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Permita-me discordar do colega Dr. Bernardo. O consulente narra que o contrato é anterior à lei 8.245/91. Portanto, a denúncia VAZIA somente caberá após a concessão de 12 meses (ou até 24 meses) para desocupação e não 30 dias. Neste sentido, o artigo 78 e seu § único:

Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.

Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei.

Aconselho a denúncia CHEIA, motivada pela necessidade de entregar o imóvel ao filho, desde que inexista outro:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: (...) III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

Por fim, o consulente narra o não pagamento do condomínio pelo inquilino, o que poderia enseja ação de despejo por falta de pagamento.

Boa sorte.

Prezado Dr.,

Restam mais algumas perguntas:

1) Que ação poderia ser menos demorada? A ação de despejo por falta de pagamento da taxa condominial ou a denúncia cheia? Ambos os motivos podem ser utilizados?

2) Possuo outro imóvel, no qual reside minha filha mais velha, seu marido e filhos. Entretanto, registrei este imóvel em nome de meus dois filhos (incluindo este meu filho que deseja ocupar o imóvel em questão). Este fato impede a denúncia cheia?

3) O inquilino em questão possui bens como moto importada e carro utilitário, de alto valor financeiro. Possuo fotos destes bens. Isso pode ser anexado ao processo como prova de que o mesmo possui condições de pagar a dívida com o condomínio?

4) Caso o inquilino venha a quitar as dívidas, o que devo fazer, uma vez que meu filho necessita ocupar o imóvel?

Agradeço mais uma vez !

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Cara Roberta, seguem as respostas:

1) podem ser propostas as duas ações autônomas. A denúncia cheia exige demonstração da necessidade do imóvel, ao passo que o despejo por falta de pagamento basta alegar o não pagamento do condomínio (mais fácil), no entanto, o locatário pode pagar a dívida no curso do prazo para resposta e a ação é extinta.

2) para responder essa questão, preciso de mais dados. O locador é o seu filho ou você? Você é usufrutuária? Seu filho tem outro imóvel?

3) inicialmente, não interfere em nada o patrimônio dele, no entanto, é salutar anotar os dados pois esse patrimônio poderá ser útil posteriormente, caso ele permaneça sem pagar os condomínios.

4) vide resposta 1. Por isso que o interessante é propor as duas ações.

Att Ivan

Prezado Dr. Ivan Bannout,

Respondendo às suas perguntas acerca de minha segunda questão: O locador sou eu (não é meu filho). Não usufruo do imóvel em questão. E registrei um outro imóvel em nome de meus 2 filhos, conforme expus anteriormente;entretanto, este outro imóvel é atualmente habitado por minha filha, seu marido e seus filhos. Em suma: possuo 3 imóveis- habito um deles, o outro está alugado para o inquilino em questão e o terceiro é habitado por minha filha e sua família (este imóvel é registrado no nome da minha filha e deste meu filho).

Agradeço mais uma vez o seu tempo e sua atenção! Att, Roberta.

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Cara Roberta, perdão pela demora, motivada pelo excesso de trabalho.

Agora eu entendi melhor seu caso. De início, vejamos o que diz a lei inquilinária:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

(...)

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; (...)

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Observe que o inciso III impõe a exigência de o descendente não dispor de imóvel próprio. No entanto, seu filho é co-proprietário de um imóvel, onde reside a irmã, com sua família (dela). Acho que este fato pode, em tese, embaraçar a retomada do imóvel.

Normalmente, os juízes presumem que a necessidade de retomada é sincera. Cabe ao réu desconstituir essa presunção. E no seu caso, supondo que o inquilino levante essa informação de existência de outro imóvel de titularidade do filho, deverá ser argüido em defesa que o imóvel é habitado por outro co-proprietário, quem seja, sua irmã, fato que não impediria o intento de retomada.

Observe que a ação poderá ser mais morosa caso haja contestação do inquilino neste sentido, pois essa questão gera um debate nos autos que acaba arrastando o processo seguramente por um ano, e dependendo da vara onde tramitará o processo, pode levar até mais.

Outro caminho que se abre é tentar a denúncia vazia, concedendo ao inquilino 12 meses para desocupar o imóvel, via notificação expressa e formal. Superado este lapso, você poderá propor o processo pedindo liminar para desalojá-lo de imediato. Esta liminar, no entanto, seria com base em pedido de tutela antecipada do artigo 273 do CPC (nem todos os juízes a concedem; eu consegui em 2 casos).

Depende muito do perfil do locatário que você enfrentará.

Outra hipótese é tentar fazer um acordo por escrito, concedendo a ele 6 meses para desocupação, acordo este a ser subscrito por 2 testemunhas. Em caso de descumprimento, também caberá liminar (art. 59, §1º, inc. I da lei 8.245/91).

Por fim, se o contrato estiver desprovido de qualquer garantia (depósito, fiador), também será possível entrar com ação de despejo por falta de pagamento e pedir liminar (art. 59, §1º, inc. X da lei 8.245/91). Neste caso, porém, o locatário poderá elidir o despejo pagamento a dívida cobrada.

A estratégia, enfim, dependerá muito do perfil do inquilino, se é belicoso ou pacífico, bem como do perfil dos julgadores da comarca onde você reside.

Sendo assim, aconselho você a procurar um advogado de sua confiança, com afinidade na matéria para melhor orientá-la quanto aos procedimentos a serem adotados. Qualquer outra dúvida, fico a disposição.

Att, Ivan

Caro Dr. Ivan,

Gostaria de mais uma opinião do senhor: Tendo em vista que o inquilino é de perfil belicoso, no seu ponto de vista, qual (ou quais) ação seria menos demorada a priori? Mais uma vez agradeço muito os seus esclarecimentos, bem como o seu tempo e a boa vontade de responder às minhas questões. Espero, com toda a sinceridade, que sua ajuda seja revertida sob forma de muita saúde e muitas realizações ao senhor e à sua família. Obrigada por tudo. Att, Roberta.

Oi Roberta, muito obrigado pela mensagem, também desejo a você muita saúde e realizações. Veja, a princípio eu tentaria a ação de despejo por falta de pagamento, mais a ação de despejo para uso do filho. Tentaria as duas frentes. A velocidade do desfecho depende muito de vários fatores: se ele vai contestar a ação, se a vara onde o processo é sorteado está assoberbada de processos ou não, o juiz é mais rápido ou não para despachar, etc.

Há uma outra opção. Veja se onde você reside há câmara de conciliação prévia, uma espécie de fase pré-processual, onde as partes, sem advogados mesmo, formulam tentativa de conciliação. A outra parte é intimada para comparecer em uma audiência, a qual é presidida por um servidor ou advogado voluntário. Ali, você poderia formular um acordo para ele desocupar o imóvel em 6 meses. Se ele não desocupar neste prazo, cabe despejo com pedido de liminar, que é bem rápido.

Boa páscoa!

Dr. Ivan,

Muito obrigada por seus esclarecimentos! Att, Roberta.