Carlos, entendo que deva associar aos artigos 1321/1322, portanto, não poderia alienar sua parte sem oferecer aos consortes a tanto por quanto, devendo nesse caso resolver a questão exclusivamente através de ação judicial, e sendo os fatos comprovados ação tem tudo para ser julgada procedente.

Aquele abraço colega.

Como sempre, fico muito agradecido por suas explanações, nobre Dr. Antonio.

O colega saberia me auxiliar no tipo de ação a ser ajuizada para o caso em tela?

Por acaso seria ação declaratória de nulidade de cessão de direitos hereditários?

Abraços!

Entendo ser uma anulatória (166,V).

Requerendo expedir guia para depositar o preço em juizo, para que no final ao ser anulado o ato juridico, seja determinado expedição de carta adjudicatória para para o nome dos consortes ou de um deles, desde que os outros declarem nos autos não ter interesse em exercer o direito de preferência.

Ok.

Dr. Antonio,

Persiste uma dúvida quanto o êxito na ação anulatória.

Os arts. 1794 e 1795 mencionam a cessão de direitos pelos co-herdeiros e não pelo meeiro.

Portanto, será que não se aplica a nulidade ao meeiro?

Importante salientar, que o meeiro que cedeu sua meação, por escritura pública, já possui 88 anos de idade e recebeu ainda, como parte do pagamento desta cessão, notas promissórias, não vencidas, onde o cessionário é credor (agiotagem). Coisa de louco!!!

Aguardo novo parecer do colega!

Abs.

Carlos a ação de nulidade da cessão não é por esse artigo citado e sim pela regra do condomínio. Diz o artigo já citado 1.321, aplica-se a regra de partilha e herança etc.....

Morô...........

Morei...

Vou verificar...

Aproveitando... Será que a idade avançada também implicaria na anulação?

Abs.

Dr. Antonio,

Não consigo ver fundamento para a anulação da cessão pelo art. 1.321.

Por este artigo, entendo que o cessionário teria plena liberdade para figurar na partilha.

Por favor, me corrija se estiver enganado...

Abs.

Olha só Carlos, estamos no capitulo do condomínio, e o comunheiro não pode alienar a sua parte a terceiro sem oferecer aos outros a tanto por quanto. esqueça o seu caso como herdiro se trata de comunhão (meação não pertence ao direito de herança). O artigo do capitulo do condomínio apenas afirma que se aplica ao instituto do condomínio às regras prevista lá na partilha no que couber.

Na minha agilidade no teclado ou até possivel fallha de interpretação pode estar causando a ausência do entendimento, portanto, se continuar irei parar e verificar o caso fora do teclado.

aguardo.

fui.

Irei ler depois, In verbis:

DIREITO DE PREFERÊNCIA DE CONDÔMINO

EM FACE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO (*)

                      João Teodoro da Silva

                                  Tabelião do 6º Ofício de Notas de  Belo Horizonte 


   Vez por outra emerge velha divergência entre tabeliães de notas e oficiais do registro de imóveis, sobre a lavratura de ato notarial de compra e venda de parte ideal de imóvel e seu conseqüente registro, no caso de alienação realizada por um condômino sem anuência do outro ou dos demais.

   Feita a escritura pública, às vezes sem o expresso consentimento dos outros co-proprietários, por força de circunstância, seja impossibilidade momentânea, seja inconveniência, a critério e risco do comprador, ao ser encaminhado seu traslado a registro na serventia imobiliária, aí costuma ser obstado o ingresso imediato do título, sob a seguinte exigência: constar o comparecimento do condômino tal ou dos condôminos tais e tais, concordando com a venda. Isso obviamente sob pretexto de estabelecer o caput do art. 1.139 do Código Civil:

 “Art. 1.139. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranho, se o requerer no prazo de seis meses.”

   Acontece, ao contrário do aparente impedimento, que não pode haver obrigatoriedade do comparecimento de condômino em escritura, para dar prévia aquiescência à venda de parte ideal de coisa indivisível a terceiro. E tanto isso é verdade inconteste que, por conseqüência do disposto na segunda parte do art. 1.139 CCiv, o condômino preterido em seu direito de preempção faz jus a - com o depósito do preço - haver para si a parte vendida a estranho, se o requerer em tempo hábil. 

    Sendo assim, entender que a falta de anuência de condômino seja impeditiva de lavrar-se escritura de compra e venda ou de se proceder a seu registro na serventia imobiliária, significa raciocinar pelo absurdo de obstar que ocorra a hipótese de o condômino preterido vir a exercitar o direito a ele assegurado na segunda parte do citado preceito legal. 

   A aparente vedação provém do desacerto de antigos civilistas, para os quais, se a lei contivesse a cláusula “não pode”, sua transgressão seria motivo de nulidade. No que concerne à sanção do art. 1.139 CCiv, PONTES DE MIRANDA (in TRAT. DE DIR. PRIV., tomo 39, 2ª ed., § 4.312, nº 6, pág. 223) chegou a afirmar, como sempre categórico, - mas sem a adesão, nesse passo, dos civilistas pósteros e da jurisprudência, - que o caso não é de resolução da compra e venda, mas sim de nulidade, por conseqüência da cláusula “Não pode”. Passou despercebido então ao inolvidável jurista que a infração à primeira parte do malcompreendido preceito legal não mereceu, no Código Civil, a taxativa cominação de nulidade nem a negativa de eficácia (art. 145, V), mas, ao invés, cominou-se a tal infringência sanção diferente (art. 130), ou seja, a da resolubilidade implícita no exercício do direito de prelação, tanto por tanto (art. 1.139, 2ª parte).

