Existe prescrição de dívida de condomínio?

Cara ELIANA,

Existe prescrição sim de taxa condominial, como também existe legislação aplicável à matéria. A legislação buscada para embasar nestes casos é o Código Civil Brasileiro. No caso específico de seu condomínio, entendo que a dívida, no caso a taxa condominial, não está prescrita, pois, trata-se de obrigação de natureza pessoal, portanto, a prescrição é decenal e não quinquenal. Na realidade, o Condomínio não pode sofrer responsabilização por dano moral de dívida prescrita, e sim por dívida já paga.

Assim, sugiro você procurar um Advogado idôneo para tomar as medidas cabíveis, sem medo de errar. Outrossim, acredito que talvez os condôminos adimplentes possam tomar outras providências no sentido de te responsabilidar por sua "suposta omissão".

Boa sorte,

ANA CRISTINA VIEIRA
OAB/DF

Dra. Ana Vieira,

Muitíssima grata pelos seus esclarecimentos.
Pensei que era 3 anos devido ao aluguel (art. 206, par. 3 do NCC).
Meu medo era esse.

Um forte abraço,

Olá DrªANA CRISTINA Tudo bem ?
Foi eleito pelos morados do meu prédio em convenção para ser o novo sindico, e já dei entrada junto ao cartoria para registro entretanto eu e o meu subsindico estamos com restrição junto ao SERASA E SPC. gostaria de saber se junto ao banco que o condominio tem conta terei algum problema para assinar os cheques e em adiministrar também finaceiramente o condominio.

Obrigado pela sua atenção

Flaubert Junior

É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?

Ainda que seja possível negativar débitos condominiais junto ao SPC, que é um banco de dados gerido por uma entidade particular ( Associação Comercial de São Paulo ), não recomendado a adoção de tal postura , em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, a saber, certeza, liquidez e exigibilidade ( artigos 586, caput, e 618, I, ambos do Código de Processo Civil).

Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados. O Poder Judiciário poderá, ainda, responsabilizar a empresa administradora do banco de dados privado conjuntamente com o condomínio pelo pagamento da indenização por danos morais.

Importante frisar, que não se trata de relação de consumo, o que, em tese abri caminho para a ação de indenização por inscrição indevida.

"Concessa maxima venia", discordo da opinião concedida pela nobre colega Ana Cristina.
A regra é:
Segundo a previsão do atual Código Civil (art. 205), a prescrição aplicável as taxas de condomínio é a geral, ou seja, de 10 anos.
E, conforme o § 2ºdo art. 12 da Lei 4.591/64, é do síndico a obrigação de cobrar tais débitos pela via judicial.

Confira abaixo, simples parecer sobre o tema:

O raciocínio deve-se a dedução lógica e sistemática, ao invés de depender de previsão explícita sobre o tema, pois não há.
Vejamos o Código Civil e a Lei 4.591/64, conforme abaixo:
“Art. 189. Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.”
“Art. 192. Os prazos de prescrição não podem ser alterados por acordo das partes.”
“Art. 196. A prescrição iniciada contra uma pessoa continua a correr contra o seu sucessor.”
E,
“Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”
Neste Título (IV), não há expressa disposição sobre taxas de condomínios.
Igualmente, não há lei esparsa que expressamente preveja a prescrição para os créditos/débitos de condomínio.
Os capítulos VI e VII do CC (art. 1.314 em diante), que tratam de condomínio, nada dispõem sobre prescrição e decadência.
Já a Lei 4.591/64, dispõe sobre as despesas de condomínio, mas é silente quanto a eventual prescrição, apenas prescreve que o síndico tem a obrigação de ajuizar ação competente para cobrança das despesas.
"Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio
...........
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas."
Daí decorre que, se o síndico tem a obrigação de bem administrar e de ajuizar ação, fica o mesmo adstrito as regras comuns dos artigos 189 e 205 do CC.
Assim, por dedução, o prazo é de 10 anos, porque genérica para todas as formas de fatos e negócios jurídicos.
Quanto a jurisprudência, não encontrei decisão atualizada com o novo Código.
Porém, em relação ao último, a aplicação é que se tratava de prescrição vintenária. Ou seja, a prescrição ampla e genérica, justamente pela ausência de tratamento específico no próprio CC ou em legislação especial.
"REsp 202618 / SP
RECURSO ESPECIAL 1999/0007892-6
Relator(a): Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO (1108)
Órgão Julgador: T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento: 09/11/1999
Ementa:
Condomínio. Usufrutuário. Prescrição. Correção monetária.
Precedentes da Corte.
1. O usufrutuário responde pelo pagamento das cotas de condomínio.
2. A prescrição é de vinte anos para a cobrança das cotas de condomínio.
3. Prevista na convenção a forma de cobrança de correção monetária,
nos mesmos termos previstos na Lei especial de regência, isto é, após o decurso de seis meses, a decisão que impõe a correção desde a
data do vencimento está em desacordo com a lei e com a vontade dos condôminos.
4. Os índices de correção monetária são aqueles oficiais, como já estipulado na jurisprudência da Corte, assim, no caso, o IPC e o INPC.
5. Recurso especial conhecido e provido, em parte."

