Isenção de lucro imobiliário para fruto de inventário e partilha
Boa noite, espero que alguém possa me ajudar! São 2 probleminhas distintos:
(Estive pesquisando sobre o inventário de minha avó, e aprendi muito lendo o fórum aqui do Jus Navigandi; eu não sabia nada sobre esses impostos e fatos geradores, e agora acho que já tenho uma noção... mas daí é que surgem as dúvidas! Já agradeço a todos os profissionais do Direito que dedicam seu tempo para esclarecer as dúvidas aqui pelo fórum, vocês ajudam enormemente!)
1 - Há compradores interessados nos 2 bens imóveis do inventário. Poderiam os herdeiros, que são 3, fazer cessão de direitos hereditários e, após a partilha, usar a parte de seus quinhões que foi fruto da venda dos imóveis para compra de outros bens imóveis residenciais, usufruindo da isenção de lucro imobiliário (IR) de 6 meses que em situações normais teriam direitos? Estamos buscando uma forma de evitar o pagamento do lucro imobiliário de 15% sobre toda a diferença, uma vez que os bens serão vendidos; estão com os valores bem defasados sem possibilidade de atualização e os valores propostos para a venda são muito mais altos. Há outros meios? O espólio pode vender bens imóveis e adquirir outros para reduzir o lucro imobiliário devido?
2 - Um dos imóveis foi adquirido em 1977, e conforme aprendi aqui no fórum com os ensinamentos do brilhante dr. Orlando, ele teria o desconto proporcional de, salvo engano, 60% sobre o lucro imobiliário. Mas é que esse imóvel era do meu avô; quando ele morreu, ficou para minha avó e as filhas; agora que minha avó faleceu, virá para as filhas. Gostaria de saber se o fato de terem adquirido o bem por sucessão, se este direito de desconto de 60% decaiu, ou se permanece até hoje, vez que desde 1977 o imóvel está na família, não foi alienado ou transferido a título oneroso nem nada do gênero.
Espero que possam me ajudar, muuuuuuuuuuuuito obrigada!
Boa noite, a quem interessar possa!
Fiz perguntas similares através do "fale conosco" da Receita, talvez a resposta possa interessar ou ajudar a alguém:
"Agradecemos a sua mensagem.
Sim, também no caso de CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS, o cedente pode usufruir da isenção do IR sobre o ganho de capital se utilizar o produto da venda na aquisição de imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias da operação de cessão, lembrando que este benefício só pode ser usufruido uma vez a cada 5 anos, e o contribuinte deve informar essa opção preenchendo o programa do Ganho de Capital (GCAP),
Caso não ocorra a aquisição dentro do prazo de 180 dias, lembramos que na CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS, cabe ao cedente apurar, em seu nome, o ganho de capital, considerando como custo de aquisição da parte cedida o valor que, proporcionalmente, lhe couber na partilha, constante da última Declaração de Ajuste Anual do de cujus, e considerando-se como data de aquisição a da abertura da sucessão.
Quanto ao imóvel que pertenceu ao seu avô e foi herdado pela sua avó em 1993, não tem mais o desconto de 60%, pois a nova data de "aquisição" passa a ser 1993.
Na transferência do direito de propriedade por sucessão, nos casos de herança ou legado, os bens e direitos podem ser avaliados pelo valor constante na última Declaração de Bens e Direitos do de cujus, ou por valor superior àquele declarado, observado o seguinte: a) se os bens ou direitos forem transferidos por valor superior ao anteriormente declarado, a diferença positiva entre o valor de transmissão e o valor constante na última Declaração de Bens e Direitos do de cujus ou o custo de aquisição, é tributada à alíquota de 15%; a.1) nesta hipótese, o contribuinte do imposto é o espólio, devendo ser preenchido, utilizando-se o programa gerador específico, o Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital exportando o resultado para a Declaração de Final de Espólio; a.2) o Darf do pagamento do imposto deve ser preenchido em nome do espólio; b) se a transferência for pelo valor constante na última Declaração de Bens e Direitos do de cujus, não há ganho de capital no ato da transferência; c) a opção pelo valor constante na última Declaração de Bens e Direitos do de cujus ou por valor superior a este será feita em relação a cada um dos bens transferidos; d) o herdeiro ou legatário deve incluir os bens ou direitos, em sua Declaração de Bens e Direitos, pelo valor de transmissão, o qual constitui custo para efeito de apuração de ganho de capital numa eventual alienação futura. Considera-se data de aquisição a da abertura da sucessão (falecimento)."
