do STF. A limitação da multa moratória a 2% somente incide em contratos celebrados na vigência da Lei 9.298/96. A norma do § 3º do art. 192 da Constituição, revogada pela EC 40/2003, que limitava a taxa de juros reais a 12% ao ano, tinha sua aplicabilidade condicionada à edição de lei complementar. Constatada a ocorrência, no decurso do contrato em exame, de amortizações negativas, deve ser excluída a cobrança de juros sobre juros, vedando-se a incorporação, ao montante principal da dívida, dos valores que, a este título, deixaram de ser pagos e assegurando-se, em decorrência do direito essencial de todo devedor ao pagamento da dívida e, especialmente no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, com fulcro nas Leis nº 4.380/64 e 8.692/93, que os valores pagos pelos mutuários sejam destinados, prioritariamente, à quitação dos acessórios, parcela de amortização e, por último, dos juros. Evidenciando-se que a CEF está exigindo valores superiores ao devido pela prática de anatocismo, resta carecedor de liquidez o título que embasa a execução extrajudicial. (TRF 4ª Região; AC - APELAÇÃO CIVEL nº 2003.04.01.057455-5/ PR; QUARTA TURMA; Relator VALDEMAR CAPELETTI; D.E. DATA:16/04/2007)
EMENTA: CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. TRANSFERÊNCIA. REGULARIZAÇÃO. COBERTURA SECURITÁRIA. INVALIDEZ. IMÓVEL. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. INDENIZAÇÃO. PROVA. O terceiro adquirente de imóvel financiado pelo SFH, na ausência de prova do não preenchimento, por ele, dos requisitos necessários à obtenção do financiamento em exame, tem legitimidade ativa para propor ação em nome próprio tendo como objeto o respectivo contrato. O seguro porventura previsto no contrato somente poderia dar cobertura por invalidez para o mutuário que firmou o contrato com o agente financeiro, tendo a respectiva apólice vinculação com o mutuário-cedente e não com o cessionário do contrato de gaveta. Não há prova de evento que tenha causado a deterioração precoce do imóvel e tampouco de vício na sua construção. (TRF4, AC 2004.71.00.003925-0, Quarta Turma, Relator Valdemar Capeletti, D.E. 13/08/2007)
EMENTA: ADMINISTRATIVO. SFH. TRANSFERÊNCIA DO FINANCIAMENTO. MORTE DO CESSIONÁRIO ("GAVETEIRO"). IMPOSSIBILIDADE DA QUITAÇÃO DO CONTRATO. A morte do cessionário de contrato de financiamento habitacional, cuja cessão se deu sem o conhecimento e concordância do agente financeiro ("contrato de gaveta"), não é causa da cobertura securitária pertinente ao financiamento objeto da cessão, porquanto o contrato de seguro é estranho ao cessionário ("gaveteiro"), não lhe dizendo respeito. Precedentes desta Corte. (TRF4, AC 2003.72.08.006653-3, Terceira Turma, Relatora Vânia Hack de Almeida, D.E. 08/08/2007)
Não podemos deixar de mencionar que um dos riscos seja a má fé de quem vendeu. Nada impede o antigo proprietário de vender novamente, uma vez que não há registro da operação em qualquer lugar, nem no cartório de imóveis.
No caso do vendedor ter dois imóveis, o comprador pode perder o direito de quitar o imóvel usando o FCVS (Fundo de Compensação de Variação Salarial).
Nos contratos com equivalência salarial, as prestações são corrigidas anualmente de acordo com o aumento salarial concedido para cada categoria. Se a categoria profissional do proprietário original der aumentos maiores que a do comprador, as prestações vão subir acima do que deveriam.
O novo proprietário não pode usar seu FGTS para quitar o imóvel ou amortizar a dívida.
O comprador fica impedido de quitar o imóvel se o proprietário original mudar para endereço desconhecido, pois é necessária a assinatura do vendedor.
Por último, caso o vendedor enfrente dificuldades financeiras, é possível que o imóvel, que segue em seu nome seja penhorado, neste caso caberão embargos de terceiro para que seja desconstituída a penhora. Entretanto cabe destacar que para se prevenir quanto este risco a primeira providência recomendada é a investigação da ficha do vendedor, pois, em caso de ser acionada na justiça por qualquer dívida, o bem poderá ser penhorado, e a certidão de matrícula do imóvel no cartório de registro, no sentido de confirmar a inexistência de parcelas em atraso no banco ou dívidas de IPTU junto à prefeitura local.
Para que não haja dificuldades maiores quanto ao registro é indispensável que o comprador exija do vendedor a outorga de uma procuração para facilitar a transferência do bem para o seu nome quando quitar a dívida, devendo sempre possuir os comprovantes de pagamento das parcelas do financiamento, que servirão de prova da compra.
