SOU ADVOGADA E PRECISO MUITO DE UMA ORIENTAÇÃO JURÍDICA DOS MEUS CAROS COLEGAS ESTOU APREENSIVA
Caros colegas inicialmente gostaria de agradecer a todos aqueles que se dispuserem em me ajudar. Tenho certeza que a orientação de cada um de vocês fará com que eu consiga de forma justa e legal resolver o meu problema.
Como o jus navegandi é um site bastante conhecido em minha cidade, estarei me identificndo como sendo a advogada "MARIA". Na verdade, por precaução não irei relatar minha história com minuciosidade, porém o cerne da questão é o seguinte:
Comprei um terreno de um cliente meu e por ele paguei o preço. Para que o nosso compromisso fosse firmado, elaboramos um contrato de compra e venda. Como o cliente era uma pessoa muito conhecida minha, não achei necessário reconhecer nossas assinaturas em cartório. Após a aquisição do terreno, começei a fazer benfeitorias nele. Construi um muro, coloquei portões em ferro galvanizado e hoje estou construindo uma pequena casa.
Ocorre que recentemente descobrí que a pessoa que me vendeu, ou seja, o meu cliente, já havia efetuado a venda deste mesmo terreno a outra pessoa bem antes de mim. Neste sentido, informo aos senhores que sou a segunda compradora.
Após tomar conhecimento do problema, imediatamente procurei a pessoa que havia me vendido o terreno e fiz uma série de questionamentos, a final sempre estive de BOA FÉ.
Pelo que entendo, a lei concede o terreno para quem é o primeiro dono que no caso seria o primeiro comprador. Sabendo disso, localizei o vendedor, ou seja, o meu cliente e fiz ele assinar um recibo de compra e venda com a data retorativa. Ele reconheceu o erro e se dispôs a comparecer em juízo para declarar que a venda foi feita primeiramente a mim e depois ao outro comprador.
O maior problema é o seguinte: Estou com um contrato de compra e venda assinado, porém, sem o reconhecimento das assinaturas em cartório. No recibo que o primeiro comprador possue, as assinaturas foram reconhecidas na data da compra e venda. Hoje eu poderia ter reconhecido no cartório as assinaturas, porém se fizer isto, IMAGINO que é como se eu tivesse comprado o terreno na data de hoje.
Será que o Juiz ao analisar os recibos de compra e venda não dará mais valor ao recibo do primeiro comprador que foi até o cartório e reconheceu as assinaturas? É bom lembrar que o meu cliente irá comparecer na audiência informando ao Juiz que sou a primeira compradora.
Sei que o outro comprador também foi enganado e não pode perder o preço que pagou pelo terreno, pois agiu de boa fé. Eu também agi de boa fé, pois jamais iria adentar em um terreno alheio e me apropriar como se não tivesse dono. A única diferença é que eu tenho a posse do terreno e nele investi benfeitorias. O preço que o outro comprador pagou pelo terreno é apenas 10% por cento de tudo que já investi dentro do terreno.
Outro detalhe que é importante esclarecer é que na época que eu adquiri este terreno ele não tinha nemhum valor significativo/comercial e hoje com as benfeitorias que realizei, o imóvel se valorizou e somente agora o outro comprador veio querer exercer a posse do terreno. O meu clinete informou que irá restiuir o valor pago a outra pessoa, porém diante da valorização do imóvel, talvez ele não queria. Com certeza ele irá querer o terreno de volta com todas as benfeitorias que eu realizei.
Diante de tudo isso, gostaria de saber qual é o entendimento dos meus colegas a respito do caso.
Será que eu irei perder a posse deste terreno por possuir um recibo de compra e venda mais antigo do que o do outro comprador, porém sem reconhecimento da assinatura em cartório?
Temo que o juiz conceda a posse ao outro comprador pessoa e faça com que eu ingresse em juízo com uma ação contra a pessoa que me vendeu o terreno. Se isso acontecer, irei perder tudo, pois meu cliente é um "Zé ninguém" e não tem nada na vida.
Também penso que o juiz possa determinar que o outro comprador entre no imóvel e me restitua pelas benfeitorias que eu realizei no terreno.
Penso também que o juiz possa determinar que o meu ciente devolva com juros e correção monetária o preço que ele pagou.