    A propósito, o autor destes apontamentos já tentou, há duas décadas, em estudo sob o título “O Direito Fiscal e suas relações com a Atividade Notarial” (in Rev. Jur. LEMI, nº 164, pág. 41), elucidar a exata dimensão do suposto dilema com a seguinte opinião, que rejeita a aplicabilidade do disposto na primeira parte do transcrito art. 1.139, em sua expressão literal e isolada:

 “Há falta de técnica legislativa na redação de certas disposições do Código Civil Brasileiro que contêm a cláusula “não pode”, aparentando vedação peremptória, desmentida no próprio contexto. Por exemplo: consoante o art. 1.139, ‘não pode um condômino em coisa indivisível vender sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto’; mas inferir-se-á daí que não possa ser lavrada escritura de alienação por condômino a estranho, sem a prova da oportunidade ao consorte para o exercício do direito de preferência? À primeira vista, parece haver proibição de lavrar. No entanto, a segunda parte do mesmo preceito legal, esclarecendo o alcance da vedação inicialmente estabelecida, revela, de modo implícito mas inquestionável à luz da lógica jurídica, que a venda pode ser feita a estranho e a respectiva escritura pode ser lavrada, perdurando sob o risco temporário de o condômino preterido haver para si a parte vendida, mediante depósito do preço, se o requerer no prazo de seis meses”. 

    Aliás, em acórdão da 2ª Câm. Cív. do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (in JURISPRUDÊNCIA MINEIRA, vols. 907/100, págs. 291-293), sendo relator o Desembargador GUDESTEU BÍBER, verifica-se que a realização da escritura pública de compra e venda e seu registro na serventia imobiliária são havidos como referências para o exercício do direito de prelação, cingindo-se a discussão ao dies a quo da contagem do prazo, assim decidida com abono em lição de PONTES DE MIRANDA, haurida nas págs. 245-246 do vol. 6 da 2ª ed. de seus comentários ao CPC (de 1939) e em consonância com a jurisprudência dominante:

 “Enfim, não dado conhecimento da venda ao condômino em coisa indivisível, cabe-lhe exercitar o direito de preferência, desde que o faça no prazo preclusivo de seis meses, a contar da data em que teve ciência inequívoca do negócio ou da data do Registro Imobiliário do título transacional”.

    Não se pode ignorar que a interpretação do disposto no art. 1.139 CCiv, localizado na parte especial que trata do contrato de compra e venda, o mostra, numa visão de sistema, como desdobramento do disposto no art. 632 do mesmo diploma legal, inserto no capítulo que contém as regras gerais sobre o condomínio e onde, com referência à sua extinção, está estipulado:

 “Art. 632. Quando a coisa for indivisível, ou se tornar, pela divisão, imprópria ao seu destino, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o preço, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, [....].”

    No preceito de ordem geral (art. 632) está prevista a extinção do condomínio pela adjudicação da coisa comum a um só dos consortes ou, se não houver acordo, pela venda forçada, com preferência de condômino a estranho; ao passo que o preceito  especial (art. 1.139) admite se retire do condomínio qualquer dos consortes, mediante a venda voluntária de sua parte ideal, também com preferência de condômino a estranho.

    Ambas as disposições invocadas configuram, pois, corolários da regra mais ampla, constante do art. 623 do mesmo diploma legal, onde está estipulado que

 “Art. 623. Na propriedade em comum, compropriedade, ou condomínio, cada condômino ou consorte pode:

 I – Usar livremente da coisa conforme seu destino, e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão.

 II – Reivindicá-la de terceiro.

 III – Alhear a respectiva parte indivisa, ou gravá-la (art. 1.139).”

    A remissão ao art. 1.139 aí feita no inciso III (embora deslocada, porquanto melhor estaria antes da expressão “ou gravá-la”, isto é, logo depois da frase “alhear a respectiva parte indivisa”) harmoniza os dois preceitos legais citados: o primeiro, contendo a regra geral de assegurar ao condômino o direito de alhear ou gravar a sua parte ideal na coisa; e o segundo, resguardando, em regra especial, o direito de preferência de condômino a estranho, em relação à parte ideal que se pretenda vender, e assegurando ao condômino preterido o direito de haver para si a parte vendida sem a sua anuência. Portanto, na co-propriedade em geral, o condômino pode alhear ou gravar sua quota-parte indivisa a quem quiser, consorte ou estranho; mas, em se tratando de compra e venda e sem o intuito de vedar a ampla faculdade de negociação, existe o direito de preferência, tanto por tanto, do condômino ao estranho, assegurando-se àquele, se lhe não tiver sido dado conhecimento da alienação, adquirir a coisa, depositando o preço em prazo certo.

    Não há, pois, fundamento em se pretender quebrar a harmonia entre as invocadas normas legais (arts. 623 e 1.139), a fim de daí se retirarem conclusões apressadas, pragmáticas, contrárias ao sistema jurídico em vigor, equívoco esse para o que lamentavelmente contribuiu o inexcedível CLÓVIS BEVILÁQUA, quando, ao cuidar do art. 1.139 (vol. IV de seus comentários ao CCiv, págs. 247-248), em vez de remetê-lo ao art. 623, III, o ligou, num cochilo, ao art. 633, para observar a desarmonia entre eles, o que foi a verificação do óbvio, porquanto a harmonia que existe é entre os arts. 623 e 1.139, concernentes à alienação de parte ideal em coisa comum, enquanto o art. 633 se prende ao simples fato de dar posse, uso ou gozo da propriedade comum a estranhos, do que decorre o descabimento de trazer-se à colação, nesse contexto, o preceito por último citado, segundo o qual

 “Art. 633. Nenhum condômino pode, sem prévio consenso dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos.”

    Aqui sim é que se torna perfeitamente compreensível exigir-se a prévia concordância de condômino em confronto com estranho. Porque seria mesmo odioso privilégio ou até abuso de direito conceber que, em um condomínio imobiliário, por exemplo, qualquer dos consortes pudesse arrogar-se o poder de dar posse, uso ou gozo da propriedade comum a terceiros, em detrimento dos demais condôminos. Esse o absurdo que se pretendeu coibir em norma expressa, a rigor desnecessária em vista da sistemática jurídica do condomínio e considerados os limites do direito individual, mas que se entendeu de bom alvitre explicitar por causa das graves distorções praticadas, antes da vigência do atual Código Civil, nessa área complexa de relações jurídicas. Diante de tal realidade, CLÓVIS BEVILÁQUA, em seus comentários (vol. III, pág. 141), após anotar que, no direito anterior, não havia o preceito, mas que, nos condomínios rurais, o prejudicial costume oposto se introduzira, assim explicou a correta razão de ser do transcrito art. 633:

 “Foi para evitar esse mau uso do direito, que emaranhava e complicava uma relação jurídica já de si tão sujeita a questões, que o Código estabeleceu a regra salutar de impedir a interferência de estranhos no condomínio, sem o acordo dos outros consortes.”

