O Piso da varanda de um apartamento é considerado fachada?
Alteração de fachada: Uma questão polêmica
Atenção, abrir em uma nova janela. PDFImprimirE-mail
O que pode e o que não pode em relação a alterações de fachada? O assunto causa discussões acaloradas no condomínio. Veja aqui como resolvê-las.
As discussões sobre colocação de ar condicionado e fechamento de varandas - que implicariam em alterações da fachada do prédio - costumam ser muito polêmicas nos condomínios. Pela Lei de Condomínios (a 4591/64), "o proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obras que modifiquem sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos". Já o artigo 1336 do novo Código Civil, inciso III, diz que "são deveres do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas". Para o advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira, o novo Código Civil repete o teor e a essência da Lei de Condomínios. "Porém, só na Lei de Condomínios encontramos as possibilidades de se alterar a fachada, obtendo 100% da aprovação dos condôminos", compara.
O que parece simples na teoria, na prática é muito mais complexo. As dificuldades já começam na definição do que é alteração de fachada. Pendurar uma planta na parede da varanda, colocar uma antena de TV por satélite para fora da janela ou mudar a cor das portas do hall do elevador - todos esses itens podem servir de exemplo de alteração de fachada, externa e interna.
No Condomínio Edifício Riccione, por exemplo, o assunto rendeu. Sérgio Tadeu Fraia, antes de se tornar síndico, resolveu orçar o custo do fechamento da varanda. O morador da cobertura já havia fechado o seu terraço há mais de um ano e, portanto, Sérgio achou que poderia fazer o mesmo."No dia em que estavam entregando o material no meu apartamento para a obra, encontrei o síndico no elevador e ele me disse que não deixaria o serviço ser feito", lembra. Através de uma liminar, o condomínio conseguiu parar a obra no apartamento de Sérgio. "Entrei na justiça e levei o caso para uma assembléia. Se a cobertura tinha feito, porque eu não poderia fechar o meu terraço? Nessa assembléia foi aprovado que, quem preferisse, poderia fazer a obra, desde que seguindo o mesmo padrão utilizado na cobertura. Meu advogado mostrou para o juiz que a assembléia aprovou a questão e ganhei a causa", conta Sérgio. Hoje, dos 14 apartamentos do edifício, oito já estão com as sacadas envidraçadas. "Minha idéia inicial era ampliar a área da sala e do quarto, mas hoje vejo que ganhei mais com a diminuição do barulho, do vento e o aumento da segurança para as crianças", diz.
Na opinião de Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios do Secovi-SP, é essencial padronizar qualquer modificação. "É preciso entender que quem mora em condomínio vive em coletividade. Se um morador tem intenção de proceder a uma alteração, deve levar a idéia ao síndico e a uma assembléia para votação. O condomínio definirá se é ou não alteração de fachada", orienta.
Sérgio completa que a tendência dos condomínios tem apontado não para a obrigação, mas para a padronização, especialmente do fechamento de sacadas. Há no mercado modelos de fechamento em vidro sem utilização de esquadrias verticais, o que deixa o visual mais limpo. "O que deprecia o patrimônio, ao invés de valorizá-lo, é cada morador fechar a varanda de uma forma. Da mesma maneira, o condomínio não deve permitir alterações no piso, forro, paredes, a troca de portas de correr ou colocação de cortinas e persianas nos vidros das sacadas", opina o diretor da entidade. Também para as portas dos halls de elevadores o indicado é padronizar por andares. "É uma opção para não engessar o prédio todo", conclui.
Aspectos jurídicos A questão do fechamento de varandas deve ser analisada também do ponto de vista dos órgãos públicos. Segundo o Código de Obras do município de São Paulo, o terraço é uma área não-computável, isto é, não faz parte do potencial construtivo do terreno. Segundo a assessoria de imprensa da Secretaria da Habitação do Município de São Paulo, se a planta do prédio foi aprovada com terraços abertos, para poder fechá-los é preciso pedir um novo alvará. Se o imóvel exceder o coeficiente construtivo daquela região, então é preciso pagar a outorga onerosa sobre o coeficiente excedente. Se a obra for irregular, o prédio fica inclusive sujeito à multa aplicada pelos fiscais da subprefeitura.
De qualquer maneira, os tribunais têm visto os processos que envolvem alterações de fachada em condomínios de forma bem subjetiva, ou seja, analisando caso a caso. "No litoral, por exemplo, os tribunais têm aceitado a colocação de ar condicionado por questões de necessidade", informa o advogado Cristiano De Souza Oliveira. Assim, o fechamento de varandas em corredores viários de São Paulo, como as Avenidas Nove de Julho e Rebouças e o Elevado Costa e Silva, são considerados um procedimento necessário para a privacidade, segurança e saúde dos moradores. O advogado alerta, porém, que a questão não é unânime para a Justiça. "Há muitos julgadores que seguem a letra fria da lei, sem se importarem com o caso concreto. Porém, há também entendimentos mais avançados, que pensam na vida condominial de forma mais prática, e para os quais a estética é subjetiva", finaliza.