A procuração, apesar de ser algo fácil de se fazer, precisa de alguns cuidados. O primeiro ponto é que o comprador não poderá ser o mandatário (aquele que age em nome de outrem), porque se o mandatário agir em seu próprio nome, não vincula o mandante (aquele que passou a procuração) e assim não será possível a transferência do imóvel do mutuário originário para o comprador - gaveteiro.
Outro ponto são os poderes constantes na procuração. Como se verá adiante, o vendedor também corre alguns riscos. Desta forma, é indicado que os contraentes procurem um bom escritório de advocacia para que nele seja feita a procuração em nome de seus sócios, que poderá ser sem os poderes para litigar em juízo, na qual constem somente os poderes específicos, na qual conste os requisitos para que haja a transferência, a menção ao contrato, e o nome para quem será efetuada a transferência, no caso do comprador. Agindo assim, o vendedor poderá terá se resguardo de algum eventual problema e o comprador terá salvaguardado seu direito à transferência se agir conforme o contrato.
Não obstante a tomada destas atitudes, o ideal é tirar o contrato da gaveta e levar ao conhecimento do mutuário, regularizando a situação, embora o novo mutuário não possa ter restrições de crédito e precise apresentar capacidade de pagamento.
Principais riscos do contrato de gaveta para o vendedor
Uma das dificuldades enfrentadas neste caso seria a impossibilidade de levantar novos financiamentos, afinal o vendedor já tem um financiamento em seu nome.
Outra situação muito desagradável é aquela que envolve um comprador inadimplente; ou seja, apesar de pagar o que lhe deve o comprador do imóvel atrasa o pagamento das prestações do financiamento e nome do vendedor é colocado na lista de maus pagadores ou é executado pelo agente financeiro.
Segundo a jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 4ª Região "se os direitos sobre o imóvel cuja compra foi financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação forem transferidos a terceiros, no caso de ocorrer a inadimplência, correto é o lançamento do nome do mutuário no cadastro dos devedores – CADIN, e não dos terceiros alheios ao contrato de mútuo. Apelo improvido". (TRF4, AC 1999.04.01.021546-0, Quarta Turma, Relator Hermes Siedler da Conceição Júnior, DJ 04/10/2000
Sobre a possibilidade de o vendedor ser executado a jurisprudência tem reconhecido a responsabilidade do mutuário original, que neste caso será considerado parte legítima para figurar no pólo passivo da execução devido ao inadimplemento, porquanto a transferência que efetuaram a terceiro foi sem autorização do agente financeiro - CEF:
EMENTA: ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO MUTUÁRIO NA EXECUÇÃO DA HIPOTECA INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL OBJETO DO FINANCIAMENTO. O mutuário de financiamento habitacional garantido por hipoteca que transfira a terceiro, sem autorização do agente financeiro (através do denominado "contrato de gaveta"), este financiamento não se desobriga de responder pelo inadimplemento do contrato que firmou com a CEF. Precedentes desta Corte e do STJ. (TRF4, AC 2006.72.08.005017-4, Terceira Turma, Relatora Vânia Hack de Almeida, D.E. 13/06/2007)
Deste julgado do TRF4 merece destaque o seguinte trecho:
Com efeito, é entendimento consolidado na jurisprudência desta Corte, assim como do STJ, de que o mutuário de financiamento habitacional garantido por hipoteca que transfira a terceiro, sem autorização do agente financeiro (através do denominado "contrato de gaveta"), este financiamento não se desobriga de responder pelo inadimplemento do contrato que firmou com a CEF. E é irrefutável o fundamento desse entendimento: o contrato particular de financiamento habitacional, com pacto adjeto de hipoteca, que é executado pelo agente financeiro tem como parte contratante o mutuário, inexistindo neste instrumento qualquer referência a eventual terceiro a quem o financiamento tenha, sem ciência e autorização da instituição financeira, sido transferido. Nesse sentido reproduzo precedentes ilustrativos:
ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. FCVS. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. TRANSFERÊNCIA DE FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE CONCORDÂNCIA DA MUTUANTE. LEGITIMIDADE AD CAUSAM DA CESSIONÁRIA. NÃO-RECONHECIMENTO. PRECEDENTES. PROVIMENTO DO APELO. .... 2. A Lei n° 10.150/2000 alterou os critérios para a formalização da transferência de financiamentos celebrados no âmbito do SFH. Isto não significa, entretanto, que tenha reconhecido válidas, de modo incondicionado e imediato, todas as sub-rogações ocorridas sem a expressa concordância da mutuante. O mencionado diploma legal é claro no seu art. 20, caput, vejamos: "As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei n° 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta Lei". Não se extrai do teor da norma legal em comento a dispensa da concordância da instituição financeira para a transferência do contrato de mútuo. A lei apenas dá ao adquirente do imóvel financiado, que obteve a cessão do financiamento sem o consentimento da mutuante, a oportunidade de regularizar sua situação, o que deve ser realizado segundo os termos ali dispostos. 3. A recorrida, em momento algum, logrou comprovar que procedeu à regularização da transferência tal como exigido no citado dispositivo legal. Dessarte, enquanto não demonstrada cabalmente a regularização da transferência do contrato de mútuo, consoante os termos da Lei n° 10.150/2000, impossível atribuir ao cessionário do financiamento legitimidade para postular eventuais revisões das cláusulas contratuais. 4. Recurso especial provido para restabelecer os fundamentos e efeitos da sentença. (REsp 653155/PR, Rel. Ministro JOSÉ DELGADO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 17.02.2005, DJ 11.04.2005 p. 190)