    Trata-se, pois, repete-se, de providência salutar a prévia aquiescência dos condôminos para que qualquer deles dê a estranhos a posse, uso ou gozo da coisa comum. Mas, a não ser nas modalidades de instituição de direito real sobre coisa alheia (usufruto e servidão, por exemplo), a posse, o uso e o gozo, ao independerem de documento escrito para serem exercitados, não afetam o registro imobiliário de título constitutivo da transferência de domínio, mesmo que esta tenha por objeto parte ideal de um todo. Na realidade, invocar, como sói acontecer, o disposto no art. 633 e atribuir-lhe a força de norma vedatória que se sobreponha ao art. 1.139 CCiv, significa subverter a ordem jurídica, esforço de confundir, tergiversação sobre situações nitidamente diferenciadas, uma vez que a ligação do malcompreendido art. 633 se dá é com os arts. 635, 636 e 637 do mesmo compêndio legal, relativos à administração do condomínio, consoante os quais, impossibilitada a venda por deliberação da unanimidade dos condôminos, a coisa comum deve ser administrada ou alugada. É o que se infere às claras dos referidos preceitos, a saber:

 “Art. 635. Quando, por circunstância de fato ou por desacordo, não for possível o uso e gozo em comum, resolverão os condôminos se a coisa deve ser administrada, vendida ou alugada [destaque desta transcrição].

 § 1o. Se todos concordarem que se não venda, à maioria (art. 637) competirá deliberar sobre a administração ou locação da coisa comum.

 § 2o. Pronunciando-se a maioria pela administração, escolherá também o administrador.

 Art. 636. Resolvendo-se alugar a coisa comum (art. 637), preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao estranho.

 Art. 637. A maioria será calculada não pelo número, senão pelo valor dos quinhões.

 § 1o. As deliberações não obrigarão, não sendo tomadas por maioria absoluta, isto é, por votos que representem mais de meio do valor total.

 § 2o. Havendo empate, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.”

    As considerações aqui expostas estão em sintonia com a doutrina e a jurisprudência indiscrepantes no Brasil. O que não se encontra é jurista ou órgão jurisdicional ou de administração judiciária a amparar a tal exigência, feita por alguns oficiais do registro de imóveis, de o consentimento de condômino constar necessariamente de escritura pública de compra e venda de parte ideal de coisa comum.

    Divergências doutrinárias há, de diversas índoles, mas sem conseqüências para o caso em exame. Por exemplo: a discussão sobre o alcance do direito de preferência de co-proprietário na compra em relação a estranho, se tal direito se restringe ao condomínio em coisa indivisível (art. 1.139 CCiv) ou se abrange também o em coisa simplesmente indivisa (art. 623, III, CCiv); ou a polêmica sobre o prazo para o condômino exercitar seu direito de preferência, se previamente afrontado pelo consorte alienante (no que é omisso o art. 1.139); ou a querela sobre a incidência do disposto no art. 1.139, que expressa idéia de indivisibilidade, à cessão de direitos sucessórios, em face do disposto no art. 1.580, que alude à indivisibilidade do direito até a partilha e ao direito de reclamar a universalidade da herança ao terceiro; ou a questão da aplicabilidade do disposto no art. 1.139 ao contrato de promessa de compra e venda; ou ainda a pendência relativa ao início da contagem do prazo decadencial de seis meses para o condômino preterido requerer o depósito judicial do preço, se tal contagem é a partir do registro imobiliário da compra feita pelo estranho ou se a partir do conhecimento direto e efetivo da venda (seja antes, seja depois do registro), pelo co-proprietário deixado à margem. Essas divergências notórias decorrem da defeituosa redação do art. 1.139 do Código Civil brasileiro, que contém disposição mal transplantada do antigo Código Civil português, como demonstrou PONTES DE MIRANDA (in TRAT. DE DIR. PRIV., tomo 39, 2ª ed., § 4.312, nº 6, págs. 223-224). 

    Dissídios deixados à parte em função do que interessa nestes apontamentos, - que é demonstrar a viabilidade de concretizar-se a escritura pública de compra e venda de parte ideal de imóvel, assim como seu registro na serventia imobiliária, quando a alienação se faz a estranho e não consta a anuência do outro ou dos outros condôminos, - ressalta-se primeiramente a clara lição de MIGUEL MARIA DE SERPA LOPES, o maior expoente brasileiro na temática registrária, o qual (in TRAT. DOS REGS. PÚBLS., 3º vol., 3ª ed., págs. 312-316), após invocar os estudos de MÁRIO DE ASSIS MOURA in Rev. dos Trib., vol. 99, págs. 62-82, e um acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferido em 14-8-1935, proclamou assim a tese da alienabilidade:

 “Acentua-se, de início, que o objetivo do preceito do art. 1.139 do Código Civil foi amparar o condômino possuidor das partes  não  alienadas, evitando que terceiros, estranhos ao condomínio, viessem a participar dele.

 Não há, no preceito aludido, a cominação de uma nulidade, pois o direito do estranho adquirente ficou subordinado a uma condição resolutiva – se outro consorte a quiser, tanto por tanto.

 [....]

 E, deste modo, o acórdão citado chega à conclusão seguinte:

 ‘O terceiro que compra parte em coisa indivisível, não oferecida previamente a outro condômino, adquire bem e poderá exercer o seu direito plenamente, enquanto não verificada a condição resolutiva’.

 ‘O condômino que vende a sua parte, sem fazer a oferta prévia, não é um infrator. A proibição prevista no art. 1.139 citado somente ocorrerá se houver outro condômino que queira a parte tanto por tanto’. 

 [....]

