multa por rescisão em contratos de locação aditados
A Lei do Inquilinato, de forma inadequada, estabelece, em seu artigo 4º, que a multa por rescisão antecipada de contratos de locação deve ser "proporcional ao período de cumprimento do contrato". A prática e a jurisprudência já consagraram que a multa deve ser "proporcional" ao período NÃO CUMPRIDO do contrato. Para que se possa calcular a mal definida "proporção" falta um fator que, naturalmente, é o prazo do contrato. Dessa forma, a multa é calculada proporcionalmente à fração do contrato não cumprida, sendo essa fração a relação entre o prazo não cumprido e o prazo do contrato. A questão que coloco relaciona-se com contratos aditados. Um aditamento de prazo, no meu entender, altera o prazo contratual, mantendo seu início e prorrogando seu término. Dessa forma, considero que a proporcionalidade para cáculo da multa deva levar em conta o prazo total (original + aditamento) e não apenas o prazo do aditamento, haja vista que um aditamento não constitui novo contrato, mas um conjunto de alterações que irá integrar o contrato original. Proprietários e administradoras discordam. Há jurisprudência a respeito?
Fátima, muito obrigado pelo retorno.
No entanto, a minha situação é um pouco mais complexa que isso.
Assim que o meu contrato de locação original de 30 meses expirou, o locador fez questão que firmássemos um termo aditivo com o intuito de reajustar o valor do aluguel, prorrogar o prazo do contrato original por mais 12 meses e ratificar que todas as demais cláusulas do contrato original continuam em vigor.
Contudo, 7 meses após assinar o termo aditivo tive que entregar o apartamento. O locador está me cobrando uma multa proporcional em função de 12 meses (5/12 de 3 alugueis), como se o período do contrato fosse apenas o período do termo aditivo.
Discordo fortemente da posição do locador.
Considerando que o termo aditivo tem o propósito de prorrogar o prazo do contrato original e que o artigo 4 da lei 8245 determina que a multa deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato, sou de opinião que a multa de rescisão deve ser calculada considerando 42 meses (30 + 12), ou seja, 5/42 de 3 alugueis.
Qual a opinião de vocês a respeito do assunto?
Muito obrigado.
Ivan, obrigado pelo retorno.
Entendo a sua colocação. Me surgiu uma nova dúvida:
O contrato original, que tem prazo de 30 meses, prevê uma multa de 3 alugueis. Na sua opinião, o termo aditivo, que tem prazo de 12 meses e faz referência ao contrato original, deve ter também uma multa de 3 alugueis? Ou deve-se fazer uma conta proporcional dessa multa (1.2 alugueis)?
Muito obrigado pela ajuda.
Ao meu ver, como disse acima, a multa também deverá ser proporcional, com base no prazo prorrogado. Levando em conta que o contrato de 30 meses tinha previsão de multa no valor de 3 aluguéis, a nova multa deve ter como base 1.2 alugueis, como vc bem disse. Não seria justo realmente que vc arcasse com a multa originária, novamente digo, devemos ter sempre como parâmetro a boa-fé nas relações contratuais.