EMENTA: SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. PES. CESSÃO SEM CONSENTIMENTO DO AGENTE FINANCEIRO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DOS MUTUÁRIOS. LEGALIDADE DA EXECUÇÃO. LIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO. 1. Embora os mutuários tenham transferido o imóvel, é certo que figuram como contratantes inadimplentes, relativamente ao contrato firmado com o agente financeiro, ao qual o imóvel permanece vinculado como garantia hipotecária. 2. Legitimidade confirmada, porque o que está sendo executado é a dívida por eles assumida, a qual, por vencida antecipadamente, não pode ser cobrada daqueles que não possuem qualquer vínculo com a CEF. 3. A venda do imóvel, sem a concordância expressa do agente financeiro, traz como consequência o vencimento antecipado da dívida, sendo que mera comunicação por parte dos mutuários não elide a infração contratual, pois a lei não fixou prazo para o credor hipotecário manifestar sua concordância ou discordância, nem agasalha a figura da anuência tácita. 4. A garantia hipotecária não desaparece pela simples cessão de direitos e obrigações, estranha que é ao negócio jurídico originário, que só se extingue com o pagamento integral da dívida, permanecendo o imóvel vinculado ao mesmo, porque a posse e o instrumento apresentado como apto a transmitir a propriedade não bastam para afastar a constrição judicial. 5. Validade da cláusula contratual que embasa a execução. 6. Sentença mantida. Legitimidade passiva confirmada. Apelação improvida. (TRF4, AC 95.04.57934-5, Quarta Turma, Relator Silvia Maria Gonçalves Goraieb, publicado em 24/07/1996)
Além disto, se o comprador voltar a vender o imóvel através de contrato de gaveta, você se encontra na situação em que seu nome segue como o titular do financiamento, mas sequer conhece a pessoa responsável pelo pagamento das prestações. Caso queira usar o FGTS na compra de outro imóvel poderá ter problemas, já que a legislação impede o uso de recursos do FGTS para compra de segundo imóvel.
Conclusão
Como visto, o contrato de gaveta oferece suas vantagens ao mesmo tempo em que possibilita enormes riscos às partes contratantes.
A melhor forma de evitar os riscos é regularizar o contrato. Caso isto não seja possível ou as partes não o queiram, o melhor será procurar um escritório de advocacia para que esta compra e venda seja bem ajustada, notadamente referente as obrigações das partes (como pagamento ao agente financiador) e a transferência do imóvel ao final do financiamento ao comprador, que para não necessitar ingressar na justiça deverá contar com a colaboração do vendedor, o mutuário original, devendo este ir ao agente financiador e providenciar a transferência do imóvel para o comprador ou outorgar uma procuração para terceiro, de preferência em um escritório que tenha mais de um advogado e conste o nome de mais de um deles na procuração.
FONTE;ttp://gilbertosouzaadvogado.blogspot.com/2008/08/contratos-de-gaveta-e-o-sistema-de_25.html
Órgão : Terceira Turma Cível
Classe : APC - Apelação Cível
Nº. Processo : 2001.01.1.014839-2
Apelantes : Henrique Eduardo Alves Salviano rep. por Edileuza Alves de Souza (1º Apte) e Franque Natelce Salviano (2º Apte)
Apelada : Maria Natelce Basílio
Relator Des. : BENITO AUGUSTO TIEZZI
Revisor Des. : VASQUEZ CRUXÊN
EMENTA
PROCESSO CIVIL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE BEM IMÓVEL – PROMESSA PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – CONTRATO DE GAVETA – MORTE DO PROMITENTE VENDEDOR – BEM PARTILHADO EM INVENTÁRIO – VALOR DA QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DO FINANCIAMENTO – DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR - RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS – SENTENÇA MANTIDA. 1. Se, antes de falecer, o mutuário de imóvel financiado pelo sistema financeiro da habitação o aliena, mediante promessa particular de compra e venda - contrato de gaveta - firmada anos antes de sua morte e registrada no Cartório de Títulos e Documento; se, além disso, outorga procuração pública, com a mesma data da promessa de venda, em caráter irrevogável e irretratável, à promitente compradora, sem prestação de contas e representativa de verdadeira venda; se a promitente compradora prova ter adimplido integralmente sua obrigação de pagamento; se nada há nos autos a demonstrar eventual vício de consentimento que pudesse levar à anulação de tais instrumentos de alienação; se, em razão do falecimento do seu então proprietário, ante a existente do seguro respectivo, o agente financeiro credor quita o saldo devedor existente; se, entretanto, o bem imóvel é inventariado e partilhado aos herdeiros e estes não reconhecem a validade e a eficácia da promessa de compra e venda efetivada em vida pelo de cujus, tudo isso justifica a postulação de adjudicação à promitente compradora. 2. A quitação do saldo devedor do imóvel financiado -operada em razão do seguro pago pela promitente compradora - a esta beneficia, por força do contrato de promessa de compra e venda que a ela transferiu todos os direitos e obrigações, nada sendo devido aos sucessores do extinto mutuário. 2. Recursos de apelação conhecidos e improvidos. Sentença mantida.
ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores da Terceira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, BENITO AUGUSTO TIEZZI - Relator, VASQUEZ CRUXÊN - Revisor, LÉCIO RESENDE - Vogal, sob a presidência do Desembargador LÉCIO RESENDE, em CONHECER. NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas. Brasília-DF, 15 de setembro de 2005.
Desembargador Lécio Resende Presidente
Desembargador Benito Augusto Tiezzi Relator RELATÓRIO
Adoto o relatório da r. sentença de fls. 193/196, naquilo que aqui pertine, verbis:
“MARIA NATELCE BASÍLIO ajuizou a presente ação de adjudicação compulsória em face de FRANQUE NATELCE SALVIANO E HENRIQUE EDUARDO ALVES SALVIANO, todos qualificados na inicial. Alegou, a autora, que celebrou com o falecido pai dos requeridos, Sr. DORIVAL SALVIANO, com quem viveu em concubinato, contrato de promessa de compra e venda, direitos, vantagens, obrigações e responsabilidades, tendo por objeto o imóvel sito na Quadra 707, Bloco “C”, apartamento nº 103, pagando, pelo “ágio”, a importância de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), sendo R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em espécie, R$ 8.000,00 (oito mil reais) representados por um veículo e R$ 7.000,00 (sete mil reais), representados por 7 (sete) notas promissórias. Ressaltou que, após tomar posse do imóvel, assumiu todos os encargos relacionados ao mesmo, inclusive junto ao Agente Financeiro (Caixa Econômica Federal). A inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 09 a 23. Considerando o conflito, em tese, de interesses entre o primeiro réu e autora (sua mãe), a defesa daquele ficou a cargo da Curadoria Especial, que contestou por negativa geral. O segundo requerido, por seu turno, apresentou a contestação de fls. 36 a 40, argumentando que o contrato padecia de vícios de consentimento (coação e erro). Alegou, ainda, que o imóvel foi arrolado nos autos do Inventário de Dorival Salviano, como sendo do Espólio. Sustentou, também, que ocorreu simulação do negócio jurídico. Réplica às fls. 68-74. Em instrução, foram ouvidas as testemunhas arroladas pelas partes. Requereu, na oportunidade, o Ministério Público, que viessem, aos autos, cópia da matrícula do imóvel. Cumprida a diligência, as partes apresentaram suas alegações finais, tendo o Parquet oficiado pela improcedência do pedido.”
O eminente juiz a quo sentenciou o feito quando JULGOU PROCEDENTE o pedido para adjudicar, por sentença, em favor da autora o bem imóvel denominado apartamento nº 103, do Bloco “C”, do SHCGN/NORTE, 707, Brasília-DF, a que se refere o documento de fl. 151, determinando que, após o trânsito em julgado, fosse expedido o competente mandado de averbação ao cartório de registro competente. Irresignado, o réu HENRIQUE EDUARDO ALVES SALVIANO interpôs recurso de apelação (fls. 201/216) alegando, em síntese, que não é verdadeira a afirmação de que a apelada tivesse adquirido o imóvel em questão, eis que não logrou provar o pagamento de seu valor, conforme descrito no contrato. Alega ter a apelada omitido, dolosamente, o nome do apelante no processo de inventário, fazendo crer ser o outro réu o único herdeiro de Dorival Salviano. Impugna as ordens de pagamento juntadas aos autos pela apelada. Requer a reforma da r. sentença para que o imóvel seja considerado de propriedade do apelante e do outro réu. O segundo réu, FRANQUE NATELCE SALVIANO também interpôs recurso de apelação (fls. 251/256) sustentando, em síntese, que a apelada usou de má-fé ao alegar que, com a morte de Dorival Salvino, o imóvel ficou quitado junto à Caixa Econômica Federal, bem como ao afirmar que o apelante seria o seu único herdeiro. Alega que não foram encontrados os comprovantes de pagamento referentes aos meses de junho a dezembro de 1995 e que, se as notas promissórias juntadas aos autos estavam em poder da apelada, é porque não foram devidamente quitadas. Por isso, não servem como prova do pagamento pela compra e venda do apartamento em questão. Invoca o teor do parecer ministerial de fls. 179/184. Requer a reforma da sentença, com a improcedência da adjudicação. A autora apresentou contra-razões às fls. 257/266, pugnando pela manutenção da r. sentença. Apresentou também, no mesmo sentido, contra-razões à apelação interposta pela Curadoria Especial (fls. 271/280). O douto Procurador de Justiça ADILSON RODRIGUES ofertou seu ilustrado parecer às fls. 288/291, onde, em síntese, pugna pelo provimento parcial dos recursos dos apelantes, tão-somente para que o saldo devedor do imóvel, quitado com a morte do de cujus, reverta em favor dos apelantes e não à apelada, sob pena de enriquecer-se sem causa. É o relatório.