Boa noite, dr. Orlando! Na verdade agora estou intrigada por causa do RECURSO ESPECIAL Nº 1.042.739 - RJ (2008/0064265-0). O TRF 2ª Região entendeu que era devido o IR sobre o lucro imobiliário fruto da venda de imóvel recebido por herança, mas em recurso especial, o STJ entendeu que o imposto é indevido. Este é o entendimento majoritário jurisprudencial ou ainda é matéria conturbada, sobre a qual vamos precisar ficar brigando judicialmente? O sr. saberia me informar? Muito obrigada!
Quem tem um só(qualquer tipo) e este provindo de herança já com o formal de partilha e regularmente declarado em sua declaração anual de ajuste=isento, se vendido até 440 mil e nos últimos 5 anos não tenha alienado imóveis;se o espólio=patrimônio da massa em movimento (até à partilha) e só possuía este bem e se vendido com lucro e da mesma forma enquanto não finda o inventário, também seria isento e a operação constaria na sua declaração(inicial ou intermediária de espólio).Ainda assim, quer seja um q.q. tipo ou único bem imóvel residencial, o proprietário poderia optar pelo método de isenção que melhor lhe caiba financeiramente, que seja o do único imóvel ou da alienação de um residencial com a aquisição de outro do mesmo tipo, no prazo de 180 dias.A legislação anterior não taxava os bens recebidos por herança quando vendidos com lucro, mas hoje é diferente, pode haver ou não a tributação imobiliária...Então, as regras de isenção do negócio imobiliário, basicamente são essas, a saber:
.venda do único imóvel, até 440 mil, qualquer tipo, e uma vez a cada 5 anos; .venda do imóvel residencial com lucro, com a aquisição de outro do mesmo tipo, no prazo de 180 dias no país; desde que isso tenha acontecido uma vez a cada 5 anos, na unidade ou no conjunto;
.venda de imóveis, na unidade ou no conjunto, no mês, atè 35 mil;
.venda de imóveis, hoje, com lucro, incorporado ao patrimônio do proprietário, até 1969;
.venda com lucro, de imóveis, hoje, incorporados ao patrimônio, a partir de 1970 a até 1988, com redução da tributação de 95 a 5%, de acordo com os anos citados da aquisição do imóvel, aqui não há isenção....mas paga com redução ainda sobre o ganho auferido.
Salvo melhor juízo e possível engano.
Abraços,
Muito obrigada, Dr. Orlando! É, então não vejo muito como "fugir" do pagto do lucro imobiliário, a não ser vendendo os bens do espólio e comprando outros de natureza residencial... São 2 imóveis que minha avó deixou, de valores relativamente altos e adquiridos após 1988 (um deles foi adquirido em 1977 por meu avô mas foi transmitido por herança em 1993, e a Receita diz que a sucessão quebra o benefício do desconto de 5% por ano). E os 3 herdeiros tem imóveis residenciais próprios já, de valores relativamente elevados também.
Me animei com aquele julgado do STJ entendendo que não incide lucro imobiliário sobre a venda de bens imóveis deixados por herança, apesar de ser o único recente que encontrei, mas tb haja paciência para ficar no Judiciário anos a fio por causa da discussão sobre tal imposto...
Não sei como vai funcionar: ao final do processo de inventário, se vendermos os bens durante ele, a Fazenda reclama o imposto ou a gente que tem que recolher? Podemos deixar no silêncio e, se e quando ela vier cobrar, alegar aquele julgado em nossa defesa?
Se ainda aplicassem os impostos de forma decente... até daria para pagar sem reclamar. O problema é o Estado engolir uma parcela do patrimônio que meus antepassados batalharam para juntar, e esse dinheiro acabar em bolso de malandro... :-(
Muito obrigada!!!
