Prezada

A fração ideal, via de regra, é calculada dividindo-se a metragem total da área construída do edifício pela área do terreno, multiplicando-se o resultado pela área construída de cada unidade. Portanto, foi criada para dividir os custos com as obras e a mão-de-obra para construir o prédio, não sendo viável sua aplicação para dividir despesas de portaria, limpeza, iluminação, áreas de lazer. O motivo é que tais áreas comuns são utilizadas de forma igualitária por todos os ocupantes, independentemente do tamanho da unidade. Só a água é a única despesa que deve ser analisada conforme o uso efetivo.

Em condomínios que utilizam a fração ideal na cobrança da taxa, o custo médio de quem possui cobertura pode aumentar pelo menos em alguns casos, ante o valor pago pelo proprietário do apartamento tipo. “A pessoa deve pagar mais pelo que gasta mais.” Além da água, outro item que poderia elevar o valor de quem mora em cobertura ou possui uma loja é o valor do seguro contra incêndio. Entretanto, esse valor é barato.

Considerando que o morador de uma cobertura não utiliza nada a mais dos porteiros, da faxina, energia elétrica, área de lazer e outros serviços em relação às unidades-tipo, não se justifica o apartamento maior pagar mais por essas despesas. Não tem nenhum sentido cobrar a mais do morador do apartamento de cobertura pela compra de um sofá, tapete, uniformes, interfone ou troca do cabo do elevador e das plantas do jardim.

Portanto, em conformidade com o artigo 24 da Lei 4.591/64, que regulamenta os termos relacionados com manutenção e conservação, a taxa de condomínio deve ser implantada em assembléia, depois de o prédio pronto.

Já o novo Código Civil limita o critério de justiça no disposto do Art. 1336. “São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. (Redação dada ao inciso pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004, DOU 03.08.2004). A ressalva legal, salvo disposição em contrário, deixou à assembléia geral na elaboração da Convenção de Condomínio ou em deliberação extraordinária a fixação da contribuição fora do critério da fração ideal para que fosse adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa - inteligência dos artigos 12, § 1º da Lei 4.591/64 e artigo 1336, inciso I do Código Civil, com a redação dada ao inciso pela Lei nº. 10.931, de 02/08/2004. É por esse princípio que as lojas com saídas diretamente para a rua estão dispensadas da contribuição ordinária, porque não participam das áreas comuns do prédio, não utiliza dos elevadores, etc. respondem, no entanto, segundo a sua fração ideal pela reforma externa do prédio, porque absorve efetivamente os benefícios da obra com a valorização da sua unidade.

Mas, pelo bom senso, cabe aos condôminos, com a ajuda de um profissional, encontrarem a melhor forma de dividir as despesas, sendo que estas não têm relação direta com o tamanho do imóvel. Não se pode estipular a taxa de condomínio como se fosse um imposto, pois o valor do imóvel é base de cobrança para o IPTU e o ITBI. Assim, dentro da lógica e conhecimento especializado, os condôminos devem equacionar o rateio mais próximo do justo possível, com cada co-proprietário pagando o que realmente consome, usufrui ou esteja à sua disposição.

Por fim, o condômino que se sentir lesado, deve ingressar na justiça, para pedir a nulidade da cláusula de rateio de despesas pela fração ideal.