VOTOS O Senhor Desembargador BENITO AUGUSTO TIEZZI - Relator
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos. Como o relatado, trata-se de apelações interpostas da r. sentença (fls. 193/196) que, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória, JULGOU PROCEDENTE o pedido para adjudicar, por sentença, em favor da autora o bem imóvel denominado apartamento nº 103, do Bloco “C”, do SHCGN/NORTE, 707, Brasília-DF, a que se refere o documento de fl. 151, determinando que, após o trânsito em julgado, fosse expedido o competente mandado de averbação ao cartório de registro competente. Analiso conjuntamente as razões dos recursos de apelação interpostos pelos réus e, ainda, os argumentos do douto parecer ministerial. Todavia, permissa maxima venia, não os acolho, pois: Como com propriedade fundamentado na r. sentença – a cujos argumentos me reporto, porque os adoto - a prova dos autos, mormente o instrumento particular de promessa de compra e venda, direitos, vantagens, obrigações e responsabilidades de fls. 13/15; a procuração outorgada por instrumento público de fl. 82; e os documentos de fls. 75/81, demonstram incontroversamente a efetiva realização do negócio jurídico e o pagamento do preço ajustado. Ao que se vê, em maio de 1995, a apelada e Dorival Salviano celebraram o referido contrato de promessa de compra e venda (fls. 13/15) e foi passada a procuração pública (fl. 82), na mesma data, em 10/maio/1995. Não deixam dúvida, portanto, de que houve a efetiva negociação, mediante a prática do denominado CONTRATO DE GAVETA, que expressa induvidosamente a efetiva pactuação reveladora da vontade das partes contratantes na transferência da titularidade dos direitos e obrigações sobre o imóvel em questão. Ademais, restou comprovado pelos documentos de fls. 75/81 o real cumprimento da obrigação assumida pela adquirente, consistente nos comprovantes dos depósitos realizados na conta-corrente do promitente vendedor, bem como o resgate das notas promissórias dadas como garantia do pagamento. Vale ressaltar que a procuração foi passada em caráter irrevogável e irretratável, demonstrando inequívoca disposição de transferir a propriedade, inclusive constando o direito de “prometer vender, vender, ceder e dar em hipoteca em qualquer grau o imóvel...” Nesse sentido, colaciono entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
“AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL DE FUNDAÇÃO. RETORNO DE IMÓVEL ANTES DOADO PARA O PATRIMÔNIO DO ORIGINÁRIO DOADOR POR PROCURAÇÃO IN REM SUAM E POSTERIOR ALIENAÇÃO A TERCEIRO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO JUDICIAL. - A procuração in rem suam não encerra conteúdo de mandato, não mantendo apenas a aparência de procuração autorizativa de representação. Caracteriza-se, em verdade, como negócio jurídico dispositivo, translativo de direitos que dispensa prestação de contas, tem caráter irrevogável e confere poderes gerais, no exclusivo interesse do outorgado. A irrevogabilidade lhe é ínsita justamente por ser seu objeto a transferência de direitos gratuita ou onerosa. - Para a validade da alienação do patrimônio da fundação é imprescindível a autorização judicial com a participação do órgão ministerial, formalidade que se suprimida acarreta a nulidade do ato negocial, pois a tutela do Poder Público - sob a forma de participação do Estado-juiz, mediante autorização judicial -, é de ser exigida.” (RESP 303707/MG; RECURSO ESPECIAL 2001/0016203-7, Relator(a): Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, Data da Publicação: DJ 15.04.2002 p. 216).
Ainda, vale transcrever a cláusula oitava do instrumento de promessa de compra e venda:
“Que na hipótese de SINISTRO E OU PARTILHA DE BENS, fica(m) o(a)(s) OUTORGADO(A)(S) PROMISSÁRIO(A)(S) COMPRADOR(A)(S) ou seus beneficiários e sucessores, autorizados a se habilitarem no respectivo processo e requererem junto ao Cartório e/ou Juízo competente a Carta de Adjudicação expedida a seu favor, relativamente ao imóvel, objeto deste Instrumento, podendo, para tanto: constituir Advogado(s) com os poderes da cláusula Ad-Judicia e os mais necessários perante qualquer Instância, Foro ou Tribunal, em Juízo ou fora dele, podendo para tanto acordar, discordar, transigir, recorrer, desistir, propor e variar de ações e recursos, receber citações, prestar declarações e informações, apresentar provas, abrir, acompanhar e dar andamento a processos, pedir vistas, cumprir exigências, tomar ciência de despachos, requerer, alegar e assinar o que for preciso, juntar, apresentar e retirar documentos, requerer certidões, alvarás diversos e demais autorizações, assinar termos, requerimentos e demais papéis, e praticar os demais atos aos fins deste Instrumento, o que será dado sempre por bom, firme e valioso, por si, seus herdeiros e sucessores.”