As regras fiscais que se aplicam aos vivos da mesma forma se aplicam ao espólio, dado que este é um patrimônio em movimento até se extinguir pela homologação por sentença da partilha.Então, as regras são as mesmas nas declarações de espólio(inicial, intermediárias e final).O espólio compra, vende, recebe dinheiro, aplica, paga imposto, usufrui das isenções imobiliárias; e tudo que se suceder durante a fluência do inventário é de responsablidade do espólio, de cuja gestão fica nas mãos do inventariante até o fim da partilha.Caso a Receita Federal(IR) apure responsabilidade pós inventário o fiscus procurará o inventariante, haja vista que o ITCMD(4%) é estadual e o IR federal, dispondo estes de 5 anos para apurarem quaisquer obrigações tributárias devidas ou não pagas.Normalmente, o espólio tem que declarar e se o fiscus federal constatar falta de cumprimento de declarações pelo menos dos 5 anos para trás poderia cobrar multas mais o imposto devido, se houver.No período anterior a 1988 a legislação para venda imobiliária era mais benéfica aos bens de herança, hoje não, se fugir às regras conhecidas de isenção imobliária, na certa iria pagar o IR(15%).HOJE TAMBÉM OS CARTÓRIOS MUNICIAM O FISCUS QUANTO ÀS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS ATRAVÉS DA DECLARAÇÃO CHAMADA"DOI"=Declaração de Operação Imobiliária, documento com que o fiscus analisa se houve ou não imposto a pagar e dentro de 5 anos do fato gerador pode mandar a conta, ambos os fiscus, estadual ou federal ou até o municipal, se houver interesse, dado aos convênios que tem entre si.Então, diante disso que falei o barato pode ficar caro porque as multas de ofício são na ordem de 75%, mais juros e correção sobre possível imposto(IR).....Smj.
Abraços,
Meu Deus, 75%??? Nossa, e imagine os custos para manter um processo na Justiça para discutir se deve ou não... no final não compensa mesmo, conforme o sr. disse, "o barato sai caro"... :-( Bem, então vou falar para minha mãe e tios venderem os bens e comprarem outros, se sobrar $ daí melhor recolher mesmo o imposto e acabar com o medo e a incerteza! Pelo menos comprando bens, vão poder colocar os valores de aquisição mais atuais e se os venderem logo, o valor do lucro imobiliário não vai ser tão grande, espero! Muito obrigada mesmo, dr.! Um enorme prazer estar recebendo suas verdadeiras aulas sobre o assunto!
Sara, convém verificar se sua vó herdou 100% ou 50% do imóvel. Pois talvez 50% do imóvel já fossem dela (se ela era casada em comunhão de bens). Assim, você poderia lançar 50% como adquirido em 1977 e 50% adquirido em 1993, fazendo jus aos descontos correspondentes. Fiz consulta semelhante a receita.
Sara,
O fisco só lança a multa se pegar algo errado no lápso de 5 anos do fato gerador....São procedentes as proposições do colega acima....ainda assim, você pode fazer simulações no sistema GCAP, sem vinculá-lo à declaração do IR. O sistema é autoinstrutivo e basta alimentá-lo com os devidos valores da época (ou com as informações reais da venda e custos); ele lhe dá a valores atuais os resultados, mas cuidado para não remeter, por enquanto, à sua declaração ou à do interessado pela simulação...S.m.j./Orlando.
Boa noite! Temos medo do Leão e vamos acabar fazendo da maneira com maior amparo legal, comprar outros imóveis :-) acho que assim não tem perigo de surgir um fiscal com um entendimento maluco e nos causar problemas hehe Sr. Odilon, minha avó era casada em regime de separação de bens, infelizmente :-( mas de certo seria um belo redutor, excelente observação! Muito obrigada mesmo!!! Sara
Boa noite, Mais uma dúvida sobre esta novela! Se os herdeiros comprarem outros bens imóveis de igual ou superior valor para fugir do pagto. de lucro imobiliário, eles poderiam, por exemplo, usar o dinheiro da venda para compra um imóvel em condomínio? Por exemplo, se minha mãe usa o dinheiro (X) da venda do bem herdado para comprar um apto. melhor para cada filho (X/3), e cada filho complementa o valor do imóvel (X/3 + A, X/3 + B e X/3 + C), há algum impedimento? Espero que possam me ajudar! Obrigada!
SIM.....na primeira pergunta, mas a isenção fica condicionada à aquisição de outro(s) no mesmo quantum da alienação.A mãe pode dar ao filho um móvel ou aos filhos vários imóveis, mas isso em família se chama "antecipação da herança" porque a mãe ainda está viva e tudo dela é herança dos filhos, assim se subentende da situação, porém na verdade aí ocorre o fato gerador de outro imposto=de doação, de competência estadual(4%) E FORMALMENTE PRECISA SER FEITA A DOAÇÃO SOB ESCRITURA PÚBLICA, onde cada bem doado volta ao monte mor(colação) para ser novamente dividido com os próprios herdeiros quando o titular falecer.Frise, acima, que, a isenção na venda imobiliária(residencial) deve obedecer a reaplicação do produto da venda noutro(s) ben(s) residencial(is) no prazo de 180 dias da negociação/alienação.....a doação aos filhos é isenta do IR, mas não o é perante o Estado.Se a mãe vendeu com lucro deve-se verificar se ela se enquadra nas isenções acima sobre venda imobiliária; se ela comprou para os filhos é doação(antecipação da legítima), parte intocável da herança, assim vejo e mais uma vez se diz que a transferência patrimonial por herança, doação, partilha não incide IR, SÓ ITCMD....4%, SALVO MELHOR JUÍZO E ENGANO DE MINHA PARTE.