 Finalmente a jurisprudência tem sustentado que a ação do comunheiro que não foi chamado a exercitar o direito de preferência é promovida contra o adquirente e não contra o alienante (Ac. da 3a Câmara Cível do Trib. de Justiça do Rio Grande do Sul, de 8 de julho de 1943, Rev. dos Trib., 170, págs. 746-747).

 [....]

 O segundo ponto é o de saber a partir de que momento o direito de preferência pode ser exercitado. 

 Ainda aqui o Registro Imobiliário é chamado a exercer uma função relevante.

 [....]

 Assim, pois, o Oficial do Registro de Imóveis não pode se negar a transcrever uma escritura de compra e venda de uma parte em coisa indivisível, sob o fundamento de faltar a comprovação do oferecimento aos demais condôminos.

 Trata-se de uma compra e venda perfeitamente válida, subordinada a uma condição resolutiva, vigente durante o prazo de seis meses, a contar da transcrição.”

    Em relação à contagem do prazo a partir da transcrição na serventia imobiliária, SERPA LOPES (in CURSO DE DIR. CIV., vol. 6, 2ª ed., nº 185, pág. 301), reviu sua opinião, após convencer-se, ante de acórdão da 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal, proferido em 9-10-1958, relatado pelo Ministro LUIZ GALLOTTI, em cujas razões de decidir se firmou o entendimento de não correr o prazo de seis meses antes de o condômino ter conhecimento da venda, à consideração de que a transcrição no Registro de Imóveis não se afigura meio idôneo de publicidade com o fito de cientificar da venda os condôminos que, para esse fim, não estão obrigados a ir, de seis em seis meses, ao cartório do Registro de Imóveis. No mais, a possibilidade de realização da escritura pública e seu registro na serventia imobiliária, segundo o enfoque destes apontamentos, é assunto fora de discussão para a insuperada autoridade brasileira em Direito Registrário.

    Também CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, no vol. III de suas Instituições, pág. 129, afirma, categórico, com a autoridade de civilista maior, ser possível a alienação de parte ideal de coisa comum a estranho:

 “Evidentemente, não é inalienável o quinhão em coisa indivisa. A lei institui preferência, que implica em restrição para vender a quem não seja condômino. Dentro do prazo de seis meses, o condômino interessado, a quem não se der conhecimento da venda, tem a faculdade de requerer para si a parte alienada, depositando o preço, segundo constar do contrato. Escoado esse tempo, consolida-se a transferência.”

    E o Desembargador CELSO LAET DE TOLEDO CESAR, do Tribunal de Justiça de São Paulo, em sua recente obra “VENDA E DIVISÃO DA PROPRIEDADE COMUM”, expõe a doutrina assente, como se verifica nos seguintes tópicos pinçados de seu prestimoso livro (págs. 18 a 25):

 “Convém destacar, ab initio, o uso e gozo da livre negociação.

 [....]

 Desse aparente conflito de normas depreende-se que o legislador, onde inseriu proibição, fê-lo, também de forma aparente, com o intuito de enfatizar o direito de preferência do condômino, pois que impossível lhe seria prever todas as hipóteses em que o comunheiro, isoladamente, viesse a violar esse direito de preferência de seu consorte.

 Onde proibiu – não o fez – senão resguardou os direitos do comunheiro.

 [....]

 Conclui-se, assim, que o que a lei resguarda, mesmo, é o exercício do direito de preferência, estando submetidas praticamente a ele todas as hipotéticas questões que possam surgir. 

 [....]

 Em relação à venda, porém, o legislador foi mais explícito, exatamente por se tratar de alienação da propriedade, fato não transitório, e de maiores implicações que a simples locação, uso ou gozo.

 [....]

 Como já foi dito anteriormente, inexiste, aí [art. 1.139], proibição da venda da parte comum – ‘não pode um condômino em coisa indivisível vender sua parte a estranhos’ – ênfase para o exercício do direito de preferência, no resguardo do respectivo direito dos demais condôminos.

 Não poderão eles opor-se à venda; apenas exercitarão, se o desejarem, o direito de prelação.

 Esse art. 1.139 repete, praticamente, o conteúdo, a norma do art. 633, quando se refere à posse, uso ou gozo, distendendo-a à alienação, e, pelo simples enunciado, verifica-se que esse art. 633 melhor se ajustaria como um parágrafo do art. 1.139, porém inserido no livro referente ao Direito das Coisas.

 [....]

 Na realidade, essa vedação do art. 633 é, apenas, aparente, sujeita, sempre, ao exercício do direito de preferência, [....].

 Perante a infração ao art. 1.139, torna-se, o contrato anterior, nulo?

 [....]

 A resposta, na essência, é dada por Washington de Barros Monteiro, para quem ‘a venda feita pelo condômino, ao estranho, com preterição dos demais consortes, é havida por resolúvel; só se tornará definitiva se, decorrido o citado prazo de seis meses, reclamação alguma for apresentada pelos demais condôminos’.”

    Por último, outros pronunciamentos jurisdicionais estão em perfeita consonância com a argumentação ora esmiuçada, como, exemplarmente, se verifica nas ementas e em excertos dos acórdãos seguintes:  


 “Venda a estranho, pelo condômino, de sua parte em coisa indivisível. 

 [....]

 Não procede a alegação de que o conhecimento da venda é, exclusivamente, o dado na forma do art. 410 do C. Pr. Civ. [de 1939], que, em harmonia com o art. 1.139, 1ª parte, do C. Civ., regula a ação do condômino que quer vender sua parte na coisa indivisível. A citação prevista naquele dispositivo visa ao exercício do direito de preferência, antes da venda. Inobservado o art. 410 do C. Pr. Civ., não resulta nulidade da venda, em relação ao condômino, senão ineficácia relativa, assegurado o direito de preferência, nos termos do art. 1.139, 2ª parte, do C. Civil. Do inequívoco conhecimento, por meio idôneo, da venda feita, começa a correr o prazo preclusivo do direito de preferência, do art. 1.139, 2ª parte.

 [....].”