Mostra-se, portanto, inequívoca a vontade do promitente vendedor em transferir a propriedade do imóvel em questão, a realização efetiva do negócio e o pagamento do valor acordado. Não há, assim, que se falar em simulação, ou coação, ou erro, ou qualquer outro vício de vontade que pudesse macular a avença livre e regular que entabularam. Por isso, deve a pactuação prevalecer e surtir seus efeitos, devendo o bem imóvel em discussão ser adjudicado à autora-apelada. De outra parte, data maxima venia, não vejo como acolher o posicionamento manifestado no ilustrado parecer ministerial da lavra do eminente Procurador de Justiça ADILSON RODRIGUES (fls. 282/291) acerca do pagamento do saldo devedor do imóvel, quitado com a morte do de cujus, em favor dos apelantes. Reconheço legitimidade ao Ministério Público, na qualidade de custus legis, para suscitar, em segundo grau de jurisdição, a referida matéria, pois visa resguardar interesse de menor impúbere. E, além da necessidade deste resguardo, manifestado pela douta Procuradoria de Justiça, os apelos, embora não tivessem especificamente postulado tal solução, insurgem-se contra a sentença, pedindo sua reforma integral, devolvendo, portanto, ao Tribunal o conhecimento integral da matéria de mérito (JSTJ 58/196). Todavia, como dito, não dou razão ao parquet. Ao assinarem a promessa de compra e venda, as partes contratantes decidiram, de forma irretratável e irrevogável e com vinculação dos sucessores, transferir à promitente-compradora todos os direitos e obrigações subjacentes ao negócio oficial. Houve, na realidade, uma sub-rogação de fato naqueles direitos e obrigações, oponíveis inclusive contra os sucessores do promitente-vendedor, conforme consta da cláusula oitava acima transcrita. Assim, como a quitação operada com a morte do promitente-vendedor advém de seguro pago pela promitente-compradora juntamente com as prestações, nada mais justo que o imóvel quitado lhe seja adjudicado sem condição ou ônus adicional. Confira-se, a respeito, os seguintes arestos do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“CIVIL. SFH. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MORTE DO VENDEDOR. COBERTURA SECURITÁRIA. 1. A morte do vendedor, subseqüentemente ao contrato de promessa de compra e venda, nada obstante verificada antes da transferência junto ao agente financeiro (credor hipotecário) e da formalidade do registro imobiliário, quita o respectivo contrato de financiamento em proveito do adquirente, como forma de impedir eventual enriquecimento sem causa e, também, em decorrência da sub-rogação de fato "nas obrigações de mútuo hipotecário", com o pagamento das prestações e do prêmio do seguro neles embutido. 2. Recurso especial conhecido, mas improvido.” (REsp 122032/RS – Relator Ministro FERNANDO GONÇALVES - QUARTA TURMA – Julgamento 27/05/2003 - DJ 01.08.2005 p. 461).
“CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. 'CONTRATO DE GAVETA'. MORTE DO PROMITENTE VENDEDOR COM A CONSEQÜENTE QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DO MÚTUO HIPOTECÁRIO. SUCESSORES QUE SE NEGAM A CUMPRIR O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato de gaveta: designação atribuída aos negócios jurídicos de promessa de compra e venda de imóvel realizados sem o consentimento da instituição de crédito que financiou a aquisição; sobrevindo a morte do mutuário-promitente vendedor, os respectivos efeitos prevalecem sobre os do negócio oficial (mútuo hipotecário e seguro), sob pena de enriquecimento sem causa, porque a morte do mutuário/promitente vendedor só teve o efeito de quitar o saldo devedor do mútuo hipotecário, porque o prêmio de seguro foi pago pelo promitente comprador. Recurso especial conhecido, mas não provido.” (REsp 119466/MG – Relator Ministro ARI PARGENDLER - TERCEIRA TURMA – Julgamento 04/05/2000 - DJ 19.06.2000 p. 140 - JSTJ vol. 18 p. 221 -RJTAMG vol. 80 p. 457 - RSTJ vol. 134 p. 251).
