Multa sobre recisão de contrato de aluguel.

Estela, boa noite:

Locação sem contrato, assemelha-se as normas do contrato vigente por tempo indeterminado. Assim, somente após 5 anos de locação ininterrupta para o mesmo locatário, é que voce poderá pedir novamente o imóvel, através de uma comunicação formal, concedendo-lhe um prazo mínimo de 30 dias para desocupar. É uma carta simples, feita com as suas próprias palavras, objetiva e clara. Mas somente depois de 5 anos !!

Boa noite !!

(parece redundância com a resposta anterior, é que enquanto eu escrevia, a resposta anterior estava sendo publicada !! Assim, tive que editar !!)

Dr. Antônio Gomes

O dono do imóvel que alugo estabeleceu como multa no caso de rescisão contratual o pagamento dos aluguéis restantes até o fim do contrato. Ou seja, se rescindo no segundo mês após a assinatura, tenho que pagar 10 valores de aluguel. Para mim, isso é abusivo. Ele pode fazer isso mesmo?

A lei determina que seja a multa proporcional aos meses, por outro lado, a lei não limita o valor da multa. Existe argumentos para o advogado em juízo reduzir a multa contratada neste valor citado, digo, entendo, abusiva.

Att.

Adv. Antonio Gomes

Dr. Antonio Gomes,
Pago de aluguel R$ 2500,00 , descrito no contrato da seguinte forma " o aluguel mensal é de R$2500,00, incluso o IPTU e a cota condominial apenas das despesas ordinarias"
Como não tem os valores de cond. e iptu especificado, a multa de rescisão de 3vezes o valor do aluguel pode ser calculada temdo como valor de aluguel R$ 2500,00?

Com advogado do locatário defenderia esta tese.

Ola, no meu caso o meu contrato seria de 30 meses, e depois de 18 messe eu estaria livre de pagar a multa de 3 alugueis, mas estou saindo depois de ficar 13 meses, entao gostaria de saber se a multa eh proporcional, mesmo que no contrato nao fale nada de proporcao e sim de pagamento integral desses e alugueis isto seria correto??

Sim é proporcional, uma vez que a lei atual expressamente afirma que ocorrendo tal fato a multa legalmente só pode ser cobrada proporcionalmente.


Att.

Adv. Antonio Gomes.
[email protected]

obrigado

Boa Tarde!

Minha mãe alugou um apartamento na minha cidade em 05/12/2006 com prazo de 30 meses a findar em 05/06/2009. Daí continuamos no imóvel e o proprietário elaborou um outro contrato de mais 30 meses que iniciou e foi assinado em 01 de setembro de 2009 e tem data para terminar em 01de março de 2012.

Pergunta: Quero entregar o imóvel pq o locador me deu várias " dores de cabeça" com infiltrações, ect... Já estamos desgastadas com o local e com ele. Porém o ele quer que eu pague multa rescisória de 3 vezes o valor do imóvel = 1500,00. Sei que pela nova lei do inquilinato, existe a proporcionalidade de 6 meses. Ficando o valor em 300,00. Mas é correto ele elaborar um outro contrato sendo que já existia um primeiro? o 2º contrato é do mesmo imóvel mas o locador deixa de ser o pai, dono do imóvel, e passa para o filho do dono. É CORRETO ISSO?
Sendo que o 1º contrato terminou em junho de 2009 e ele só refez outro em set de 2009. Esperei 3 meses. Logo devo contar a proporcionalidade de 03 meses que faltam?

Alguém me ajude!!! O Locador é um safado e gosta de tirar dinheiro de todos os inquilinos dele. Vou pagar pelo justo!!!

Obrigada!

Paula-Salvador BA:

Vamos nos ater às suas perguntas, sem entrar em outros méritos.

Tanto é possível renovar automaticamente o contrato que se encerrou, como também é possível fazer um novo contrato escrito. Havendo novo contrato escrito, os contratos anteriores não tem nenhuma relação com o contrato atual (Vale sempre o último contrato escrito). Assim, mesmo que ele tenha sido feito alguns meses após o encerramento do outro, na prática, o outro prorrogou-se por tempo indeterminado, e encerrado ficou com a vigência do novo contrato. Deveria haver um procedimento formal, de comunicação, mas como não houve, e os locatários (inquilinos) são os mesmos, deduz-se que o novo contrato é fruto de uma concordância mútua entre as partes.

O fato de ter havido uma troca de pessoas na condição de locadores (senhorios), não traz maiores problemas, porque no caso, o pai permitiu ao filho à condição de locador (recebedor dos alugueis), e isso é possível, não é condição necessária a propriedade para ser locador. Desde que esteja autorizado pelo proprietário, e este concorde, não há impedimentos, nesse sentido. Não há irregularidade, mesmo porque são dois contratos distintos.

A proporcionalidade somente conta em relação ao último contrato assinado. O que ficou para trás, em contratos anteriores, passou !!

A Lei diz que a multa à ser paga é a multa contratual, e somente poderá ser cobrada proporcionalmente ao tempo que faltar para o cumprimento do contrato. Não existe proporcionalidade de 6 meses. A proporcionalidade é sempre em função do tempo que restar para o cumprimento do contrato.

