Caro Luiz,

Não sei se entendí direito. Vc vendeu um imóvel antes da lei 11.196/05 com ganho de capital que não gerou tributação? Porque? Pelo que sei, antes desta lei, a venda com ganho de capital era tributada em qualquer hipótese.

LEI nº 9.250, de 26 de dezembro de 1995

CAPÍTULO V

TRIBUTAÇÃO DOS GANHOS DE CAPITAL DAS PESSOAS FÍSICAS

Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais). (REDAÇÃO ANTERIOR)

Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a: (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005) (REDAÇÃO ATUAL) I - R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

II - R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. No caso de alienação de diversos bens ou direitos da mesma natureza, será considerado, para os efeitos deste artigo, o valor do conjunto dos bens alienados no mês.

Art. 23º Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.

A NOVA lei veio beneficiar o setor imobiliário permitindo que a alienação feita para a aquisição de outro imóvel residencial não se pagaria o tributo sobre o ganho de capital.

Se vc vendeu o imóvel pela lei anterior (Lei 9.250/95), àquela venda é regida pela lei vigente à época. E pela redação anterior, o ganho de capital seria tributado.

Se foi tributada a venda anterior, e como a venda se deu antes de entrar em vigor a lei 11.196/05 entendo, s.m.j. que o ganho de capital feita na última venda e aplicada integralmente na compra de outro imóvel residencial não será tributada, isto pq é a primeira vez que o instituto está sendo utilizado nos moldes da lei nova.

Entretanto, pelo seu relato o valor da alienação foi de R$ 550.000,00, sendo isento apenas a alienação até o valor de R$ 440.000,00. Portanto, estaria isento do ganho de capitl apenas R$ 40.000,00, pois a aquisição do imóvel foi de R$ 400.000,00. Assim, haveria uma tributação sobre o valor excedente da alienação superior a R$ 440.000,00, ou seja, sobre R$ 110.000,00 visto que há um valor limitador da alienação.

Se não for este o entendimento que tive do assunto, me responda, por favor.

Abraços

Deonisio Rocha [email protected] http://drdeonisiorocha.blogspot.com/

Minha dúvisa é sobre ISENÇÃO DE GANHO DE CAPITAL para único imóvel vendido nos últimos 5 anos (até 440 mil), exemplo: imóvel no registro é no valor de R$31.000,00, sendo vendido posteriormente por R$110.000,00 reais, a pessoa esta isenta de pagar imposto de renda sobre ganho de capital??? Como proceder?

OBS: faço esta indagação, pois consultei alguns contadores e eles vieram a me dizer que esta lei não existe ou não faz jus a meu caso.

A lei é desde 1995(Lei 9250/95 art.23), e a alienação do único imóvel seja de até 440 mil(R$), o ganho de capital considera-se como rendimentos isentos e não tributáveis, reforçada pelo art. 39, III, do RIR/99, aprovado pelo Decreto 3000, de 26.03.1999.

Luiz Goulart,

Penso que se você vai aplicar o produto da venda(in totum) em outro imóvel residencial até o prazo de 180 dias da data da alienação (contrato), estaria dentro do benefício ou espírito da Lei 11.196, de 21.11.2005, uma vez que tal benefício(dessa lei) só é CONFERIDO uma única vez e em cada 5 anos; para ter outro benefício desse, só em 2014 e o benefício dos 440 mil conta-se para trás da data da venda(desincorporação do patrimônio);caso você fosse utilizar o benefício do único imóvel(RIR/99,art.39,III), não daria porque já extrapolou o valor da venda(550 mil) e também não poderia porque não ultrapassaram 5 anos da última venda, o que só aconteceria em 2010; restou, então, de pleno direito, o segundo benefício da última lei, se cumprido o lápso de 180 dias aplicando o valor em outra compra residencial....smj, se é que minha mensagem ainda possa lhe ajudar, dado ao tempo de sua postagem.

Possuo uma dúvida no Tema.

1 - Tenho uma casa que foi vendida por R$ 150.000 e comprei outra no valor de R$ 400.000, qual o valor será tributado? ou não será tributado? Quantos meses eu tenho para comprar a casa, depois da venda da antiga???

2 - Se por acaso, eu primeiro comprasse a casa de 400.000 e depois vendia a casa de 150.000, a tributação seria nos moldes da questão anterior???