"REsp 88885 / RS
RECURSO ESPECIAL 1996/0011282-7
Relator(a): Ministro WALDEMAR ZVEITER (1085)
Órgão Julgador: T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento: 25/11/1996
Data da Publicação/Fonte: DJ 17.02.1997 p. 2165
Ementa:
CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - PRAZO - PRESCRIÇÃO - CONDOMINIO -
DESPESAS - RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE.
I - O PRAZO PRESCRICIONAL DA AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS
CONDOMINIAIS E DE VINTE ANOS, PORQUE REGULADO PELO ART. 177, CC.
II - AINDA NA VIGENCIA DA PRIMITIVA REDAÇÃO DO PAR. UNICO, ART. 4.
DA LEI 4.591/1964, RESPONSABILIDADE ASSUMIDA PELO ADQUIRENTE
DO BEM NÃO SIGNIFICA FICASSE EXONERADO O PRIMITIVO PROPRIETARIO
(RESP 7.128/SP - DJ DE 16/09/1991).
III – RECURSO NÃO CONHECIDO."

Abaixo, segue a transcrição do art. 177 do antigo CC. Talvez, em razão da sua redação, produziam-se dúvidas quanto a ações pessoais versus dívidas pessoais.
Art. 177. As ações pessoais prescrevem, ordinariamente, em 20 (vinte) anos, as reais em 10 (dez), entre presentes, e entre ausentes, em 15 (quinze), contados da data em que poderiam ter sido propostas. (Redação dada pela Lei nº 2.437, de 7.3.1955)

S.m.j, entendo que cabível a incidência da prescrição para débitos relativas as taxas condominiais.

Fraternalmente, João Damasceno.
Advogado. Salvador, Bahia.
[email protected]

A Prescrição não é de 10 anos, mas de 5, segundo o Advogado e Professor Douglas P. Freitas.

Abaixo, comentário dele em fórum similar:


PRESCRIÇÃO COBRANÇA CONDOMÍNIO

Data: 17/4/2008
O prazo é de 5 anos sim, e há que entenda que é de 3 anos, o mesmo para cobrar aluguéis.
O fundamento é simples, antes de 11 de janeiro de 2003, as regras era do código de 1916 que o prazo era de 20 anos. Assim, com a vigência do novo código, houve uma redução para 5 anos (art. 206, § 5º, inc. I: a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular).
Se há parcelas do condomínio em atraso cuidado. Todas, pela regra do art. 2028 do novo código, que estiverem vencidas antes de janeiro de 1993, o prazo é o de 20 anos, e podem ser cobradas até 2013. AS que venceram depois de janeiro de 1993 e antes de janeiro de 2003, não podem mais ser cobradas, pois em janeiro de 2008 já prescreveram.
Se tiver mais dúvidas, fico a disposição.
DOuglas PHillips Freitas
Advogado. OAB/SC 18.167 - [email protected]

- Em: http://www.sindiconet.com.br/conexao/forum_lista.asp?id_tema=4538&for


Ver, ainda, artigo do mesmo Douglas acerca do condomínio e a prescrição da cobrança de suas taxas:
http://www.omoradoronline.com.br/col_det.php?cod=591

- Transcrito, abaixo, trecho do referido artigo:

____________

DA PRESCRIÇÃO QUINQUENAL

Em maior grau de aceitação pela doutrina, o texto de lei não deixa dúvidas que se não se entender a aplicação das contribuições condominiais no prazo trienal, não há como fugir do prazo qüinqüenal, pois este sacramenta a cobrança de todas dívidas liquidas e certas, ressalvadas aquelas em que a própria lei tutelou, como, por exemplo, os títulos de crédito (prazo trienal).

Neste sentido, defende o jurista carioca, Gustavo Tepedino:

A prescrição da cobrança de crédito líquido decorrente de instrumento público ou particular era vintenária, já que, na ausência de um prazo específico, aplicava-se a regra do art. 177 do CC 1916 relativa às ações pessoais. Assim, verifica-se outra enorme redução de prazo prescricional, que, no caso, supra passou de vinte para cinco anos.