Asssite plena razão ao senhor locador, cumpra-se. Digo romper o contrato e pagar a multa proporcional, vejamos:

A Lei do Inquilinato confere ao Locatário condições sensivelmente mais favoráveis que ao Locador. O legislador estabeleceu que o Locador não poderá reaver o imóvel antes do prazo do contrato. Contudo, o Locatário poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, mesmo assim obedecendo à proporcionalidade do tempo que restar. Assim, se a multa for de 120 reais para um contrato de 12 meses, e já houver decorrido um período de 10 meses, a devolução do imóvel ensejará apenas uma multa de 20 reais, porque a multa será reduzida em proporção ao tempo restante do contrato.

Bom dia.
Pode haver renegociação, em Cartório, do valor de uma multa de rescisão de contrato (dois salários mínimos de maior vigencia do país) , para vantagem de locador e locatário? É necessária a presença de um advogado para isso ou o Cartório tem algum tipo de assessoria que não permite alguma transação ilegal (involuntária) dessa renegociação?
Qual é o maior salário mínimo de vigencia no país?
O próprio Cartório orienta o conteúdo desse documento para que seja válido judicialmente?

Cartório não efetua serviço, quem desejar que leve o seu advogado. Renegociar contrato ou dívida não se faz necessário efetuar em cartório, um simples contrato assinado por testemunhas. Cláusula contratual contando a penalidade o maior salário mínimo em vigencia no brasil, não é legal. deve contratar com base no salario mínimo federal ou o do estado onde for efetivado o contrato, ou ainda firmar um valor fixo. Em qualquer caso prcurar um advogado para orientar e/ou formalizar o contrato.

Boa tarde!
Em 06/2009 firmei contrato de locação de imovel comercial por 12 meses. Em 06/2010 e em 06/2011 o contrato foi renovado com ajuste por mais 12 meses. Em ambos, houve aditamento do contrato de locação, onde em uma clausula há o acordo de prorrogação do prazo locatício e alteração de valor e em outra clausula diz que as demais clausulas permanecem inalteradas.
Pois bem, por motivos pessoais, fecharei a empresa e necessito rescindir o contrato. Em contato com a imobiliaria fui informada de que teria multa pela rescisão contratual antecipada.
Gostaria de saber se mesmo com as prorrogações, esta multa é devida.
A unica clausula que fala sobre multa no contrato esta assim:
"Fica estipulada a multa correspondente ao valor de 3 (tres) alugueres mensais atualizados, na qual incorrerá a parte que infringir qualquer cláusula deste contrato, sendo essa multa sempre devida por inteiro, exceto na hipótese de rescisão antecipada do contrato por parte do locatário, caso em que a multa será calculada proporcionalmente ao tempo restante para o término da locação."
Tambem tenho dúvida quanto ao valor desta multa pois o aluguel é no valor de R$ 823,20, porem pago o IPTU tambem, chegando ao valor de R$ 935,80. A multa é sobre o valor total ou apenas do aluguel?
Muito obrigada!

Tomei conhecimento e digo:

Uma vez refeito o contrato expressamente legalmente, é como se não existisse os anteriores, sendo assim, no caso de rescisão contratual é legal a cobrança da multa proporcional.
Quanto à dúvida em relação à incidência da multa de rescisão incidir sobre valor do aluguel ou aluguel mais encargos, afirmo, a resposta está na própria cláusula contratual, in verbis:

"Fica estipulada a multa correspondente ao valor de 3 (tres) alugueres mensais atualizados, na qual incorrerá a parte que infringir qualquer cláusula deste contrato, sendo essa multa sempre devida por inteiro, exceto na hipótese de rescisão antecipada do contrato por parte do locatário, caso em que a multa será calculada proporcionalmente ao tempo restante para o término da locação."

Cabendo então a multa somente ao valor dos alugueres, e não alugueres e encargos, sendo claro, não fará parte da multa o IPTU

Att.
Adv. Antonio Gomes

Boa noite,
preciso rescindir meu contrato de aluguel e sei, que pela nova lei do inquilinato, vigente desde 2010, a multa, estipulada de tres meses, será proporcional, como ainda falta seis meses, eu pagaria 50%, ou um aluguel e meio. A minha questão, é se o valor do condominio está incluso no valor da multa rescisoria. Assim, como gostaria, se possivel, saber a fonte da informação.
Agradeço desde já a atenção.
Nay

A fonte é a lei e o contrato entre as partes. Minha informação é a anterior, integralmente.

Nay Oslov:

A Lei do Inquilinato vigente é a Lei 8245/91, atualizada pela Lei 12.112/2009 (em alguns aspectos). Ambas as leis não estipulam limites para a multa contratual, prevalecendo assim o que for combinado em contrato. O que permanece consagrado pelas leis é o principio da proporcionalidade, e dependendo de análise judicial (caso a demanda vá à juízo) o princípio da equidade.

Portanto, acredito que voce, ao mencionar que a multa estipulada é de 3 meses, esteja se referindo ao que ficou estabelecido em contrato, visto que a Lei não estipula limites.

Sim, a multa estipulada é de 3 meses, estabelecida em contrato. Esqueci de comentar que houve renovação de contrato, para mais 12 meses, e neste caso, ainda é necessario pagamento de multa, ou eu teria apenas que informar a locataria com um prazo de um mes de antecedencia?
Agradeço novamente.
Nay

Nay Oslov:

Se a renovação se deu através de um novo contrato escrito, permanecem as regras nele definidas. Se, no entanto, a renovação ocorreu automaticamente, sem a confecção de um novo contrato, basta a comunicação com 30 dias de antecedencia para isentar-se da multa, que nesse caso, seria o equivalente à 1 mes de locação.
Lei 8245/91:
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.