3 - Caso eu venda a casa de R$ 150.000 e compre um terreno no mesmo valor, e ali construa uma casa de 300.000, como será feita a tributação??

grato e aguardo respostas

Para facilitar a resposta, as datas de aquisição e venda são essenciais e saber se é unico imóvel...

não.

A situação que coloquei é nos dias atuais

Possuo uma dúvida no Tema.

1 - Tenho uma casa que foi vendida por R$ 150.000 e comprei outra no valor de R$ 400.000, qual o valor será tributado? ou não será tributado? Quantos meses eu tenho para comprar a casa, depois da venda da antiga???

2 - Se por acaso, eu primeiro comprasse a casa de 400.000 e depois vendia a casa de 150.000, a tributação seria nos moldes da questão anterior???

3 - Caso eu venda a casa de R$ 150.000 e compre um terreno no mesmo valor, e ali construa uma casa de 300.000, como será feita a tributação??

grato e aguardo respostas NOS DIAS ATUAIS, SEMANA QUE VEM.

1- a casa vendida por 150 é isenta porque até 440, sendo único imóvel, não paga imposto do ganho auferido se nos últimos 5 anos não tenha havido outras vendas com lucro; se vende por 150 e compra outro por 400, até aí não ha nada a tributar...;a lei só beneficia quem vende e aplica o produto da venda na compra de outra, até 180 dias da venda(do contrato);

2 - veja, aí já juntou 2 imóveis; se vender um a 150(tem que saber quanto custou o que você está vendendo por 150) e se foi com lucro, não paga imposto se aplicar na compra de outra casa todo o dinheiro (em 180 dias) da venda;

3 - quando se vende algo é preciso saber se houve ganho e se era unico imóvel, (até 440 mil) é isento de imposto, não importa a outra compra ou a contrução de 300; isso vai repercutir quando vender o de 300 (se vender com lucro), mais de 300...;se aplicar o produto da venda noutro, não paga, em 180 dias, como já referido.

A Orlando Oliveira de Souza_1

entendi sua colocação e desde já desejo um muito obrigado pelas respostas..

No entanto tenho algumas perguntas:

primeiramente: estou trabalhando e ganha dinheiro no valor de R$ 450.000 e assim quero mudar da minha casa e comprar uma outra.

ASSIM tenho uma casa que comprei por R$ 90.000 e então vendo ela pelo valor de 110.000, em vista de comprar uma outra casa, então procuro e acho uma casa no valor de 400.000 e compro-a. (tudo no prazo de 06 meses) e também é minha única casa. parte daqui, minhas perguntas da seguinte situação

haverá tributação? haverá tributação no valor que eu ganhei, ou seja, nos 450.000 mesmo eu comprando a casa, ou apenas haverá imposto no restante do dinheiro?????

sinceramente, grato; e no aguardo de uma resposta.

1-Veja: vendeu e ganhou 20 de lucro (na casa de 90) não é tributado esses 20 porque a venda é inferior a 440 mil e é unico imóvel;

2-Os 450 de rendimentos do trabalho não é vinculado ao imóvel vendido ou comprado, mas paga imposto de renda por conta de ser um rendimento tributado;

3- A casa comprada por 400, não tem nada a ver com a venda de 110, por enquanto, e nem se tributa os 20 de lucro, porque era unico imóvel e estava dentro do primeiro benefício;

4-Quando você vender o imóvel que você tem(400) com lucro, a qualquer hora, e no prazo de 180 dias empregar o valor da venda(supondo 600) na compra de outro imóvel residencial, não paga imposto dos 200 de lucro, é isso...;

5-Os 450(do trabalho) não tem nada a ver com incentivo do governo sobre imóvel adquirido ou vendido; paga porque ultrapassa os limites da tabela progressiva mensal ou anual do IR sobre trabalho assalariado ou não assalariado;

6-Os benefícios são dois, para quem vende imóveis residenciais, sendo PF:

I) Venda do único imóvel com lucro (até 440 mil) não paga IR; II)Venda de outro imóvel com lucro e nova aquisição em 180 dias, desde que aplicado todo o valor da venda nessa nova aquisição, não paga imposto, cujo benefício só pode ocorrer 1 vez a cada 5 anos, nesse segundo; que não tem nada a ver com o primeiro, ( é cumulativo), a meu ver, smj.

Dúvida pertinente ao tópico!

Colegas, estou finalizando um inventário de um único bem, bem este que foi adquirido pelo "de cujus" em 2000 por R$ 108.102,00 e vendido via alvará judicial por R$ 190.000,00 em 2008.