 (Ac. unân. da 2ª Turma do STF, de 11-3-1971, no RE nº 61.923-SP, sendo relator o Ministro ELOY DA ROCHA, in Revista Trimestral de Jurisprudência 57/549-554). 


 “Direito de preferência do condomínio. O prazo de seis meses, do art. 1.139, segunda parte, do Código Civil, corre a partir do momento em que o condômino tem conhecimento, direto e efetivo, da venda a estranhos, por outro condômino, de sua parte em coisa indivisível. – [....].

 O prazo corre a partir do momento em que o condômino tem conhecimento, direto e efetivo, da venda, isto é, do acordo de transmissão, e não da ciência presumida, decorrente da transcrição. A Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal, no RE 39.558, de 9.10.58, relator o eminente Ministro Luiz Gallotti (D.J. de 26.1.59, páginas 279-280; RT 284/783-787), proclamou que esse prazo ‘não corre antes que o co-proprietário tenha conhecimento da venda’, assinalando, conforme a lição de Cunha Gonçalves,  que  a transcrição não é meio de dar-se ciência da venda, aos condôminos, que não são obrigados a ir de seis em seis meses ao Cartório do Registro de Imóveis. Em face desse julgado, Serpa Lopes retificou seu anterior entendimento – Curso de Direito Civil, 2ª edição, vol. VI, nº 185, p. 300-303. Já era essa a opinião de Antão de Moraes – Problemas e Negócios Jurídicos, 1948, vol. I, p. 210-215. 

 [....]

 Não dado conhecimento da venda ao condômino em coisa indivisível, é que lhe caberá o direito de preferência, desse dispositivo [art. 1.139, 2ª parte, CCiv]. Do inequívoco conhecimento, por meio idôneo da venda feita, começa a correr o prazo preclusivo do direito de preferência.

 [....].”

 (Ac. unân. do STF, DE 14-4-1971, no RE nº 61.104-MG, sendo relator o Ministro ELOY DA ROCHA, in R.T.J. 57/322-324). 


 “CONDOMÍNIO – Promessa de venda de parte ideal – Direito de preferência de co-proprietário – Reconhecimento – Inteligência e aplicação do art. 1.139 do Código Civil.

 COMPRA E VENDA – Imóvel em comum – alienação de parte ideal – Direito de preferência – Caducidade – Prazo – Contagem a partir da efetivação da alienação e não do compromisso de compra e venda. 

 [....]

 O prazo de caducidade para o exercício da preferência há que se contar da efetivação da venda, porque o direito alcançado é o de seqüela contra o comprador.”

 (Ac. unân. da 1ª Câm. Civ. do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, de 26-4-1974, na Apel. Cív. nº 38.175, sendo relator o Desembargador HÉLIO COSTA, in Revista dos Tribunais 481/191-194). 


 “CONDOMÍNIO – Imóvel rural – Compromisso de compra e venda de parte ideal – Promitente incapaz – Circunstância que não anula todo o negócio – Ação procedente em parte – Recurso provido parcialmente – Inteligência do art. 1.139 do Código Civil. 

 A preferência assegurada ao condômino pelo art. 1.139 do Código Civil pressupõe a existência de contrato de compra e venda devidamente formalizado e sua transcrição no Registro de Imóveis, não podendo ser exercida, quando houver simples compromisso de compra e venda de parte ideal na coisa comum indivisível.”

 (Ac. unân. da 2ª Câm. do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, de 26-3-1976, na Apel. Cív. nº 11.247, sendo relator o Desembargador Ivo Sell, in RT 495/227 (ementário). 


 “DIREITO DE PREFERÊNCIA – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL COMUM – PRAZO DECADENCIAL [....].

 - O prazo decadencial para o exercício do direito de preferência, em se tratando de alienação de coisa comum, inicia-se com a efetivação da venda, sendo irrelevante a existência de promessa de compra e venda.

 [....].” 

 (Ac. unân. da 5ª Câm. Civ. do Tribunal de Alçada de Minas Gerais, de 20-2-1992, na Apel. Cív. nº 121.532-9, sendo relator o Juiz JOSÉ MARRARA, publicado no DIÁRIO DO JUDICIÁRIO, págs. 15-16, inserto no MINAS GERAIS de 24-4-1992). 


 “DIREITO DE PRERERÊNCIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA  –  CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS.

 -  A preferência assegurada ao condômino pelo art. 1.139 do Código Civil pressupõe a existência de contrato de compra e venda devidamente formalizado e transcrito no registro de imóveis, não podendo ser exercitada na hipótese de simples promessa de cessão de direitos hereditários.”

 (Ac. unân. da 7ª Câm. Civ. do TAMG, de 18-3-1993, em Apel. Cív. nº 148.913-8, sendo relator o Juiz ANTÔNIO CARLOS CRUVINEL, publicado no DJ/MG, pág. 9, de 3-9-1993). 


 “CONDOMÍNIO – IMÓVEL RURAL – DIREITO DE PREFERÊNCIA – DECADÊNCIA – PRAZO – COMPRA E VENDA – REGISTRO DE IMÓVEIS. 

 - É decadencial o prazo de seis meses para que o condômino de coisa indivisível preterido na venda de frações ideais do bem exercite o direito de preferência.

 - A decadência não se suspende nem se interrompe, correndo contra todos, independentemente de isenções criadas por lei a favor de certas pessoas, relativas à prescrição.

 - Uma vez firmada a publicidade pela transcrição do ato translatício no registro imobiliário, não é dado ao comunheiro, a quem não se outorgou a preferência, alegar desconhecimento da venda.”

 (Ac. unân. da 6ª Câm. Civ. do TAMG, de 12-6-1997, na Apel. Cív. nº 232.358-2, sendo relator o Juiz FRANCISCO BUENO, publicado no DJ/MG, pág. 6, de 15-11-1997). 


 “Direito Civil. Condomínio. Imóvel indiviso. Alienação de fração ideal. Direito de preferência. Art. 1.139, CC. Polêmica no tema. Hermenêutica. Exegese sistemática e teleológica. Carência afastada. Recurso provido.