E, não esquecemos, que a dívida oriunda das contribuições condominiais por surgir de instrumento particular, decorrente de convenções, regimentos e atas que por ordem legal são de natureza pública, gozam da liquidez exigida pelo texto do art. 206, que transcreve-se novamente:

[...]

gostaria de saber o prazo de prescrição para divida de condominio, caso seja em dez anos, quando começa á contar novamente. olhe confesso que estou totalmente perdido.ex:uma divida que tem treze anos que não é paga, e nem foi ajuizada nenhama ação, já que que a citação válida interrompe a prescição.

meu imail é:vix [email protected]

Prezado Hélvio, saúde!
Sinto muito, mas a posição adotada pelo ilustre Prof. Douglas Freitas está equivocada.
O art. 206, § 5º, inc. I do CC/02 não é a solução para o caso.
Dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular nada tem a ver com taxa condominial; trata-se de empréstimos, mútuos, financiamentos, confissões de dívidas, contratos de abertura de crédito, cartão de crédito e demais contratos do gênero.
É a mesma hipótese do quanto previsto no art. 585, II do CPC para efeito de execução de títulos extrajudiciais.
E, neste artigo, exige-se ainda, para documentos particulares, a assinatura de 2 testemunhas, hipótese impossível em taxas condominiais, que na maioria dos casos são boletos bancários.
Ademais, as convenções de condomínio não preenchem os requisitos de dívida líquida e certa, pois tais documentos não discriminam o total da dívida de cada condômino e porque cada parcela da taxa condominial é autônoma e a prescrição incide uma à uma.

Fraternalmente, João Damasceno.
[email protected]

Prezado Wellington, saúde!
Como se trata de verbas autônomas em cada vencimento, a prescrição incide sobre cada verba singularmente.
Exemplo: taxa condominial devida em out/1997, prescreveu em out/2007; taxa de jan/1998, prescreveu em jan/2008, e assim sucessivamente.
A planilha que vc fizer para totalizar a dívida de taxa do condomínio deverá descartar aquelas parcelas que estão prescritas pelo decurso do tempo, no caso 10 anos.
A contagem da prescrição será feita a partir da propositura da ação, conforme dispõe o art. 219 do CPC.
Contudo, há uma regra de transição no art. 2.028 do atual Cód. Civil que será extremamente útil à sua situação, pois poderá aproveitar o prazo do Cód. Civil anterior, ou seja, os 20 anos.
Procure o jurídico de sua empresa ou contate um advogado para cobrar o crédito do condomínio.
Se desejar, podemos pensar na prestação de serviços aí em Vix, pois, inclusive já residi em V. Velha por 5 anos e tenho muitas saudades dessa terra maravilhosa.

Fraternalmente, João Damasceno.
[email protected]

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Cara Sônia, o acordo com o Condomínio se dá mediante discricionariedade do Sindico, ou dos moradores. Na maioria dos prédios, você pode convocar uma assembléia mediante vontade de 1/3 dos moradores, para colocar em pauta a aceitação ou denegação da proposta de acordo dos débitos, sendo que valerá aquilo que for votado pelos moradores, independentemente da vontade do síndico.
VEjam bem, a dívida de R$6.020,00 é facilmente convertida em R$ 8.500,00, pois há atualização monetária e juros de mora de 1% a contar do vencimento de cada parcela. Eu fiz um cálculo meio por cima do valor, como eu não sei o valor de cada parcela, atualizei (INPC) desde dez/2006 e acresci juros de mora de 1% ao mes sobre o valor de 6020, dá mais de 8 mil reais, creio que fazendo a conta corretamente até deve passar deste valor de 8500,00.
Infelizmente, se não houver acordo, o condomínio poderá entrar com uma ação de cobrança contra você, o que suspenderá a prescrição, sendo que na fase de execução o imóvel poderá ser penhorado (visto que, apesar de ser imóvel único e residencial, este é quem garante o pagamento do condomínio) e vendido, sendo que a diferença ficará com o dono.

Boa sorte.

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Como saber se realmente o novo cód. Cível realmente se enquadra na prescrição de divididas com condomínio? Vejo que há muitas divergências, muitas opiniões diferentes quanto ao prazo de prescrição e se realmente a dívida com condomínio prescreve?
Por gentileza, será que alguém poderia esclarecer, pois estou com uma dívida muito grande e antiga no meu condomínio, o valor supera o valor do imóvel. Quero fazer um acordo de pagamento e gostaria de saber se posso solicitar um abatimento por conta da prescrição de dívida? Divida desde 1997.
Muito obrigado.
Fernando.