Entendimento igualmente perfilhado por este Egrégio Tribunal de Justiça:
“CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE GAVETA. MORTE DO MUTUÁRIO VENDEDOR E QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR EM RAZÃO DO SEGURO. RECURSO DE APELAÇÃO. 1. CARACTERIZA-SE COMO CONTRATO DE GAVETA A TRANSFERÊNCIA DE POSSE DE IMÓVEL A TERCEIRO, SEM CONHECIMENTO DO AGENTE FINANCEIRO. 2. A PARTIR DA ASSINATURA DO CONTRATO E PASSANDO A PROMITENTE COMPRADORA A ARCAR COM TODOS OS ÔNUS RELATIVOS AO IMÓVEL, INCLUSIVE O PAGAMENTO DO PRÊMIO DE SEGURO, OCORRENDO A MORTE DO MUTUÁRIO HAVERÁ QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR PELO SEGURO, NADA SENDO DEVIDO AOS SEUS SUCESSORES, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. APELO IMPROVIDO.” (APELAÇÃO CÍVEL 2003.09.1.012555-3 APC - Data de Julgamento: 11/04/2005 - Órgão Julgador: 1ª Turma Cível -Relator: NATANAEL CAETANO - Publicação no DJU: 12/05/2005 Pág.: 23).
“DIREITO CIVIL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - ART. 641 DO CPC - CONTRATO DE GAVETA - MORTE DA CEDENTE E CONSEQÜENTE QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DO MÚTUO HIPOTECÁRIO PELO SEGURO - TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL CONDICIONADA AO PAGAMENTO AO ESPÓLIO DO VALOR DESPENDIDO PELA SEGURADORA - RECURSO DE APELAÇÃO - DESPROVIMENTO. I - OS CESSIONÁRIOS, AO PAGAREM O PREÇO AJUSTADO E OBTEREM A QUITAÇÃO PLENA DO ÁGIO DO IMÓVEL, SUB-ROGARAM-SE NAS OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO MÚTUO HIPOTECÁRIO. VIA DE CONSEQÜÊNCIA, ADIMPLINDO SUA OBRIGAÇÃO DE PAGAR MENSALMENTE AS PRESTAÇÕES, NELAS EMBUTIDO O VALOR DO PRÊMIO DO SEGURO, FAZEM JUS À QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR PELA SEGURADORA. II - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (APELAÇÃO CÍVEL 2002.01.1.090057-5 APC - Data de Julgamento: 24/05/2004 - Órgão Julgador: 2ª Turma Cível -Relator: J.J. COSTA CARVALHO - Publicação no DJU: 19/08/2004 Pág.: 68).
Ante o exposto, CONHEÇO, mas NEGO PROVIMENTO aos recursos de apelação, ficando mantida a r. sentença vergastada. É como voto.
O Senhor Desembargador VASQUEZ CRUXÊN - Revisor
Conheço do recurso, eis que presentes os seus pressupostos de admissibilidade. Trata-se de apelação aviada por HENRIQUE EDUARDO ALVES SALVIANO representado por sua genitora EDILEUZA ALVES DE SOUZA e por FRANQUE ANTELCE SALVIANO, em face da sentença que, em ação de adjudicação compulsória, julgou procedente o pedido, determinando fosse expedido o competente mandado de averbação ao cartório de registro competente. Não restam dúvidas, segundo percebi da prova produzida, quanto à eficácia do negócio jurídico realizado entre a Apelada e Dorival Salviano, hoje falecido. Tratando-se de um contrato de cessão de direito referente a imóvel financiado, vulgarmente conhecido como “contrato de gaveta”, vejo que o mesmo se mostrou perfeito e acabado, quanto ao fim almejado pelas partes contratantes, a partir da outorga da procuração passada em caráter irrevogável e irretratável à Apelada, isso à época do negócio, com as parcelas devidamente pagas ao promitente vendedor, vindo a ocorrer, posteriormente, a quitação do saldo devedor junto ao agente financeiro, em razão do falecimento deste último, em nome de quem o bem ainda permanecia financiado. Nesse aspecto, portanto, dúvida não resta quanto ao direito da apelada à adjudicação ora buscada. Contudo, em que pese não tenha qualquer das partes questionado quanto à titularidade do valor correspondente à quitação que se operou em razão do falecimento do mutuário, o certo é que a douta Procuradoria de Justiça o fez em seu Parecer, entendendo que aquilo que corresponda a essa parcela deva ser restituído aos apelados, sob pena de caracterizar o enriquecimento sem causa da parte autora. Quanto a esse ponto, portanto, tenho, preliminarmente, que não possua o Ministério Público legitimidade para questionar a devolução da parcela em relevo, na medida em que, sendo-lhe dada vista para ciência quanto à sentença, contra a mesma não se insurgiu, pelo que, a partir de quanto as demais partes não manifestaram qualquer irresignação quanto ao tema, faltar-lhe-ia o instrumento próprio para ver a matéria examinada, eis que operada a preclusão para o Parquet. Se, entretanto, vencido nesse aspecto prejudicial, passo à análise sobre a quem pertence de fato o prêmio do seguro pago em virtude da morte do extinto mutuário, uma vez que discordo, também meritoriamente, com o posicionamento esposado pelo órgão ministerial, para quem o saldo devedor do imóvel quitado em razão do fato morte do genitor dos menores e deste beneficiários deveria