 I – Se a coisa em comum, divisível ou indivisível, permanece em estado de indivisão (não dividida), o condômino que pretenda alhear a terceiro seu quinhão deve, antes, expedir comunicação aos demais co-proprietários para possibilitar-lhes o exercício da prelação que lhes assegura o art. 1.139, CC.

 II – Em linha de princípio, a orientação legal é no sentido de evitar o ingresso de estranho no condomínio, preservando-o de futuros litígios e inconvenientes. 

 III – A interpretação meramente literal deve ceder passo quando colidente com outros métodos exegéticos de maior robustez e cientificidade.”

 (Ac. unân. da 4ª Turma do STJ, de 2-3-1993, no Recurso Especial nº 9.934 – São Paulo, sendo relator o Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO, tendo a ementa e a conclusão sido publicadas no BDI – BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO – 3º decêndio – junho/1993, pág. 05). 



    Diante do exposto, faz-se mister que o conflito em questão, apenas aparente, fique superado de vez com a assunção de atitude positiva por parte de oficiais de registro de imóveis que ainda persistem na postura negativa de obstar o ingresso, nas respectivas serventias, de escrituras públicas de compra e venda com a característica mencionada nestes apontamentos.  


    INDICAÇÕES BIBLIOGRÁFICAS

BEVILÁQUA, Clóvis.

 - Código Civil dos Estados Unidos do Brasil. 13ª ed. Rio   de Janeiro: Livraria Francisco Alves, 1958, v. III. 

 - Código Civil dos Estados Unidos do Brasil. 11ª ed. Rio de Janeiro: Livraria Francisco Alves, 1958, v. IV. 

CESAR, Celso Laet de Toledo. Venda e divisão da propriedade comum. 1ª ed. São Paulo: Editora Jurídica Brasileira, outubro 1996.

LOPES, Miguel Maria Serpa. Tratado dos registros públicos. 3ª ed. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos, 1955, v. III.

LOPES, Miguel Maria Serpa. Curso de Direito Civil. 2ª ed. Rio de Janeiro – São Paulo: Livraria Freitas Bastos, 1962, v. VI.

MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado – parte especial. 2ª ed. Rio de Janeiro: Editor Borsoi, 1962, t. XXXIX.

MIRANDA, Pontes de. Comentários ao Código de Processo Civil. 2ª ed. Rio de Janeiro: Revista Forense, 1959, t. VI.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. 2ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1970, v. III.

SILVA, João Teodoro. O Direito Fiscal e suas relações com a Atividade Notarial. In: Revista Jurídica LEMI. Belo Horizonte: julho 1981, nº 164.

(*) 2ª versão, ampliada, de artigo publicado no jornal “O Cartório”, de Belo Horizonte, ano II, ed. nº 4, fevº/2001, págs. 4 e 5.

Mestre Dr. Antonio,

Valeuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuu!

Me sinto totalmente acolhido por receber esta aula sobre o mencionado artigo 1.139 C.C. (atual art. 504 do NCC);

Porém, gostaria que acompanhasse meu raciocínio.

O texto acima trata do condomínio.

No meu caso, ainda não foi feito o inventário, portanto, inexiste a possibilidade de escrituração de compra e venda, e sim escritura de cessão de direitos.

O artigo acima, trata de escritura de compra e venda com o devido registro do imóvel vendido, procedimento este impossível de se realizar enquanto não for concluído o inventário com o devido formal de partilha, concorda?

Veja estas jurisprudências retiradas do artigo acima:

“CONDOMÍNIO – Imóvel rural – Compromisso de compra e venda de parte ideal – Promitente incapaz – Circunstância que não anula todo o negócio – Ação procedente em parte – Recurso provido parcialmente – Inteligência do art. 1.139 do Código Civil.

A preferência assegurada ao condômino pelo art. 1.139 do Código Civil pressupõe a existência de contrato de compra e venda devidamente formalizado e sua transcrição no Registro de Imóveis, não podendo ser exercida, quando houver simples compromisso de compra e venda de parte ideal na coisa comum indivisível.”

(Ac. unân. da 2ª Câm. do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, de 26-3-1976, na Apel. Cív. nº 11.247, sendo relator o Desembargador Ivo Sell, in RT 495/227 (ementário).

“DIREITO DE PRERERÊNCIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS.

• A preferência assegurada ao condômino pelo art. 1.139 do Código Civil pressupõe a existência de contrato de compra e venda devidamente formalizado e transcrito no registro de imóveis, não podendo ser exercitada na hipótese de simples promessa de cessão de direitos hereditários.”

(Ac. unân. da 7ª Câm. Civ. do TAMG, de 18-3-1993, em Apel. Cív. nº 148.913-8, sendo relator o Juiz ANTÔNIO CARLOS CRUVINEL, publicado no DJ/MG, pág. 9, de 3-9-1993).

Portanto, entendo que para me utilizar do disposto no art. 504 do CC (1.139 do CC anterior), deveria o imóvel já estar inventariado e mantido em condomínio entre os herdeiros.

Ainda não consegui ver a possibilidade de me utilizar do condomínio, sendo que ainda não houve sequer ajuizamento do inventário.

Acontece que, no artigo acima, menciona também a possibilidade do alcance deste artigo (1.139) quanto ao aludido à indivisibilidade até a partilha. Veja:

"Divergências doutrinárias há, de diversas índoles, mas sem conseqüências para o caso em exame. Por exemplo: a discussão sobre o alcance do direito de preferência de co-proprietário na compra em relação a estranho, se tal direito se restringe ao condomínio em coisa indivisível (art. 1.139 CCiv) ou se abrange também o em coisa simplesmente indivisa (art. 623, III, CCiv); ou a polêmica sobre o prazo para o condômino exercitar seu direito de preferência, se previamente afrontado pelo consorte alienante (no que é omisso o art. 1.139); ou a querela sobre a incidência do disposto no art. 1.139, que expressa idéia de indivisibilidade, à cessão de direitos sucessórios, em face do disposto no art. 1.580, que alude à indivisibilidade do direito até a partilha e ao direito de reclamar a universalidade da herança ao terceiro; ou a questão da aplicabilidade do disposto no art. 1.139 ao contrato de promessa de compra e venda; ou ainda a pendência relativa ao início da contagem do prazo decadencial de seis meses para o condômino preterido requerer o depósito judicial do preço, se tal contagem é a partir do registro imobiliário da compra feita pelo estranho ou se a partir do conhecimento direto e efetivo da venda (seja antes, seja depois do registro), pelo co-proprietário deixado à margem. Essas divergências notórias decorrem da defeituosa redação do art. 1.139 do Código Civil brasileiro, que contém disposição mal transplantada do antigo Código Civil português, como demonstrou PONTES DE MIRANDA (in TRAT. DE DIR. PRIV., tomo 39, 2ª ed., § 4.312, nº 6, págs. 223-224). "

Diante do todo exposto, solicito ao colega, a confirmação do alcance do condomínio no caso em tela.