Soluções para o ar condicionado Para o arquiteto Henrique Cambiaghi, presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (AsBEA), para qualquer alteração do prédio deve-se consultar o autor do projeto. "Simplesmente abrir um buraco numa parede para colocar um aparelho de ar condicionado é uma aberração. O condomínio precisa chamar um arquiteto para resolver a questão com harmonia. Deve ser encontrada uma solução que não agrida a concepção arquitetônica do edifício", afirma. Atualmente, a maior parte dos prédios é projetada prevendo-se o uso de ar condicionado. Os aparelhos ficam disfarçados em caixas metálicas ou revestidas na mesma cor da cerâmica da fachada. "Há soluções técnicas mais adequadas para a instalação do ar condicionado, e que podem inclusive ser adaptadas em prédios antigos", orienta o arquiteto.
Os aparelhos de ar condicionado tipo split vem ganhando espaço no mercado, mas sua colocação também tem trazido discussões nos condomínios. A unidade condensadora de um split (onde fica o compressor do ar condicionado, produtor de ruído) fica em um local externo - que, no apartamento, é o terraço. "Também para a colocação do condensador deve ser definido um padrão no condomínio, encontrando-se um local discreto, normalmente no chão da varanda", constata Sérgio Meira de Castro Neto, diretor do Secovi-SP.
Fonte:http://www.direcionalcondominios.com.br/fachadas/alteracao-de-fachada-uma-questao-polemica
CONDOMÍNIO – ALTERAÇÃO DE FACHADAS
CIVIL. CONDOMÍNIO. APARTAMENTOS. VARANDA. FECHAMENTO. VIDRO. FACHADA. ALTERAÇÃO. FATOS E PROVAS. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. 1 - Se o acórdão, com base nas provas dos autos, conclui que houve alteração da fachada do prédio, em virtude do fechamento, com vidro, da varanda de uma das unidades condominiais, elidir essa conclusão demanda revolvimento fático, não condizente com o recurso especial, ut súmula 7/STJ.2 - Recurso especial não conhecido. (STJ – 4ª T., REsp nº 981.253/ES, Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJ 10.12.2007, p. 396)
AÇÃO DEMOLITÓRIA. CONDOMÍNIO HORIZONTAL. GRADE DE FERRO COLOCADA JUNTO À PORTA DE ENTRADA DA UNIDADE. VIOLAÇÃO DA LEI Nº 4.591/64 E DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. Viola o art. 10, II da Lei nº 4.591/64, o condômino que coloca porta de ferro do lado externo da entrada de seu apartamento. O hall de entrada dos apartamentos é área comum e a colocação de estrutura metálica na porta do apartamento altera a estética desta área, sendo portanto vedada, a não ser com anuência dos demais condôminos, conforme prevê a convenção. (TJ/DF – 2ª T. Cív., Ap. Cív. nº 20020110724942, , Rel. Des. Mario-Zam Belmiro, Rel. Desig. do Proc. Carmelita Brasil. DJ 03.03.2004, p. 29)
CIVIL. CONSTRUÇÃO. ABRIGO. GARAGEM. CONDOMÍNIO. INEXISTÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DOS CONDÔMINOS NEM DA ADMINISTRAÇÃO REGIONAL DO GUARÁ. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DA CONVENÇÃO. Se a convenção do condomínio estabelece que é vedado aos condôminos alterarem a fachada do prédio sem a autorização condominial, merece provimento o pedido de retirada da cobertura sobre a vaga da garagem. (TJ/DF – 2ª T. Cív., Ap. Cív. nº 20000110646510, Rel. Des. Getúlio Moraes Oliveira, DJ 02.04.2003, p. 50)
DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA DE EDIFÍCIO. COLOCAÇÃO DE AR REFRIGERADO. FERIMENTO DA NORMA CONDOMINIAL. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A fachada dos edifícios condominiais, como é de comezinho conhecimento e ressai da textualidade da lei condominial, deve constar obrigatoriamente do projeto de construção e do memorial descritivo das especificações da obra projetada (letras "d" e "g" do art. 32). 2. Sua alteração fere o disposto no inciso I do art. 10, da lei de regência dos condomínios, independentemente do silêncio, a respeito, na convenção condominial. 3. Se a colocação de ar condicionado alterou o aspecto externo da fachada do edifício, demandava, por isso, a autorização dos demais condôminos. 4. Recurso conhecido e improvido, para manter íntegra a r. sentença recorrida, que deu pela improcedência da ação. (TJ/DF – 2ª T. Rec. JEC, Ap. Cív. nº 20020110428827, Rel. Des. Benito Augusto Tiezzi, DJ 25.03.2003, p. 97)