Argumentei com um colega meu sobre o caso em questão e ele me informou que o entendimento dos tribunais aqui em Belém no Pará é que o juiz não irá considerar o reconhecimento das assinaturas em Cartório. Ele irá analisar a data da compra e da venda, até porque o meu cliente confirmará em Juízo que eu fui a primeira compradora. Também fui informada que o simples reconhecimento de uma assinatura em cartório é apenas para comprovar se a assinatura é ou não das pessoas que estão assinando um contrato. Este reconhecimento não tem o fim de dar autenticidade a data que foi vendido o imóvel ou das declarações que foram escritaas no documento. Será isso?
De qualquer forma mesmo estando de boa fé, não estou com boas espectativas e estou temerosa em perder este terreno, pois daqui mais alguns dias minha casa será concluída e irei morar definitivamente lá.
De uma coisa eu tenho o entendimento: Não é justo que o outro comprador perca o preço que pagou, porém, não é justo eu perder o que paguei e o que investi vendo a outra pessoa se aproveitar do que eu construi, sendo que sempre agi de BOA FÉ.
Senhores diante de tudo, quero desde já antecipadamente agradecer por vossa orientações e sei que elas me trarão mais tranqulidade.
Um abraço Fraterno.
MARIA
Minha cara!!!
O que o seu "cliente" fez, configura crime de estelionato.
Precione-o para que outorgue a escritúra definitiva sob pena de instauração de inquérito policial.
Dono é quem primeiro REGISTRA a compra, não importa a data do contrato, portanto registre a escritúra.
Quanto ao terceiro ele tem que se entender é com o seu "cliente" (quê cliente).
Abraços
Prezada colega "Maria" e Vanderley,
Caro Vanderley, não seria possível a colega "Maria" prontamente efetuar o reconhecimento das firmas lançadas no contrato de compra e venda, e, em seguida, propor uma ação de adjudicação compulsória em face do "cliente" ?
Analise a questão, pois penso que possa ser a solução mais adequada na medida em que com a propositura da ação tornará o objeto litigioso e eventual registro ou matrícula posterior restará maculada.
Sub censura.
Saudações Marcos A F Bueno [email protected] Advogado no Paraná
Cara colega, pelo pouco conhecimento jurídico que tenho e salvo melhor juízo, aconselho que vc: 1º Vá no cartório de Registro de Imóveis e veja se o primeiro comprador já efetuou o registro em seu nome. 2º Se o mesmo não o fez, converse com a pessoa que lhe vendeu tal terreno e faça um novo contrato de compra e venda, reconheça firma e registre o contrato de compra e venda junto ao cartório de imóveis. 3º BOA SORTE
Prezada Draª Maria,
As resposta dos ilustres colégas estão corretas parcialmente. Realmente o seu cliente cometeu crime de estelionáto tipificado no art. 171,§2º,I C.P,as assinatura com reconhecimento em cartórios é o menos importante, tire as certidões do imóvel e do seu cliente se for casado da esposa ou companheira, pague o imposto de transmição e vá ao cartório de Registro de Imóveis juntamente con seu cliente já que concorda com a venda. Se houver negação proponha ação de obrigação de fazer com liminar de posse, é mais eficaz do adjudicação compulsória.
Espero ter ajudado, Dr. Reidvan
seu título é de boa fé, então estando na posse mansa pacífica e ininterrupta por mais de três anos no caso urbano poderá exercer o usucapião do mesmo pelas benfeitorias exercida no local, e tb provando que comprou anteriormente ao outro comprador, ação de regresso contra o vendedor descartado pois no final na execução irá se frustar por não possuir bens á penhora.
Dra. Maria, Consoante as informações prestadas pela nobre colega, a Dra. deveria em carater de urgência providenciar uma certidão atualizada do imóvel e verificar se o sujeito que disponibilizou a propriedade para venda tenha legitimidade para fazê-lo. Verificada a legitimidade do vendedor, a Dra. deve proceder a transferência do bem no Cartório de Registro Imobiliário, sabendo-se que, a posse não é título de propriedade, porquanto somente se adquire definitivamente o título, pela transcrição da matrícula no Cartório de Imóveis. Embora tenha adquirido o bem patrimonial de boa-fé, regrada pela esperança de ter sua moradia, nota-se que o imóvel já foi em data anterior, adquirido por outrem, comprovando tal feito com os respectivos pagamentos, além do que, dispõe de reconhecimento do feito, por parte do Cartório, conferindo fé pública ao documento. Proceda em caráter de urgência a transferência do título de propriedade, evitando dissabores futuros, até porque, já acentuou nas exposições de motivos que o sujeito é um Zé ninguém, não dispondo de condições para ressarcir o prejuízo causado. Com as devidas considerações de estima e respeito, Boa sorte. São Paulo, 15 de janeiro de 2007.