Desejo muito sucesso ao colega!!!!!!!!!!

Agora o nobre colega chegou na real tese jurídica, muito bem. Analisaremos a questão no caso concreto, antes irei dizer:

a- Nota-se que herança é transferencia de bens por motivo causa morte, portando, meação não é herança, sendo assim, irei afirmar! A meeira quando alienou a sua parte (meação) não fez uma cessão de direito hereditário, embora o cartório tenha lavrado dessa forma.

1. O que fez a herdeira de fato fez foi alienar a sua parte do imóvel que possuía em condomínio com o marido.

2. O marido ao falecer é representado pelo espólio ou seus herdeiros, nesse caso será os herdeiros o polo ativo da futura demanda.

Dito isso, e demonstrado a habilidade do colega na pesquisa devemos trabalhar e buscar a solução sustentando a tese de que de fato não é uma cessão de direito hereditário, pois deveria ser uma escritura de venda ou promessa, sendo assim, cabe:

Requerer anulação pela ausência de formalidade do ato, por não se tratar de direito hereditário, de direito hereditário se trata os quinhões dos herdeiros. Também sustentando a tese da validade da herança se o entendimento da jurisprudência não assegura o direito de preferencia dos herdeiros pelo art. 1.139 do Código Civil anterior, certamente julgaria procedente em parte para apenas anular a cessão de direito hereditária.

Talvez seja esse o caminho que deva percorrer o colega para formar sua convicção, é claro verificando a jurisprudência.

Por fim, digo: não existe lesão a direito sem que haja uma proteção, portanto, o caso concreto demonstra uma lesão a direito dos herdeiros, e nesse caso o direito terá que apontar uma solução compondo a lide, ou seja, fazendo justiça ao caso concreto.

Fui, mais ainda digo, não te forneço a solução direta porque não tenho, nesse caso o colega irá pesquisar a jurisprudência, o importante é que agora o colega segue na tese jurídica correta e demonstrou habilidade na pesquisa.

finalmente afirmo: quanto encontrar Ementa sobre o fato procure abrir o acórdão e ler o voto do relator, lá encontrará detalhes dos fatos e uma verdadeira fundamentação do direito.

Atenciosamente, Antonio Gomes.

Se melhorar estraga!!!

Muitíssimo agradecido ao norte indicado pelo nobre colega.

Abs.

"O homem para mais evoluir, não poderá nunca esquecer, de para os outros algo construir! e nada alheio no bolso meter!

tu podes ajudar, o teu semelhante, dá-lhe uma cana para pescar! para ele não ficar expectante.

não te fiques pelas intenções! pega na tua enxada! esta vida não é de ilusões! precisamos da terra arada!

trabalha para comer, não esperes que te chegue à mão, trabalhar é preciso para viver, e para todos os dias teres pão.

luta na vida e vencerás! e nunca pares de te educar! um homem feliz serás! e a harmonia reinará no teu lar!"

Chãs de tavares, 24 de agosto de 2007, joão oliveira

Nobre Dr. Antonio Gomes,

Retorno com informações adquiridas através do caminho indicado pelo colega.

Veja,

1 - De posse da escritura, verifiquei que a mesma se refere à "Cessão de Direitos Hereditários".

Ocorre que, o casal era unido pelo regime de comunhão universal de bens, portanto o cônjuge sobrevivente não herda, contrariando assim o título da escritura acima mencionada.

2 - No meu entender, outra falha descrita na escritura é a seguinte:

"conforme declaração do cedente o arrolamento e partilha não se procedeu, podendo o cessionário empossar-se no referido imóvel descrito neste ato, havido por cessão de herança dos bens deixados pelo de cujus "Fulana de Tal".

Novamente se faz referência à cessão de herança, alegando ainda a possibilidade do cessionário em empossar-se no imóvel.

No meu entender, após todo o estudo, o cônjuge meeiro poderá ceder direitos à meação, porém, dando preferência aos herdeiros.

Outro ponto importante é que mesmo não sendo a meação parte do inventário, o cônjuge sobrevivente não poderá transferi-la em definitivo até final partilha, pois o patrimônio do casal responde pelas obrigações contraídas em comum.

Diante do relato acima, me parece perfeitamente possível a anulação da escritura de cessão feita pelo cônjuge sobrevivente.

Porém, só me resta uma dúvida:

1 - Será que os herdeiros poderão apenas ajuizar uma ação anulatória desta escritura sem a necessidade de requererem guia para o depósito do valor da cessão? Ou só poderão requerer o cancelamento mediante o depósito do valor correspondente ao pago pelo cessionário?

Abraços ao nobre colega.

Inicialmente, a frase demonstra o pleno entendimento do tema pelo nobre colega, eis que a princípio se fundamenta no 1.791 cc., in verbis:

"No meu entender, após todo o estudo, o cônjuge meeiro poderá ceder direitos à meação, porém, dando preferência aos herdeiros"

O ato praticado em si não é nulo e sim anulavel, sendo assim, os autores devem demonstrar o prejuízo, motivo pelo qual requer anulação.

O prejuízo demonstrado a princípio é a supressão dos seus direitos de preferência, sendo portanto, obrigatório desejar comprar a outra parte do condomínio, se esse não é o desejo lhe falta interesse para requerer anulação, sendo assim, teria que ser mediante o desejo expresso de adquirir a parte alienada pelo preço da cessão.