Confira mais: www.linhadiretadoconsumidor.com

Estranho as observações feitas. A fração ideal é sim o critério mais utilizado - senão o único - nos condomínios brasileiros, para o rateio de despesas. E indifere se a pessoa que possui um apartamento maior usa mais ou não os espaços comuns. As despesas com sua manutenção e limpeza, assim como todas as demais despesas geradas pela administração do Condomínio, serão rateadas por esse critério (fração ideal). Ao mesmo tempo em que defende o rateio em função do uso e não pela fração ideal, a manifestação anterior lembra o quanto estabelece o Código Civil, para o rateio, qual seja "a própria fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção (o que praticamente inexiste, pois todas exibem igual critério)". Estranha, assim, a exposição. Quer supor que seja injusto o critério, mas aponta fundamentos de sua legalidade. Na verdade, não quis pesar o legislador brasileiro se aquele que tem um imóvel maior usa ou não usa a mais as instalações. O fundamento é que, em tendo uma propriedade maior - logo mais valorizada - esse proprietário também se beneficia a mais que os menores no tocante à valorização constante do patrimônio comum em decorrência de sua limpeza, conservação, manutenção e melhorias. Ao que lembre, a legislação francesa (e talvez a italiana) é que rateia algumas despesas em relação ao número de pessoas moradoras em cada unidade. Aqui não é assim. E quanto à mudança da fração ideal no RGI, que, como diz a manifestação, é fruto de cálculo técnico, só pode ser mudada se for comprovado que houve erro em sua aferição, pelos construtores responsáveis. Não depende da simples vontade deste ou daquele.

Junior57

É isso aí, quem mora na Cobertura deve sim pagar pela fração ideal, pois não é justo com os outros moradores que tem um imóvel menor. Este morador da Cobertura acaba numa boa, pois mora melhor e paga como os outros. E falando no Português claro, quem mora na cobertura deveria ter dinheiro para pagar um condomínio sim, maior do que os outros.

Cabe sim, os moradores e lutarem para a cobrança pela Fração Ideal. E com a decisão de Assembléia pode sim alterar esta fração ideal, e você irá pagar mais. Depois o que vejo, no português claro, enriquecimento na custa dos outros moradores, que tem a área menor.Não é justo, é imoral.

Boa sorte

Eu entendo que a fração ideal, cujo critério não é somente a metragem, oi determinada pelo incorporador no momento do registro e para mudaças em fração ideal é necessária a totalidade dos condôminos, então isso não poderá ser feito à sua revelia.

Esclareço que administro condomínio mas não sou advogada, embora tenha uma excelente advogada que nos assiste, a informação é dela (indiretamente) e aconteceu quando nós quisemos comprar um ape para o zelador, segundo ela, mudança de fração ideal exige totalidade.

Fui

Creio que a primeira manifestão está equivocada. Não se pode considerar somente essas questões de serviços de Portaria, limpeza e outras correlatas. É lògico que uma unidade que possua uma cobertura tem um valor para alienação muito maior que as demais, na maioria das vezes o dobro do tamanho da unidade imediatamente abaixo. Pergunte ao proprietário dessa unidade se ele a vende pelo mesmo preço da outra abaixo dele ? E o Seguro ? Quando houver um sinistro que vai receber a maior fatia da importancia segurada ? É lógico, então, que essas unidades tem que ter uma participação maior na divisão da cota condominial, e tanto é assim que o novo Código Civil estabelece que as cotas serão divididas exatamente de acordo com a fração ideal. Se no prédio da pessoa que está levantando essa questão não é assim o procedimento, ou seja, se o detentor de uma unidade cuja fração ideal é maior que as demais, paga a mesma cota condominial, há que se adotar medidas judiciais cabíveis para se corrigir essa aberração. Entendo que o caminho seja a propositura de ação junto a uma das Varas de Registro Público da cidade onde está localizado o imóvel, requerendo a produção de prova pericial, no sentido de se avaliar a fração ideal que cada unidade ocupa EM RELAÇÃO AO TERRENO (vejam bem que a fração ideal é em relação ao terreno), onde está plantada a edificação, e, após a produção de tal prova, requerer ao Juízo que oficie o Registro de Imóveis, no sentido de promover a alteração das frações ideais, já que todas serão atingidas, porque, se a cobertura couber uma fração ideal maior do que as outras, em relação ao terreno, as demais unidades, consequentemente, terão suas frações ideais diminuidas, porque uma aumentou, isso é lógico. Logo todas as unidades terão sido afetadas, e, conhecidas essas frações, se calculam as novas cotas condominiais devidas. É o que penso. !!!!

ola,meu caso e parecido.so que o meu apto e no 2 andar sobre a garagem. tenho area externa e esta tudo na matricula registrado.pago iptu de tudo como se fosse tudo construido, condominio dobro,fraçao ideal dobro, e nao posso fazer nada nessa area externa descoberta privativa.isso e legal? so tem piso,paredes divisa.mais nada ...cabe alguma briga nisso. tenho algum direito,ou so deveres...so agua incluido no condominio,como todos.abraços

Prezados. Boa noite!

