Monitória ou Cobrança
Doutores,
Estou com uma dúvida.
Uma cliente é corretora de imóveis e inseriu em um contrato de locação uma cláusula em que ela teria direito ao valor da primeira parcela do aluguel. Apenas o locador e o locatário assinaram esse contrato. A locatária não pagou esse valor, mas está pagando as demais paro o locatário.
Pergunto-lhes se esse título é hábil para ajuizar uma ação monitória, mais célere, ou se será necessário ajuizar uma ação de cobrança.
Desde logo, obrigado.
Caro Ivan, o problema é justamente esse.
Não é título executivo pois não tem a assinatura de duas testemunhas. Desculpe, me esqueci de colocar essa informação.
Ademais, a minha cliente não assinou o contrato juntamente com as partes.
Pra mim, o mais adequado seria ajuizar uma ação de cobrança, sendo mais seguro também.
A dúvida é se alguém já viu alguma situação semelhante e que pudesse embasar uma monitória, que é muito mais rápida, cortando grande parte do caminho.
Cabe monitória, claro.
Monitoria. Corretagem. Comprador de bem imóvel que se compromete, por cláusula escrita, a pagar valor certo pela intermediação. Obrigação reforçada pela entrega de folhas de cheque pré-datados. Devedor que possui profissão de comerciante e contador. Inexistência de provas que justifiquem a alegação de que foi vítima de erro. Recurso improvido.
(TJ-SP. AC - 192331020058260001 SP)
Note que no julgado a monitória não foi só medida processual adequada única e exclusivamente pelos cheques, pelo contrário, esses apenas reforçaram o seu cabimento, no caso houve contrato de locação em que foi gravado cláusula de comissão, igual ao caso exposto.
Se diante de um contrato em que foi acordado a comissão (em que não há as testemunhas para ensejar a execução) não couber monitória, então me pergunto em que casos ela é cabível.
O STJ e outros tribunais pátrios já decidiram pela desnecessidade de constar duas assinaturas em contrato de locação para que assim se revista de executoriedade, conforme a jurisprudência:
DESNECESSIDADE DE SUBSCRIÇÃO DE DUAS TESTEMUNHAS EM CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA VALER COMO TÍTULO EXECUTIVO (BDI nº 34 - ano: 2002 (...) SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA: "Nos termos do art. 585, IV, do CPC, constitui título executivo extrajudicial o contrato de locação escrito e devidamente assinado pelos contratantes. Não há exigência legal de que o instrumento seja, também, a exemplo da hipótese do inciso II desse artigo, subscrito por duas testemunhas. II – Acórdão possivelmente omisso, contra o qual foram opostos embargos de declaração. Alegada omissão que persiste pois a oposição do incidente de esclarecimento restou infrutífera. Assim, a questão atinente à aplicabilidade do CDC aos contratos locatícios não foi prequestionada na instância ordinária. Sobre ela não houve decisão. No caso, competiria à parte insurgir-se no especial contra a omissão do decisum vergastado, e não no que toca à matéria de mérito (Súmula 211/STJ). III – Em casos nos quais só a comparação das situações fáticas evidencia o dissídio pretoriano, indispensável que se faça o cotejo analítico entre a decisão reprochada e os paradigmas invocados. A simples transcrição de ementas, sem que se evidencie a similitude das situações, não se presta como demonstração da divergência jurisprudencial. Recurso não conhecido." (STJ – RESP 401265 – CE – 5ª T. – Rel. Min. Felix Fischer – DJU 08.04.2002).
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO GRANDE DO SUL: "Regra do inciso IV do artigo 585 do CPC, sendo desnecessário estar firmado por duas testemunhas. Preliminares de ilegitimidade de parte, inépcia da inicial e cerceamento de defesa rejeitadas, por infundadas. Conexão inexistente. Todos os processos mencionados pelos embargantes tiveram objeto diverso deste em discussão. Excesso de penhora. Se o bem penhorado possui valor muito superior à dívida, pode ser substituído por outro, desde que aquele nomeado pelo devedor esteja de acordo com o disposto nos artigos 655 e 656, do CPC. Porém, isto não ocorreu. Apelação desprovida." (TJRS – APC 70003354131 – 16ª C. Cív. – Rel. Des. Paulo Augusto Monte Lopes – J. 12.12.2001).
SEGUNDO TRIBUNAL DE ALÇADA CIVIL DE SÃO PAULO: "O contrato escrito de locação é título executivo extrajudicial, independentemente da assinatura de duas testemunhas." (2º TACSP – Ap. c/ Rev. 587.810-00/2 – 2ª C. – Rel. Juiz Gilberto Dos Santos – DOESP 23.02.2001). LOCAÇÃO – O CONTRATO É TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL E DISPENSA A ASSINATURA DE TESTEMUNHAS (STJ) (BDI nº 13 - ano: 2006 – Jurisprudência). Apelação Com Revisão nº 728.492-0/3.
Liaxyz, obrigado pela força
Seguinte, está bem tranquilo que não é necessária a assinatura das duas testemunhas quando se tratar de contrato de locação, se eu quiser ajuizar uma execução.
Mas você acha que daria pra ajuizar uma execução nesse caso?
O que está me gerando dúvidas é o fato da própria corretora não ter assinado o contrato, só os locador e o locatário. Isso faz diferença?
Vicente, qdo li, entendi ser hipótese de estipulação em favor de terceiro, tipo uma exceção ao princípio da relatividade dos contratos.
Por isso, continuo entendendo como cabível a execução pelo terceiro beneficiário, de acordo com o parágrafo único do art. 436 CC, mas posso estar errada. De qualquer forma, tentaria.
Lia
A ação monitória só corta caminho caso não haja ajuizamento de embargos monitórios no prazo legal. Havendo defesa tempestiva segue o caminho da ação de cobrança. Portanto, a ação monitória nem é tão favorável assim.
Contudo, o conflito não é entre ação monitória e ação de cobrança, no caso concreto.
A melhor doutrina, nesse tópico, está com aqueles que entenderam pelo cabimento da ação de execução de título de execução extrajudicial: pois é dispensável o requisito de 2 testemunhas e o fato da corretora não ter assinado simplesmente indica que ela é terceira beneficiária, como já dito.