O contador da inventariante me falou que deve ser pago imposto de renda sobre o ganho de capital desta transação imobiliária.

Uma vez que o Decreto 3000/99, art. 11, regulamenta que ao espólio será dado mesmo tratamento legal das pessoas físicas e que a lei 9250/95, art. 23, isenta a pessoa física que auferiu ganho de capital em alienação de um único bem que seja titular, cuja alienação seja até R$ 440.000,00 e desde que não tenha havido outra alienação nos últimos cinco anos, vem minha dúvida:

Esta transação também não está isenta do pagamento de tal imposto????

Desde logo agradeço possíveis entendimentos dos colegas.

A meu ver, sim - 0 espólio está isento se estiver vendendo o único imóvel...desde que não tenha havido outra alienação nos últimos 5 anos.

Senhores, Tenho um apartamento residencial sendo o meu único imóvel. Estou pretendendo comprar um outro apartamento na planta e quando o mesmo estiver próximo de ser entregue, vender o meu apto e aplicar todo o dinheiro para quitar o outro apartamento. Neste caso, eu posso me beneficiar nova lei, sendo que todo o dinheiro esta sendo aplicado em outro imóvel residencial em menos de 180 dias?

São dois benefícios distintos:

a) venda do único imóvel até 440 mil e não ter havido outra alienação de imóvel nos últimos 5 anos - o ganho de capital é isento;

b) venda de imóveis residenciais, cujo produto da venda seja aplicado na aquisição de imóveis residenciais, até 180 dias, da celebração do contrato - o ganho de capital, assim, é isento e desde que isso só tenha ocorrido uma vez a cada 5 anos.

Veja, a sua compra de outro imóvel não está vinculada ao primeiro benefício, a não ser que seu imóvel esteja sendo vendido por mais de 440 mil; aí sim, poderá se beneficiar do da letra "b"...smj.

Primeiramente muito obrigado pela sua resposta.Porém, ainda não está bem claro para mim. O valor do imóvel residencial está abaixo de 440 mil. Mas se eu comprar o outro apartamento na planta antes de vender o meu atual imóvel, eu não perco o benefício da letra ''a'' pelo fato de neste momento eu passar a ter dois imóveis? O fato de o outro apartamento ainda não ter sido construído e o fato de eu ter dado apenas um sinal pelo mesmo e estar pagando parcelas o descaracteriza como segundo imóvel?

Considerando que eu não possa utilizar o primeiro benefício pelo fato de o apartamento na planta ser um segundo imóvel. Ao vender o atual apartamento residencial para aplicar o dinheiro no apartamento que esta em construção eu posso me beneficiar com a lei da letra "b"?

Muito Obrigado!!!

Eduardo,

Se você "declarar" outro imóvel mesmo que na planta ou em construção, antes de vender o anterior(que era o único) você perde o benefício do único imóvel porque=você assim fica com 2 imóveis "declarados". Você tendo 2 imóveis "declarados", independente de valor da venda, você ainda alcança o segundo benefício=se vender e aplicar o produto da venda(in totum) em outro imóvel residencial, no prazo de 180 dias...veja, se você vender agora até 440 mil (o único) antes de comprar o da planta, não há vinculação nenhuma com o da planta porque você só tinha um (condição alcançada para não pagar imposto) e não tem que cumprir os 180 dias para nova aquisição. Obs.:transação com imóveis o fisco controla através de informações dos cartórios, então, os documentos que comprovam a posse/imissão/propriedade/alienação de imóveis são as promessas de compra e venda e escritura definitiva. Se você pagou sinal ou mesmo vêm pagando mensalidades sem estes documentos formais, a meu ver, não caracteriza ainda a propriedade de outro imóvel....

OK!!!! Uma ultima dúvida..... Caso eu compre o outro apartamento na planta antes de vender o meu atual e depois disso eu vender o meu apartamento atual e usar todo o dinheiro para adiantar a parcela das chaves do outro apartamento na planta eu fico isento? Muito Obrigado!!!

Tem que haver cronologia dos fatos: alienação a priori de um dos imóveis e consequente compra de outro a posteriori, em 180 dias - só assim fecha o cíclo para o segundo benefício...veja, se você compra a priori e vende a posteriori para pagar, não há benefício...só ganha se comprar outro com o produto da venda; no seu caso, só se comprasse um terceiro com a última venda e em 180 dias...prá frente, nunca prá trás.Isso é meu entendimento,smj.