ABRAÇOS,
Dr.Orlando, vamos as dúvidas. No caso de falecimento em 08/1996, e somente agora provavelmente em maio (2012)sera encerrado o inventario e a partilha.os herdeiros ficam isentos de Imposto de ganho de capital ? com a transfrencia dos bens pelo valor atualizado de mercado ? como deverá proceder para atualizar os valores ja que as atualizações feitas durante o andamento do processo pelo inventariante não acompanhou os preços de mercado e estão defasados. Na declaração de 11/12, poderemos ja colocar na declaração do espolio o valor atual dos bens, para quando na declaração final de espolio os herdeiros receberem os bens com valores atualizados. Houve investimentos nos bens antes do falecimento do patrono, mas não foram colocados nas declarações..como devemos proceder para atualizar esses valores , na proxima declaração ou na declaração final de espolio ou na de Ganho de capital ??? agradeço a atenção.
"A base de cálculo do ITCMD será o valor venal dos bens ou direitos transmitidos e da doação....Refere-se ao valor de mercado do bem objeto da transmissão, não devendo superá-lo. O cálculo é feito sobre o valor dos bens na data da avaliação, observada a alíquota vigente na data da abertura da sucessão.O imposto não é exigido antes da homologação do cálculo". Fonte:SABBAG,Eduardo. Manual de Direito Tributário, 2a.ed.,Saraiva,2010.p.1018
Abraços/Orlando.
Boa noite, dr. Orlando Espero conseguir esclarecer minha dúvida...as respostas aqui já me ajudaram um pouco.... Após o falecimento de minha mãe, eu e minha irmã estamos vendendo seu apartamento. A ideia de pagar 15% de imposto sobre o lucro na venda é assustadora, afinal o imóvel é antigo e na escritura consta o valor de 33 mil e o valor de mercado é 290 mil. A situação é a seguinte: O imóvel foi adquirido em 1978; Com o falecimento de meu pai em 1987 minha mãe fez o inventário onde já passou 50% para mim e minha irmã; Agora em 2013, como estava doente, fez um documento de doação (da parte dela) para nós duas;
Pelas suas respostas, será que podemos nos beneficiar pelo menos do desconto correspondente a nossa parte que recebemos em 1987? Por favor, peço a orientação para pagarmos menos imposto, pois eu já tenho um imóvel não posso ser isenta e minha irmã irá utilizar o dinheiro da venda para quitar o dela que está financiado. Agradeço muito desde já.
Roberta Arruda, Bom dia!
Você consegui resposta para sua duvida, pois tenho uma caso semelhante com meus avos. O imóvel era de 1972, e meu avo faleceu em 2008, e agora em 2013 minha vo veio a falecer. Os meu tios cada um já tem seu imovel. Me ajudaria publicando se teve uma solução.
um abraço. Adeline
Prezados, como fica a situação de um bem vendido durante um inventário por um legado que detém 100%deste bem por testamento? Esse bem foi adquirido pelo "de cujus" em 1941 e na ultima declaração de bens do falecido foi informado o valor R$ 3 milhões. O legatário logo no início do processo, em 2012, o vendeu por 6 milhões. Há Ganho de Capital a ser recolhido?
A partir de 1988, os bens provindos de herança, doação, legado, testamento, transferências patrimoniais,partilha em desconstituição de união conjugal,final de companheirismo, final de União Estável, separação, divórcio etc....o imposto de renda não incide nesse primeiro momento, somente o imposto causa mortis(se houver óbito do titular),(ou ITBI que ultrapassar a meação de cônjuges sobrevivos ou DOAÇÃO), porém, a partir daqui, caso beneficiário sendo herdeiro,legatário, donatário ou doador, se alienar ou vender; doar os imóveis provindos desse gênero poderá pagar ou não IR se houver ganho de capital, dependendo das regras de isenção sobre a venda/transferência de bens imóveis....Abs.