Referente a prescrição, tenho pesquisado muito, e conversado com alguns advogados amigos meus que me passaram a seguinte informação:
Celso José Pimentel, desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo, dá uma explicação clara e convincente: “[...] a prescrição da quota condominial vencida antes de 10 de janeiro de 1993 é de vinte anos. A quota vencida depois dessa data prescreve em dez anos, contados, porém de 11 de janeiro de 2003. Portanto, nenhuma ação de cobrança de despesa de condomínio regida pelo Código Civil de 2002 prescreverá antes de 11 de janeiro de 2013”. Nos casos limí-trofes, é preciso ficar atento, pois há controvérsia sobre a data exata de início de vigência do Código Civil, se 11, 12 ou 13 de janeiro de 2003. Assinam o parecer do Telejuris os advogados Mariana Bettega Bräu-nert e Ricardo Quadros

Filio-me ao entendimento esposado pelo Dr. João. Penso que a lei, ao referir-se a dívidas líquidas constantes em instrumento público ou particular não tem aplicação no caso, até porque, regra geral, as taxas de condomínio não são líquidas no momento de sua previsão no contrato. Ademais, inexistindo previsão específica, aplica-se a regra geral, de 10 anos. Nunca é demais lembrar que os tribunais de justiça assim têm entendido.


APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. AFASTAMENTO.
É parte passiva legítima para responder ao pedido de cobrança de cotas condominiais o proprietário que se achava na posse e propriedade da unidade na época do seu vencimento.
PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA.
Tratando-se de cobrança de cotas condominiais, e, via de conseqüência, de direito pessoal, a prescrição da ação ocorre em 10 anos, nos termos do art. 205 do Código Civil.
MÉRITO. DEFESA FUNDADA EM MERA ALEGAÇÃO DE DISCORDÂNCIA COM OS VALORES COBRADOS. EXIGÊNCIA DE DISCRIMINAÇÃO PORMENORIZADA DAS IMPORTÂNCIAS QUE COMPÕEM CADA QUOTA CONDOMINIAL. DESNECESSIDADE.
Se o condômino tiver alguma dúvida quanto aos valores cobrados, deve se insurgir no momento em que lhe forem remetidos os boletos de cobrança, promovendo, se for o caso, as ações judiciais pertinentes. Assim não procedendo, inadequada apresenta-se a genérica argüição de que os valores estariam incorretos, formulada apenas quando ajuizada a ação de cobrança.
Ausência de prova da cobrança de juros capitalizados.
JUROS DE MORA. TERMO A QUO.
O condômino inadimplente deve suportar juros de mora de 1% ao mês, contados desde o vencimento de cada quota condominial. Inteligência do §3º do art. 12 da Lei n.º 4.591/64.
MULTA CONVENCIONAL. NOVO CÓDIGO CIVIL. LIMITE.
Após o advento do Novo Código Civil, a multa convencional, por atraso no pagamento das despesas condominiais, pode ser fixada em até 2%, consoante a regra do §1º do artigo 1.336 do Novo Diploma de Direito Material, com termo inicial no vencimento de cada cota.
PRELIMINARES REJEITADAS. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.

as taxas condominiais há prazos de prescrição conforme o artigo 206 do cc, mas gostaria de saber sobre os juros destas que estão atrasadas, ex: taxa condominas de 2004,2005,2006, para serem pagas em 2008, os juros se extinguem?

Prezada Cyntia,

Os juros são acessórios 'naturais' da dívida, principal, os quais correm conforme a constituição em mora do devedor.

O devedor pode abdicar dos juros a qualquer momento, aí ocorre a extinção.

Se houver prescrição, deixa de ser exigível o título principal, bem como o acessório, mas eles não são extintos.

Até mais.

Gostaria de aproveitar o tema e perguntar se o apartamento gerador da divida de condominio deve ser penhorado? Pois meu cunhado comprou um aptº em 1988 e vendeu o aptº em 1989 e faleceu em 1991 e agora querem penhorar a casa da minha cunhada para pagar a divida do aptº. O atual dono não transferiu o imovel para o nome dele, e ainda mora no imovel, isso pode? obrigado.

A prescrição é de 5 (cinco) anos.

Caros colegas,

estou com a seguinte dúvida: Um condomino foi cobrado judicialmente por estar em débito em 2 taxas condominiais, uma de 2007 e outra de 2008. No entanto, essas taxas nunca foram cobradas, inclusive, nos balancetes condominiais não cosntam as mencionadas dívidas. Minha dúvida é a seguinte: os comprovantes de pagamentos foram destruidos em virtude de mofo, dessa forma, não há este meio de prova. Pensei na seguinte possibilidade: como não constam os débitos nos balancetes, acredito que tenha ocorrido preclusão do direito, visto que, se em momento algum no decorrer desses anos foi cobrado este valor, não há possibilidade de ser ajuizada uma ação agora.

Obrigado