Por fim, havendo outro motivo para o pedido de anulação, ai teremos que verificar se cabe sem efetuar o depósito, mas a princípio só mediante depósito.

Ok.

Dr. Antônio,

Entendi perfeitamente sobre o interesse na ação! Obrigado.

Os bens da herança se resumem em 50 hectares de terra.

São 6 herdeiros, destes, um incapaz.

Lhe agradeço novamente se puder me auxiliar nas dúvidas a seguir:

1 - Quanto ao polo passivo, seria o cedente (meeiro sobrevivente) ou o cessionário (que pagou pela cessão)?

2- Como já dito acima, existe um herdeiro que é totalmente incapaz. A curadora é sua irmã, também herdeira. Gostaria de uma opinião do colega sobre haver e não haver interesse de preferência pela curadora neste caso.

3 - Também existe outro ponto complexo nesta história. Além do meeiro ter cedido por escritura parte de sua meação, tomei conhecimento de que um dos herdeiros também alienou parte de sua herança ao mesmo cessionário acima, porém sem escritura de cessão. Poderia ser também questionado este fato na mesma ação anulatória? Caso positivo, este herdeiro também teria que figurar no polo passivo desta demanda?

4 - O cessionário se empossou nas terras, cercou sua parte e se recusa a sair, contrariando assim o fato de que o mesmo não poderia tomar posse enaquanto não fosse feita a partilha. Pergunto ao colega se na mesma ação requeiro a desocupação do imóvel pelo cessionário?

Estou tendo um pouco de dificuldade na elaboração desta inicial por se tratar de caso não corriqueiro, ainda mais pelos fatos acima relatados.

Conto novamente, se possível, com a explêndida colaboração do colega.

Abraços!

São 6 herdeiros, destes, um incapaz.

Lhe agradeço novamente se puder me auxiliar nas dúvidas a seguir:

1 - Quanto ao polo passivo, seria o cedente (meeiro sobrevivente) ou o cessionário (que pagou pela cessão)?

R- ambos são réu na ação.

2- Como já dito acima, existe um herdeiro que é totalmente incapaz. A curadora é sua irmã, também herdeira. Gostaria de uma opinião do colega sobre haver e não haver interesse de preferência pela curadora neste caso.

R - A hedeira representa o incapaz e compõe o polo ativo em nome próprio, no caso não há conflito de interesse.

3 - Também existe outro ponto complexo nesta história. Além do meeiro ter cedido por escritura parte de sua meação, tomei conhecimento de que um dos herdeiros também alienou parte de sua herança ao mesmo cessionário acima, porém sem escritura de cessão. Poderia ser também questionado este fato na mesma ação anulatória? Caso positivo, este herdeiro também teria que figurar no polo passivo desta demanda?

Sim, esse herdeiro será réu na ação, no caso é outra causa de pedir e outro pedido, ou seja, uma sentença será prolatada em face dos dois primeiros réus e outra em face deste e do réu adquirente cessionário, uma vez que existe dois contratos, sendo o objeto diferenciado pelo percentual de quota.

4 - O cessionário se empossou nas terras, cercou sua parte e se recusa a sair, contrariando assim o fato de que o mesmo não poderia tomar posse enaquanto não fosse feita a partilha. Pergunto ao colega se na mesma ação requeiro a desocupação do imóvel pelo cessionário?

R - Sim, com pedido de tutula antecipada.

Estou tendo um pouco de dificuldade na elaboração desta inicial por se tratar de caso não corriqueiro, ainda mais pelos fatos acima relatados.

R - Realmente, essa é o tipo de ação que dispenso no meu escritório, entendo ser uma demonstração de presença mínima de convivência de familiar, a qual valorizo acima de qualquer situação.

É isso colega Carlos.

Dr. Antonio,

Muito me tem acrescentado as valiosas explanações ofertadas pelo nobre colega. Tanto as fundamentadas na lei e direcionadas ao mérito, quanto as de caráter pessoal.

Por isso lhe desejo a manutenção do sucesso!

Abs.

Meu sucesso é o seu sucesso, o nosso sucesso é o sucesso da ORDEM, sendo assim, viva a Ordem do Brasil e o artigo 133 da Constituição da República .

Forte abraço ao nobre colega Carlos e demais colegas participantes.

Fui.

Bom dia, doutores.

tenho uma dúvida, pois no caso que estou vendo, a cessão de direito do meeiro, ocorreu em 1966, sendo 50% no ato, e mas 10 promissórias.

Todavia, o meeiro já faleceu e nenhum dos herdeiros sabe se houve quitação.

Atualmente cessionário também faleceu, porém, o seu irmão como herdeiro esta reivindicando esta cessão de 1966, com uma ação da Extinção de Condomínio e Divisão. Sendo certo que a adjudicação a este herdeiro ocorreu em 2002.

Importante frisar, que não foi juntado aos autos o pagamento das notas promissórias.

Então aqui estão minhas dúvidas... posso alegar prescrição?

Caso negativo. Os antigos herdeiros, sempre pagaram os IPTUs ao longo destes anos, inclusive com benfeitorias no imóvel - tem como reconvir pleiteando indenização?

E é claro, se entender por outro rumo que devo tomar, por favor, mostre-me o caminho... (risos)

Sem mais.

Dr. Antônio,

O prazo de 180 dias que se refere à preferência pelo co-herdeiro adquirir parte da herança cedida a terceiro estranho ao espólio, depositando o valor tanto por tanto, já expirou.

Portanto, o co-herdeiro, em decorrência da decadência da preferência, pretende agora, aravés de ação possessória, retirar o terceiro que, através de cessão de herança, ocupou parte das terras pertencentes ao espólio, ou seja, ocupou parte do bem indivisível, pois ainda não há inventário.

O prazo para esta ação possessória é de ano e dia.

Pergunto ao colega, que tipo de ação seria? Reivindicatória com pedido de liminar?

Interdito proibitório acredito que não seria, pois o esbulho já está ocorrendo.

Poderia me ajudar?

Obrigado novamente ao nobre colega.