AÇÃO COMINATÓRIA - ALTERAÇÃO DE FACHADA DE PRÉDIO - OFENSA À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - ÁREA DE USO COMUM - DETERMINAÇÃO DE RETIRADA DA ANTENA - POSSIBILIDADE. - Não é lícito ao condômino efetuar alteração na fachada de edifício, em desconformidade ao prescrito na respectiva convenção e na lei condominial, máxime se se trata de instalação de antena de televisão a cabo em área de uso comum. (TA/MG – 5ª C. Cív., Ap. Cív. nº 2002.0374774-8, Rel. Juiz Mariné da Cunha, julg. 07.11.2002)
AÇÃO DEMOLITÓRIA - PRÉDIO - FACHADA - MODIFICAÇÃO. - Havendo modificação da fachada do prédio, sem autorização dos demais moradores e afrontando a convenção de condomínio, a ação demolitória é procedente, devolvendo à estrutura do prédio, que pertence a todos os condôminos, a forma original. (TA/MG – 6ª C. Cív., Ap. Cív. nº 2002.0367129-2, Rel. Juiz Dárcio Lopardi Mendes, julg 26.09.2002)
CONDOMÍNIO DE EDIFICIO - CONVENÇÃO CONDOMINIAL - REDE DE PROTEÇÃO - ALTERÁÇÃO DA FACHADA - INOCORRÊNCIA - "Condomínio. Colocação de rede de proteção na varanda de determinada unidade. Assembléia condominial proibitoria. Pedido de anulação acolhido. Inconformismo do réu. Desprovimento do apelo, por maioria. Voto vencido. Embargos infringentes. Rejeição. A colocação de rede de proteção, em varanda de unidade residencial, localizada em edifício de apartamentos, que visa proteger a vida dos filhos menores do condomínio, sem qualquer alteração da fechada do prédio, não constitui conduta ilegal e nem contraria à norma condominial especifica, e, muito menos, a qualquer interesse coletivo". (TJ/RJ - 1º Grup. C. Cív., Emb. Inf. Em Ap. Cív. nº 30/96 - Reg. 260696 - Cód. 96.005.00030, Rel. Des. Nilton Mondengo, julg. 22.05.1996)
CONDOMÍNIO DE EDIFICIO - FECHAMENTO DE VARANDA - DESFAZIMENTO DE OBRA - ART. 10 - LEI Nº 4591, DE 1964 - Condomínio. Fechamento de varanda. Ação visando ao desfazimento da obra. Procedência. O fechamento de varanda com esquadria de alumínio e vidro, sem alteração considerável da estética da fachada externa, não incide na vedação do art. 10 da Lei nª 4.591/64, ainda mais quando outro condomínio, com expressa autorização dos demais em assembléia, procedeu da mesma forma na unidade de sua propriedade. Recurso provido. (TJ/RJ – 5ª C. Cív., Ap. Cív. nº 6571/96 - Reg. 121296 - Cód. 96.001.06571, Rel. Des. Carlos Ferrari, julg. 12.11.1996)
CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO - TERRAÇO DE EDIFÍCIO - OBRAS DE ACRÉSCIMO - ÁREA COMUM - USO EXCLUSIVO POR UM DOS CONDÔMINOS - CONDOMÍNIO - Prédio residencial de dois pavimentos. Construção de terraço em substituição ao telhado do prédio. Necessidade, na hipótese, de consentimento do condomínio, para a realização da obra, não legalizada e da qual, segundo a Perícia, resultou alteração na fachada do prédio. Reforma da sentença. (TJ/RJ – 8ª C. Cív., Ap. Cív. nº 8432/96 - Reg. 110497 - Cód. 96.001.08432, Rel. Des. Helena Bekhor, julg. 11.03.1997)
CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO - ALTERAÇÃO DA FACHADA - INADMISSIBILIDADE - Acórdão. Condomínio. Obras na fachada do prédio. É defeso ao qualquer condomínio alterar a forma externa da fachada. Se as obras, ademais descaracterizam a fachada externa, devem ser desfeitas. Sentença mantida. (TJRJ - AC 11/97 - (Reg. 240997) - Cód. 97.001.00011 - 10ª C.Cív. - Rel. Des. Mauro Nogueira - J. 10.04.1997)
CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO - INSTALAÇÃO DE ESQUADRIAS - ALTERAÇÃO DA FACHADA - INADMISSIBILIDADE - Condomínio. Construção de cobertura metálica no terraço. Alteração da fachada. Inadmissibilidade. É vedado ao proprietário de unidade alterar a fachada do edifício sem a aquiescência da unidade dos condôminos. Provimento parcial do recurso. (TJ/RJ – 2ª C. Cív., Ap. Cív. nº 2161/97 - Reg. 270697 - Cód. 97.001.02161, Rel. Des. Sérgio Cavalieri Filho, julg. 20.05.1997)
CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO - ALTERAÇÃO DA FACHADA - CONVENÇÃO CONDOMINIAL - DESCUMPRIMENTO - DESFAZIMENTO DE OBRA - RECURSO DESPROVIDO - Condomínio. Modificação de fachada. Descumprimento de lei e convenção condominial. Sentença condenatória. Restabelecimento da fachada original. Recurso desprovido. Ação ordinária com preceito de desfazimento de obra que modificou a fachada de edifício, contrariando a lei e convenção condominial. Sentença condenatória obrigando o réu a restabelecer a fachada original, sob pena de multa diária. Apelação com preliminares de nulidade processual e cerceamento de defesa. Preliminares rejeitadas. Improvimento do recurso. Unânime. (TJ/RJ – 3ª C. Cív., Ap. Cív. nº 1.036/98 - Reg. 240898 - Cód. 98.001.01036, Rel. Des. Wellington Jones Paiva, julg. 02.06.1998)
CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO - COLOCAÇÃO DE GRADES - ALTERAÇÃO DA FACHADA - AÇÃO DEMOLITÓRIA - PROCEDÊNCIA - RESSARCIMENTO DOS DANOS - IMPROCEDÊNCIA - Ação demolitória cumulada com perdas e danos. Condomínio frente a condomínio. Construção de grades protetivas em frente à entrada social de edifício. Alteração irregular da fachada e prejuízo ao acesso às lojas frontais do prédio. Medida tomada sem aprovação dos órgãos competentes. Não-comprovação dos alegados danos emergentes. Pedido demolitório procedente e de ressarcimento improcedente. Provimento parcial do recurso. (TJ/RJ – 5ª C. Cív., Ap. Cív. nº 1.879/98 - Reg. 290598 - Cód. 98.001.01879, Rel. Des. Marcus Faver, julg. 28.04.1998)
PREDIO MISTO. COLOCAÇÃO DE GRADIL NA PARTE FRONTAL DO PREDIO. INCABIMENTO. Correta decisão monocrática que impediu a colo cação de grades na fachada do edifício para não criar embaraços a clientela dos comerciantes ali instalados. Afronta as posturas municipais e a Lei nº 4.491/64. (TAC/RJ – 8ª C., Ap. Cív. nº 9870/86 - Reg. 820-3 – Cód. 96.001.09870, Rel. Juiz Jorge Luiz Habib, julg. 05.02.1997)
CONDOMÍNIO - MODIFICAÇÃO DE FACHADA - FECHAMENTO DE SACADA COM CAIXILHOS FINOS E VIDROS TRANSPARENTES - NÃO CARACTERIZAÇÃO DE VIOLAÇÃO DA NORMA DO ART. 10, I, DA LEI Nª 4.591/64 E DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO - INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO ESTÉTICO - RECURSO PROVIDO - O fechamento de sacada com caixilhos finos e vidros transparentes não caracteriza ofensa ao art. 10, I, da Lei nª 4.591/64 e de norma prevista na Convenção de Condomínio, porque constatado em perícia, e até declarado pelo autor intelectual do projeto da edificação, a inexistência de quebra da harmonia arquitetônica. (TJ/SP – 9ª C. D. Priv., Ap. Cív. nº 116.497-4, Rel. Des. Ruiter Oliva, julg. 28.09.1999, v.u.)
CONDOMÍNIO - Edifício - Pretensão ao desfazimento de obra realizadas por condômino, por alegada alteração de fachada lateral do prédio - Hipótese, porém, de modificação de pequena monta, quase imperceptível, sem comprometimento da harmonia do conjunto arquitetônico - Ausência, ademais, de prejuízos ou transtornos para os demais condôminos, e mesmo de queixas por parte destes - Ação julgada procedente - Agravo retido não conhecido - Apelações providas. (TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 118.999-4, Rel. Des. Erbetta Filho, julg. 14.09.1999)
CONDOMÍNIO - Edifício - Alteração da fachada - Colocação de ar condicionado - Prévia consulta à administração - Necessidade - Risco à segurança, à estrutura e ao equilíbrio estético - Aplicação do artigo 10, incisos I e III, e § 2º da Lei Federal n. 4.591, de 1964 - Embargos rejeitados. (TJ/SP – 2ª C. Dir. Priv., Emb. Inf. nº 1.489-4, Rel. Des. Cezar Peluso, julg. 18.02.1997, LEX 193/273)
