Direito de Preferencia
Bom dia, Estamos com o seguinte problema: O meu cliente tem duas casas e um ponto comercial alugados para tres inquilinos disferentes. Só existe uma escritura para todos os tres imoveis. Acontece que 1/3 desse imóvel total está penhorado para garantir a execução de um titulo. No entanto, o proprietario vai entrar com Embargos de Terceiro pois a divida é do antigo proprietario. A questão é a seguinte: O proprietário do imovel vendeu os 2/3 livres do imovel para a mesma pessoa que está executando o antigo proprietario, ou seja o Exequente é dono de 2/3 e tem 1/3 penhorado. No entanto os inquilinos foram avisados da intenção de venda por telefone e não se manifestaram. O proprietario então vendeu o imovel. Agora os inquilinos não querem pagar aluguel e ainda por cima querem haver o direito de compra do imovel na justiça. O que o proprietario pode fazer para que isso não aconteça? A casa foi vendida por um valor muito acima do que os inquilinos podem pagar. E ainda tem 1/3 da casa penhorada em nome do novo proprietario. Grata Daniela
Cara Daniela, a lei 8.245/91 estabelece, em seu artigo 27, que em caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante NOTIFICAÇÃO JUDICIAL, EXTRAJUDICIAL OU OUTRO MEIO DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
Desta forma, me parece que o seu cliente não agiu com a devida prudência ao comunicar por telefone, porquanto a lei exige ciência inequívoca.
Ademais, da leitura do parágrafo único do artigo 27, extrai-se o entendimento de que tal comunicação seja feita por escrito.
De qualquer forma, não há como impedir que os locatários ingressem com a ação, uma vez que a constituição assegura o direito de demandar, o qual é incondicionado. Resta saber se eles terão o direito de ação (que é condicionado).
É importante a leitura do artigo 33 do mesmo diploma, o qual prevê que o locatário preterido no seu direito de preferência poderá pleitear perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis.
Tendo em vista que os inquilinos não possuem o numerário suficiente para igualar a proposta feita, não creio que tal demanda prosperará.
Enfim, não há como impedir o ajuizamento da ação, pois o locador não notificou os locatários. Por outro lado, eles não igualaram a proposta, o que leva a crer que a demanda não será julgada procedente.
um abraço
Hugo von Ancken Erdmann Amoroso OAB/SP 165.868