Tenho em mente comprar um terreno em Vargem Grande ou adjacências, entretanto, só consigo encontrar terreno com o RGI total. A maioria não possui a fração desmembrada. A minha pergunta é a seguinte:

Corro riscos em adquirir a fração do terreno, porém o proprietário só possui o RGI do terreno total?

Consigo desmembrar o terreno e legalizar o meu imóvel depois de pronto?

Desde já agradeço a atenção.

Quem compra apartamento maior já paga a mais pela área, iptu e etc. O condominio é pago pela area comum que é igual para todos. Quem tem apartamento maior, não utiliza o porteiro mais que os outros, as luzes, enfim o uso é igual para todos, porém a lei faculta injustamente, que a convenção decida. Se na convenção constar que é em partes iguais é preciso assembleia para alterá-la. e neste caso, salvo em contrário na convenção, deve ser por unanimidade.

Teixeira a unica coisa que sei é que os terrenos menores que 360 metros quadrados nessa região não são reconhecidos pela prefeitura, portanto eles não legalizam. Por isso não conseguem o desmembramento. Veja isso direito na prefeitura que é na ayrton sena.

Masspp Rio de Janeiro, não entendi sua lógica. Condomínio não é imposto. Os donos de apartamentos que são maiores pagaram um valor maior pelo imóvel, pagaram mais impostos como ITBI e pagam maior imposto IPTU. Ou seja, já são onerados a mais. Vou usar um exemplo, uma pessoa tem um Uno e outro tem um Fusion. O dono do Fusion paga maiores impostos, você acha que seria justo que quando o mesmo fosse abastecer no posto de gasolina, o combustível fosse cobrado mais caro do que o cobrado do Uno? Com o condomínio é a mesma coisa, se tanto o apartamento quanto ä cobertura terão exatamente os mesmos gastos com portaria, elevador, luz e agua das áreas comuns como lazer, salão de festas etc é justo que a cobertura pague mais sendo que a mesma não gera mais gastos? Pq é imoral? Você sugere que se pague mais só pq teoricamente quem mora na cobertura tem melhor condição de vida? Se é assim quem ganha mais ao ir beber em um boteco tem que pagar mais pela mesma bebida que outro que ganha menos bebe? Ou então ao ir ver um filme no cinema tem que pagar mais pra ver o mesmo filme que outro ganha menos vai ver? É muito fácil falar do bolso dos outros!! Moro em cobertura e pago 200% de condomínio em relação aos apartamentos tipo e moro sozinho. A agua não possui registro individual, logo pago mais sendo que tem apartamentos que moram 4 pessoas. Qual a justiça nisto?

Pois é Fredfa, o lamentável é que a lei faculta isso. Muitas leis são feitas sem raciocinio e a pessoas tiram proveito disso, embora saibam que a cobertura não gasta mais que os outros. Seu exemplo do carro foi nota 10. Quem é mais alto tambem deveria pagar consulta mais cara, remédio. Mas vivemos no Brasil o que fazer?

É isso aí Kariokka!! Essa é a tal da Taxa da Inveja! Você é invejoso e gosta de ser sustentado pelos outros.

Kariokka, não é vc o invejoso e sim o Maspp - Rio de Janeiro.

Maspp - Rio de Janeiro, é a tal taxa da inveja, né? kkkkkkkkkkkkk

O morador do apto térrio do meu edifício tem uma área externa, com piscina. Ele não registrou essa área externa na Prefeitura de Gioânia e não paga essa parte da fração ideal do condomínio, pagando o mesmo valor que os 'aptos tipo'. Temos o direito de solicitar que ele regularize seu imóvel na Prefeitura? Ele terá que pagar multa pelo tempo que ele não pagou o IPTU devido? Obrigado por responder.

