A cindibilidade consiste na possibilidade e fazer apenas o registro de parte dos objetos constantes do título seja porque existe uma nulidade parcial que permite a separação, ou porque houve pedido expresso da parte interessada, isto é, é possível a separação do título (o que comporta registro), colocando de lado o que não pode ser registrado. Convém citar que anteriormente ao sistema de matrículas, não era possível cindir no sistema de transcrições, havendo a permissão com a entrada em vigor da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Como exemplo de aplicação desse princípio está a possibilidade de se registrar escritura pública de venda e imóvel noticiando a existência de construção ainda não averbada no Livro 2. Não sendo possível averbar previamente a construção, é possível a cindibilidade do título para registrar a aquisição do terreno, mas desde que haja requerimento expresso do interessado (princípio da instância) e o terreno tenha sido perfeitamente descrito no título: “Assim, não haveria, em tese óbice a cisão do mandado de penhora, mediante requerimento escrito do apresentante, registrando-o nas matrículas imobiliárias dos imóveis lindeiros sem qualquer consideração à construção nele mencionada”[1]. Há permissão na aplicação desse princípio, no caso de um formal de partilha que englobe 10 (dez) imóveis, sendo certo que de a parte, não possuindo condições financeiras de registrar todos os imóveis, opta pelo registro de 02 (dois), apresentando requerimento consoante o princípio da instância já mencionado acima. Entretanto, a análise deste princípio requer uma certa cautela, uma vez que pela cindibilidade, não poderá eventual nulidade ser regularizada pelo afastamento de títulos. Exemplo prático: é apresentada para registro uma escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca, firmada em favor de um banco, para fins de aquisição de imóvel para moradia própria. A compra e venda está perfeita, não falta nada, está impecável, ela permite o registro, lembrando que é o ato principal. Por outro lado, a hipoteca falta a prova dos poderes de representação, sendo que o gerente que assinou pelo banco não juntou procuração ou substabelecimento pra representá-lo na transação. Indaga-se: Pode separar os dois atos? É aceitável, tendo em vista que a compra e venda prevalece sem a hipoteca, mas a recíproca não é a mesma. Nesse caso, como a compra e venda prevalece, o que seria possível: registrar a compra e venda e devolver a hipoteca pedindo a regularização do título, ou seja, a elaboração da competente nota devolutiva para a apresentação da documentação necessária para registro. O registrador não pode age de ofício, como vimos anteriormente pelo princípio da instância, ele devolve todo o título. A parte pode até insurgir alegando que como a compra e venda está perfeita, se haveria a possibilidade de registrá-la em atenção ao princípio da cindibilidade. Não assiste razão a parte uma vez que a hipoteca está vinculada à aquisição da propriedade, nesta hipótese. Só é possível a liberação dos valores, depois que tudo estiver registrado. Podemos dizer, portanto, em apertada síntese, que diante do caso concreto, o oficial decidirá se é caso ou não de cisão do título, sendo que esta decisão deve estar sempre voltada para a garantia da segurança jurídica do registro imobiliário, mas isso, sem descurar do princípio da razoabilidade. Certo é que o registrador, sob o falso escudo da dita segurança, não poderá exigir excessivas e infundadas providências.
Como última observação, cumpre lembrar que o espírito da moderna sistemática registral aponta para a flexibilização dos princípios registrais, onde o registrador atuará com ampla autonomia, ponderando a prudência com a razoabilidade, nos limites da tão gloriosa segurança jurídica.

[1] CSMSO. Apelação Cìvel nº 048258-0/8. Data: 26/03/1999. Localidade: São José do Rio Preto. Relator: Sérgio Augusto Nigro Conceição. In: Thesaurus. IRIB, 2005. Postado por Antônio Junior às quarta-feira, junho 13, 2012

Prezado Doutor Antonio, Obrigada por responder ao meu questionamento. Entendi a sua colocação, mais ainda não consegui adequá-la ao caso, que é o seguinte: nós estamos realizando um inventário extra judicial, os 2 (dois) imóveis estão com as matrículas antigas, portanto desatualizadas, para atualiza-las o cartório de registro de imóveis solicitou a retificação destas para adequá-las ao principio da especifidade, para tanto, será necessário contratação de agrimensor e outros gastos que não podemos suportar no momento, então para concluirmos o inventário poderemos declarar a cindibilidade? deixar para um momento posterior as devidas retificações nas matrículas dos imóveis? Fico no aguardo, att

Nesse caso não cabe. Pode concluir o inventário e deixar para registrar no futuro, isso é, logo após resolver a questão pendente.

Por fim, sempre digo em casos desta natureza: Os herdeiros ou comunheiros terão que percorrer o mesmo caminho que percorreria o morto (autor da herança) para regularizar o título de propriedade, uma vez que o princípio da continuidade não pode ser afastado.

Cordialmente,

Adv. AntonioGomes