reverter em favor dos mesmos, e não da autora, adjudicatária. Efetivamente, uma vez que válida e eficaz a adjudicação do imóvel em contento não há por que se falar em reversão do valor referente ao seguro para os menores, pois que o promitente vendedor, de acordo com as cláusulas segunda e nona do contrato de promessa de compra e venda teria dado quitação antecipada por si e seus herdeiros, a partir de quando a promitente compradora efetuasse os pagamentos avençados. Assim, não há espaço para qualquer recusa eventual dos herdeiros à efetiva transferência do bem que, com efeito, não mais integrava o patrimônio do ‘de cujus’, eis que objeto de cessão. E ainda, a partir da assinatura do já referido “contrato de gaveta”, passou a promitente compradora, ora Apelante, a arcar com todos os ônus relativos ao imóvel, inclusive o pagamento do prêmio de seguro, inserto nas parcelas do financiamento, pelo que, ocorrendo a morte do mutuário, ainda vigente o contrato com o agente financeiro, a quitação do saldo devedor se daria em razão desse seguro pago pela mesma, nada sendo devido aos sucessores do vendedor, sob pena, aí sim, de enriquecimento sem causa. Nesse sentido, confira-se a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, in verbis:
“CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ´CONTRATO DE GAVETA´. MORTE DO PROMITENTE VENDEDOR COM A CONSEQÜENTE QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DO MÚTUO HIPOTECÁRIO. SUCESSORES QUE SE NEGAM A CUMPRIR O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ‘Contrato de gaveta’: designação atribuída aos negócios jurídicos de promessa de compra e venda de imóvel realizados sem o consentimento da instituição de crédito que financiou a aquisição; sobrevindo a morte do mutuário-promitente vendedor, os respectivos efeitos prevalecem sobre os do negócio oficial (mútuo hipotecário e seguro), sob pena de enriquecimento sem causa, porque a morte do mutuário/promitente vendedor só teve o efeito de quitar o saldo devedor do mútuo hipotecário, porque o prêmio de seguro foi pago pelo promitente comprador. Recurso especial conhecido, mas não provido.” [REsp 119466/MG, 3ª Turma, 4.5.2000, Relator Ministro Ari Pargendler].
Outrossim, gostaria de chamar a atenção para o fato de que, a admitirmos a tese ora expendida pelo representante do Ministério Público, estaríamos a impor uma pena para a parte adquirente, sem que a mesma nada tenha procedido de errado – muito pelo contrário –, eis que, se a mesma optou por adquirir um ágio, é porque não deveria ter condições financeiras de arcar com o pagamento integral, daí ter se comprometido em arcar com as parcelas existentes em nome daquele que lhe cedia os direitos. A partir disso, se a mesma não efetuasse os pagamentos correspondentes ao seguro – o que se dava mensalmente –, a quitação não se operaria, sendo que, nessa situação, qual seja, de parcial inadimplência, embora não pudesse a cessionária beneficiar-se da quitação antecipada em virtude da morte do mutuário, pelo menos poderia se favorecer da manutenção dos pagamentos da obrigação assumida em parcelas, e pelo tempo que inicialmente tinha imaginado, daí evidenciar-se como uma penalidade a determinação de ressarcimento quanto ao valor correspondente à quitação, a uma, porque tal decorreria do seguro que a própria cessionária teria pago; a duas, porque teria que pagar (via restituição aos sucessores do mutuário falecido) todo o saldo devedor, de forma antecipada e em uma só parcela; e, a três, porque, os apelantes nada contribuíram para se fazerem credores da quitação em questão, sendo essa quitação resultado único da livre manifestação de vontade das partes no momento de contratar. Em suma, não vejo a quitação que favorece a apelada como enriquecimento sem causa, eis que causa existe para tanto, em face dos pagamentos do seguro que manteve em nome do de cujus, não podendo o mesmo afirmar quanto aos seus sucessores, ora apelados. Ante o exposto e forte nessas razões, nego provimento ao recurso, mantendo íntegra a decisão de primeiro grau. É como voto.
O Senhor Desembargador LÉCIO RESENDE - Presidente e Vogal
quando me separei a treze anos;minha filha tinha 11 anos ;ficou pactuado que venderia a casa onde moramos quando ela completasse 21;que aconteceu em 2010;um ano apos ela ter completado 21 vigorou o artigo1240a do usocapiao familiar;portanto desde que ela completou 21 ate agora passaram-se 3 anos e 4 meses e meu ex marido nunca se manifestou com uma notificacao nem sequer pagou um iptu depois que ela completou 21 para mostrar interesse na casa; gostaria de saber se ele ainda tem direito na casa. ainda aguardo