Sérvia - Goiania

Gostei da taxa da inveja, bem aplicado, ja que uma cobertura mora melhor porque pagou mais caro pelo imóvel, paga IPTU e demais despesas individuais do imóvel, essas são as despesas únicas de cada um imóvel, já como a palavra condomínio já diz, ratear despesas das áreas externas dos apartamentos, então se utilizam igual a luz do corredor, a água que enche uma piscina ou qualquer outra manutenção, nem tem lógica pagar a mais, acho que esse negocio de colocar dobrado é para os menores pagarem menos, enriquecimento ilícito. Moradores de uma cobertura podem gastar menos água do que um menor, tudo depende se economiza água ou se tem maior numero de moradores, que também não é uma desculpa viável já que não se tem uma media de gasto de água como não se tem uma media de gasto de luz...

Mudança de fração ideal é exigido 100%, ou seja, todos precisam concordar. recentemente o STJ decidiu que a taxa de condomínio deve ser paga não levando em consideração a fração ideal e sim o uso e gozo dos benefícios.

A mudança da fração ideal pode ser requerida, diretamente, ao Cartório de Registro de Imóveis, onde está registrado seu imóvel (Lei nº 10.931/2004).. O proprietásrio pode requerer, apresentando o memorial descritivo do apartamento, com aquiencência dos demais condôminos.

Há de considerar que as empresas de água e saneamento cobram o esgoto pela quantidade de água que entra nas residências. Em condomínios em que não há hidrômetros individualizados fica difícil medir o consumo também individualizado de cada um. Dessa forma, acredito que os moradores em um condomínio que possuem os maiores apartamentos devem pagar maior taxa de condomínio.

nada haver essa opinião do massp, jr 57 STJ derruba o rateio da taxa de condomínio pela fração ideal 03/06/2013

Milhares de condomínios serão motivados a revisar a convenção para evitar processos judiciais movidos por coberturas e apartamentos térreos. Pela primeira vez, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou um Recurso Especial que trata do costume de os condomínios cobrarem a taxa de condomínio de unidades maiores (apartamentos térreo e de cobertura) com base na fração ideal, que muitas vezes onera o proprietário ao pagamento a mais de 50% a 200% do valor que é pago pelos apartamentos tipo.

Ao julgar o recurso especial (1.104.352–MG (2008/0256572-9), o STJ determinou que o condomínio devolvesse tudo que cobrou a mais do apartamento maior, que pagava 131% a mais do valor da taxa de condomínio que era pago pelos apartamentos tipo.

O condomínio tinha aprovado na assembleia a cobrança da taxa pela fração ideal a partir de maio de 2003. Agora, diante da decisão do ministro Marco Buzzi, que confirmou acórdão unânime dos desembargadores do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (Sebastião Pereira de Souza, Otávio Portes e Nicolau Masselli), deverá pagar, ao dono da unidade maior, tudo que cobrou a mais, corrigido (INPC/IBGE) a partir de 16/11/2004, data em que este colunista, como advogado do proprietário, propôs a Ação Declaratória que anulou a cobrança pela fração ideal e determinou o pagamento igualitário entre todos os apartamentos. Tendo em vista que o apartamento maior possui um grande jardim, foi aceita pelo Poder Judiciário a nossa proposta de pagar somente o acréscimo de 20% sobre a sua cota parte do consumo de água, ou seja, enquanto os apartamentos tipo pagam, por exemplo, R$ 50,00 de água, o apartamento que tem fração ideal 131% maior pagará R$ 60,00.

A decisão do STJ, a mais alta corte do país para julgar este tipo de ação, confirmou o acórdão do TJMG no sentido de que o uso da fração ideal acarreta enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores quando estes pagam a menos por serviços que são utilizados igualmente por todas as unidades, independentemente do tamanho.