Aluguei (12meses) um movel pra fins comerciais pra trabalhar como autonomo, mais recebi uma proposta de abrir meu escritório num outro estado. Eu tenho que pagar a multa ou a clausula da lei que cita este assunto serve apenas pra funcionários/empregados e que a empresa irá transfiri-los ?

Cesar, boa noite:

Os contratos de locação são manifestações livres de vontade entre as partes, onde estipulam-se cláusulas que estejam em consonância com a legislação pertinente, no caso, a lei do inquilinato. Assim, a Lei do Inquilinato não estabelece limites à convenção da multa contratual para essa situação, deixando as partes à vontade para convencionarem o que entenderem necessário. Por outro lado, a mesma Lei do Inquilinato (art. 79) menciona que as situações omissas ou não previstas na referida Lei, permite que se busque amparo legal no Código Civil. Este, por sua vez, estipula em seu artigo 412 que o valor limite da penalização não pode exceder o valor da obrigação principal. Assim, por esse entendimento (e no meu entendimento), ficam excluídos os encargos e acessórios da locação, pois não se constituem em obrigação principal. Por outro lado, deixa claro que esse limite pode ser de até 100% dos alugueis (a obrigação principal).

A Lei do Inquilinato preve a cobrança da multa convencionada em contrato de forma proporcional, ou seja, a multa não pode ter nenhuma incidência sobre a parte do contrato que já tenha sido cumprida. Deve incidir apenas sobre a parte restante do contrato.

Seu caso permite até mesmo a interpretação de que a proporcionalidade já está manifestada no restante do contrato. Como pode permitir também a interpretação de que o valor restante do contrato poderá sofrer uma equação de proporcionalidade (multiplicar o valor do aluguel pelo numero de meses restantes do contrato, e obterá o valor da multa cheia; divide-se o valor da multa cheia pelo numero de meses determinados no contrato, e obterá o valor da multa fracionada, por mes; multiplica-se o valor da multa fracionada (mensal) pelo numero de meses restantes para o termino do contrato, e obterá, então, o valor da multa definida em contrato, de forma proporcional).

Ambos os entendimentos são válidos, e estão amparados em lei. Pode ainda haver outros fatores que podem levar o magistrado a determinar outros valores, baseado nas alegações e nas provas que as partes apresentarem, porém, deve essa decisão estar baseada em Lei, em Jurisprudência, e em outros instrumentos legais.

Pode ser que a resposta ao seu caso não tenha lhe agradado, mas é uma resposta honesta, sem nenhuma intenção tendenciosa. Portanto, procure um advogado pessoalmente, para melhor analisar o seu contrato, e ver o que pode ser feito para lhe ajudar.

Espero, de alguma forma, ter coladorado !!

Marcelo G., boa noite:

Pelo que apresentou, voce não é empregado, mas sim prestador de serviço (autonomo). Portanto, por não haver relação de emprego, penso que a liberação da multa prevista na Lei do Inquilinato e que à ela voce se refere, não se aplica ao seu caso.

Boa sorte !!

No caso trazido por César, a par da excelente abordagem feita pela Dra M Kessaris, gostaria de acrescentar que em que pese a natureza emresarial do negócio, ainda assim vejo abusiva e desproporcional a multa compensatória fixada, que contraria a praxe neste tipo de negócio, a atrair a incidência do artigo 413 do Código Civil, que permite ao juiz reduzir a multa, se verificar que ela se tornou manifestamente excessiva.

Há outros fatores a se considerar, como a função social do contrato que limita a liberdade de contratar, a boa fé e a existência de excessiva onerosidade a uma parte em detrimento da outra.

Cobrar 40 meses de aluguel sem usufruir o imóvel é uma pena desarrazoada e desproporcional.

Oi Ivan, bom dia:

Ainda no caso mencionado por Cesar, vale ressaltar que, quando está sendo elaborado o contrato, não há como saber quanto tempo ele será cumprido, ou seja, a clausula é elaborada prevendo o lapso de tempo, mas não o tamanho desse lapso. Se ao devolverem o imovel, faltarem poucos meses para o encerramento do contrato, a multa será calculada baseada nesses poucos meses. Se, no entanto, ao devolverem, faltarem muitos meses, o mesmo raciocínio se aplica. Penso que, na ocasião em que o contrato é feito, este tipo de cláusula é mais justo, pois ao locatário é dado o direito de resilir o contrato (desde que pague a multa que estiver pactuada, de forma proporcional), direito esse que é expressamente negado ao locador, por força do art. 4º da Lei do Inquilinato.

Com relação à abusividade (ou não), como disse antes, é caso para as partes interessadas produzirem argumentos, fatos e provas perante o tribunal, para que sejam apreciadas e decididas pelo Mm. Juiz. O que parece ser abusivo à uma análise superficial, pode, em juizo, ficar comprovado ser legítimo. Por isso, como cada caso é um caso, meu comentário procura ser o mais isento possível, até mesmo porque há situações em que podem ficar comprovadas a abusividade por qualquer uma das partes.

Bom Ano Novo à voce e aos seus !!

Dra. M Kessaris, obrigado pelos votos e também lhe desejo um próspero 2012.

Concordo quanto a questão da abusividade, cuja análise depende do caso concreto.